【正文】 期商品房供給面積 廊坊 05年至今供需比例廊坊房地產(chǎn)市場研究 案名 位置 開發(fā)商 占地面積（萬平米）旺點六期 和平路新源道南 天域 東日瑞景 廊坊北外環(huán)西部規(guī)劃裕華路西 東日 馨鉆界 廊坊市衛(wèi)校 中房 市調(diào)料廠 市調(diào)料廠 廣陽 地毯廠 王寨地毯廠 通軒 正隆家園 豐盛路轉(zhuǎn)盤南 150米路東 正隆 盛世豪庭 藍波灣斜對過，一中西側(cè) 盛通 馨視界 愛民西道西端新源水廠西 中房 君蘭苑 愛民西道西端新源水廠西 榮盛 華夏九園 愛民西道西端新源水廠西 自成體系的復合城市、成熟新區(qū)別墅 高爾夫球場城市發(fā)展研判 —— 重點園區(qū)概況廊坊為河北省重點發(fā)展的地級城市，整體發(fā)展起步晚，發(fā)展快，目前處于快速擴張階段；地處京津冀經(jīng)濟聯(lián)合圈軸心是廊坊最大的發(fā)展契機；廊坊的產(chǎn)業(yè)布局將面臨結(jié)構(gòu)性優(yōu)化調(diào)整；廊坊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及東方大學城是廊坊發(fā)展的兩大熱點區(qū)域，是廊坊未來兩大人口導入?yún)^(qū)，將實現(xiàn)資金及高質(zhì)人群的密集輸送。再配置土地資源。 初步形成了 電子信息、食品加電子信息、食品加工、汽車零部件、新材料、生物制工、汽車零部件、新材料、生物制藥藥 為主的五大主導產(chǎn)業(yè)格局。城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟發(fā)展趨勢3 工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足2023年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比目前以現(xiàn)代工業(yè)（包括電子、現(xiàn)代制造業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)等）為主導的產(chǎn)業(yè)布局已基本確立，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足是影響其經(jīng)濟整體騰飛的重要原因之一。經(jīng)濟總量 2023年，京津冀都市圈都市圈實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，約占全國經(jīng)濟總量的 %。京津城際軌道交通也正在加緊建設(shè)， 2023北京和天津兩地將可實現(xiàn)半小時通行。便捷的立體交通體系： 廊坊市區(qū)距北京和天津中心區(qū)分別為 40公里和 60公里， 1個小時可到達首都國際機場、天津國際機場和天津新港 ，在以 100公里為半徑的范圍內(nèi)，擁有兩個國際機場、一個特大貨運港口、三條高速公路、五條國家級公路、四十多條省級公路。廊坊處于京津冀經(jīng)濟聯(lián)合圈的軸心位置，具有良好的經(jīng)濟發(fā)展前景。 市區(qū)：城市的文化、政治、商業(yè)、居住中心城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展概況經(jīng)濟發(fā)展趨勢城市發(fā)展研判1 經(jīng)濟騰飛尚需時日2023年廊坊經(jīng)濟發(fā)展加速上漲， GDP增幅達到 15％，但與北京及河北其他城市相比，人均 GDP水平及增幅仍處于低點。1概況城市發(fā)展研判 —— 重點園區(qū)概況截至 2023年底，廊坊開發(fā)區(qū)已累計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ， 占廊坊整體的占廊坊整體的40％，％， 年均增長年均增長 ％％ ；工業(yè)總產(chǎn)值 ，年均增長 %；工業(yè)銷售收入，年均增長 ％；財政收入 ，年均增長 ％，實際利用外資。5 生物科技 國 藥 麻醉制品、周林 頻譜 、 維 爾 康生物化工、美寶制 藥 、健邦醫(yī) 藥 等。 大學城二期 ：為大學城的中心區(qū)，由產(chǎn)研片區(qū)、體育片區(qū)、教學片區(qū)、生活片區(qū)和農(nóng)林實驗園區(qū)組成，總投資 32億元，用地 689公頃，建筑面積 177萬 平方米，以國際先進的星型組團規(guī)劃手法，配以聯(lián)系京塘高速出口和各組團的快速干道，明確的結(jié)構(gòu)布局、有機的功能整合，構(gòu)建出市場化的經(jīng)營模式、人性化的城市機能、集大成的校園文化和景園化的生態(tài)環(huán)境。 商品房用地出讓面積走勢圖廊坊市 “十一五 ”期間住宅用地年度實施計劃單位：公頃年度 全市 其中市區(qū)商品住房用地政策性住房用地 合計2023 178188 5665 89 64742023 217229 8596 1112 961082023 248262 102114 1618 1181322023 268279 112120 2023 1321432023 284297 115125 2528 140153合計 11951255 470520 8090 550610廊坊房地產(chǎn)市場研究 地塊位置 出讓面積(M2)容積率建筑面積土地用途及年限出讓方式成交價 (萬元 ) 競得人樓面地價（元 /平米）廊坊市東外環(huán)東側(cè)、六九一六工廠西側(cè)19376.46 34878 商品住宅70年 (其中商業(yè) 40年 ) 掛 牌 5400廊坊市天圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1548 廊坊市光明西道以北、西外環(huán)以東、育英路以西22057.58 37498 商品住宅70年 (其中商業(yè) 40年 ) 招 標 5976廊坊市翔泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1594 廊坊市常甫路東側(cè)、辛莊道南側(cè)14857.07 26743 商品住宅70年 (其中商業(yè) 40年 ) 掛 牌 4150廊坊市盛翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1552 廊坊市愛民西道以南、菜豆莊以西6603.418 11226 商品住宅70年 (其中商業(yè) 40年 ) 掛 牌 1840廊坊市昶友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1639 07年下半年土地成交信息當前樓面地價 15001600元 /平米，按照成本法計算，售價應(yīng)為 45005000元 /平米；對比當前市場售價，本土開發(fā)商對于未來城市價格空間的判斷相對保守。是廊坊房地產(chǎn)市場的最主要客戶構(gòu)成，目前所占比例達到 8090%，其中 改善性 需求占有一定比例，首選區(qū)域為 城市中心區(qū) 。 90/70政策執(zhí)行，戶型趨?。?52。阿爾卡迪亞駿景園 7樓今年 6月底價格為 4800元 /平米，目前報價已達 5200元 /平米。板塊競爭分析 —— 廣陽西區(qū) 3 07年價格快速上漲廣陽西區(qū)價格走勢圖元 /平米案名 當前報價（元 /平米）廣陽公寓二期 3950售完華夏新城 B區(qū) 4100華夏新城 A區(qū) 4550隨著第五大街到第八大街的開發(fā)力度加快，區(qū)域成熟度持續(xù)升高，廣陽西區(qū)目前市場上可售項目的均價為 41004550元 /平方米，相比于 2023年的價格大幅上漲。如金碧倫溫泉公寓今年 8月底開盤，開盤銷售約為 50%（約 180套 ）。板塊競爭分析 —— 開發(fā)區(qū) 4 面積相對經(jīng)濟的類別墅產(chǎn)品受到追捧? 塞 納 河谷一期取得了良好的 銷 售 業(yè)績 ；? 翠林洲 產(chǎn) 品 設(shè)計 相 對 落后， 銷 售不 暢 ；? 艾力 楓 社具有 絕 佳的高 爾 夫 資 源，但 單 價 過 高， 針對 京津人士，但 產(chǎn)品仍不具 備 典型豪宅 標 準， 財 富 階層 消 費 市 場對 于地段 認 知仍有一定抗性。艾力楓社別墅位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，距離廊坊市中心僅幾步之遙，鬧中取靜。? 良好的高爾夫景觀資源和高爾夫商務(wù)社交平臺為本項目區(qū)域形象的提升提供強大的支持；? 東方大學城強大的教育資源和文化氛圍為本項目提供了文化載體；? 本項目可以享受大學城的健全配套。能夠及早整合有限資源，保證項目自始至終高效、統(tǒng)一的整體實現(xiàn)。項目定位 —— 住宅價格定位p 項目發(fā)展基礎(chǔ)判斷216。綜合上述評判標準，建議本案容積率在綜合上述評判標準，建議本案容積率在 ，保證多樣產(chǎn)品組合左右，保證多樣產(chǎn)品組合以及適度的低密度社區(qū)，綜合銷售周期且保證經(jīng)濟利益盡量最大化。規(guī)劃設(shè)計建議 產(chǎn)品分區(qū)地塊的整體容積率為 ，低密度產(chǎn)品不做獨棟，采用類別墅的 Townhouse產(chǎn)品形式，總體規(guī)模在 8～ 9萬平米左右；高層、小高層產(chǎn)品總規(guī)模在 24～ 25萬平米。高層、小高層位于地塊位于地塊的西側(cè)、南側(cè)?？紤]到目前市場上客戶的接受度以及產(chǎn)品的實現(xiàn)力，建議嘗試兩種立面風格，根據(jù)其產(chǎn)品的實現(xiàn)性確定最終方案。嚴格控制地上建筑面積，以控制總價。規(guī)劃設(shè)計建議 —— 戶型設(shè)計建議高層、小高層產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議 —— 戶型設(shè)計建議高層、小高層產(chǎn)品這是一個客廳與主臥之間的 內(nèi)部庭園，是家庭生活的中心點，并提供了室內(nèi)居住空間與室外景觀空間的積極過渡，此外，這個空間還可以由業(yè)主根據(jù)自己的喜好而加以改變。銷售物業(yè)考慮為住宅， townhouse銷售價格為 10000元 /平米 高層、小高層銷售價格為 7000元 /平米252。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大學城現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)客群；216。營銷思路 營銷策略導 入方法之一： 活動先行?? 在東方大學城高爾夫球場組織高爾夫邀請賽，建立本項目的高爾夫球會，將球會會員和產(chǎn)品銷售互動起來。 四月 21四月 2101:07:5501:07:55April 05, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 四月 2101:07:5501:07Apr2105Apr21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/4/5 1:07:5501:07:5505 April 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 四月 2101:07:5501:07Apr2105Apr21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 四月 21四月 2101:07:5501:07:55April 05, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。營銷思路 營銷導入導 入方法之二： 教育先行?? 在交通路口建立戶外形象廣告和交通指引系統(tǒng)，如開發(fā)區(qū)主要街道，廊坊高速路口，北京環(huán)線與京津塘高速中轉(zhuǎn)路口，京津塘高速途中等。 京津度假、休閑、養(yǎng)老人士營銷思路 關(guān)鍵思考東方大學城負債的負面影響？216。252。土地取得費用按照 200萬 /畝計算252。保證每層均有臥室，使居住更為舒適。如彩色的屋頂瓦、黃色系墻面、木窗板、鐵藝欄桿等，使整個立面保持地中海原汁特色。因此在設(shè)計上將本案作為高爾夫球場的一部分，地形起伏與周邊球場相協(xié)調(diào)，在植被選擇上與球場靠近。Townhouse沿地塊的西側(cè)與北側(cè)布置。規(guī)劃設(shè)計建議 規(guī)劃原則充分利用景觀資源：產(chǎn)品不追求純正南北向，可依據(jù)景觀資源適當傾斜。城市發(fā)展支持因素： 京津高房價輻射影響； 高質(zhì)人群（特別是開發(fā)區(qū)）的消費支持。最大限度利用本項目稀缺的高爾夫球場資源；252。? 嚴格的宏觀調(diào)控政策相繼出臺，對房地產(chǎn)行業(yè)的整頓已上升至政治高度；? 奧運后期市場走向的不確定性；? 開發(fā)區(qū)板塊未來供給放量帶來的市場競爭；? 大學城巨大的負債黑洞對本項目的市場形象有一定的負面影響；? 本項目目前對外界沒有獨立出入口；? 地塊形狀不規(guī)則，增加規(guī)劃難度；? 項目西側(cè)的大學城的教學區(qū)會產(chǎn)生噪音影響；項目定位 —— 核心課題經(jīng)濟上經(jīng)濟上 利潤最大化，投資風險最小化目標上目標上企業(yè)的品牌和 形象打造項目定位 —— 市場策略途徑之一：產(chǎn)品主義道路? 將先 進 市 場 的先 進經(jīng)驗 運用于非成熟市 場 ，走 躍級 化 產(chǎn) 品 創(chuàng) 新之路；? 堅 持打造具有 絕對優(yōu)勢 和 絕對 市 場 沖 擊 力的特色品，通 過 自身的 優(yōu)質(zhì) 及品位震撼市 場 ，取得差異化 競 爭 優(yōu)勢 ；? 產(chǎn) 品 絕 非 僅 只 戶 型、立面、景 觀 等與建造有關(guān)的部分，而是包括與客 戶 相關(guān)的所有界面，文化、 環(huán) 境、交通、生活系 統(tǒng) 、物 業(yè) 、服 務(wù) 等方方面面。 1 新奧 艾力楓社競爭分析 —— 個案研究開發(fā)商 新奧置業(yè)位置 新奧高爾夫球場內(nèi)總建筑面積 10萬平米建筑風格 歐式風格容積率 開盤時間 2023年一期， 07年 3月二期套數(shù) 138套，東區(qū) 50多套企業(yè)會所，西區(qū) 80多套獨棟別墅戶型面積 企業(yè)會所 7301300平米，獨棟別墅 500800平米價格 企業(yè)會所 /平米，獨棟別墅 /平米相關(guān)配套 五星級酒店、會展中心和高爾夫運動場所客戶情況 廊坊本地的尖端人士為主，還有部分京津人士，作為度假用途，另外還有部分廊坊周邊市縣以及下轄縣客戶，是表現(xiàn)其身份的象征。案名 主力 戶 型（平米）翠林洲 278艾力 楓 社 510－ 1200塞 納 河谷 150300板塊競爭分析 —— 開發(fā)區(qū)