【正文】 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護時，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì) 的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和物業(yè) 安全的要求，并報有關(guān)主管部門批準。 第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與委托方按照物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗收辦法進行接管驗收。 第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費 由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。收取物業(yè)管理服務(wù)費用，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。 第十八條 前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容包括： （一）當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況； （二）雙方的權(quán)利和義務(wù)； （三）物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求； （四）物業(yè)管理服務(wù)費的標準和收取辦法； （五）物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法； （六）維修基金的管理和使用； （七）合同的有效期限、合同終止和解除的約定； （八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑； （九）雙方當(dāng)事人約定的其他事項。 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng) 對備案的物業(yè)管理企業(yè)核定資質(zhì)等級。 業(yè)主委員會登記的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)： （一）召集和主持業(yè)主大會； （二）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會通過； （三）經(jīng)業(yè)主大會批準，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后，負責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同； （四）經(jīng)業(yè)主大會批準，負責(zé)維修基金的管理和使用，當(dāng)維修基金不足時，進行續(xù)籌； （五）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度 工作計劃和物業(yè)管理重大措施； （六）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動； （七）執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定； （八）接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督； （九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定； （十）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提 議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會。 第二章 業(yè)主自治管理 第五條 業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對 物業(yè)實施自治 管理。 新建住宅小區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實行物 業(yè)管理。 物業(yè)管理公共服務(wù)費是物業(yè)管理公司收入的最主要組成部分，是物業(yè)管理公司賴以生存的基礎(chǔ)。人才來源上可以 以愛濤物業(yè)內(nèi)部選送為主，但必須高標準外聘專業(yè)人員，保證管理隊伍的高素質(zhì)和高水平。 3分 3分 2分 3分 4分 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司信奉的是“該說的要說到，說到的一定要做到。 4分 三 現(xiàn)代管理手段運用手 法 4分 大廈管理應(yīng)用計算機網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)等現(xiàn)代化管理手段，完善物業(yè)管理電腦軟件，進行科學(xué)管理。 12 綠 化 完 好率 95% 99% 設(shè)立專業(yè)化管理養(yǎng)護人員，責(zé)任到人，大廈內(nèi)負責(zé)與巡查制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)，確保大廈公共綠化無損壞，無踐踏，無黃土裸露。 5 清潔保潔率 99% 99% 按高標準開展保潔工作，大廈內(nèi)保潔責(zé)任到人，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核制度，以確保大廈內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。針對蘇興大廈物業(yè)管 理工作的新要求，我們根據(jù)我司 ISO9002 貫標工作的經(jīng)驗，創(chuàng)造性地采取體現(xiàn)愛濤物業(yè)高度自律意識的百分制形式，對反映蘇興大廈管理水平的各類關(guān)聯(lián)指標進行級度量 化，由業(yè)主考評和監(jiān)督。我們的目的，就是要通過我們的品牌服務(wù)，讓業(yè)主覺得選擇了“愛濤”，選擇了“愛濤”牌服務(wù)，就是選擇了滿意、選擇了放心、稱心和舒心。 零干擾服務(wù) 就是給業(yè)主創(chuàng)造個性化的私密空間，保障業(yè)主的隱私不被泄漏。維修工既是維修人員同時也是安保員；安保員既是大廈安全護衛(wèi)者，也是大廈保潔者；保潔員既是大廈保潔者，也是業(yè)主的家政服務(wù)者，諸如此類。 思想工作機制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動員工的個人積 極性，適時做好深入細致的思想工作，其主要工作方式有與員 工談心，組織有益的集體活動和家訪等。 整理分類： 產(chǎn)權(quán)材料； 技術(shù)資料； 業(yè)主資料，包括登記表、租房合同、證件、裝修審批表； 管理工作資料記錄； 管理處文件、通知、資料、歷次活動記錄； 管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度； 財務(wù)帳表及其分布方案。 保潔綠化部負責(zé)大廈保潔、綠化，安全護衛(wèi)部負責(zé)大廈安全、消防、交通，工程設(shè)備部負責(zé)設(shè)備管理、維修養(yǎng)護及便民服務(wù)等工作；服務(wù)保障部負責(zé)管理處的財務(wù)工作、租賃和收費工作、文件資料的管理及電腦打字、便民服務(wù)與大廈文化活動等工作。 在餐飲供應(yīng)服務(wù)工作中，我公司將安排專業(yè)廚師和高素質(zhì)的服務(wù)人員為省級機關(guān)干部提供整潔、舒適、潔凈的就餐環(huán)境，豐富、衛(wèi)生、可口的精美菜肴。 嚴格檢查評比。另外制訂《蘇興大廈突發(fā)火警火災(zāi)反應(yīng)預(yù)案》，增強員工對火警、 火災(zāi)突發(fā)事件的反應(yīng)能力，以確保大樓的財產(chǎn)及業(yè)主的人身安 全，保證對消防安全管理目標的實現(xiàn)。 統(tǒng)籌計劃安排：把蘇興大廈的治安管理方案統(tǒng)籌考慮，全盤計劃安排，以形成下緊上松、內(nèi)緊外松的防護體系。在蘇興大廈今后的物業(yè)管理工作中，我們還將推出我公司已 設(shè)計完成的“菜單式”服務(wù)等新的服務(wù)方式，同時還將物業(yè)管理新概念如綠色管理、數(shù)字盔甲等逐步融入到蘇興大廈物業(yè)管理實踐中。針對蘇興大廈業(yè)主的需求，要求我們從事大廈管理的物業(yè)管理公司必須站高角度、放遠眼光、切準特點、有的放矢，注意在“高雅、和諧、文明、文化”等方面開動腦筋，做好文章，而我公司弘業(yè)大廈的管理模式，正好與之吻合。我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，把蘇興大廈建設(shè)成為體現(xiàn)現(xiàn)代城市風(fēng)采和催生現(xiàn)代文明的搖籃，成為辦公大廈物業(yè)管理的典范。我司認為最好的管理模式應(yīng)是全委托管理模式，這種模式責(zé)任清楚，目標明確，投資者只需通過合同和契約來約束物業(yè)公司的行為，考評物業(yè)公司對蘇興大廈的管理目標。存在著物業(yè)公司吃投資者大鍋飯的現(xiàn)象，因而 難以提高服務(wù)水平。 大廈的設(shè)備設(shè)施先進，智能化程度較高，保安監(jiān)控系統(tǒng)（ SMS）、火 災(zāi)報警系統(tǒng)（ FAS）、綜合布線系統(tǒng)（ PDS）、制冷機組、燃油鍋爐等將構(gòu)成較高的大廈智能化程度，確保大廈的安全、可靠和舒適。大廈總體設(shè)計由主樓、附樓、網(wǎng)球場和地下室組成。在她周圍有四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，有電信、郵政、證券任業(yè)主選擇，更有學(xué)校、商場、超市、娛樂中心、醫(yī)院為業(yè)主所想，現(xiàn)代辦公與現(xiàn)代生活觸手可及，都市繁華盡在掌握。大廈外觀形體采用了局部圓弧的設(shè)計方式，既與道路交叉口相呼應(yīng)，又較好地處理了與蘇建大廈不平行的視覺感。 自管模式 即投資者自行建設(shè)自行管理的模式。 合作管理模式 根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定，從事物業(yè)管理的企業(yè)必須是獨立法人且具備物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，否則不允許從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，也無法到物價局辦理收費批復(fù)。一流的物業(yè)管理服務(wù)不僅是省級機關(guān)投資興建蘇興大廈過程的延續(xù)和完善，而且有利于樹立省級機關(guān)的形象，同時也有利于維護業(yè)主利益，達到保值增值的目的。我公司自接管此樓起，就推行我們愛濤物業(yè)的管理模式，一手抓物業(yè)管理，一手抓大廈文化。 (二 ) 創(chuàng)新優(yōu)勢 創(chuàng)新是物業(yè)管理工作的生命源泉，在這急劇變化的年代里，唯一不變的真理 就是：改變。 四、把好相關(guān)關(guān)口 預(yù)測蘇興大廈的物業(yè)特點、當(dāng)?shù)厣缜樘攸c和未來業(yè)主特點，在具體的管理服 務(wù)過程中，我們將牢牢把好相關(guān)關(guān)口，以求得最佳的管理效果。 制訂應(yīng)急預(yù)案：設(shè)想在大廈的不同方向、不同部位、發(fā)生不同的意外情況，據(jù)此訂立不同的應(yīng)急處理預(yù)定方案。我公司將把環(huán)境整潔作為提高大廈管理檔次的重要方面抓緊抓好。 繪制地下車庫行進方向、停車布局示意圖：只要按圖所指示的箭頭 方向和地面、墻上標記行進，即可迅速順利找到自己的停車位，反方向行進，則可快捷到達出入口，減少車輛進出車庫的時間。 一、組織系統(tǒng) 1 組織機構(gòu)（一） 蘇興大廈物業(yè)管理處 保潔綠化部 服務(wù)保障部 工程設(shè)備部 安全護衛(wèi)部 江蘇省經(jīng)貿(mào)委等各業(yè)主 行業(yè)行政主管部門 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司司 餐 飲 部 2 組織機構(gòu)圖說明 從蘇興大廈內(nèi)部管理機構(gòu)圖中可以看出，管理處將在各使用業(yè)主的監(jiān)督下和行業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)下實行愛濤物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負責(zé)制，這是一種垂直領(lǐng)導(dǎo)方式，各部門不設(shè)部門經(jīng)理，均由主管負責(zé)，其編制力求精干，其人員力求一專多能。 在整體運作過程中，始終堅持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。 在監(jiān)督機 構(gòu)控制方式中，我們采取例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的方式進行，而監(jiān)督控制的措施有預(yù)先控制與信息反饋控制相結(jié)合的方式進行。 文化活動機制是溝通管理處內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強了員工的自信心和認同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。通過園藝設(shè)計，植物人性化思維、心理健康咨詢 與講座等，創(chuàng)造辦公環(huán)境綠色化、個性心理綠色化的美好空間，相信環(huán)境能凈化人的心靈。通過點點滴滴，始終如一地把美好生活的每一細節(jié)都帶給蘇興大 廈的使用者。 自管理蘇興大廈之日起，第二年通過 ISO9002質(zhì)量體系認證。 3 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 分項監(jiān)督，工程設(shè)備部嚴格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。 9 違章發(fā)生與處理率 發(fā)生率 處理率 ‰ 100% 建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，并加強宣傳工 作，取得業(yè)主的理解，杜絕違章事件的發(fā)生，并及時回訪，做好檔案記錄。 蘇興大廈承諾管理指標百分制考核表 序號 承諾總項 承諾分項 規(guī)定分值 評驗得分 備 注 一 管理指標承諾 20分 物業(yè)管理水平達到五級等級服務(wù)標準，做到服務(wù)零投訴，第一年創(chuàng)市優(yōu)，第二年創(chuàng)省優(yōu)。 2分 2分 2分 2分 2分 八 綠 化 管 理承諾 5分 大廈公共綠地、垂直綠化和道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇，樹木，建筑小品配置得當(dāng) ； 綠地管理及養(yǎng)護措施落實，無破壞，踐踏及隨意占用現(xiàn)象。蘇興大廈物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。 江蘇省經(jīng)貿(mào)委等各業(yè)主 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司 行業(yè)行政主管部門 蘇興大廈物業(yè)管理處 主任： 1人、副主任： 1人 服務(wù)保障部主管 1人 人世間人 保潔綠化部主管 1人 安全護衛(wèi)部主管 1人 工程設(shè)備部主管 1人 管理 員： 2人 大廈保潔 綠化 員： 8人 安保員：20人 智能設(shè)備 維護運行工程師： 1人 機電 設(shè)備 維護 維修 工： 4人 變 配 電 房 值 班 電 工：4人 空調(diào) 設(shè)備 運行 維 護： 8人 餐飲部 第六節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費預(yù)算 為了確保蘇興大廈的物業(yè)管理工作順利展開，必須在管理處成立之初就配備必備的物質(zhì)裝備，如物管用 房的裝修、購置必備的辦公用品、維修工具、清潔用品等等。 第三部分 附錄：蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度匯編（目錄） 一 蘇興大廈物業(yè)管理崗位職責(zé)（目錄） 蘇興大廈物管處主任崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處副主任崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處管理員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處安保員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處安保主管崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處保潔綠化主管崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處保潔員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處綠化員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處車輛管理員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處工程設(shè)備 組主管崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處消防、安全監(jiān)控員崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處空調(diào)、水工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處維修電工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處值班電工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處智能工程師崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處智能設(shè)施運行工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處電梯維修工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處鍋爐工崗位職責(zé) 二 蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度（目錄） 公眾制度 物業(yè)管理委托合同 蘇興大廈消防管理規(guī)定