【正文】 4 新材料 立邦涂料 、 阿克 蘇諾貝 爾 、國(guó)瑞 電 子、阿童木、超 爾 固涂料等。 初步形成了 電子信息、食品加電子信息、食品加工、汽車零部件、新材料、生物制工、汽車零部件、新材料、生物制藥藥 為主的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)格局。　　截至 2023年，開(kāi)發(fā)區(qū)幅員面積 ，規(guī)劃面積： ，已開(kāi)發(fā)土地面積：，戶籍人口 53362（包括大學(xué)城）。城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)3 工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足2023年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比目前以現(xiàn)代工業(yè)（包括電子、現(xiàn)代制造業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)等）為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)布局已基本確立，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足是影響其經(jīng)濟(jì)整體騰飛的重要原因之一。 萬(wàn)莊：都市型工業(yè)和附加值高的高科技產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)總量 2023年，京津冀都市圈都市圈實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，約占全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的 %。京津冀都市圈國(guó)土面積 方公里，包括北京、天津兩個(gè)直轄市以及河北省的廊坊、石家莊、唐山、秦皇島、保定、張家口、承德、滄州等 8個(gè)地市。京津城際軌道交通也正在加緊建設(shè)， 2023北京和天津兩地將可實(shí)現(xiàn)半小時(shí)通行。市區(qū)規(guī)劃面積 70平方公里，已建成面積 54平方公里， 2023年末全市總?cè)丝跒?萬(wàn)人。便捷的立體交通體系： 廊坊市區(qū)距北京和天津中心區(qū)分別為 40公里和 60公里， 1個(gè)小時(shí)可到達(dá)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)、天津國(guó)際機(jī)場(chǎng)和天津新港 ，在以 100公里為半徑的范圍內(nèi)，擁有兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)、一個(gè)特大貨運(yùn)港口、三條高速公路、五條國(guó)家級(jí)公路、四十多條省級(jí)公路。京滬高鐵年內(nèi)動(dòng)工，北京只要 20分鐘就能到廊坊，進(jìn)一步拉近了北京和廊坊的時(shí)間距離。廊坊處于京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈的軸心位置，具有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。廊坊主 導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ?以電子信息和生物制藥等為核心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；?以金融保險(xiǎn)、商務(wù)與信息服務(wù)、會(huì)展等為核心的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)；?以汽車、制藥行業(yè)等為主的現(xiàn)代制造業(yè)地位；?鋼鐵、石油化工等基礎(chǔ)原材料產(chǎn)業(yè)。 市區(qū)：城市的文化、政治、商業(yè)、居住中心城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)城市發(fā)展研判1 經(jīng)濟(jì)騰飛尚需時(shí)日2023年廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速上漲， GDP增幅達(dá)到 15％，但與北京及河北其他城市相比，人均 GDP水平及增幅仍處于低點(diǎn)。城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)4 具有較好的消費(fèi)基礎(chǔ)2023年人均可支配收入對(duì)比廊坊歷年人均可支配收入額2023年以來(lái)廊坊人均可支配收入額始終保持加速上漲趨勢(shì)， 2023年水平已超過(guò)保定、秦皇島兩市（而同期人均 GDP水平低于二者），說(shuō)明廊坊具有較好的大眾消費(fèi)基礎(chǔ)。1概況城市發(fā)展研判 —— 重點(diǎn)園區(qū)概況截至 2023年底，廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)已累計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ， 占廊坊整體的占廊坊整體的40％，％， 年均增長(zhǎng)年均增長(zhǎng) ％％ ；工業(yè)總產(chǎn)值 ，年均增長(zhǎng) %；工業(yè)銷售收入，年均增長(zhǎng) ％；財(cái)政收入 ，年均增長(zhǎng) ％，實(shí)際利用外資。產(chǎn)業(yè)領(lǐng) 域 代表企 業(yè)1 電 子信息 華為 科技 、富士康科技、特瑞膠黏、新奧 軟件、久智光 電 子、 濱 松光子、中 電 大成 電 子、貝 斯特 電 子、冀雅 電 子、鑫谷光 電 、 清 華 同方電 子 、捷好 電 子等。5 生物科技 國(guó) 藥 麻醉制品、周林 頻譜 、 維 爾 康生物化工、美寶制 藥 、健邦醫(yī) 藥 等。城市發(fā)展研判 —— 重點(diǎn)園區(qū)概況東方大學(xué)城是以文化產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)的多功能復(fù)合城市新區(qū)東方大學(xué)城是以文化產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)的多功能復(fù)合城市新區(qū)2概況位置： 東方大學(xué)城位于廊坊市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，緊靠京津塘高速公路。 大學(xué)城二期 ：為大學(xué)城的中心區(qū)，由產(chǎn)研片區(qū)、體育片區(qū)、教學(xué)片區(qū)、生活片區(qū)和農(nóng)林實(shí)驗(yàn)園區(qū)組成，總投資 32億元，用地 689公頃，建筑面積 177萬(wàn) 平方米，以國(guó)際先進(jìn)的星型組團(tuán)規(guī)劃手法，配以聯(lián)系京塘高速出口和各組團(tuán)的快速干道，明確的結(jié)構(gòu)布局、有機(jī)的功能整合，構(gòu)建出市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)模式、人性化的城市機(jī)能、集大成的校園文化和景園化的生態(tài)環(huán)境?？偨Y(jié)城市發(fā)展研判房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2城市發(fā)展研判1項(xiàng)目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟(jì)測(cè)算6營(yíng)銷思路7區(qū)域板塊 競(jìng)爭(zhēng)分析31 發(fā)展?fàn)顩r：起步晚，但高速發(fā)展 廊坊商品房市場(chǎng)自 2023年左右才正式啟動(dòng)，由于起步較晚，整體發(fā)展水平低。 商品房用地出讓面積走勢(shì)圖廊坊市 “十一五 ”期間住宅用地年度實(shí)施計(jì)劃單位：公頃年度 全市 其中市區(qū)商品住房用地政策性住房用地 合計(jì)2023 178188 5665 89 64742023 217229 8596 1112 961082023 248262 102114 1618 1181322023 268279 112120 2023 1321432023 284297 115125 2528 140153合計(jì) 11951255 470520 8090 550610廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 地塊位置 出讓面積(M2)容積率建筑面積土地用途及年限出讓方式成交價(jià) (萬(wàn)元 ) 競(jìng)得人樓面地價(jià)（元 /平米）廊坊市東外環(huán)東側(cè)、六九一六工廠西側(cè)19376.46 34878 商品住宅70年 (其中商業(yè) 40年 ) 掛 牌 5400廊坊市天圓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 1548 廊坊市光明西道以北、西外環(huán)以東、育英路以西22057.58 37498 商品住宅70年 (其中商業(yè) 40年 ) 招 標(biāo) 5976廊坊市翔泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 1594 廊坊市常甫路東側(cè)、辛莊道南側(cè)14857.07 26743 商品住宅70年 (其中商業(yè) 40年 ) 掛 牌 4150廊坊市盛翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 1552 廊坊市愛(ài)民西道以南、菜豆莊以西6603.418 11226 商品住宅70年 (其中商業(yè) 40年 ) 掛 牌 1840廊坊市昶友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 1639 07年下半年土地成交信息當(dāng)前樓面地價(jià) 15001600元 /平米，按照成本法計(jì)算，售價(jià)應(yīng)為 45005000元 /平米；對(duì)比當(dāng)前市場(chǎng)售價(jià)，本土開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)城市價(jià)格空間的判斷相對(duì)保守。 華夏 裕豐豪庭 廣陽(yáng)道西部廊坊中心血站西側(cè) 百年 紫金華府 新源道南側(cè)，藍(lán)水灣西 北方 約 塞納河谷二期 文明中華園地塊 恒盛 嘉軒鳳凰城 大學(xué)城西側(cè) 天地控股 約 55總計(jì) 　 　 目前已知潛在供給項(xiàng)目概況廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 5 價(jià)格激增 07年來(lái)廊坊市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格增幅達(dá) 44％，目前安次區(qū)目前均價(jià)為 3500－4300元 /平米，而廣陽(yáng)東區(qū)板塊均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 4500－ 5200元 /平米，這是由于：正經(jīng)歷起步快速發(fā)展的必然階段；受京津地區(qū)高房?jī)r(jià)的強(qiáng)烈輻射影響。是廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要客戶構(gòu)成，目前所占比例達(dá)到 8090%，其中 改善性 需求占有一定比例，首選區(qū)域?yàn)?城市中心區(qū) 。隨著 華為、富士康 等實(shí)力型企業(yè)進(jìn)駐開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)此類型購(gòu)房者比例將 顯著提高 ，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的 高品質(zhì) 項(xiàng)目自然是他們的首選。 90/70政策執(zhí)行，戶型趨?。?52。廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2城市發(fā)展研判1項(xiàng)目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟(jì)測(cè)算6營(yíng)銷思路7區(qū)域板塊 競(jìng)爭(zhēng)分析3廣陽(yáng)東區(qū)：城市核心價(jià)值高地廣陽(yáng)西區(qū)：主打中端市場(chǎng)安次區(qū)：放量爆發(fā)的待發(fā)展區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū)：高舉高打，發(fā)展廣闊板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 廣陽(yáng)東區(qū)：城市核心價(jià)值高地板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)東區(qū) 1 06年下半年后經(jīng)歷供給斷檔廣陽(yáng)東區(qū)是廊坊供給量最大的區(qū)域，但目前區(qū)域供給量逐年萎縮， 07年下半年至今僅阿爾卡迪亞三棟樓取得銷售證，無(wú)新盤入市。阿爾卡迪亞駿景園 7樓今年 6月底價(jià)格為 4800元 /平米，目前報(bào)價(jià)已達(dá) 5200元 /平米。 圣泰新苑 96平米三居阿 爾 卡迪 亞 115平米三居，客 廳 采光不佳阿 爾 卡迪 亞 景 觀 效果板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)東區(qū) 5 客群廣陽(yáng)東區(qū)是本地居民最為認(rèn)可的地區(qū)，本區(qū)域中本市客群占 80—90% ，包括政府職員、企業(yè)職員、管道局職員等，廊坊中高收入者京津人士和投資客在各板塊中比例最高。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)西區(qū) 3 07年價(jià)格快速上漲廣陽(yáng)西區(qū)價(jià)格走勢(shì)圖元 /平米案名 當(dāng)前報(bào)價(jià)（元 /平米）廣陽(yáng)公寓二期 3950售完華夏新城 B區(qū) 4100華夏新城 A區(qū) 4550隨著第五大街到第八大街的開(kāi)發(fā)力度加快，區(qū)域成熟度持續(xù)升高，廣陽(yáng)西區(qū)目前市場(chǎng)上可售項(xiàng)目的均價(jià)為 41004550元 /平方米，相比于 2023年的價(jià)格大幅上漲。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) ?今年下半年以后將出現(xiàn)供給高峰安次區(qū)由于建設(shè)滯后，仍有大量土地可供開(kāi)發(fā)利用，目前全市已知的潛在供給多集中于本區(qū)域，總規(guī)模在63萬(wàn)㎡ 以上，未來(lái)一段時(shí)間將成為廊坊地產(chǎn) 主要 的供應(yīng)區(qū)域之一。如金碧倫溫泉公寓今年 8月底開(kāi)盤，開(kāi)盤銷售約為 50%（約 180套 ）。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) 4 產(chǎn)品檔次較低小高層板塔、多層板樓為主，容積率 － 馨 語(yǔ) 星苑項(xiàng) 目 容 積 率 建筑形 態(tài)馨 語(yǔ) 星苑 812層 板樓、塔樓金碧 倫 溫泉公寓 11層 小高 層 ，板樓，一梯兩 戶 或一梯三 戶新新小 鎮(zhèn) 6層 板樓，一梯兩 戶藍(lán) 波灣小區(qū)二期 12層 小高 層 板樓盛德花園 6層 板樓， 11層 塔樓安泰家園 9層 板式， 12層 塔樓銀 豐小區(qū) 6層 板樓嘉多 麗 花園小區(qū) 6層 板樓， 11層 塔樓永 華 小區(qū) 6層 ， 11層 板樓盛世豪庭 小高 層 ，一梯 24戶馨 視 界 小高 層 ，一梯 24戶君 蘭 苑 小高 層 ，一梯 24戶第九園 多 層 小高 層板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) 1居 2居 3居 其他面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例5880 % 63118 % 82155% 190%以往供給以 90120平米經(jīng)濟(jì)三居為主力戶型；案名 戶型比例盛世豪庭 8889兩居占 70%， 121136三居占30%馨視界 7090平米兩室為主君蘭苑 7791兩居占 70%， 90131三居占30%第九園 110160㎡三室兩廳占 80%，其他為50㎡一室， 180㎡四室潛在供給項(xiàng)目戶型明顯趨小，以 7090平米兩居為主；板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) 項(xiàng)目 1居 2居 3居 其他面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù)藍(lán)波灣小區(qū)二期 510住宅樓 53－ 60 8 89－ 104 224 124－ 155 474 190 11安泰家園怡景園 1 1 16號(hào)樓 75－ 92 128 96－ 126 170安泰家園怡景園 4—8 號(hào)樓 88 24 97138 188馨語(yǔ)星苑 11 7274 144 0 0馨語(yǔ)星苑 6樓 0 0 118120 72馨語(yǔ)星苑 7樓 88 20 89106 232馨語(yǔ)星苑 8樓 7988 92 98 16馨語(yǔ)星苑 4 85118 47 98139 181馨語(yǔ)星苑 2樓 97109 92永華小區(qū) 510樓 6392 110 100122 110嘉多麗花園小區(qū) 58 24 77112 110 82141 207新新小鎮(zhèn) 60—78 22 80—102 54 94—133 130 146 10金碧倫溫泉公寓 46—58 55 75—93 132 92138 176總計(jì) ％ ％ ％ ％板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) 5 下轄區(qū)縣購(gòu)房者占有相當(dāng)比例安次區(qū)低廉的價(jià)格受到當(dāng)?shù)刂袑邮杖胝叩那嗖A，中青年居多；對(duì)周邊下轄區(qū)縣購(gòu)房者較強(qiáng)的吸引力；自主為主，主力需求為經(jīng)濟(jì)型三居、二居；整體客戶素質(zhì)低于其他區(qū)域。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 開(kāi)發(fā)區(qū) 4 面積相對(duì)經(jīng)濟(jì)的類別墅產(chǎn)品受到追捧?