【正文】 ④、迫降電梯至首層。 ③、火災撲滅后，技術(shù)科負責將機電設(shè)備和消防系統(tǒng)恢復正常。 各部門員工在現(xiàn)場指揮員的統(tǒng)一指揮下，采 取各種相應(yīng)措施。 對各樓宇內(nèi)的走廊、消防通道等公用部分的照明，全部采用聲、光控開關(guān)或紅外線開關(guān)進行控制，做到人走燈滅。 公用設(shè)備、設(shè)施、電器發(fā)生線路故障時，維修人員在 10 分 鐘內(nèi)到達故障現(xiàn)場，排除故障。 （二）、每周保養(yǎng)項目 電力變壓器 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項目 無灰塵、污跡 2 接地線 檢查接地線 無斷股，無銹蝕，接觸良好。 顯示正常、無損壞、溫度 不超過 140℃ 3 聲響 監(jiān)聽變壓器聲響 發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音 4 變壓器室 檢查門窗、地面、四壁； 檢查通風道、通風設(shè)施； 檢查室內(nèi)照明設(shè)施； 檢查室內(nèi)消防設(shè)施 無雜物、不漏水、能防止小動物進入、干凈整潔、功能正常、通風良好、無銹蝕、開關(guān)燈具功能正常、消防設(shè)施功能正常 低壓開關(guān)柜 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 柜正面 清掃（擦拭）柜正面； 檢查儀表指示及運行參數(shù)； 檢查空氣開關(guān) 檢查閘刀開關(guān)、操作機構(gòu)； 檢查分閘、合閘指示燈。為此， W 物業(yè)管理公司 將嚴格按照“安全、可靠、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟”的管理方針，貫徹執(zhí)行 ISO9001： 2021 質(zhì)量管理體系，對各類機電設(shè)施設(shè)備進行高質(zhì)有效的定期維護保養(yǎng)，對各分包單位進行全方位的質(zhì)量監(jiān)督和管理，嚴格按照各類應(yīng)急處理方案，處理機電設(shè)施設(shè)備的突發(fā)事故。 （ 1）完好、無缺損； （ 2）使用正常； （ 3）整潔、清爽。 6 公用照明 每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具 由技術(shù)科按照相應(yīng)作 業(yè)規(guī)程實施維修 （ 1）線路無老化； （ 2）燈具正常使用，照明完好。 9 衛(wèi)生間、茶水間 每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修 （ 1）墻體、窗戶頂棚完好，無缺損； （ 2）設(shè)施、設(shè)備完好，無缺損，使用正常； （ 3）整潔、無污跡，無積塵，無積水； （ 4）無堵塞，無異味。 為達到上述四個效果， W 物業(yè)管理公司制定了房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護和定期養(yǎng)護計劃及實施方案，以求達到對 X 大學城的有效管理。 二、保證 X 大學城與外部信息交流及內(nèi)部信息交流的暢通。 根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓思路，并確定未來培訓重點，強調(diào)將理論應(yīng)用到實踐工作中。 （四）、企業(yè)文化（物業(yè)管理理念，企業(yè)精神等）職業(yè)道德和現(xiàn) 代思想文化觀念。 （六）、主要管理人員簡歷附后 第二節(jié) 管理人員的培訓 一、培訓目標： （一）、管理部經(jīng)理：除熟練掌握物業(yè)管理系統(tǒng)知識和技能外，重點是具備專業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的宏觀分析，決策組織、協(xié)調(diào)和控制能力，具備現(xiàn)代管理學、組織行為學等學科前沿知識，以及具備獨立、創(chuàng)新、進取、博愛等現(xiàn)代觀念和人文品質(zhì)。 （二）、信息傳遞示意圖 后勤實業(yè)公司 政府主管部門 行業(yè)物業(yè)管理單位 外部公共媒體 W物業(yè)管理公司 管 理 部 物業(yè)使用人 管理員 員 工 （三）、信息反饋處理流程 圖 NO YES NO YES （四）、信息反饋及處理機制說明 信 息是企業(yè)運作的重要管理資源。 （ 1）負責管理部內(nèi)部的建賬、核算、費用收繳及日常的財務(wù)管理。 第三章 擬采取的管理方式和工作計劃 第一節(jié) 擬采取的管理方式 一、項目管理組織架構(gòu)圖 設(shè)立 X 大學城管理部，作 W 物業(yè)管理公司的派出機構(gòu)，全面負責 X 大學城的設(shè)施設(shè)備 及房屋本體維護管理 工作。 3 維修工程質(zhì)量合格率 99% 99%以上 維修合格工程項次 /維修工程項次 建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機制和回訪制度、考核制度和獎罰制度。 W 物業(yè)管理公司還將在 X 大學城的物業(yè)管理中積極引進 ISO14000 環(huán)境控制體系，以此全面促進管理服務(wù)水平上新臺階。對所有設(shè)施設(shè)備的維護管理具體落實到每個人，杜絕管理上的漏洞，實現(xiàn)機 電設(shè)施設(shè)備運作的高效、節(jié)能和環(huán)保的最大化。 三、管理模式 構(gòu)建校園管理新模式 “優(yōu)質(zhì)低價”模式 鑒于我國的國情和大學城物業(yè)的特殊性，以及政府廉政建設(shè)的客觀要求， W 物業(yè)管理公司將采用最先進的管理手段和技術(shù)，最大限度的降低管理成本，同時提供高水準的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，努力探索一種可資借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價模式”。 創(chuàng)建 X 大學城是 Z 市委、市政府為實現(xiàn) Z 市高等教育跨越式發(fā)展，加快高層次人才的培養(yǎng)，增進科技創(chuàng)新能力和發(fā)展后勁，提高經(jīng)濟質(zhì)量和文化品位，促進 Z 市率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的高屋建瓴的構(gòu)想。供電質(zhì)量的好壞，將直接影響著其它設(shè)施設(shè)備能否正常的運行；而消防系統(tǒng)則是整個建筑系統(tǒng)的安全保障。 五、工作措施 措施之一：派遣精銳骨干，組建優(yōu)秀管理團隊 ； “一流”的管理需要“一流”的人才， W 物業(yè)管理公司一貫強調(diào)人的因素始終是第一位的，實踐證明，委派項目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項目管理成功的關(guān)鍵， W 物業(yè)管理公司高度重視 X 大學城的物業(yè)管理項目，將派駐最優(yōu)秀的管理者和技術(shù)人員，組成富有效率的管理團隊，并持之以恒開展系統(tǒng)有效的培訓工作，使他們能不斷地適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需求，為實現(xiàn)的總體目標不斷地努力奮斗。 質(zhì)量目標 共分十項，以表格的形式在下列項中概述以及保障各項 質(zhì)量目標 完成的實施措施。 有效投訴處理率 95% 100% 處理的有效投訴數(shù)量 /有效投訴總計 8 管理人員專業(yè)培訓合格率 100% 100% 培訓合格人員 /培訓人員總計 人員培訓自學與培訓相結(jié)合；抓好上崗培訓、在職培訓、特殊崗位人員培訓；培訓考核制度與獎罰相結(jié)合；強化培訓結(jié)果。 （二）檔案資料科 （ 1） 負責管理部工作人員日常工作紀律和儀容儀表的檢查、監(jiān)督； （ 2） 負責管理部內(nèi)部文件及管理檔案的建立和管理； （ 3） 負責收集管理信息，接待用戶的投訴來訪，并進行回訪； （ 4） 負責管理部內(nèi)部的人員招聘、調(diào)動、培訓、考核、等工作以及日常的辦公行政管理事務(wù)。 信息通道暢通。 保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責權(quán)分離所導致的管理失控。機電維修等專業(yè)技術(shù)知識。 職外培訓：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)培訓，經(jīng)公司批準后，采用獲得畢業(yè)證書即予以報銷學費的方式進行鼓勵。 （二）、辦公用房安排 經(jīng)理室一間 15 ㎡ 技術(shù)科室 30 ㎡ 財務(wù)科室 15 ㎡ 電腦檔案資料室 15 ㎡ 茶水間、洗手間 10 ㎡ 維修操作間 20 ㎡ 庫房 20 ㎡ 四、 管理工作必需的各類物資裝備 管理工作中必需的各類物資，包括辦公用品，機電維修用品、員工制服和值班工 具等（詳見附表）。空調(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。 7 本體消防設(shè)施 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修 由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修 （ 1）箱體完好，標識清楚； （ 2）設(shè)施能有效使用； （ 3）靈敏，準確報警。 技術(shù)科負責組織實施 （ 1）平整、無滲水、無裂紋； （ 2）整潔統(tǒng)一。 由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施 （ 1）美觀完好，無缺損； （ 2）整潔、清爽。 二、房屋本體維修服務(wù)標準 為了使學校能夠有一個良好的學習環(huán)境，對房屋本體的維修力爭做到及時、快速、高效地處理。 （一）、每日巡視保養(yǎng)項目。 1V，浮充電流 1—2A（觀察充電電流表），電池液比重 ~（采用吸式比重計），液位不低于極板 4 冷卻水箱 檢查水位 水位在正?？潭确秶? 5 儲油箱 檢查油 位 保證儲油至少能供機組運行 24小時 6 潤滑油 檢查潤滑油位 潤滑油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi) 7 通風 檢查機房通風設(shè)施 風機運行正常、室內(nèi)通風良好。 配電室內(nèi)的配電柜發(fā)生故障后，運行人員 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，排除故障。 為供電內(nèi)部出現(xiàn)突發(fā)事故時，值班員應(yīng)立即通知技術(shù)科，技術(shù)科接到通知后，迅速組織人力搶修，必要時通知管理部，由管理部通知校方停電時間及原因。 一、消防設(shè)施、設(shè)備的定期維護與保養(yǎng)計劃和標準 設(shè)備 序號 維護保養(yǎng)項目 檢查保養(yǎng)方法 標準 周期 消 防 控 制 臺 1 各類指示燈（含電源 、信號） 直觀目測 指示燈指示正常 1 個月 2 各類開關(guān) 直觀目測 處于開啟或自動狀態(tài) 1 個月 3 各電器觸點 如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨 觸點完好，無燒損 半年 4 各電器元件接線端子及端子排端子 用螺絲刀逐個緊固 各端子連接牢固無燒損 半年 5 各電源、信號線 如有輕微破損或燒焦現(xiàn)象，用絕緣膠帶包扎，嚴重時更換 導線無破損、燒焦現(xiàn)象 半年 6 控制臺內(nèi)部除塵 用小毛刷、皮老虎除塵 無塵 半年 7 控制臺表面除塵 用干擦布、毛刷除去表面灰塵 無塵 每日 設(shè)備 序號 維護保養(yǎng)項目 檢查保養(yǎng)方法 標準 周期 區(qū) 域 報 警 器 1 指示燈 直觀目測 “ Ac Power”（綠色）指示亮其余指示燈不亮 2 電源電壓 在按下內(nèi)部電源電壓 /后備電壓切（或外部Battery Test 鍵）換鍵前后，目測指示燈是否正常 指針指示+24V（ +5V） 1 個月 3 報警功能 按下“ Fire Test”鍵 “ Zone Alarm”指示燈和“ Switch Care”指示燈亮幾十秒后，蜂嗚器警鈴響 1 個月 4 內(nèi)部各接線端子 用螺絲刀逐個緊固 各端連接牢固，不松動 5 信號（電源）線 如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴重時更換 導線無破損、老化 半年 6 表面及內(nèi)部除塵 用小毛刷、皮老虎除塵 無塵 半年 7 擊碎玻璃按鈕盒 直觀目測 按鈕盒完好，無松動 1 個月 設(shè)備 序號 維護保養(yǎng)項目 檢查保養(yǎng)方法 標準 周期 集 中 報 警 器 1 指示燈 直觀目測 “ Ac Power ”（綠色）指示燈亮，其余指示燈不亮 1 個月 2 電源電壓 在按下內(nèi)部電源切換鍵或外部鍵“ Batterry Test”前后，目測指針指示是否正常 指針指示 +24V（ +5V） 1 個月 3 報警功能 按下“ Fire Test”鍵 “ Zone Alarm”指示燈和“ Switch Care”指示燈亮，幾十秒后蜂嗚器和警鈴響 1 個月 4 內(nèi)部各接線端子 用螺絲刀逐個緊固 各端子連接牢固、不松動 半年 5 信號（電源）線 如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴重時更換 導線無破損、老化 半年 6 表面及內(nèi)部除塵 表面及內(nèi)部除塵 無塵 半年 設(shè)備 序號 維護保養(yǎng)項目 檢查保養(yǎng)方法 標準 周期 煙 感 探 頭 1 煙感探頭 用力吸一口香煙，在距探測器 20CM 處噴向探頭 紅色指示燈亮