【正文】 四月 21四月 2101:07:5501:07:55April 05, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 211:07 上午 四月 2101:07April 05, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 1:07:55 上午 1:07 上午 01:07:55四月 21? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 01:07:5501:07:5501:074/5/2023 1:07:55 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。從優(yōu)勢(shì)資源價(jià)值關(guān)聯(lián)互動(dòng)中激發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值文化氛圍本項(xiàng)目高爾夫運(yùn)動(dòng)營(yíng)銷思路 營(yíng)銷策略全手段整合營(yíng)銷戰(zhàn)?? 采用非常規(guī)營(yíng)銷方式，推崇高爾夫貴族文化氣質(zhì)，同時(shí)充分表現(xiàn)大學(xué)城的文化氛圍。以上測(cè)算容積率按照 ，在實(shí)際操作中容易率可以提高到 ，合理的規(guī)劃可以基本實(shí)現(xiàn)品質(zhì)保持不變，所以本項(xiàng)目未來(lái)可操作空間非常大。建筑面積只考慮按照容積率對(duì)應(yīng)的地上面積計(jì)算， townhouse建筑面積 9萬(wàn)平米，高層小高層 25萬(wàn)平米，未考慮地下面積、商業(yè)面積、車位等252。 設(shè)計(jì)要點(diǎn)二以庭院為中心，借鑒別墅的內(nèi)部功能空間組織邏輯，使更多的功能空間受益的同時(shí)，改變傳統(tǒng)集合住宅的內(nèi)部空間效果，創(chuàng)造更富情趣的個(gè)性性格。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 立面風(fēng)格建議地中海浪漫風(fēng)情規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 立面風(fēng)格建議新古典主義風(fēng)格采用新古典主義風(fēng)格，追求三段式的設(shè)計(jì)手法，強(qiáng)調(diào)軸線對(duì)稱，運(yùn)用一些簡(jiǎn)化的古典建筑符號(hào)，使建筑給人一種古黃的莊重感。在別墅產(chǎn)品與高層、小高產(chǎn)品間的綠化隔離帶中應(yīng)用地形起伏，對(duì) Townhouse產(chǎn)品形成保護(hù)區(qū)，保證其私密性。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 產(chǎn)品分區(qū)方向二252。v高層、小高層產(chǎn)品位于球場(chǎng)外圍，由于具有高度優(yōu)勢(shì)，仍然可享受球場(chǎng)景觀。原規(guī)劃評(píng)價(jià) 占地面積： ㎡建筑面積： ㎡ 別墅： ㎡教師公寓： ㎡容積率約： 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 關(guān)于容積率的思考由于本案的容積率的范圍比較寬泛，主要從三個(gè)方面對(duì)容積率設(shè)定進(jìn)行評(píng)判：經(jīng)濟(jì)利益銷售周期產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)由于土地的成本較低，綜合各種產(chǎn)品類型的售價(jià)，高容積率產(chǎn)品有利于實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。v 基于容積率 小高層、高層項(xiàng)目定位 —— 客群定位城市中產(chǎn)階層區(qū)域來(lái)源及購(gòu)買用途：? 廊坊本地客戶，其中開發(fā)區(qū)、大學(xué)城及市中心客戶占重要比例，此部分客戶以投資、第二居所，改善型購(gòu)買為主，不排除持有型長(zhǎng)期獲利客戶；? 京津客戶經(jīng)常在大學(xué)城高爾夫打球，購(gòu)房作為休閑、度假或養(yǎng)老之用；? 此外還包括部分周邊下轄縣市地區(qū)客戶，以私人企業(yè)主居多，購(gòu)房用于標(biāo)榜自己的身份地位。項(xiàng)目定位 —— 市場(chǎng)策略途徑之二：上層文化載體? 利用高爾夫運(yùn)動(dòng)的上層文化價(jià)值，確定項(xiàng)目獨(dú)特的高端氣質(zhì)特征。 3競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 個(gè)案研究開發(fā)商 天地控股位置 大學(xué)城西側(cè)占地面積 827畝總建筑面積 82萬(wàn)平米建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格綠化率 44%容積率 戶型面積 60350平米價(jià)格 預(yù)計(jì) 600010000元 /平米銷售情況 未售，預(yù)計(jì) 08年年初開工建設(shè)預(yù)計(jì)投資 約 30億元相關(guān)配套 五星級(jí)酒店、商業(yè)街、大學(xué)城等天地控股 — 嘉軒 ?鳳凰城 p 由于各板塊供給近一兩年內(nèi)逐步增加，各板塊的地段差異正在逐步縮小，未來(lái)的供給量則決定了區(qū)域的發(fā)展速度，預(yù)計(jì)安次區(qū)在近一兩年內(nèi)將快速發(fā)展，與其他區(qū)域的差距將逐漸縮小。 翠林洲、艾力楓社等項(xiàng)目中京津地區(qū)客戶占有一定比例。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) 開發(fā)區(qū)：高舉高打，發(fā)展廣闊板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 開發(fā)區(qū) 1 高起點(diǎn)高調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，但起點(diǎn)高，發(fā)展空間充足；具有良好的產(chǎn)業(yè)支持基礎(chǔ)，高端人群集中；目前區(qū)域成熟度不佳，但開發(fā)區(qū)未來(lái)規(guī)劃將提供良好的前景。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) 案名 位置 總規(guī)模（萬(wàn)㎡）潛在規(guī)模（萬(wàn)㎡）開盤時(shí)間金碧倫溫泉公寓 金星道 17 2023826新新小鎮(zhèn) 楊稅務(wù)鄉(xiāng)于常甫村 5 202398盛世豪庭 愛民西道與永興路交口路南3 3 預(yù)計(jì)今年 底馨視界 愛民西道 17 17 未定君蘭苑 愛民西道 15 15 未定第九園 愛民西道新源水場(chǎng)北側(cè) 9 9 明年金源麗舍 愛民道與西外環(huán)交口 3 3 未定總計(jì) 69 ：潛在規(guī)模為項(xiàng)目總規(guī)模與已取得銷售證部分規(guī)模之差。隨著京津走廊的快速發(fā)展，和交通體系越來(lái)越成熟，以及受北京外擴(kuò)的影響，將會(huì)有越來(lái)越多的北京人到廊坊置業(yè)。名稱 位置 規(guī)模 （平米） 開盤時(shí)間阿爾卡迪亞駿景園 6樓北外環(huán)北、文化藝術(shù)中心西側(cè) 2023715阿爾卡迪亞駿景園 7樓北外環(huán)北、文化藝術(shù)中心西側(cè) 2023730今年下半年以來(lái)取得銷售證項(xiàng)目萬(wàn)平米萬(wàn)平米萬(wàn)平米板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)東區(qū) 2 需求旺盛，銷售良好憑借良好的城市環(huán)境和市場(chǎng)認(rèn)知基礎(chǔ)，廣陽(yáng)東區(qū)項(xiàng)目銷售情況火爆，阿爾卡迪亞等項(xiàng)目分期開盤均可一周內(nèi)售罄，月均銷售速度 100套 左右。廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 產(chǎn)品偏好p 注重采光和朝向，尤其是南向采光；p 偏好板樓或點(diǎn)式形態(tài)，塔樓接受度不高；p 經(jīng)濟(jì)型三居（ 95115㎡）為主流需求，其次為經(jīng)濟(jì)型二居（ 7090㎡）；p 良好的社區(qū)景觀有較強(qiáng)的吸引力；p 大盤受到追捧。（數(shù)據(jù)來(lái)源：廊坊統(tǒng)計(jì)局） 廊坊整體價(jià)格走勢(shì) 廊坊市區(qū)價(jià)格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)廊坊房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)） 廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 6 產(chǎn)品塑造及運(yùn)營(yíng)理念有待全面升級(jí) 由于市場(chǎng)發(fā)展不成熟，及供需錯(cuò)位造成的賣方市場(chǎng)格局，導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)概念薄弱，在戶型、景觀、立面等方面品質(zhì)需大力提高，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)理念有待升級(jí)。但城市發(fā)展建設(shè)空間充足，可借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)較多，加之與北京、天津等地特殊的位置關(guān)系，目前處于高速發(fā)展階段?？傮w規(guī)劃： 東方大學(xué)城占地 2萬(wàn)畝 ,計(jì)劃投資 120億元人民幣 ,10年內(nèi)要完成包括教學(xué)樓、科研實(shí)驗(yàn)樓、現(xiàn)代圖書館、運(yùn)動(dòng)中心、教師公寓以及幼教、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療、商業(yè)餐飲、文化娛樂(lè)等一系列配套服務(wù)設(shè)施 ,建筑面積達(dá) 780萬(wàn) 平方米 ,最終形成一個(gè)可容納 15萬(wàn)名學(xué)生和 5萬(wàn)名員工 的教育園區(qū)。2 汽 車 零部 件 盧 卡斯 偉 利達(dá)廊重制 動(dòng) 器、天合 發(fā)動(dòng) 機(jī)零部件、柳博安利活塞 環(huán) 、瑞達(dá)汽 車 制 動(dòng) 器、全 興工 業(yè) 、威意特汽 車 系 統(tǒng) 、上方汽 車 內(nèi) 飾 、 華 安汽 車 裝 備 、 亞 新科制 動(dòng) 技 術(shù) 等。城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)重點(diǎn)園區(qū)概況城市發(fā)展研判 廊坊地區(qū)有廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、安平經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、霸州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、固安工業(yè)園區(qū)、永清工業(yè)園區(qū)、大城工業(yè)園區(qū)、文安工業(yè)園區(qū)和大廠工業(yè)園區(qū) 9個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)以及東方大學(xué)城文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，考慮到對(duì)城市發(fā)展的重要作用以及與本案的區(qū)域關(guān)系，重點(diǎn)闡述 廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東方大學(xué)城廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東方大學(xué)城 。城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展概況3 城市布局：三點(diǎn)組團(tuán) 整體布局一個(gè)中心兩個(gè)次中心 ： “ 一個(gè)中心 ”（中心城市）、 “ 兩個(gè)次中心 ” （三河、霸州）、 “三大板塊 ” （以三河為核心的北部地區(qū)、以中心市區(qū)為核心的中部地區(qū)，以霸州為核心的南部地區(qū)）、 “兩個(gè)環(huán)帶 ” （環(huán)北京城鎮(zhèn)帶、環(huán)天津城鎮(zhèn)帶）。未來(lái)交通規(guī)劃京津交通一體化可以快速實(shí)現(xiàn)區(qū)域間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)及資源的合理配置，廊坊做為京津走廊的重要門戶，將成為快速交通體系的最直接受益者。廊坊開發(fā)區(qū)項(xiàng)目策略構(gòu)想華潤(rùn)集團(tuán)東方大學(xué)城項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告合富輝煌房地產(chǎn)二零零七年五月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2城市發(fā)展研判1項(xiàng)目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟(jì)測(cè)算6營(yíng)銷思路7區(qū)域板塊競(jìng)爭(zhēng)分析3經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)城市發(fā)展研判 城市發(fā)展概況重點(diǎn)園區(qū)概況城市發(fā)展概況城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展概況1 城市素描：擁有優(yōu)越交通條件的新興現(xiàn)代城市城市概況： 廊坊市位于河北省中部偏東，北臨首都北京，東與天津交界。城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展概況2 京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈軸心京津冀都市圈是我國(guó)北部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)最好、發(fā)展最快的區(qū)域之一。 中心三河次中心霸州次中心 中心城市結(jié)構(gòu)采取三點(diǎn)組團(tuán)方式 ： 開發(fā)區(qū)：高新科技、會(huì)展、教育衛(wèi)生等為主。城市發(fā)展研判 —— 重點(diǎn)園區(qū)概況開發(fā)區(qū)是廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的源動(dòng)力開發(fā)區(qū)是廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的源動(dòng)力廊坊開發(fā)區(qū)是河北省政府重點(diǎn)支持的省級(jí)開發(fā)區(qū)，是團(tuán)中央、全國(guó)青聯(lián)命名的 “ 中國(guó)青年科技創(chuàng)新行動(dòng)示范基地 ” ，位于京津塘高速公路廊坊出入口處， 于 1992年 6月 26日建區(qū)。3 食品加工 好 麗 友食品 、露露 飲 料、伊利乳品、 飛鶴 乳業(yè) 、新瑞番茄制品、威康特食品、智 愛 富食品、 張 裕葡萄酒、日清中糧食品、多 維 食品、中基金米 蘭 咖啡、中孚食品等。 大學(xué)城一期： 投資 14億元，占地 2400畝，建設(shè)教學(xué)區(qū)、生活區(qū)、高科技園區(qū)、校園文化社區(qū)，總建筑面積 57萬(wàn) 平方米，目前已建成一座擁有綜合教學(xué)樓、科研實(shí)驗(yàn)樓、計(jì)算機(jī)中心、校園互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、圖書資料信息中心、體育活動(dòng)中心、文化宮、大禮堂及學(xué)生公寓、教師公寓、書店、商業(yè)、醫(yī)療活動(dòng)于一體的科教園區(qū)。廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 2 房地產(chǎn)投資增速高位反彈近年來(lái)廊坊房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的狀態(tài)，年平均增長(zhǎng)速度超過(guò) 40%。阿爾卡迪亞廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 7 需求分析作為地級(jí)市，廊坊對(duì)其轄下縣區(qū)及農(nóng)村居民有較大的吸引力。廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 京津區(qū)域一體化趨勢(shì)是廊坊地產(chǎn)的重要增長(zhǎng)極： 京津區(qū)域一體化延長(zhǎng)了房地產(chǎn)供求半徑，在交通成本縮減的情況下，位于京津中間點(diǎn)的廊坊商品房的低價(jià)格對(duì)京津商品房的替代性會(huì)加強(qiáng)，將增加廊坊當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的有效需求，從而促進(jìn)廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，形成京津區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的階梯增長(zhǎng)； 目前廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于重大拐點(diǎn)：252。由于近期供給過(guò)于稀缺，目前幾乎已處于無(wú)房可售階段。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)東區(qū) 廣陽(yáng)西區(qū)：主打中端市場(chǎng)板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)西區(qū) 1 供給稀缺? 近 2年來(lái)取得 銷 售 證 的 項(xiàng) 目 約 50萬(wàn)平方米，供 給 量低于廣陽(yáng) 東 區(qū)；? 項(xiàng) 目 規(guī) 模普遍 較 ??；? 從 06年下半年起出 現(xiàn) 供 給 斷檔，今年 7月 華 夏新城 A區(qū)取得 銷 售 證 ；? 潛在供 給 ：峰尚中心，位于七大街北 側(cè) ， 規(guī) 模 1萬(wàn)平米， 預(yù)計(jì) 明年開 盤 。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) 05年至今安次供給量、消化量對(duì)比2 消化情況萬(wàn)平米? 受到區(qū)域因素以及供 給 制 約 的影響，以前安次區(qū)整體消化面 積較 ??；板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) ?潛在項(xiàng)目已開始表現(xiàn)出良好的銷售勢(shì)頭；252。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 開發(fā)區(qū) 2 別墅類產(chǎn)品為當(dāng)前主流供給案名 位置 總 建筑面積建筑形態(tài) 容 積 率主力 戶型憩園小區(qū) 開 發(fā) 區(qū)管理委 員 會(huì) 對(duì) 面 普通住宅 　 98120翠林洲 開 發(fā) 區(qū)祥云道 108號(hào) 5雙拼獨(dú)棟 278艾力 楓社艾力 楓 社高爾 夫球 場(chǎng) 內(nèi) 10 獨(dú) 棟 510－950塞 納 河谷一期開 發(fā) 區(qū)祥云道 17雙拼、疊拼、花園洋房 150300開發(fā)區(qū)早期的住宅以區(qū)內(nèi)眾多駐園企業(yè)的住宅配套為主，比如幗華邨小區(qū)、憩園小區(qū)、 藍(lán)多廊等，但近年來(lái)開發(fā)區(qū)的住宅產(chǎn)品供應(yīng)基本停滯，而滿足高端人群的別墅產(chǎn)品則相繼出現(xiàn)，目前在售項(xiàng)目以別墅及類別墅產(chǎn)品為主，總規(guī)模在 32萬(wàn)平米以上。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 開發(fā)區(qū) 板塊 容 積 率 建筑形 態(tài) 主力 戶 型廣陽(yáng) 東區(qū) － 高 層 、小高 層 板樓、塔樓3居（ 100130）廣陽(yáng)西區(qū) 小高 層 板樓3居（ 100130 ）安次區(qū) 小高 層 、多 層 板樓3居（ 90120）