【正文】 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì) 的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和物業(yè) 安全的要求，并報(bào)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。 第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托方按照物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗(yàn)收辦法進(jìn)行接管驗(yàn)收。 第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。 第十八條 前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容包括： （一）當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況； （二）雙方的權(quán)利和義務(wù)； （三）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求； （四）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法； （五）物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法； （六）維修基金的管理和使用； （七）合同的有效期限、合同終止和解除的約定； （八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑； （九）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng) 對(duì)備案的物業(yè)管理企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。 業(yè)主委員會(huì)登記的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)： （一）召集和主持業(yè)主大會(huì)； （二）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會(huì)章程草案及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過(guò)； （三）經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)對(duì)合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同； （四）經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理和使用，當(dāng)維修基金不足時(shí)，進(jìn)行續(xù)籌； （五）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度 工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施； （六）聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)； （七）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定； （八）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督； （九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定； （十）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在接到提 議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。 第二章 業(yè)主自治管理 第五條 業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì) 物業(yè)實(shí)施自治 管理。 新建住宅小區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物 業(yè)管理。 物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理公司收入的最主要組成部分，是物業(yè)管理公司賴以生存的基礎(chǔ)。人才來(lái)源上可以 以愛(ài)濤物業(yè)內(nèi)部選送為主，但必須高標(biāo)準(zhǔn)外聘專業(yè)人員，保證管理隊(duì)伍的高素質(zhì)和高水平。 3分 3分 2分 3分 4分 江蘇愛(ài)濤物業(yè)管理有限公司信奉的是“該說(shuō)的要說(shuō)到，說(shuō)到的一定要做到。 4分 三 現(xiàn)代管理手段運(yùn)用手 法 4分 大廈管理應(yīng)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)等現(xiàn)代化管理手段，完善物業(yè)管理電腦軟件，進(jìn)行科學(xué)管理。 12 綠 化 完 好率 95% 99% 設(shè)立專業(yè)化管理養(yǎng)護(hù)人員，責(zé)任到人，大廈內(nèi)負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)，確保大廈公共綠化無(wú)損壞，無(wú)踐踏，無(wú)黃土裸露。 5 清潔保潔率 99% 99% 按高標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展保潔工作，大廈內(nèi)保潔責(zé)任到人，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，以確保大廈內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。針對(duì)蘇興大廈物業(yè)管 理工作的新要求，我們根據(jù)我司 ISO9002 貫標(biāo)工作的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造性地采取體現(xiàn)愛(ài)濤物業(yè)高度自律意識(shí)的百分制形式，對(duì)反映蘇興大廈管理水平的各類關(guān)聯(lián)指標(biāo)進(jìn)行級(jí)度量 化，由業(yè)主考評(píng)和監(jiān)督。我們的目的，就是要通過(guò)我們的品牌服務(wù)，讓業(yè)主覺(jué)得選擇了“愛(ài)濤”，選擇了“愛(ài)濤”牌服務(wù)，就是選擇了滿意、選擇了放心、稱心和舒心。 零干擾服務(wù) 就是給業(yè)主創(chuàng)造個(gè)性化的私密空間，保障業(yè)主的隱私不被泄漏。維修工既是維修人員同時(shí)也是安保員；安保員既是大廈安全護(hù)衛(wèi)者，也是大廈保潔者；保潔員既是大廈保潔者，也是業(yè)主的家政服務(wù)者，諸如此類。 思想工作機(jī)制重在激發(fā)每一個(gè)員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動(dòng)員工的個(gè)人積 極性，適時(shí)做好深入細(xì)致的思想工作，其主要工作方式有與員 工談心，組織有益的集體活動(dòng)和家訪等。 整理分類： 產(chǎn)權(quán)材料； 技術(shù)資料； 業(yè)主資料，包括登記表、租房合同、證件、裝修審批表； 管理工作資料記錄； 管理處文件、通知、資料、歷次活動(dòng)記錄； 管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度； 財(cái)務(wù)帳表及其分布方案。 保潔綠化部負(fù)責(zé)大廈保潔、綠化，安全護(hù)衛(wèi)部負(fù)責(zé)大廈安全、消防、交通，工程設(shè)備部負(fù)責(zé)設(shè)備管理、維修養(yǎng)護(hù)及便民服務(wù)等工作；服務(wù)保障部負(fù)責(zé)管理處的財(cái)務(wù)工作、租賃和收費(fèi)工作、文件資料的管理及電腦打字、便民服務(wù)與大廈文化活動(dòng)等工作。 在餐飲供應(yīng)服務(wù)工作中，我公司將安排專業(yè)廚師和高素質(zhì)的服務(wù)人員為省級(jí)機(jī)關(guān)干部提供整潔、舒適、潔凈的就餐環(huán)境，豐富、衛(wèi)生、可口的精美菜肴。 嚴(yán)格檢查評(píng)比。另外制訂《蘇興大廈突發(fā)火警火災(zāi)反應(yīng)預(yù)案》，增強(qiáng)員工對(duì)火警、 火災(zāi)突發(fā)事件的反應(yīng)能力，以確保大樓的財(cái)產(chǎn)及業(yè)主的人身安 全，保證對(duì)消防安全管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 統(tǒng)籌計(jì)劃安排：把蘇興大廈的治安管理方案統(tǒng)籌考慮，全盤計(jì)劃安排，以形成下緊上松、內(nèi)緊外松的防護(hù)體系。在蘇興大廈今后的物業(yè)管理工作中，我們還將推出我公司已 設(shè)計(jì)完成的“菜單式”服務(wù)等新的服務(wù)方式，同時(shí)還將物業(yè)管理新概念如綠色管理、數(shù)字盔甲等逐步融入到蘇興大廈物業(yè)管理實(shí)踐中。針對(duì)蘇興大廈業(yè)主的需求，要求我們從事大廈管理的物業(yè)管理公司必須站高角度、放遠(yuǎn)眼光、切準(zhǔn)特點(diǎn)、有的放矢，注意在“高雅、和諧、文明、文化”等方面開(kāi)動(dòng)腦筋，做好文章，而我公司弘業(yè)大廈的管理模式，正好與之吻合。我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)，把蘇興大廈建設(shè)成為體現(xiàn)現(xiàn)代城市風(fēng)采和催生現(xiàn)代文明的搖籃，成為辦公大廈物業(yè)管理的典范。我司認(rèn)為最好的管理模式應(yīng)是全委托管理模式，這種模式責(zé)任清楚，目標(biāo)明確，投資者只需通過(guò)合同和契約來(lái)約束物業(yè)公司的行為，考評(píng)物業(yè)公司對(duì)蘇興大廈的管理目標(biāo)。存在著物業(yè)公司吃投資者大鍋飯的現(xiàn)象，因而 難以提高服務(wù)水平。 大廈的設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，智能化程度較高，保安監(jiān)控系統(tǒng)（ SMS）、火 災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)（ FAS）、綜合布線系統(tǒng)（ PDS）、制冷機(jī)組、燃油鍋爐等將構(gòu)成較高的大廈智能化程度，確保大廈的安全、可靠和舒適。大廈總體設(shè)計(jì)由主樓、附樓、網(wǎng)球場(chǎng)和地下室組成。在她周圍有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，有電信、郵政、證券任業(yè)主選擇，更有學(xué)校、商場(chǎng)、超市、娛樂(lè)中心、醫(yī)院為業(yè)主所想，現(xiàn)代辦公與現(xiàn)代生活觸手可及，都市繁華盡在掌握。大廈外觀形體采用了局部圓弧的設(shè)計(jì)方式，既與道路交叉口相呼應(yīng)，又較好地處理了與蘇建大廈不平行的視覺(jué)感。 自管模式 即投資者自行建設(shè)自行管理的模式。 合作管理模式 根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，從事物業(yè)管理的企業(yè)必須是獨(dú)立法人且具備物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，否則不允許從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，也無(wú)法到物價(jià)局辦理收費(fèi)批復(fù)。一流的物業(yè)管理服務(wù)不僅是省級(jí)機(jī)關(guān)投資興建蘇興大廈過(guò)程的延續(xù)和完善，而且有利于樹(shù)立省級(jí)機(jī)關(guān)的形象，同時(shí)也有利于維護(hù)業(yè)主利益，達(dá)到保值增值的目的。我公司自接管此樓起，就推行我們愛(ài)濤物業(yè)的管理模式，一手抓物業(yè)管理，一手抓大廈文化。 (二 ) 創(chuàng)新優(yōu)勢(shì) 創(chuàng)新是物業(yè)管理工作的生命源泉，在這急劇變化的年代里，唯一不變的真理 就是：改變。 四、把好相關(guān)關(guān)口 預(yù)測(cè)蘇興大廈的物業(yè)特點(diǎn)、當(dāng)?shù)厣缜樘攸c(diǎn)和未來(lái)業(yè)主特點(diǎn)，在具體的管理服 務(wù)過(guò)程中，我們將牢牢把好相關(guān)關(guān)口，以求得最佳的管理效果。 制訂應(yīng)急預(yù)案：設(shè)想在大廈的不同方向、不同部位、發(fā)生不同的意外情況，據(jù)此訂立不同的應(yīng)急處理預(yù)定方案。我公司將把環(huán)境整潔作為提高大廈管理檔次的重要方面抓緊抓好。 繪制地下車庫(kù)行進(jìn)方向、停車布局示意圖：只要按圖所指示的箭頭 方向和地面、墻上標(biāo)記行進(jìn)，即可迅速順利找到自己的停車位，反方向行進(jìn)，則可快捷到達(dá)出入口，減少車輛進(jìn)出車庫(kù)的時(shí)間。 一、組織系統(tǒng) 1 組織機(jī)構(gòu)（一） 蘇興大廈物業(yè)管理處 保潔綠化部 服務(wù)保障部 工程設(shè)備部 安全護(hù)衛(wèi)部 江蘇省經(jīng)貿(mào)委等各業(yè)主 行業(yè)行政主管部門 江蘇愛(ài)濤物業(yè)管理有限公司司 餐 飲 部 2 組織機(jī)構(gòu)圖說(shuō)明 從蘇興大廈內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)圖中可以看出，管理處將在各使用業(yè)主的監(jiān)督下和行業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)下實(shí)行愛(ài)濤物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制，這是一種垂直領(lǐng)導(dǎo)方式，各部門不設(shè)部門經(jīng)理，均由主管負(fù)責(zé)，其編制力求精干，其人員力求一專多能。 在整體運(yùn)作過(guò)程中，始終堅(jiān)持全過(guò)程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時(shí)到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點(diǎn)。 在監(jiān)督機(jī) 構(gòu)控制方式中，我們采取例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的方式進(jìn)行，而監(jiān)督控制的措施有預(yù)先控制與信息反饋控制相結(jié)合的方式進(jìn)行。 文化活動(dòng)機(jī)制是溝通管理處內(nèi)部員工的橋梁，通過(guò)文化活動(dòng)的開(kāi)展增強(qiáng)了員工的自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。通過(guò)園藝設(shè)計(jì)，植物人性化思維、心理健康咨詢 與講座等，創(chuàng)造辦公環(huán)境綠色化、個(gè)性心理綠色化的美好空間，相信環(huán)境能凈化人的心靈。通過(guò)點(diǎn)點(diǎn)滴滴，始終如一地把美好生活的每一細(xì)節(jié)都帶給蘇興大 廈的使用者。 自管理蘇興大廈之日起，第二年通過(guò) ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。 3 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 分項(xiàng)監(jiān)督，工程設(shè)備部嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪，確保功效。 9 違章發(fā)生與處理率 發(fā)生率 處理率 ‰ 100% 建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，并加強(qiáng)宣傳工 作，取得業(yè)主的理解，杜絕違章事件的發(fā)生，并及時(shí)回訪，做好檔案記錄。 蘇興大廈承諾管理指標(biāo)百分制考核表 序號(hào) 承諾總項(xiàng) 承諾分項(xiàng) 規(guī)定分值 評(píng)驗(yàn)得分 備 注 一 管理指標(biāo)承諾 20分 物業(yè)管理水平達(dá)到五級(jí)等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，做到服務(wù)零投訴，第一年創(chuàng)市優(yōu)，第二年創(chuàng)省優(yōu)。 2分 2分 2分 2分 2分 八 綠 化 管 理承諾 5分 大廈公共綠地、垂直綠化和道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇，樹(shù)木，建筑小品配置得當(dāng) ； 綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)，無(wú)破壞，踐踏及隨意占用現(xiàn)象。蘇興大廈物業(yè)管理人員的配備已從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。 江蘇省經(jīng)貿(mào)委等各業(yè)主 江蘇愛(ài)濤物業(yè)管理有限公司 行業(yè)行政主管部門 蘇興大廈物業(yè)管理處 主任： 1人、副主任： 1人 服務(wù)保障部主管 1人 人世間人 保潔綠化部主管 1人 安全護(hù)衛(wèi)部主管 1人 工程設(shè)備部主管 1人 管理 員： 2人 大廈保潔 綠化 員： 8人 安保員：20人 智能設(shè)備 維護(hù)運(yùn)行工程師： 1人 機(jī)電 設(shè)備 維護(hù) 維修 工： 4人 變 配 電 房 值 班 電 工：4人 空調(diào) 設(shè)備 運(yùn)行 維 護(hù)： 8人 餐飲部 第六節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)預(yù)算 為了確保蘇興大廈的物業(yè)管理工作順利展開(kāi)，必須在管理處成立之初就配備必備的物質(zhì)裝備，如物管用 房的裝修、購(gòu)置必備的辦公用品、維修工具、清潔用品等等。 第三部分 附錄：蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度匯編（目錄） 一 蘇興大廈物業(yè)管理崗位職責(zé)（目錄） 蘇興大廈物管處主任崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處副主任崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處管理員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處安保員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處安保主管崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處保潔綠化主管崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處保潔員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處綠化員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處車輛管理員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處工程設(shè)備 組主管崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處消防、安全監(jiān)控員崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處空調(diào)、水工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處維修電工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處值班電工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處智能工程師崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處智能設(shè)施運(yùn)行工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處電梯維修工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處鍋爐工崗位職責(zé) 二 蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度（目錄） 公眾制度 物業(yè)管理委托合同 蘇興大廈消防管理規(guī)定