【正文】 廊坊開發(fā)區(qū)項目策略構(gòu)想華潤集團(tuán)東方大學(xué)城項目發(fā)展策劃報告合富輝煌房地產(chǎn)二零零七年五月房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟(jì)測算6營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析3經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢城市發(fā)展研判 城市發(fā)展概況重點(diǎn)園區(qū)概況城市發(fā)展概況城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展概況1 城市素描：擁有優(yōu)越交通條件的新興現(xiàn)代城市城市概況： 廊坊市位于河北省中部偏東，北臨首都北京，東與天津交界。市區(qū)規(guī)劃面積 70平方公里，已建成面積 54平方公里， 2023年末全市總?cè)丝跒?萬人。便捷的立體交通體系： 廊坊市區(qū)距北京和天津中心區(qū)分別為 40公里和 60公里， 1個小時可到達(dá)首都國際機(jī)場、天津國際機(jī)場和天津新港 ，在以 100公里為半徑的范圍內(nèi)，擁有兩個國際機(jī)場、一個特大貨運(yùn)港口、三條高速公路、五條國家級公路、四十多條省級公路。 城市定位： 京津之間的新興城市、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化制造業(yè)基地、園林式生態(tài)型宜居名城。 城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展概況京津 “ 雙輪 ” 驅(qū)動的模式，建設(shè)現(xiàn)代交通體系：第二條京津唐高速全長 145公里，預(yù)計2023年建成通車，加上現(xiàn)有的京津塘也將全面拓寬，這樣，未來兩大城市間將有 24條高速車道相連，京津兩地的公路通勤更加便捷。京津城際軌道交通也正在加緊建設(shè)， 2023北京和天津兩地將可實(shí)現(xiàn)半小時通行。京滬高鐵年內(nèi)動工，北京只要 20分鐘就能到廊坊，進(jìn)一步拉近了北京和廊坊的時間距離。未來交通規(guī)劃京津交通一體化可以快速實(shí)現(xiàn)區(qū)域間的優(yōu)勢互補(bǔ)及資源的合理配置，廊坊做為京津走廊的重要門戶，將成為快速交通體系的最直接受益者。城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展概況2 京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈軸心京津冀都市圈是我國北部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)最好、發(fā)展最快的區(qū)域之一。京津冀都市圈國土面積 方公里，包括北京、天津兩個直轄市以及河北省的廊坊、石家莊、唐山、秦皇島、保定、張家口、承德、滄州等 8個地市。廊坊處于京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈的軸心位置，具有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展概況一軸三帶 “ 一軸 ” ：京津發(fā)展軸， 廊坊位于此主軸 ?！?三帶 ” ：濱海新興發(fā)展帶、山前傳統(tǒng)發(fā)展帶、燕山 — 太行山山區(qū)生態(tài)文化帶。經(jīng)濟(jì)總量 2023年，京津冀都市圈都市圈實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，約占全國經(jīng)濟(jì)總量的 %。廊坊主 導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ?以電子信息和生物制藥等為核心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；?以金融保險、商務(wù)與信息服務(wù)、會展等為核心的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)；?以汽車、制藥行業(yè)等為主的現(xiàn)代制造業(yè)地位；?鋼鐵、石油化工等基礎(chǔ)原材料產(chǎn)業(yè)。城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展概況3 城市布局：三點(diǎn)組團(tuán) 整體布局一個中心兩個次中心 ： “ 一個中心 ”（中心城市）、 “ 兩個次中心 ” （三河、霸州）、 “三大板塊 ” （以三河為核心的北部地區(qū)、以中心市區(qū)為核心的中部地區(qū)，以霸州為核心的南部地區(qū)）、 “兩個環(huán)帶 ” （環(huán)北京城鎮(zhèn)帶、環(huán)天津城鎮(zhèn)帶）。 中心三河次中心霸州次中心 中心城市結(jié)構(gòu)采取三點(diǎn)組團(tuán)方式 ： 開發(fā)區(qū)：高新科技、會展、教育衛(wèi)生等為主。 萬莊：都市型工業(yè)和附加值高的高科技產(chǎn)業(yè)。 市區(qū)：城市的文化、政治、商業(yè)、居住中心城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢城市發(fā)展研判1 經(jīng)濟(jì)騰飛尚需時日2023年廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速上漲， GDP增幅達(dá)到 15％，但與北京及河北其他城市相比，人均 GDP水平及增幅仍處于低點(diǎn)。廊坊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的帶動，隨著京津冀經(jīng)濟(jì)圈的輻射及自身實(shí)力的增強(qiáng)，整體經(jīng)濟(jì)水平將呈現(xiàn)積極發(fā)展態(tài)勢，但經(jīng)濟(jì)騰飛尚需時日。2023年人均 GDP對比廊坊歷年 GDP走勢城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢2 對外資吸引力較強(qiáng)2023年實(shí)際利用外資額對比廊坊歷年實(shí)際利用外資額憑借良好的區(qū)位環(huán)境及政策支持，廊坊對于外資具有較強(qiáng)的吸引力，近三年實(shí)際利用外資增長率均保持在 15％以上， 2023年實(shí)際利用外資額達(dá)到 元，遠(yuǎn)高于保定、秦皇島等同類城市。城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢3 工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足2023年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比目前以現(xiàn)代工業(yè)（包括電子、現(xiàn)代制造業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)等）為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)布局已基本確立，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足是影響其經(jīng)濟(jì)整體騰飛的重要原因之一。城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢4 具有較好的消費(fèi)基礎(chǔ)2023年人均可支配收入對比廊坊歷年人均可支配收入額2023年以來廊坊人均可支配收入額始終保持加速上漲趨勢， 2023年水平已超過保定、秦皇島兩市（而同期人均 GDP水平低于二者），說明廊坊具有較好的大眾消費(fèi)基礎(chǔ)。城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢重點(diǎn)園區(qū)概況城市發(fā)展研判 廊坊地區(qū)有廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、安平經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、霸州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、固安工業(yè)園區(qū)、永清工業(yè)園區(qū)、大城工業(yè)園區(qū)、文安工業(yè)園區(qū)和大廠工業(yè)園區(qū) 9個省級開發(fā)區(qū)以及東方大學(xué)城文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，考慮到對城市發(fā)展的重要作用以及與本案的區(qū)域關(guān)系，重點(diǎn)闡述 廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東方大學(xué)城廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東方大學(xué)城 。城市發(fā)展研判 —— 重點(diǎn)園區(qū)概況開發(fā)區(qū)是廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的源動力開發(fā)區(qū)是廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的源動力廊坊開發(fā)區(qū)是河北省政府重點(diǎn)支持的省級開發(fā)區(qū)，是團(tuán)中央、全國青聯(lián)命名的 “ 中國青年科技創(chuàng)新行動示范基地 ” ，位于京津塘高速公路廊坊出入口處， 于 1992年 6月 26日建區(qū)。　　截至 2023年，開發(fā)區(qū)幅員面積 ，規(guī)劃面積： ，已開發(fā)土地面積：，戶籍人口 53362（包括大學(xué)城）。1概況城市發(fā)展研判 —— 重點(diǎn)園區(qū)概況截至 2023年底，廊坊開發(fā)區(qū)已累計實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ， 占廊坊整體的占廊坊整體的40％，％， 年均增長年均增長 ％％ ；工業(yè)總產(chǎn)值 ，年均增長 %；工業(yè)銷售收入，年均增長 ％；財政收入 ，年均增長 ％，實(shí)際利用外資。到 2023年 10月底，累計總投資額 490億元人民幣，其中外商投資總額 15億美元，累計利用外資 。快速發(fā)展，廊坊經(jīng)濟(jì)的重要組成部分城市發(fā)展研判 —— 重點(diǎn)園區(qū)概況 廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)目前已有1300多家多家 企業(yè)進(jìn)區(qū) ，其中包括西門子、魯爾、 GEA、天合、富士康、東芝、 LG、阿克蘇諾貝爾、來實(shí)建筑等 16家世界家世界 500強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)企業(yè) 。 初步形成了 電子信息、食品加電子信息、食品加工、汽車零部件、新材料、生物制工、汽車零部件、新材料、生物制藥藥 為主的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)格局。產(chǎn)業(yè)領(lǐng) 域 代表企 業(yè)1 電 子信息 華為 科技 、富士康科技、特瑞膠黏、新奧 軟件、久智光 電 子、 濱 松光子、中 電 大成 電 子、貝 斯特 電 子、冀雅 電 子、鑫谷光 電 、 清 華 同方電 子 、捷好 電 子等。2 汽 車 零部 件 盧 卡斯 偉 利達(dá)廊重制 動 器、天合 發(fā)動 機(jī)零部件、柳博安利活塞 環(huán) 、瑞達(dá)汽 車 制 動 器、全 興工 業(yè) 、威意特汽 車 系 統(tǒng) 、上方汽 車 內(nèi) 飾 、 華 安汽 車 裝 備 、 亞 新科制 動 技 術(shù) 等。3 食品加工 好 麗 友食品 、露露 飲 料、伊利乳品、 飛鶴 乳業(yè) 、新瑞番茄制品、威康特食品、智 愛 富食品、 張 裕葡萄酒、日清中糧食品、多 維 食品、中基金米 蘭 咖啡、中孚食品等。4 新材料 立邦涂料 、 阿克 蘇諾貝 爾 、國瑞 電 子、阿童木、超 爾 固涂料等。5 生物科技 國 藥 麻醉制品、周林 頻譜 、 維 爾 康生物化工、美寶制 藥 、健邦醫(yī) 藥 等。五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展研判 —— 重點(diǎn)園區(qū)概況抬高門檻，集約高效發(fā)展1992年建區(qū)之后，廊坊開發(fā)區(qū)迅速抬高項目入?yún)^(qū) “ 門檻 ” ：凡是高耗能、高耗水、高污染的項目，一律不得入?yún)^(qū)；2023年初，廊坊開發(fā)區(qū)再度抬高項目入?yún)^(qū) “ 門檻 ” ：提高項目投資強(qiáng)度，投資 1000萬美元以下的外資項目、投資 5000萬元以下的內(nèi)資項目不再配置土地資源；提高項目投資密度，外資項目不低于 30萬美元 /畝，內(nèi)資項目不低于 150萬元 /畝。 廊坊開發(fā)區(qū)對入廊坊開發(fā)區(qū)對入?yún)^(qū)項目投資強(qiáng)度的區(qū)項目投資強(qiáng)度的 ““ 及格線及格線 ”” ，是兩年多后省有關(guān)部門制定的，是兩年多后省有關(guān)部門制定的 ““ 一線地區(qū)一線地區(qū) ”” 省級開發(fā)區(qū)省級開發(fā)區(qū)相關(guān)指標(biāo)的相關(guān)指標(biāo)的 10倍倍 ；而投資密度的 “ 及格線 ” ，則比省相關(guān)指標(biāo)高出 25%； 2023年， 重點(diǎn)引進(jìn)資源節(jié)約型、生態(tài)環(huán)保型、科技創(chuàng)新型、龍頭帶動型、高貢獻(xiàn)率重點(diǎn)引進(jìn)資源節(jié)約型、生態(tài)環(huán)保型、科技創(chuàng)新型、龍頭帶動型、高貢獻(xiàn)率型的項目，投資型的項目，投資 1億元以下的內(nèi)資項目，投資億元以下的內(nèi)資項目，投資 1000萬美元以下的外資項目，開發(fā)區(qū)將不萬美元以下的外資項目，開發(fā)區(qū)將不再配置土地資源。再配置土地資源。城市發(fā)展研判 —— 重點(diǎn)園區(qū)概況東方大學(xué)城是以文化產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)的多功能復(fù)合城市新區(qū)東方大學(xué)城是以文化產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)的多功能復(fù)合城市新區(qū)2概況位置： 東方大學(xué)城位于廊坊市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊靠京津塘高速公路?？傮w規(guī)劃： 東方大學(xué)城占地 2萬畝 ,計劃投資 120億元人民幣 ,10年內(nèi)要完成包括教學(xué)樓、科研實(shí)驗(yàn)樓、現(xiàn)代圖書館、運(yùn)動中心、教師公寓以及幼教、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療、商業(yè)餐飲、文化娛樂等一系列配套服務(wù)設(shè)施 ,建筑面積達(dá) 780萬 平方米 ,最終形成一個可容納 15萬名學(xué)生和 5萬名員工 的教育園區(qū)。 大學(xué)城一期： 投資 14億元，占地 2400畝，建設(shè)教學(xué)區(qū)、生活區(qū)、高科技園區(qū)、校園文化社區(qū)，總建筑面積 57萬 平方米，目前已建成一座擁有綜合教學(xué)樓、科研實(shí)驗(yàn)樓、計算機(jī)中心、校園互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、圖書資料信息中心、體育活動中心、文化宮、大禮堂及學(xué)生公寓、教師公寓、書店、商業(yè)、醫(yī)療活動于一體的科教園區(qū)。北京工業(yè)大學(xué)、北京師范大學(xué)、北京工商大學(xué)等 11所大學(xué)的 1萬名學(xué)生于 2023年 9月首期入駐大學(xué)城。 大學(xué)城二期 ：為大學(xué)城的中心區(qū)，由產(chǎn)研片區(qū)、體育片區(qū)、教學(xué)片區(qū)、生活片區(qū)和農(nóng)林實(shí)驗(yàn)園區(qū)組成，總投資 32億元，用地 689公頃，建筑面積 177萬 平方米，以國際先進(jìn)的星型組團(tuán)規(guī)劃手法，配以聯(lián)系京塘高速出口和各組團(tuán)的快速干道，明確的結(jié)構(gòu)布局、有機(jī)的功能整合，構(gòu)建出市場化的經(jīng)營模式、人性化的城市機(jī)能、集大成的校園文化和景園化的生態(tài)環(huán)境。目前，東方大學(xué)城已經(jīng)完成建筑面積 205萬平方米，總樓宇 200多座， 30多所高校的近 5萬名大、中學(xué)生入駐。 城市發(fā)展研判 —— 重點(diǎn)園區(qū)概況經(jīng)過五年的建設(shè)，目前東方大學(xué)城已經(jīng)擁有完整的商業(yè)、休閑、娛樂、郵電、醫(yī)療、金融、公安等保障服務(wù)系統(tǒng)，是自成體系的復(fù)合型城市新區(qū)，房地產(chǎn)建設(shè)是重要的組成部分之一。自成體系的復(fù)合城市、成熟新區(qū)別墅 高爾夫球場城市發(fā)展研判 —— 重點(diǎn)園區(qū)概況廊坊為河北省重點(diǎn)發(fā)展的地級城市，整體發(fā)展起步晚，發(fā)展快，目前處于快速擴(kuò)張階段；地處京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈軸心是廊坊最大的發(fā)展契機(jī)；廊坊的產(chǎn)業(yè)布局將面臨結(jié)構(gòu)性優(yōu)化調(diào)整；廊坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及東方大學(xué)城是廊坊發(fā)展的兩大熱點(diǎn)區(qū)域，是廊坊未來兩大人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，將實(shí)現(xiàn)資金及高質(zhì)人群的密集輸送。總結(jié)城市發(fā)展研判房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟(jì)測算6營銷思路7區(qū)域板塊 競爭分析31 發(fā)展?fàn)顩r：起步晚，但高速發(fā)展 廊坊商品房市場自 2023年左右才正式啟動，由于起步較晚，整體發(fā)展水平低。但城市發(fā)展建設(shè)空間充足，可借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)較多，加之與北京、天津等地特殊的位置關(guān)系，目前處于高速發(fā)展階段。廊坊房地產(chǎn)市場研究 2 房地產(chǎn)投資增速高位反彈近年來廊坊房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈現(xiàn)高速增長的狀態(tài)，年平均增長速度超過 40%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢圖廊坊房地產(chǎn)市場研究 3 土地供給有待釋放 2023年全市實(shí)際土地出讓 面積不足 100萬平米， 07年已有明顯上漲， 7月至今出讓規(guī)模已達(dá) 30萬平米 ，根據(jù)十一五規(guī)劃，未來將逐步加大土地供給規(guī)模。 商品房用地出讓面積走勢圖廊坊市 “十一五 ”期間住宅用地年度實(shí)施計