【正文】 潛在供 給 多 為7090平米兩居開 發(fā) 區(qū) － 類別墅 180以上05年以來各板塊供需對比板塊競爭分析 —— 核心指標(biāo)對比 1 新奧 艾力楓社競爭分析 —— 個(gè)案研究 艾力楓社別墅坐落在球場的中央， 更加注重景觀效果，從別墅的每一扇窗口望出去，都可以遙瞰到果嶺風(fēng)情。p 開發(fā)區(qū)并非典型的住宅供給集中區(qū)，但具有良好的消費(fèi)力基礎(chǔ)、便捷的交通條件，特別是目前別墅類產(chǎn)品集中開發(fā)，為本區(qū)域奠定了高端市場形象 ,未來具有良好的發(fā)展空間，但目前潛在競爭體量較大，本項(xiàng)目的操作需走差異化競爭的路線，贏得優(yōu)勢；板塊競爭分析 —— 結(jié)論 房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項(xiàng)目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟(jì)測算6營銷思路7區(qū)域板塊 競爭分析3項(xiàng)目定位 —— 區(qū)位環(huán)境 ? 本案位于廊坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 東北部 ，近鄰京津塘高速公路，可快速實(shí)現(xiàn)城市空間切換；? 沿京津塘高速公路距北京國貿(mào)中心 40公里；沿京津塘高速、北京五環(huán)路和機(jī)場高速公路，距首都國際機(jī)場 55公里。? 通過上層文化主題提升項(xiàng)目形象，強(qiáng)化上層社會身份標(biāo)定價(jià)值?；咎卣鳎?3550歲為主；?事業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展期，中高收入階層，并有一定積蓄；?具有良好的教育背景。過低的容積率，產(chǎn)品以獨(dú)棟、雙拼等類別墅為主，銷售周期過長，回款速度慢，而適中的容積率會有部分小高層、高層產(chǎn)品，大大提高銷售周期，加快資金流轉(zhuǎn)。保證 Townhouse產(chǎn)品相對私密的空間，在 Townhouse產(chǎn)品與高層、小高層產(chǎn)品應(yīng)有明顯的景觀帶進(jìn)行區(qū)隔。Townhouse沿地塊的東側(cè)與北側(cè)局部布置。在植被選擇上應(yīng)多選用一些適用于居住項(xiàng)目的常綠樹種，如香樟等。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 戶型設(shè)計(jì)建議Townhouse產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品按照地上二層、地下一層的獨(dú)棟別墅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。同時(shí)考慮雙層錯(cuò)挑露臺、飄窗等附加利益值。建筑各分項(xiàng)成本參考市場一般性經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)測算；252。經(jīng)濟(jì)測算 —— 評價(jià)結(jié)論 房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項(xiàng)目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟(jì)測算6營銷思路7區(qū)域板塊 競爭分析3客戶資源？216。?? 通過一連串的、一系列的、一整套的高水準(zhǔn)營銷動作，形成一場沖擊力極強(qiáng)的營銷運(yùn)動。 四月 2101:07:5501:07Apr2105Apr21? 1故人江海別，幾度隔山川。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/4/5 1:07:5501:07:5505 April 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 05 四月 20231:07:55 上午 01:07:55四月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023/4/5 1:07:5501:07:5505 April 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。開發(fā)商強(qiáng)大品牌力推動 目前當(dāng)?shù)厥袌鲋?、成功?xiàng)目主銷售期銷售速度為 60100套 /月，產(chǎn)品以三居為主，假設(shè)供給充足，年消化量可達(dá) ㎡；針對容積率為 ，總建筑面積 3441萬平米營銷思路 營銷周期考慮本項(xiàng)目存在低密度產(chǎn)品，按照年銷量 9萬平米計(jì)算，銷售周期 — 年 本項(xiàng)目兩大外部優(yōu)勢資源為大學(xué)城高爾夫球場和大學(xué)城的文化氛圍，兩種資源都為本項(xiàng)目高端形象奠定強(qiáng)大的基礎(chǔ)，所以在營銷中要形成互動，最大限度挖掘本項(xiàng)目價(jià)值潛力。以上經(jīng)濟(jì)測算規(guī)劃產(chǎn)品為中等水平，而本項(xiàng)目有得天獨(dú)厚的高爾夫景觀資源，產(chǎn)品規(guī)劃向高端延伸的空間非常大，所以本項(xiàng)目的開發(fā)前景是非常樂觀的。目前土地現(xiàn)狀按照七通一平標(biāo)準(zhǔn)考慮252。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 戶型設(shè)計(jì)建議Townhouse產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 戶型設(shè)計(jì)建議高層、小高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)要 點(diǎn)一建議多采用點(diǎn)式建筑形式，保證絕大部分戶型均三面采光。高層建筑重點(diǎn)打造首二層、頂部，在近人尺度上強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)。強(qiáng)調(diào)帶個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)，重點(diǎn)打造主入口及社區(qū)主要道路，給客戶歸家以尊崇感。高層、小高層位于地塊位于地塊的南側(cè)。景觀資源與產(chǎn)品檔次相匹配原則：v保證項(xiàng)目中的高端產(chǎn)品 Townhouse占據(jù)最佳景觀資源，位于高爾夫球場邊緣。城市現(xiàn)狀各版塊的價(jià)格表現(xiàn)和發(fā)展初步判斷開發(fā)區(qū)版塊的未來價(jià)格空間初步判斷現(xiàn)階段客觀影響本案價(jià)格實(shí)現(xiàn)的主要因素本案的市場目標(biāo)價(jià)格p 價(jià)格定位工作模型項(xiàng)目定位 —— 住宅價(jià)格定位根據(jù)綜合分析，本案價(jià)格定位如下：根據(jù)綜合分析，本案價(jià)格定位如下：Townhouse：： 900011000元元 /㎡（毛坯）㎡（毛坯）小高層、高層：小高層、高層： 65007500元元 /㎡㎡ （毛坯）（毛坯）項(xiàng)目定位 —— 住宅價(jià)格定位房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項(xiàng)目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟(jì)測算6基本營銷思路7區(qū)域板塊 競爭分析3規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 原規(guī)劃評價(jià) 現(xiàn)有產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較粗糙，檔次較低，產(chǎn)品規(guī)劃未能有效利用高爾夫球場的景觀資源，發(fā)揮項(xiàng)目潛在價(jià)值；內(nèi)部景觀綠化非常差 ，高檔產(chǎn)品與低檔公寓未能充分考慮私密性，產(chǎn)品立面不能與外部高爾夫整體協(xié)調(diào)；容積率偏低，未能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。定位市場高端形象，高價(jià)值感，差異化路線，體現(xiàn)國際化品質(zhì)，表現(xiàn)對舒適、浪漫生活的憧憬；小鎮(zhèn)：賦予項(xiàng)目恬靜、浪漫、和諧、貴族的獨(dú)特氣質(zhì)；高爾夫國際風(fēng)情小鎮(zhèn)項(xiàng)目定位 —— 產(chǎn)品定位townhousev 高爾夫景觀資源比較好區(qū)域v 低密度住宅、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)品；v 基于容積率 項(xiàng)目定位 —— 產(chǎn)品定位v 城市豪宅形象；v 上流人群享樂主義的物質(zhì)載體；v 高貴、奢華氣質(zhì)標(biāo)定高端地位。? 產(chǎn) 品主 義 更意味著高品 質(zhì) 的 項(xiàng) 目 實(shí)現(xiàn) 。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年開始建設(shè)，產(chǎn)品形態(tài)主要為 別墅、小高層、高層組成總用地為 827畝，總建筑面積 82萬平方米。 開發(fā)區(qū)內(nèi)工作的中層以上領(lǐng)導(dǎo)居多，本土購房者比例不高；252。板塊競爭分析 —— 安次區(qū) 4 產(chǎn)品檔次較低小高層板塔、多層板樓為主，容積率 － 馨 語 星苑項(xiàng) 目 容 積 率 建筑形 態(tài)馨 語 星苑 812層 板樓、塔樓金碧 倫 溫泉公寓 11層 小高 層 ，板樓，一梯兩 戶 或一梯三 戶新新小 鎮(zhèn) 6層 板樓，一梯兩 戶藍(lán) 波灣小區(qū)二期 12層 小高 層 板樓盛德花園 6層 板樓， 11層 塔樓安泰家園 9層 板式， 12層 塔樓銀 豐小區(qū) 6層 板樓嘉多 麗 花園小區(qū) 6層 板樓， 11層 塔樓永 華 小區(qū) 6層 ， 11層 板樓盛世豪庭 小高 層 ，一梯 24戶馨 視 界 小高 層 ，一梯 24戶君 蘭 苑 小高 層 ，一梯 24戶第九園 多 層 小高 層板塊競爭分析 —— 安次區(qū) 1居 2居 3居 其他面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例5880 % 63118 % 82155% 190%以往供給以 90120平米經(jīng)濟(jì)三居為主力戶型；案名 戶型比例盛世豪庭 8889兩居占 70%， 121136三居占30%馨視界 7090平米兩室為主君蘭苑 7791兩居占 70%， 90131三居占30%第九園 110160㎡三室兩廳占 80%，其他為50㎡一室， 180㎡四室潛在供給項(xiàng)目戶型明顯趨小，以 7090平米兩居為主；板塊競爭分析 —— 安次區(qū) 項(xiàng)目 1居 2居 3居 其他面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù)藍(lán)波灣小區(qū)二期 510住宅樓 53－ 60 8 89－ 104 224 124－ 155 474 190 11安泰家園怡景園 1 1 16號樓 75－ 92 128 96－ 126 170安泰家園怡景園 4—8 號樓 88 24 97138 188馨語星苑 11 7274 144 0 0馨語星苑 6樓 0 0 118120 72馨語星苑 7樓 88 20 89106 232馨語星苑 8樓 7988 92 98 16馨語星苑 4 85118 47 98139 181馨語星苑 2樓 97109 92永華小區(qū) 510樓 6392 110 100122 110嘉多麗花園小區(qū) 58 24 77112 110 82141 207新新小鎮(zhèn) 60—78 22 80—102 54 94—133 130 146 10金碧倫溫泉公寓 46—58 55 75—93 132 92138 176總計(jì) ％ ％ ％ ％板塊競爭分析 —— 安次區(qū) 5 下轄區(qū)縣購房者占有相當(dāng)比例安次區(qū)低廉的價(jià)格受到當(dāng)?shù)刂袑邮杖胝叩那嗖A，中青年居多；對周邊下轄區(qū)縣購房者較強(qiáng)的吸引力；自主為主，主力需求為經(jīng)濟(jì)型三居、二居；整體客戶素質(zhì)低于其他區(qū)域。板塊競爭分析 —— 安次區(qū) ?今年下半年以后將出現(xiàn)供給高峰安次區(qū)由于建設(shè)滯后，仍有大量土地可供開發(fā)利用，目前全市已知的潛在供給多集中于本區(qū)域，總規(guī)模在63萬㎡ 以上，未來一段時(shí)間將成為廊坊地產(chǎn) 主要 的供應(yīng)區(qū)域之一。 圣泰新苑 96平米三居阿 爾 卡迪 亞 115平米三居，客 廳 采光不佳阿 爾 卡迪 亞 景 觀 效果板塊競爭分析 —— 廣陽東區(qū) 5 客群廣陽東區(qū)是本地居民最為認(rèn)可的地區(qū)，本區(qū)域中本市客群占 80—90% ，包括政府職員、企業(yè)職員、管道局職員等，廊坊中高收入者京津人士和投資客在各板塊中比例最高。廊坊房地產(chǎn)市場研究 房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項(xiàng)目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟(jì)測算6營銷思路7區(qū)域板塊 競爭分析3廣陽東區(qū)：城市核心價(jià)值高地廣陽西區(qū)：主打中端市場安次區(qū)：放量爆發(fā)的待發(fā)展區(qū) 開發(fā)區(qū)：高舉高打，發(fā)展廣闊板塊競爭分析 廣陽東區(qū)：城市核心價(jià)值高地板塊競爭分析 —— 廣陽東區(qū) 1 06年下半年后經(jīng)歷供給斷檔廣陽東區(qū)是廊坊供給量最大的區(qū)域，但目前區(qū)域供給量逐年萎縮， 07年下半年至今僅阿爾卡迪亞三棟樓取得銷售證，無新盤入市。隨著 華為、富士康 等實(shí)力型企業(yè)進(jìn)駐開發(fā)區(qū)，未來此類型購房者比例將 顯著提高 ，開發(fā)區(qū)內(nèi)的 高品質(zhì) 項(xiàng)目自然是他們的首選。 華夏 裕豐豪庭 廣陽道西部廊坊中心血站西側(cè) 百年 紫金華府 新源道南側(cè)，藍(lán)水灣西 北方 約 塞納河谷二期 文明中華園地塊 恒盛 嘉軒鳳凰城 大學(xué)城西側(cè) 天地控股 約 55總計(jì) 　 　 目前已知潛在供給項(xiàng)目概況廊坊房地產(chǎn)市場研究 5 價(jià)格激增 07年來廊坊市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格增幅達(dá) 44％，目前安次區(qū)目前均價(jià)為 3500－4300元 /平米，而廣陽東區(qū)板塊均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 4500－ 5200元 /平米，這是由于：正經(jīng)歷起步快速發(fā)展的必然階段；受京津地區(qū)高房價(jià)的強(qiáng)烈輻射影響?？偨Y(jié)城市發(fā)展研判房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項(xiàng)目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟(jì)測算6營銷思路7區(qū)域板塊 競爭分析31 發(fā)展?fàn)顩r：起步晚，但高速發(fā)展 廊坊商品房市場自 2023年左右才正式啟動，由于起步較晚，整體發(fā)展水平低。城市發(fā)展研判 —— 重點(diǎn)園區(qū)概況東方大學(xué)城是以文化產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)的多功能復(fù)合城市新區(qū)東方大學(xué)城是以文化產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)的多功能復(fù)合城市新區(qū)2概況位置： 東方大學(xué)城位于廊坊市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊靠京津塘高速公路。產(chǎn)業(yè)領(lǐng) 域 代表企 業(yè)1 電 子信息 華為 科技 、富士康科技、特瑞膠黏、新奧 軟件、久智光 電 子、 濱 松光子、中 電 大成 電 子、貝 斯特 電 子、冀雅 電 子、鑫谷光 電 、 清 華 同方電 子 、捷好 電 子等。城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢4 具有較好的消費(fèi)基礎(chǔ)2023年人均可支配收入對比廊坊歷年人均可支配收入額2023年以來廊坊人均可支配收入額始終保持加速上漲趨勢， 2023年水平已超過保定、秦皇島兩市（而同期人均