【正文】 ： 東方大學(xué)城占地 2萬(wàn)畝 ,計(jì)劃投資 120億元人民幣 ,10年內(nèi)要完成包括教學(xué)樓、科研實(shí)驗(yàn)樓、現(xiàn)代圖書(shū)館、運(yùn)動(dòng)中心、教師公寓以及幼教、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療、商業(yè)餐飲、文化娛樂(lè)等一系列配套服務(wù)設(shè)施 ,建筑面積達(dá) 780萬(wàn) 平方米 ,最終形成一個(gè)可容納 15萬(wàn)名學(xué)生和 5萬(wàn)名員工 的教育園區(qū)。目前，東方大學(xué)城已經(jīng)完成建筑面積 205萬(wàn)平方米，總樓宇 200多座， 30多所高校的近 5萬(wàn)名大、中學(xué)生入駐。但城市發(fā)展建設(shè)空間充足，可借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)較多，加之與北京、天津等地特殊的位置關(guān)系，目前處于高速發(fā)展階段。廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 4 目前供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)明顯，兩年后將趨于平衡 今年上半年以前商品房新增供給逐步下降，大量需求被抑制，據(jù)統(tǒng)計(jì) 06年商品房供需比約為 ： 1。（數(shù)據(jù)來(lái)源：廊坊統(tǒng)計(jì)局） 廊坊整體價(jià)格走勢(shì) 廊坊市區(qū)價(jià)格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)廊坊房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)） 廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 6 產(chǎn)品塑造及運(yùn)營(yíng)理念有待全面升級(jí) 由于市場(chǎng)發(fā)展不成熟，及供需錯(cuò)位造成的賣方市場(chǎng)格局，導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)概念薄弱，在戶型、景觀、立面等方面品質(zhì)需大力提高，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)理念有待升級(jí)。享受京津地區(qū)的高收入，堅(jiān)信廊坊地產(chǎn)有 廣闊的發(fā)展空間 ，多次置業(yè)及投資者比例較高。廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 產(chǎn)品偏好p 注重采光和朝向，尤其是南向采光；p 偏好板樓或點(diǎn)式形態(tài)，塔樓接受度不高；p 經(jīng)濟(jì)型三居（ 95115㎡）為主流需求，其次為經(jīng)濟(jì)型二居（ 7090㎡）；p 良好的社區(qū)景觀有較強(qiáng)的吸引力；p 大盤(pán)受到追捧。 本土化開(kāi)發(fā)模式正被打破，整體運(yùn)營(yíng)水平將有所提高；252。名稱 位置 規(guī)模 （平米） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間阿爾卡迪亞駿景園 6樓北外環(huán)北、文化藝術(shù)中心西側(cè) 2023715阿爾卡迪亞駿景園 7樓北外環(huán)北、文化藝術(shù)中心西側(cè) 2023730今年下半年以來(lái)取得銷售證項(xiàng)目萬(wàn)平米萬(wàn)平米萬(wàn)平米板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)東區(qū) 2 需求旺盛，銷售良好憑借良好的城市環(huán)境和市場(chǎng)認(rèn)知基礎(chǔ)，廣陽(yáng)東區(qū)項(xiàng)目銷售情況火爆，阿爾卡迪亞等項(xiàng)目分期開(kāi)盤(pán)均可一周內(nèi)售罄，月均銷售速度 100套 左右。元 /平米板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)東區(qū) 4 產(chǎn)品檔次高于其他區(qū)域，但仍需改進(jìn)小高層、多層板樓為主，容積率 － 案名 容 積 率 建筑形式阿 爾 卡迪 亞 1214層 小高 層設(shè)計(jì) ，板塔結(jié) 合旺點(diǎn)大廈 2 15層 塔式尚北金街 46層錦繡 花苑 9層 ， 11層 板樓都市花園 6層 板樓， 18層 塔樓圣泰新苑 7層 板樓金源 麗 都小區(qū) 6層 板樓興 盛公寓 6層 板樓王寨新區(qū) 2號(hào)住宅樓 6層 板樓， 18層 塔樓 阿爾卡迪亞板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)東區(qū) 100－ 130平米三居為主流產(chǎn)品，近期阿爾卡迪亞主推經(jīng)濟(jì)型兩居（ 6085平米）。隨著京津走廊的快速發(fā)展，和交通體系越來(lái)越成熟，以及受北京外擴(kuò)的影響，將會(huì)有越來(lái)越多的北京人到廊坊置業(yè)。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)西區(qū) 4 產(chǎn)品綜合品質(zhì)平平小高層、多層板樓為主，容積率 － 項(xiàng) 目名稱 容 積 率 建筑形 態(tài)第八大街 東 、西區(qū) 1 16層 小高 層 ， 2 22高 層 ，塔樓馨境界 10層 板樓、 1215塔樓華 夏新城 A區(qū) 6層 板式， 1 18層 塔式華 夏新城 B區(qū) 68層 的板式多 層 ，部分 為 14層 的板式小高 層 ；旭景花園 11層 板樓逸 樹(shù) 家小區(qū) 1 12層 板樓廣陽(yáng)公寓二期 6層 板樓林苑小區(qū) 6層 板樓第八大街板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)西區(qū) 3居產(chǎn)品仍是該區(qū)域主要的產(chǎn)品形式，所占比例超過(guò) 52%，主力面積集中于 100130平方米；1居 2居 3居 其他面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例4278 % 73117% 97146% 156 %第八大街 126平米三居板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)西區(qū) 項(xiàng)目 1居 2居 3居 其他面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù)華夏新城 B區(qū) 67－73 5 89－107 123 105－134 287 156 5華夏新城 A區(qū) 47－53 63 73－ 95 313第八大街西區(qū) 2號(hào)樓、3號(hào)樓49－78 93 43－ 93 21120－127 62第八大街西區(qū) 9號(hào)樓42－78 89 89－ 95 104117－128 169旭景花園 3—8 號(hào)樓 80100 94 104145 130旭景花園 84101 26 102146 124錦繡花苑 18樓 78 3 101 6 121 57錦繡花苑 16 0 0 118121 24錦繡花苑 1 115 84117 16 98136 106廣陽(yáng)公寓二期 73 6 97118 126板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)西區(qū) 5 本地中端客群為主?本地工薪階層是廣陽(yáng)西區(qū)的主流人群；?受廣陽(yáng)東區(qū)價(jià)格高啟影響，西區(qū)的輻射力和市場(chǎng)關(guān)注正在持續(xù)增強(qiáng)；?華夏新城 A區(qū)中年輕客戶比例較高。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) 案名 位置 總規(guī)模（萬(wàn)㎡）潛在規(guī)模（萬(wàn)㎡）開(kāi)盤(pán)時(shí)間金碧倫溫泉公寓 金星道 17 2023826新新小鎮(zhèn) 楊稅務(wù)鄉(xiāng)于常甫村 5 202398盛世豪庭 愛(ài)民西道與永興路交口路南3 3 預(yù)計(jì)今年 底馨視界 愛(ài)民西道 17 17 未定君蘭苑 愛(ài)民西道 15 15 未定第九園 愛(ài)民西道新源水場(chǎng)北側(cè) 9 9 明年金源麗舍 愛(ài)民道與西外環(huán)交口 3 3 未定總計(jì) 69 ：潛在規(guī)模為項(xiàng)目總規(guī)模與已取得銷售證部分規(guī)模之差。252。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū)：高舉高打，發(fā)展廣闊板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 開(kāi)發(fā)區(qū) 1 高起點(diǎn)高調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，但起點(diǎn)高，發(fā)展空間充足；具有良好的產(chǎn)業(yè)支持基礎(chǔ)，高端人群集中；目前區(qū)域成熟度不佳，但開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)規(guī)劃將提供良好的前景。目前 500800平米 戶 型能 維 持正常 銷 售， 800平米以上大 戶 型銷 售 較 差。 翠林洲、艾力楓社等項(xiàng)目中京津地區(qū)客戶占有一定比例。整個(gè)別墅區(qū)分成東、中、西三個(gè)區(qū)域，除了東、西區(qū)別墅外，中區(qū)規(guī)劃建設(shè)中歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)、Townhouse、星級(jí)酒店、酒店式公寓和休閑健身等場(chǎng)則將聯(lián)袂演繹歐式風(fēng)情。 3競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 個(gè)案研究開(kāi)發(fā)商 天地控股位置 大學(xué)城西側(cè)占地面積 827畝總建筑面積 82萬(wàn)平米建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格綠化率 44%容積率 戶型面積 60350平米價(jià)格 預(yù)計(jì) 600010000元 /平米銷售情況 未售，預(yù)計(jì) 08年年初開(kāi)工建設(shè)預(yù)計(jì)投資 約 30億元相關(guān)配套 五星級(jí)酒店、商業(yè)街、大學(xué)城等天地控股 — 嘉軒 ?鳳凰城 p 由于各板塊供給近一兩年內(nèi)逐步增加，各板塊的地段差異正在逐步縮小，未來(lái)的供給量則決定了區(qū)域的發(fā)展速度，預(yù)計(jì)安次區(qū)在近一兩年內(nèi)將快速發(fā)展，與其他區(qū)域的差距將逐漸縮小。? 開(kāi)發(fā)商及專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作的品牌效應(yīng)。項(xiàng)目定位 —— 市場(chǎng)策略途徑之二：上層文化載體? 利用高爾夫運(yùn)動(dòng)的上層文化價(jià)值，確定項(xiàng)目獨(dú)特的高端氣質(zhì)特征。高爾夫國(guó)際風(fēng)情：252。v 基于容積率 小高層、高層項(xiàng)目定位 —— 客群定位城市中產(chǎn)階層區(qū)域來(lái)源及購(gòu)買用途：? 廊坊本地客戶，其中開(kāi)發(fā)區(qū)、大學(xué)城及市中心客戶占重要比例，此部分客戶以投資、第二居所，改善型購(gòu)買為主，不排除持有型長(zhǎng)期獲利客戶；? 京津客戶經(jīng)常在大學(xué)城高爾夫打球，購(gòu)房作為休閑、度假或養(yǎng)老之用；? 此外還包括部分周邊下轄縣市地區(qū)客戶，以私人企業(yè)主居多，購(gòu)房用于標(biāo)榜自己的身份地位。宏觀環(huán)境具有一定不確定性： 中國(guó)宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境； 奧運(yùn)之后市場(chǎng)回落的可能性； 近期及未來(lái)一年內(nèi)房地產(chǎn)政策變化；216。原規(guī)劃評(píng)價(jià) 占地面積： ㎡建筑面積： ㎡ 別墅： ㎡教師公寓： ㎡容積率約： 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 關(guān)于容積率的思考由于本案的容積率的范圍比較寬泛，主要從三個(gè)方面對(duì)容積率設(shè)定進(jìn)行評(píng)判：經(jīng)濟(jì)利益銷售周期產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)由于土地的成本較低，綜合各種產(chǎn)品類型的售價(jià)，高容積率產(chǎn)品有利于實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。以及適度的低密度社區(qū)，綜合銷售周期且保證經(jīng)濟(jì)利益盡量最大化。v高層、小高層產(chǎn)品位于球場(chǎng)外圍，由于具有高度優(yōu)勢(shì)，仍然可享受球場(chǎng)景觀。在綜合地塊條件及景觀資源，考慮兩種產(chǎn)品分區(qū)形式進(jìn)行嘗試，根據(jù)最終方案，確定規(guī)劃形式：方向一小高層、高層Townhouse252。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 產(chǎn)品分區(qū)方向二252。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 景觀設(shè)計(jì)建議充分體現(xiàn)本案高爾夫資源，將本案納入球場(chǎng)范圍，建筑是球場(chǎng)的點(diǎn)綴物。在別墅產(chǎn)品與高層、小高產(chǎn)品間的綠化隔離帶中應(yīng)用地形起伏，對(duì) Townhouse產(chǎn)品形成保護(hù)區(qū)，保證其私密性。地中海浪漫風(fēng)情采用地中海建筑特有的色調(diào)與材質(zhì)、符號(hào)。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 立面風(fēng)格建議地中海浪漫風(fēng)情規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 立面風(fēng)格建議新古典主義風(fēng)格采用新古典主義風(fēng)格，追求三段式的設(shè)計(jì)手法，強(qiáng)調(diào)軸線對(duì)稱，運(yùn)用一些簡(jiǎn)化的古典建筑符號(hào)，使建筑給人一種古黃的莊重感。建議地上建筑面積在 200平米左右。 設(shè)計(jì)要點(diǎn)二以庭院為中心，借鑒別墅的內(nèi)部功能空間組織邏輯，使更多的功能空間受益的同時(shí)，改變傳統(tǒng)集合住宅的內(nèi)部空間效果，創(chuàng)造更富情趣的個(gè)性性格。高層空中庭院房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2城市發(fā)展研判1項(xiàng)目分析與定位4規(guī)劃建議5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算6基本營(yíng)銷思路7區(qū)域板塊 競(jìng)爭(zhēng)分析3初始設(shè)定252。建筑面積只考慮按照容積率對(duì)應(yīng)的地上面積計(jì)算， townhouse建筑面積 9萬(wàn)平米，高層小高層 25萬(wàn)平米，未考慮地下面積、商業(yè)面積、車位等252。企業(yè)所得稅暫按照 25%測(cè)算，土地增值稅暫不計(jì)入。以上測(cè)算容積率按照 ，在實(shí)際操作中容易率可以提高到 ，合理的規(guī)劃可以基本實(shí)現(xiàn)品質(zhì)保持不變，所以本項(xiàng)目未來(lái)可操作空間非常大。 廊坊區(qū)域內(nèi)中高端收入階層；216。從優(yōu)勢(shì)資源價(jià)值關(guān)聯(lián)互動(dòng)中激發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值文化氛圍本項(xiàng)目高爾夫運(yùn)動(dòng)營(yíng)銷思路 營(yíng)銷策略全手段整合營(yíng)銷戰(zhàn)?? 采用非常規(guī)營(yíng)銷方式，推崇高爾夫貴族文化氣質(zhì)，同時(shí)充分表現(xiàn)大學(xué)城的文化氛圍。營(yíng)銷思路 營(yíng)銷導(dǎo)入?? 與大學(xué)城內(nèi)國(guó)際學(xué)校組織親子體驗(yàn)活動(dòng)，如大學(xué)城內(nèi)無(wú)國(guó)際教育資源，我們可以引入國(guó)際教育資源入駐東方大學(xué)城。 01:07:5501:07:5501:074/5/2023 1:07:55 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 05 四月 20231:07:55 上午 01:07:55四月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 1:07:55 上午 1:07 上午 01:07:55四月 21? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 01:07:5501:07:5501:07Monday, April 05, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 四月 211:07 上午 四月 2101:07April 05, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 01:07:5501:07:5501:074/5/2023 1:07:55 AM? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 四月 21四月 2101:07:5501:07:55April 05, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 1:07:55 上午 1:07 上午 01:07:55四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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