【正文】 資源?？傮w規(guī)劃： 東方大學城占地 2萬畝 ,計劃投資 120億元人民幣 ,10年內要完成包括教學樓、科研實驗樓、現(xiàn)代圖書館、運動中心、教師公寓以及幼教、小學、中學、醫(yī)療、商業(yè)餐飲、文化娛樂等一系列配套服務設施 ,建筑面積達 780萬 平方米 ,最終形成一個可容納 15萬名學生和 5萬名員工 的教育園區(qū)。北京工業(yè)大學、北京師范大學、北京工商大學等 11所大學的 1萬名學生于 2023年 9月首期入駐大學城。目前，東方大學城已經(jīng)完成建筑面積 205萬平方米，總樓宇 200多座， 30多所高校的近 5萬名大、中學生入駐。自成體系的復合城市、成熟新區(qū)別墅 高爾夫球場城市發(fā)展研判 —— 重點園區(qū)概況廊坊為河北省重點發(fā)展的地級城市，整體發(fā)展起步晚，發(fā)展快，目前處于快速擴張階段；地處京津冀經(jīng)濟聯(lián)合圈軸心是廊坊最大的發(fā)展契機；廊坊的產業(yè)布局將面臨結構性優(yōu)化調整；廊坊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及東方大學城是廊坊發(fā)展的兩大熱點區(qū)域，是廊坊未來兩大人口導入?yún)^(qū)，將實現(xiàn)資金及高質人群的密集輸送。但城市發(fā)展建設空間充足，可借鑒的成功經(jīng)驗較多，加之與北京、天津等地特殊的位置關系，目前處于高速發(fā)展階段。 房地產開發(fā)投資走勢圖廊坊房地產市場研究 3 土地供給有待釋放 2023年全市實際土地出讓 面積不足 100萬平米， 07年已有明顯上漲， 7月至今出讓規(guī)模已達 30萬平米 ，根據(jù)十一五規(guī)劃，未來將逐步加大土地供給規(guī)模。廊坊房地產市場研究 4 目前供不應求態(tài)勢明顯，兩年后將趨于平衡 今年上半年以前商品房新增供給逐步下降，大量需求被抑制，據(jù)統(tǒng)計 06年商品房供需比約為 ： 1。廊坊市區(qū)近期商品房供給面積 廊坊 05年至今供需比例廊坊房地產市場研究 案名 位置 開發(fā)商 占地面積（萬平米）旺點六期 和平路新源道南 天域 東日瑞景 廊坊北外環(huán)西部規(guī)劃裕華路西 東日 馨鉆界 廊坊市衛(wèi)校 中房 市調料廠 市調料廠 廣陽 地毯廠 王寨地毯廠 通軒 正隆家園 豐盛路轉盤南 150米路東 正隆 盛世豪庭 藍波灣斜對過，一中西側 盛通 馨視界 愛民西道西端新源水廠西 中房 君蘭苑 愛民西道西端新源水廠西 榮盛 華夏九園 愛民西道西端新源水廠西 （數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計局） 廊坊整體價格走勢 廊坊市區(qū)價格走勢（數(shù)據(jù)來源：根據(jù)廊坊房地產網(wǎng)數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計） 廊坊房地產市場研究 6 產品塑造及運營理念有待全面升級 由于市場發(fā)展不成熟，及供需錯位造成的賣方市場格局，導致市場產品競爭概念薄弱，在戶型、景觀、立面等方面品質需大力提高，運營及服務理念有待升級。此部分購房者收入差距較大，對于地段認知不很敏感， 性價比 是其考慮的首要因素。享受京津地區(qū)的高收入，堅信廊坊地產有 廣闊的發(fā)展空間 ，多次置業(yè)及投資者比例較高。 廊坊市民廊坊下轄區(qū)縣購房者在京津工作的廊坊人 京津人士在廊坊工作的其他城市移民此部分購房者多集中在開發(fā)區(qū)，多數(shù)已在廊坊工作了一段時間，有定居的打算。廊坊房地產市場研究 產品偏好p 注重采光和朝向，尤其是南向采光；p 偏好板樓或點式形態(tài)，塔樓接受度不高；p 經(jīng)濟型三居（ 95115㎡）為主流需求，其次為經(jīng)濟型二居（ 7090㎡）；p 良好的社區(qū)景觀有較強的吸引力；p 大盤受到追捧。 今年下半年開始供給放量，供需錯位逐漸趨向平衡；252。 本土化開發(fā)模式正被打破，整體運營水平將有所提高；252。 城市向東向北發(fā)展成為趨勢 ：未來廊坊市政府將搬至北環(huán)路以北，市文化藝術中心附近，未來房地產重心仍在城北，經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)將成為熱點之一。名稱 位置 規(guī)模 （平米） 開盤時間阿爾卡迪亞駿景園 6樓北外環(huán)北、文化藝術中心西側 2023715阿爾卡迪亞駿景園 7樓北外環(huán)北、文化藝術中心西側 2023730今年下半年以來取得銷售證項目萬平米萬平米萬平米板塊競爭分析 —— 廣陽東區(qū) 2 需求旺盛，銷售良好憑借良好的城市環(huán)境和市場認知基礎，廣陽東區(qū)項目銷售情況火爆，阿爾卡迪亞等項目分期開盤均可一周內售罄，月均銷售速度 100套 左右。05年至今廣陽東區(qū)供給量、消化量對比萬平米板塊競爭分析 —— 廣陽東區(qū) 3 今年價格爆發(fā)性上漲廣陽東區(qū)價格走勢圖案名 當前報價（元 /平米）盛園小區(qū) 4500阿爾卡迪亞 5200廣陽東區(qū)商品住宅價格近年增長迅猛， 2023年時的均價為 2865元 /平方米，而到了今年的上半年，此區(qū)域的住宅均價已上漲到 45005200元 /平方米。元 /平米板塊競爭分析 —— 廣陽東區(qū) 4 產品檔次高于其他區(qū)域，但仍需改進小高層、多層板樓為主，容積率 － 案名 容 積 率 建筑形式阿 爾 卡迪 亞 1214層 小高 層設計 ，板塔結 合旺點大廈 2 15層 塔式尚北金街 46層錦繡 花苑 9層 ， 11層 板樓都市花園 6層 板樓， 18層 塔樓圣泰新苑 7層 板樓金源 麗 都小區(qū) 6層 板樓興 盛公寓 6層 板樓王寨新區(qū) 2號住宅樓 6層 板樓， 18層 塔樓 阿爾卡迪亞板塊競爭分析 —— 廣陽東區(qū) 100－ 130平米三居為主流產品，近期阿爾卡迪亞主推經(jīng)濟型兩居（ 6085平米）。產品的設計等均領先于其他的區(qū)域，但整體品質仍然需要改善，如戶型設計不理想，立面細節(jié)處理不佳等。隨著京津走廊的快速發(fā)展，和交通體系越來越成熟，以及受北京外擴的影響，將會有越來越多的北京人到廊坊置業(yè)。萬平米板塊競爭分析 —— 廣陽西區(qū) 2 目前基本無房可售05年至今廣陽西區(qū)供給量、消化量對比萬平米由于供 給 極度稀缺，區(qū)域 項 目基本消化殆盡，目前 項 目 銷 售速度驚人，在 較長 的市 場積 累期后， 華 夏新城 A區(qū) 7月 15日開 盤 ， 2天內 銷 售 180套 。板塊競爭分析 —— 廣陽西區(qū) 4 產品綜合品質平平小高層、多層板樓為主，容積率 － 項 目名稱 容 積 率 建筑形 態(tài)第八大街 東 、西區(qū) 1 16層 小高 層 ， 2 22高 層 ，塔樓馨境界 10層 板樓、 1215塔樓華 夏新城 A區(qū) 6層 板式， 1 18層 塔式華 夏新城 B區(qū) 68層 的板式多 層 ，部分 為 14層 的板式小高 層 ；旭景花園 11層 板樓逸 樹 家小區(qū) 1 12層 板樓廣陽公寓二期 6層 板樓林苑小區(qū) 6層 板樓第八大街板塊競爭分析 —— 廣陽西區(qū) 3居產品仍是該區(qū)域主要的產品形式，所占比例超過 52%，主力面積集中于 100130平方米；1居 2居 3居 其他面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例4278 % 73117% 97146% 156 %第八大街 126平米三居板塊競爭分析 —— 廣陽西區(qū) 項目 1居 2居 3居 其他面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù)華夏新城 B區(qū) 67－73 5 89－107 123 105－134 287 156 5華夏新城 A區(qū) 47－53 63 73－ 95 313第八大街西區(qū) 2號樓、3號樓49－78 93 43－ 93 21120－127 62第八大街西區(qū) 9號樓42－78 89 89－ 95 104117－128 169旭景花園 3—8 號樓 80100 94 104145 130旭景花園 84101 26 102146 124錦繡花苑 18樓 78 3 101 6 121 57錦繡花苑 16 0 0 118121 24錦繡花苑 1 115 84117 16 98136 106廣陽公寓二期 73 6 97118 126板塊競爭分析 —— 廣陽西區(qū) 5 本地中端客群為主?本地工薪階層是廣陽西區(qū)的主流人群；?受廣陽東區(qū)價格高啟影響，西區(qū)的輻射力和市場關注正在持續(xù)增強；?華夏新城 A區(qū)中年輕客戶比例較高。目前只有 金碧倫溫泉公寓、新新小鎮(zhèn)等 少量的項目在售。板塊競爭分析 —— 安次區(qū) 案名 位置 總規(guī)模（萬㎡）潛在規(guī)模（萬㎡）開盤時間金碧倫溫泉公寓 金星道 17 2023826新新小鎮(zhèn) 楊稅務鄉(xiāng)于常甫村 5 202398盛世豪庭 愛民西道與永興路交口路南3 3 預計今年 底馨視界 愛民西道 17 17 未定君蘭苑 愛民西道 15 15 未定第九園 愛民西道新源水場北側 9 9 明年金源麗舍 愛民道與西外環(huán)交口 3 3 未定總計 69 ：潛在規(guī)模為項目總規(guī)模與已取得銷售證部分規(guī)模之差。安次區(qū)可售項目不多，目前僅 金碧倫溫泉公寓 和 新新小鎮(zhèn) 在售，銷售情況良 好。252。案名 銷售情況盛德花園 前期售罄，四期未開盤安泰家園 一期、二期已經(jīng) 100%銷售金碧倫溫泉公寓 開盤銷售約為 50%新新小鎮(zhèn) 今年 9月開盤，已簽約 30套左右盛世豪庭 未公開認購，關系戶已認購 60套左右馨視界 剛開始內部認購，已認購 60多套君蘭苑 未認購第九園 未認購金源麗舍 未開盤，公司內部認購 30%，包括金源房地產和廊坊二建公司員工，以及建委系統(tǒng)的工作人員板塊競爭分析 —— 安次區(qū) 3 價格處于城市末位，后市增長動力強勁安次區(qū)價格走勢圖案名及樓座 開盤時間 報價馨語星苑 11 202311 3300馨語星苑 6樓 2023415 3591馨語星苑 7樓 202358 3780金碧倫溫泉公寓 2023826 5000新新小鎮(zhèn) 202398 4300元 /平米?由于區(qū)域成熟度不高，整體發(fā)展滯后，目前安次區(qū)價格在各板塊中處于末位；?迄今 2023年的平均價格為 3607元 /平方米，與 06年有較大幅度上漲；板塊競爭分析 —— 安次區(qū) ?未來潛在項目價格將迅速上漲案名 當前報價（元 /㎡）金碧倫溫泉公寓 整體 5000，其中三居 4800，一居 5000，二居5200盛德花園 二期均價 2650，三期均價約 3000元 /平米安泰家園 一期 2500元，二期 3000，預計三期開盤價4500水晶城 4300盛世豪庭 預計 5000馨視界 預計 5000君蘭苑 預計 4500第九園 預計 50006000金源麗舍 預計 4500 安次區(qū)以往價格多為 4000元以下， 2023年下半年以來，金碧倫溫泉公寓、新新小鎮(zhèn)等等項目報價達到 43005000元以上，潛在項目開盤價則均在 4500元以上 ，其中華夏第九園預計可達 50006000元 /㎡。板塊競爭分析 —— 安次區(qū) 開發(fā)區(qū)：高舉高打，發(fā)展廣闊板塊競爭分析 —— 開發(fā)區(qū) 1 高起點高調發(fā)展房地產發(fā)展起步較晚，但起點高，發(fā)展空間充足；具有良好的產業(yè)支持基礎，高端人群集中；目前區(qū)域成熟度不佳，但開發(fā)區(qū)未來規(guī)劃將提供良好的前景。板塊競爭分析 —— 開發(fā)區(qū) 3 高端別墅帶動價格上漲案名 報價（元 /平米）翠林洲 9680艾力 楓 社 1600030000塞 納 河谷 8000??類別墅產品報價多在 7000元以上，艾力楓社憑借不可多得的高爾夫資源，價格則達 1600030000元 /平米；??由于區(qū)域住宅供給稀缺，并有良好的居住需求，在別墅類產品的帶動下，目前二手房報價已達到 3000－ 4000元 /平米。目前 500800平米 戶 型能 維 持正常 銷 售， 800平米以上大 戶 型銷 售 較 差。 收入較高，教育水平良好；252。 翠林洲、艾力楓社等項目中京津地區(qū)客戶占有一定比例。球場和別墅融為一體。整個別墅區(qū)分成東、中、西三個區(qū)域，除了東、西區(qū)別墅外，中區(qū)規(guī)劃建設中歐洲風情小鎮(zhèn)、Townhouse、星級酒店、酒店式公寓和休閑健身等場則將聯(lián)袂演繹歐式風情。 2 恒盛 塞納河谷競爭分析 —— 個案研究