【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住宅投資 億元，增長(zhǎng) %； 144 平方米以上住宅投資 億元，增長(zhǎng) %；別墅、高檔公寓投資 億元，下降 %。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用 房投資 億元和 億元，分別增長(zhǎng) %和 %。 廣州市人口與文化分析 （ 1）、 人口組成分析 廣州人口控制方面， 廣州戶(hù)籍人口已經(jīng)達(dá)到 822 萬(wàn)人，常住人口 1283 萬(wàn)人 ，預(yù)估 到 2020 年，廣州市戶(hù)籍人口控制在 860 萬(wàn)以?xún)?nèi)，常住人口控制在 1500 萬(wàn)以?xún)?nèi)。到 2020 年，全市戶(hù)籍人口控制在 1050 萬(wàn)以?xún)?nèi)，常住人口控制在 1800 萬(wàn)以?xún)?nèi)。 廣州政府的政策把目標(biāo) 圍繞“一個(gè)都會(huì)區(qū)、兩個(gè)新城區(qū)、三個(gè)副中心”的城市功能布局規(guī)劃中，為了促使人口紅利向人力資源紅利轉(zhuǎn)變，積極疏解都會(huì)區(qū)人口，促進(jìn)人口逐步 向兩個(gè)新城區(qū)和三個(gè)副中心集聚 。以建設(shè)從都會(huì)區(qū)到兩個(gè)新城區(qū)、三個(gè)副中心以及廣州到珠三角其他城市建立起一個(gè) 1小時(shí)生活圈，以強(qiáng)化 交通 對(duì)人口發(fā)展的疏導(dǎo)作用等。 （ 2）、廣州市居民文化分析 廣州作為珠江明珠與 港口城市 ， 外來(lái)流動(dòng)人口可以說(shuō)是占廣州人口很大比重，與廣州市戶(hù)籍人口比 例儼然有 1:1，各種文化會(huì)在這個(gè)城市不斷交融，在這座城市中，我們能找的各地各色的人，無(wú)論是國(guó)內(nèi)各地的還是來(lái)自世界各個(gè)角落的人們，他們與廣州土生土長(zhǎng)的居民，共同組成了繁華而魅力的廣州。 說(shuō)到廣州，就不得不提其嶺南文化，騎樓文化，這座歷史悠久的古城中，這兩種文化對(duì)這里人們產(chǎn)生了潛移默化的影響；并且作為近代革命的策源地和現(xiàn)代改革的試驗(yàn)地和不斷涌現(xiàn)的革命先烈，已令早已形成了其獨(dú)特的革命文化；伴隨著城市現(xiàn)代化的建設(shè)的腳步，廣州作為廣東省會(huì)和港口城市，已成為華南地區(qū)最重要的政治、經(jīng)濟(jì)中心，；隨著外來(lái)人口的進(jìn)駐和現(xiàn)代都市 文化逐步形成，使得這座古城在保持固有的古色之余，還夾帶著不少異域文化，而且城市的原住民正逐漸與這外來(lái)文化水乳交融。 10 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃要把重點(diǎn)把握市場(chǎng)的供需情況、市場(chǎng)的發(fā)育情況，以及市場(chǎng)的消費(fèi)傾向等。 ② 圖 縱觀歷年商品住宅市場(chǎng)成交情況，在均價(jià)方面整體呈上升趨勢(shì)，從 2020 年開(kāi)始市場(chǎng)整體成交金額連續(xù)三年上升， 2020 年成交金額環(huán)比上升 2%； 2020 年成交價(jià)格上升幅度為 7% 圖 由 11 上表可以得出， 2020 年商品住宅供應(yīng)量在 1 月、 911 月有明顯增多現(xiàn)象，在 3 月底“穗五條”政策出臺(tái)前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)搶售供應(yīng)， 911月的黃金周住宅市場(chǎng)能讓供應(yīng)保持持續(xù)上升的趨勢(shì)。特別是 8月市場(chǎng)熱度的回升，這讓廣州房地產(chǎn)的市場(chǎng)越來(lái)越活躍，意味著 2020 廣州的人房地產(chǎn)很可能有一個(gè)暖春。 圖 從供應(yīng)規(guī)模來(lái)看 ,占地面積 10 萬(wàn)平方米以上的大宗地塊共有 9幅 ,合計(jì)約 246 萬(wàn)平方米 ,占總規(guī)模的 83%。而在中心六區(qū)的大宗地塊一共有 5 幅 ,占地面積約 122 萬(wàn)平方米 ,占大宗地塊總規(guī)模的 41%。 小結(jié) —— 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià) （ 1）政策上 廣州市政府開(kāi)展“全面推進(jìn)新型城 市化發(fā)展、加快發(fā)展促轉(zhuǎn)型”的工作主題 ， 12 一建立“既適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市”為目標(biāo)，整準(zhǔn)備迎接入世后新一輪的國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移； （ 2）位置上 廣州優(yōu)越的地理位置，蓬勃的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，以及完善的基礎(chǔ)設(shè)施及交通環(huán)境。并且隨著居民生活水平的提高和收入的提高，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了穩(wěn)健厚實(shí)的基礎(chǔ)； （ 3）市場(chǎng)上 廣州從地塊的供應(yīng)情況來(lái)看前景良好，而且 商品住宅市場(chǎng) 規(guī)模龐大， 市場(chǎng)熱度開(kāi)始有回升趨勢(shì)，這是一個(gè) 過(guò)剩與短缺并存、挑戰(zhàn)與機(jī)遇同在的市場(chǎng)； （ 4）項(xiàng)目上 項(xiàng)目所在小谷圍島板塊，是處于廣州政府全力營(yíng)造這“國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際領(lǐng)先的“文化之城、創(chuàng)新之城、生態(tài)之城”的大學(xué)中心北區(qū)，并且廣州正在打造“珠江黃金岸線”，并明確出臺(tái)了以火爐山、鳳凰山為起點(diǎn)，經(jīng)科韻路、海珠生態(tài)城至大學(xué)城一線的廣州第三條城市中軸線規(guī)劃，這會(huì)讓大學(xué)城板塊的地產(chǎn)項(xiàng)目潛在價(jià)值急速上升。 總之，國(guó)家的宏觀調(diào)控雖然能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮這重要影響，但是旺盛的市場(chǎng)需求讓房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷活躍，保持良好的前景。 （二）、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 項(xiàng)目所在的區(qū)域與其未來(lái)規(guī)劃發(fā)展 （ 1）、項(xiàng)目區(qū)域 本項(xiàng)目 所在區(qū)域是廣州的小谷圍島，屬于規(guī)劃中的中心北區(qū)板塊?！靶」葒惫欧Q(chēng)十三鄉(xiāng)。由于作為珠江江心的孤島，以及行政管轄上的不分明，令其環(huán)境仍一直保持在自然狀態(tài)中。在其開(kāi)發(fā)之前，島上最高建筑物不過(guò)五層，村民還使用泉水和井水，更別提工業(yè)的出現(xiàn)。不過(guò)，也正因如此，較為完整文化遺存的得以傳承下來(lái)，再加上環(huán)境的原生態(tài)，這可能就是它被選作大學(xué)城的兩個(gè)主因吧。畢竟，大學(xué) 13 城本來(lái)就是這樣一個(gè)擁有自然環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍濃郁的地方 特別是大學(xué)城 (即番禺小谷圍島 )距離琶洲、珠江新城僅 15分鐘車(chē)程，而且擁有著四面環(huán)水、 55%綠化率、 26公里 環(huán)島綠道、 4大濕地公園等優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，悄然已經(jīng)成為了廣州的休閑“新貴”。經(jīng)過(guò)廣州政府不斷的努力打造。大學(xué)城已經(jīng)成為了廣州新的“綠心”。 （ 2）、廣州隊(duì)大學(xué)城未來(lái)規(guī)劃主要有 3 個(gè)方面 在教育方面，努力創(chuàng)新高等教育模式為知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到臨做好準(zhǔn)備 在文化方面，以其固有的嶺南本土文化來(lái)與世界多元文化不斷碰撞融合，展現(xiàn)其城市獨(dú)具魅力的一面，打造一個(gè)具有國(guó)際影響力高等教育環(huán)境。 在現(xiàn)代化方面，塑造一個(gè)集高教、科研、科技生產(chǎn)、孵化、文化、商務(wù)、居住、服務(wù)、休閑、旅游等多功能為一體的城市智力區(qū)，以高品位的藝術(shù)景觀環(huán)境與 充滿活力的教育成長(zhǎng)空間相結(jié)合為目標(biāo)。 在 2020 年的 12 月，《實(shí)施廣州大學(xué)城提升計(jì)劃工作方案》已經(jīng)正式通過(guò)啟動(dòng)，將用 71 個(gè)項(xiàng)目去提升大學(xué)城，爭(zhēng)取用 10 年時(shí)間將大學(xué)城打造成為國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際領(lǐng)先的“文化之城、創(chuàng)新之城、生態(tài)之城” 區(qū)域交通現(xiàn)狀與其未來(lái)規(guī)劃 （ 1）、 區(qū)域交通現(xiàn)狀 大學(xué)城內(nèi)通過(guò) 分區(qū)的方法獨(dú)立出南北兩區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)，各自形成體系以主干道與跨江隧道相連，以及地鐵線路合并過(guò)江，來(lái)保證交通系統(tǒng)的有效和有序。大學(xué)城內(nèi)部道路通過(guò)明確的分級(jí)保持主干道和區(qū)間干道緊密聯(lián)系； 區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng)則采用方格網(wǎng)和放射的形 式來(lái)，這樣在保證提供了便捷的人行道系統(tǒng)和完整的景觀組織，又能使得地塊之間的排列方正有序。 最后就是以公交和自行車(chē)優(yōu)先政策，通過(guò)人車(chē)分流模式和設(shè)置環(huán)島健身步道，避免人車(chē)亂行的狀況，確保車(chē)行交通的順暢、人行交通的安全，大大便于教師、學(xué)生出行和交流。 大學(xué)城外也是通過(guò)兩個(gè)層次來(lái)確保交通系統(tǒng)的暢通。先是把過(guò)境高速公路與快速路與大學(xué)城內(nèi)南北兩區(qū)、東西兩側(cè)的內(nèi)部主干交通系統(tǒng)相連。然后，充分利用周邊城市功能區(qū)（如廣州新城、官洲國(guó)際生物島、長(zhǎng)洲島歷史文化保護(hù)區(qū)等）于內(nèi)部?jī)蓞^(qū)的主干線連系，打造一個(gè)次一級(jí)的城市干道網(wǎng)絡(luò)。 以及 同過(guò)地鐵四號(hào)線過(guò)境的 14 優(yōu)勢(shì)設(shè)置沿江地鐵與廣州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)相連，形成大學(xué)城與科技產(chǎn)業(yè)的輻射帶。 區(qū)域已形成完備的立體交通網(wǎng)絡(luò)交通，大學(xué)城里面擁有 20 余條公交線路， 3條地鐵線，再加上小洲便橋、侖頭隧道、南沙港快速和京珠高速公路，可以用“條條大路到小谷圍”來(lái)形容，最后就是不為人注意的游艇了，位于大學(xué)城北側(cè)的生物島已經(jīng)列入《廣東省濱海旅游發(fā)展規(guī)劃（ 20202020 年）》規(guī)劃建設(shè)中，與廣州南沙、珠海平沙和深圳大鵬灣將形成廣東的四大游艇基地。 （ 2）、區(qū)域交通未來(lái)規(guī)劃 廣州大學(xué)城的發(fā)展不知不覺(jué)已過(guò) 9個(gè)年頭，邁入第十年 的相對(duì)穩(wěn)定期，再加上學(xué)府氛圍、生態(tài)環(huán)境、生活配套都已經(jīng)發(fā)展的相當(dāng)完善。大學(xué)城作為政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，廣州將以打造“水城”品牌為總體目標(biāo)，同時(shí)，將在傳統(tǒng)中軸線、城市新中軸線的基礎(chǔ)上，再建第三條城市中軸線。今年以來(lái)，相關(guān)部門(mén)先后兩次對(duì)區(qū)域的發(fā)展定位進(jìn)行“升級(jí)”。由此，“產(chǎn)、學(xué)、研”的大學(xué)城，在未來(lái)將成為“廣州第三中軸線”的核心，以及“廣州國(guó)際創(chuàng)新城”的重要組成部分。 圖 廣州三條城市中軸線圖 圖片來(lái)源：百度圖片 15 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施 區(qū)域現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施 大學(xué)城里面集聚最齊全的生活 基礎(chǔ)措施， 關(guān)于文化的廣東科學(xué)、中心嶺南、印象園和小洲藝術(shù)村等；代表運(yùn)動(dòng)與藝術(shù)的亞運(yùn)體育場(chǎng)館、廣美美術(shù)館等；適合休閑生活的長(zhǎng)洲島、生物島和中心湖公園；以及必不可少的生活消費(fèi)，位于廣大的商業(yè)中心和中山大學(xué)附近的 GOGO 新天地，再加上 4大自然村：南亭村、貝崗村、北亭村、穗石村。 區(qū)域綠化規(guī)劃 2020 年小谷圍島建成區(qū)綠地率達(dá) 35%，綠化覆蓋率達(dá) 40%以上，人均公共綠地15 m178。以上。預(yù)期到 2020 年建成區(qū)綠地率達(dá) 37%，綠化覆蓋率 42%以上，人均公共綠地 18 m178。以上。 表 廣州大學(xué)城（小谷圍島）主要 公園綠地規(guī)劃一覽表 序號(hào) 名稱(chēng) 地點(diǎn) 類(lèi)別 面積（公頃） 主要功能 1 中央生態(tài)公園 大學(xué)城中心 全市性 80 休閑、娛樂(lè)、健身、觀賞、交流 2 中國(guó)結(jié)公園 中心東部 區(qū)域性 59 休閑娛樂(lè)和生態(tài)環(huán)境保護(hù)與修復(fù) 3 樹(shù)形公園 中心西部 區(qū)域性 4 中心東部公園 內(nèi)環(huán)路、中環(huán)路間東面 社區(qū)公園 休閑 5 中心南部公園 內(nèi)環(huán)路、中環(huán)路間南面 社區(qū)公園 文化 6 中心西部公園 內(nèi)環(huán)路、中環(huán)路間西面 社區(qū)公園 娛樂(lè) 7 中心北部公園 內(nèi)環(huán)路、中環(huán)路間北面 社區(qū)公園 科教 8 西部公園 小谷圍島西側(cè) 專(zhuān)類(lèi)公園 觀賞、休閑、娛樂(lè) 9 東南部公園 小谷圍島東南 專(zhuān)類(lèi)公園 生態(tài)保護(hù)與環(huán)境教育 10 東北部公園 小谷圍島東北 專(zhuān)類(lèi)公園 休憩 11 北側(cè)帶狀公園 北部濱江地段 帶狀公園 104 附近居民活動(dòng) 16 12 南側(cè)帶狀公園 北部濱江地段 帶狀公園 附近居民活動(dòng) 小結(jié) 從上述的各項(xiàng)來(lái)說(shuō)，大學(xué)城已具有國(guó)內(nèi)一流的生活和娛樂(lè)休閑措施，以及那原生態(tài)的自然環(huán)境儼然將其塑造出一個(gè)充滿濃厚的人文氛圍和向往的理想住宅地塊區(qū)域。在本有的立體的 交通措施的基礎(chǔ)上不斷向往延伸的交通網(wǎng)絡(luò)將使得區(qū)域內(nèi)部與外部聯(lián)系更加緊密，并在區(qū)內(nèi)綠化將得到逐步完善，變得更加適合安居和休閑活動(dòng)。 17 （三）、項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)條件分析 地塊現(xiàn)狀與位置 本項(xiàng)目位于番禺區(qū)小谷圍島中心區(qū)北區(qū)，規(guī)劃用地西靠大學(xué)城北區(qū)商業(yè)中心，離官洲隧道僅 200 多米，在大學(xué)城北地鐵 A出口附近，毗鄰中山大學(xué)、廣外學(xué)院和華南師范大學(xué) 。項(xiàng)目地塊已完成拆遷，目前為空地，場(chǎng)地平 整。 表 項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 用地面積（㎡） 所占比重 居住小區(qū)規(guī)劃總用地 12518 一、居住用地 % 住宅用地 % 公建用地 % 道路用地 % 公共綠地 % 二、其他用地 項(xiàng)目名稱(chēng) 基地面積（㎡） 層 裙樓（商鋪、公建） 4475 1 住宅 4140 9 垃圾收集站 160 2 基底面積總和（㎡） 5880 89 規(guī)劃要求基底面積總和（㎡） 表 項(xiàng)目名稱(chēng) 用地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 社區(qū)居委會(huì) 120 老年人服務(wù)站點(diǎn) 120 社區(qū)服務(wù)站點(diǎn) 100 18 文化室 200 肉菜市場(chǎng) 600 公共廁所 40 垃圾收集站 160 150 幼兒園 1140 小計(jì) 2470 地下停車(chē)場(chǎng) 4375 合計(jì) 6845 表 項(xiàng)目建筑面積一覽表 總建筑面積 建筑面積（㎡） 住宅總建筑面積 33120 公建總建筑面積 2470 純商鋪總建筑面積 3415 總建筑面積和（㎡） 39000 規(guī)劃要求總建筑面積和（㎡） 39056 19 圖 本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及周邊 周邊配套設(shè)施 （ 1）學(xué)校：中山大學(xué)、廣東外語(yǔ)外貿(mào)學(xué)院、星海音樂(lè)學(xué)院、華師大、廣州大學(xué)、華師附屬小學(xué)、廣大附中、華師幼兒園、北亭小學(xué)等； （ 2）商場(chǎng)：萬(wàn)寧超市、教育超市、星海超市、生活動(dòng)力超市、眼睛直通車(chē)超市、鴻福萬(wàn)佳超市等； （ 3）醫(yī)院：華師范大學(xué)醫(yī)院門(mén)診； （ 4）銀行：工商銀行、中行、建行、農(nóng)行等； （ 5）餐飲娛樂(lè)：東宛酒家、千色客家坊、思湘閣土菜 館、大町回轉(zhuǎn)涮、英佰倫西餐等 （ 6）景點(diǎn)：環(huán)游樂(lè)園新天地店、南漢康陵博物館、桑翠園、生物島山地公園等 周邊交通設(shè)施 官洲隧道：距離 200 米 大學(xué)成外環(huán)路距離： 300米 公交車(chē)：大學(xué)城環(huán)線等多路公交車(chē)站 小結(jié) 項(xiàng)目地塊所位于的大學(xué)城內(nèi)北區(qū)中心臨近官洲隧道和外環(huán)路，周?chē)煌ㄔO(shè)施完善，生活基礎(chǔ)設(shè)施齊全，屬于一塊開(kāi)發(fā)條件完備的“上地”再加上附近大學(xué)城的配套設(shè)施仍在不斷完善，生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施在逐漸的增多，休閑景點(diǎn)在不斷開(kāi)發(fā)，將來(lái)會(huì)極大升值空間 . 20 （四）、項(xiàng)目 SWOT 分析 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 1. 項(xiàng)目位于廣州大學(xué)城，綠化 優(yōu)越，空氣清新，且北向望江