【文章內(nèi)容簡介】 住宅投資 億元，增長 %； 144 平方米以上住宅投資 億元，增長 %；別墅、高檔公寓投資 億元，下降 %。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用 房投資 億元和 億元，分別增長 %和 %。 廣州市人口與文化分析 （ 1）、 人口組成分析 廣州人口控制方面， 廣州戶籍人口已經(jīng)達(dá)到 822 萬人，常住人口 1283 萬人 ，預(yù)估 到 2020 年，廣州市戶籍人口控制在 860 萬以內(nèi)，常住人口控制在 1500 萬以內(nèi)。到 2020 年，全市戶籍人口控制在 1050 萬以內(nèi)，常住人口控制在 1800 萬以內(nèi)。 廣州政府的政策把目標(biāo) 圍繞“一個都會區(qū)、兩個新城區(qū)、三個副中心”的城市功能布局規(guī)劃中，為了促使人口紅利向人力資源紅利轉(zhuǎn)變，積極疏解都會區(qū)人口，促進(jìn)人口逐步 向兩個新城區(qū)和三個副中心集聚 。以建設(shè)從都會區(qū)到兩個新城區(qū)、三個副中心以及廣州到珠三角其他城市建立起一個 1小時生活圈，以強(qiáng)化 交通 對人口發(fā)展的疏導(dǎo)作用等。 （ 2）、廣州市居民文化分析 廣州作為珠江明珠與 港口城市 ， 外來流動人口可以說是占廣州人口很大比重，與廣州市戶籍人口比 例儼然有 1:1，各種文化會在這個城市不斷交融，在這座城市中，我們能找的各地各色的人，無論是國內(nèi)各地的還是來自世界各個角落的人們，他們與廣州土生土長的居民，共同組成了繁華而魅力的廣州。 說到廣州，就不得不提其嶺南文化，騎樓文化，這座歷史悠久的古城中，這兩種文化對這里人們產(chǎn)生了潛移默化的影響；并且作為近代革命的策源地和現(xiàn)代改革的試驗(yàn)地和不斷涌現(xiàn)的革命先烈，已令早已形成了其獨(dú)特的革命文化；伴隨著城市現(xiàn)代化的建設(shè)的腳步，廣州作為廣東省會和港口城市，已成為華南地區(qū)最重要的政治、經(jīng)濟(jì)中心，；隨著外來人口的進(jìn)駐和現(xiàn)代都市 文化逐步形成，使得這座古城在保持固有的古色之余，還夾帶著不少異域文化，而且城市的原住民正逐漸與這外來文化水乳交融。 10 廣州市房地產(chǎn)市場分析 從房地產(chǎn)市場來講，房地產(chǎn)項目的策劃要把重點(diǎn)把握市場的供需情況、市場的發(fā)育情況，以及市場的消費(fèi)傾向等。 ② 圖 縱觀歷年商品住宅市場成交情況，在均價方面整體呈上升趨勢，從 2020 年開始市場整體成交金額連續(xù)三年上升， 2020 年成交金額環(huán)比上升 2%； 2020 年成交價格上升幅度為 7% 圖 由 11 上表可以得出， 2020 年商品住宅供應(yīng)量在 1 月、 911 月有明顯增多現(xiàn)象，在 3 月底“穗五條”政策出臺前，開發(fā)商已經(jīng)搶售供應(yīng)， 911月的黃金周住宅市場能讓供應(yīng)保持持續(xù)上升的趨勢。特別是 8月市場熱度的回升，這讓廣州房地產(chǎn)的市場越來越活躍，意味著 2020 廣州的人房地產(chǎn)很可能有一個暖春。 圖 從供應(yīng)規(guī)模來看 ,占地面積 10 萬平方米以上的大宗地塊共有 9幅 ,合計約 246 萬平方米 ,占總規(guī)模的 83%。而在中心六區(qū)的大宗地塊一共有 5 幅 ,占地面積約 122 萬平方米 ,占大宗地塊總規(guī)模的 41%。 小結(jié) —— 本項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價 （ 1）政策上 廣州市政府開展“全面推進(jìn)新型城 市化發(fā)展、加快發(fā)展促轉(zhuǎn)型”的工作主題 ， 12 一建立“既適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市”為目標(biāo)，整準(zhǔn)備迎接入世后新一輪的國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移； （ 2）位置上 廣州優(yōu)越的地理位置，蓬勃的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，以及完善的基礎(chǔ)設(shè)施及交通環(huán)境。并且隨著居民生活水平的提高和收入的提高，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了穩(wěn)健厚實(shí)的基礎(chǔ)； （ 3）市場上 廣州從地塊的供應(yīng)情況來看前景良好，而且 商品住宅市場 規(guī)模龐大， 市場熱度開始有回升趨勢，這是一個 過剩與短缺并存、挑戰(zhàn)與機(jī)遇同在的市場； （ 4）項目上 項目所在小谷圍島板塊，是處于廣州政府全力營造這“國內(nèi)一流、國際領(lǐng)先的“文化之城、創(chuàng)新之城、生態(tài)之城”的大學(xué)中心北區(qū)，并且廣州正在打造“珠江黃金岸線”，并明確出臺了以火爐山、鳳凰山為起點(diǎn)，經(jīng)科韻路、海珠生態(tài)城至大學(xué)城一線的廣州第三條城市中軸線規(guī)劃，這會讓大學(xué)城板塊的地產(chǎn)項目潛在價值急速上升。 總之，國家的宏觀調(diào)控雖然能對房地產(chǎn)市場發(fā)揮這重要影響，但是旺盛的市場需求讓房地產(chǎn)市場不斷活躍，保持良好的前景。 （二）、項目區(qū)域環(huán)境分析 項目所在的區(qū)域與其未來規(guī)劃發(fā)展 （ 1）、項目區(qū)域 本項目 所在區(qū)域是廣州的小谷圍島，屬于規(guī)劃中的中心北區(qū)板塊?！靶」葒惫欧Q十三鄉(xiāng)。由于作為珠江江心的孤島，以及行政管轄上的不分明，令其環(huán)境仍一直保持在自然狀態(tài)中。在其開發(fā)之前，島上最高建筑物不過五層，村民還使用泉水和井水，更別提工業(yè)的出現(xiàn)。不過，也正因如此，較為完整文化遺存的得以傳承下來，再加上環(huán)境的原生態(tài)，這可能就是它被選作大學(xué)城的兩個主因吧。畢竟，大學(xué) 13 城本來就是這樣一個擁有自然環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍濃郁的地方 特別是大學(xué)城 (即番禺小谷圍島 )距離琶洲、珠江新城僅 15分鐘車程，而且擁有著四面環(huán)水、 55%綠化率、 26公里 環(huán)島綠道、 4大濕地公園等優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，悄然已經(jīng)成為了廣州的休閑“新貴”。經(jīng)過廣州政府不斷的努力打造。大學(xué)城已經(jīng)成為了廣州新的“綠心”。 （ 2）、廣州隊大學(xué)城未來規(guī)劃主要有 3 個方面 在教育方面，努力創(chuàng)新高等教育模式為知識經(jīng)濟(jì)時代的到臨做好準(zhǔn)備 在文化方面，以其固有的嶺南本土文化來與世界多元文化不斷碰撞融合，展現(xiàn)其城市獨(dú)具魅力的一面，打造一個具有國際影響力高等教育環(huán)境。 在現(xiàn)代化方面，塑造一個集高教、科研、科技生產(chǎn)、孵化、文化、商務(wù)、居住、服務(wù)、休閑、旅游等多功能為一體的城市智力區(qū)，以高品位的藝術(shù)景觀環(huán)境與 充滿活力的教育成長空間相結(jié)合為目標(biāo)。 在 2020 年的 12 月，《實(shí)施廣州大學(xué)城提升計劃工作方案》已經(jīng)正式通過啟動，將用 71 個項目去提升大學(xué)城，爭取用 10 年時間將大學(xué)城打造成為國內(nèi)一流、國際領(lǐng)先的“文化之城、創(chuàng)新之城、生態(tài)之城” 區(qū)域交通現(xiàn)狀與其未來規(guī)劃 （ 1）、 區(qū)域交通現(xiàn)狀 大學(xué)城內(nèi)通過 分區(qū)的方法獨(dú)立出南北兩區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)，各自形成體系以主干道與跨江隧道相連，以及地鐵線路合并過江，來保證交通系統(tǒng)的有效和有序。大學(xué)城內(nèi)部道路通過明確的分級保持主干道和區(qū)間干道緊密聯(lián)系； 區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng)則采用方格網(wǎng)和放射的形 式來，這樣在保證提供了便捷的人行道系統(tǒng)和完整的景觀組織，又能使得地塊之間的排列方正有序。 最后就是以公交和自行車優(yōu)先政策，通過人車分流模式和設(shè)置環(huán)島健身步道，避免人車亂行的狀況，確保車行交通的順暢、人行交通的安全，大大便于教師、學(xué)生出行和交流。 大學(xué)城外也是通過兩個層次來確保交通系統(tǒng)的暢通。先是把過境高速公路與快速路與大學(xué)城內(nèi)南北兩區(qū)、東西兩側(cè)的內(nèi)部主干交通系統(tǒng)相連。然后，充分利用周邊城市功能區(qū)（如廣州新城、官洲國際生物島、長洲島歷史文化保護(hù)區(qū)等）于內(nèi)部兩區(qū)的主干線連系，打造一個次一級的城市干道網(wǎng)絡(luò)。 以及 同過地鐵四號線過境的 14 優(yōu)勢設(shè)置沿江地鐵與廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相連，形成大學(xué)城與科技產(chǎn)業(yè)的輻射帶。 區(qū)域已形成完備的立體交通網(wǎng)絡(luò)交通，大學(xué)城里面擁有 20 余條公交線路， 3條地鐵線，再加上小洲便橋、侖頭隧道、南沙港快速和京珠高速公路，可以用“條條大路到小谷圍”來形容，最后就是不為人注意的游艇了，位于大學(xué)城北側(cè)的生物島已經(jīng)列入《廣東省濱海旅游發(fā)展規(guī)劃（ 20202020 年）》規(guī)劃建設(shè)中，與廣州南沙、珠海平沙和深圳大鵬灣將形成廣東的四大游艇基地。 （ 2）、區(qū)域交通未來規(guī)劃 廣州大學(xué)城的發(fā)展不知不覺已過 9個年頭，邁入第十年 的相對穩(wěn)定期，再加上學(xué)府氛圍、生態(tài)環(huán)境、生活配套都已經(jīng)發(fā)展的相當(dāng)完善。大學(xué)城作為政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，廣州將以打造“水城”品牌為總體目標(biāo)，同時，將在傳統(tǒng)中軸線、城市新中軸線的基礎(chǔ)上，再建第三條城市中軸線。今年以來，相關(guān)部門先后兩次對區(qū)域的發(fā)展定位進(jìn)行“升級”。由此，“產(chǎn)、學(xué)、研”的大學(xué)城，在未來將成為“廣州第三中軸線”的核心，以及“廣州國際創(chuàng)新城”的重要組成部分。 圖 廣州三條城市中軸線圖 圖片來源：百度圖片 15 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施 區(qū)域現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施 大學(xué)城里面集聚最齊全的生活 基礎(chǔ)措施， 關(guān)于文化的廣東科學(xué)、中心嶺南、印象園和小洲藝術(shù)村等；代表運(yùn)動與藝術(shù)的亞運(yùn)體育場館、廣美美術(shù)館等；適合休閑生活的長洲島、生物島和中心湖公園；以及必不可少的生活消費(fèi)，位于廣大的商業(yè)中心和中山大學(xué)附近的 GOGO 新天地，再加上 4大自然村：南亭村、貝崗村、北亭村、穗石村。 區(qū)域綠化規(guī)劃 2020 年小谷圍島建成區(qū)綠地率達(dá) 35%，綠化覆蓋率達(dá) 40%以上，人均公共綠地15 m178。以上。預(yù)期到 2020 年建成區(qū)綠地率達(dá) 37%，綠化覆蓋率 42%以上，人均公共綠地 18 m178。以上。 表 廣州大學(xué)城（小谷圍島）主要 公園綠地規(guī)劃一覽表 序號 名稱 地點(diǎn) 類別 面積（公頃） 主要功能 1 中央生態(tài)公園 大學(xué)城中心 全市性 80 休閑、娛樂、健身、觀賞、交流 2 中國結(jié)公園 中心東部 區(qū)域性 59 休閑娛樂和生態(tài)環(huán)境保護(hù)與修復(fù) 3 樹形公園 中心西部 區(qū)域性 4 中心東部公園 內(nèi)環(huán)路、中環(huán)路間東面 社區(qū)公園 休閑 5 中心南部公園 內(nèi)環(huán)路、中環(huán)路間南面 社區(qū)公園 文化 6 中心西部公園 內(nèi)環(huán)路、中環(huán)路間西面 社區(qū)公園 娛樂 7 中心北部公園 內(nèi)環(huán)路、中環(huán)路間北面 社區(qū)公園 科教 8 西部公園 小谷圍島西側(cè) 專類公園 觀賞、休閑、娛樂 9 東南部公園 小谷圍島東南 專類公園 生態(tài)保護(hù)與環(huán)境教育 10 東北部公園 小谷圍島東北 專類公園 休憩 11 北側(cè)帶狀公園 北部濱江地段 帶狀公園 104 附近居民活動 16 12 南側(cè)帶狀公園 北部濱江地段 帶狀公園 附近居民活動 小結(jié) 從上述的各項來說，大學(xué)城已具有國內(nèi)一流的生活和娛樂休閑措施，以及那原生態(tài)的自然環(huán)境儼然將其塑造出一個充滿濃厚的人文氛圍和向往的理想住宅地塊區(qū)域。在本有的立體的 交通措施的基礎(chǔ)上不斷向往延伸的交通網(wǎng)絡(luò)將使得區(qū)域內(nèi)部與外部聯(lián)系更加緊密，并在區(qū)內(nèi)綠化將得到逐步完善，變得更加適合安居和休閑活動。 17 （三）、項目地塊開發(fā)條件分析 地塊現(xiàn)狀與位置 本項目位于番禺區(qū)小谷圍島中心區(qū)北區(qū)，規(guī)劃用地西靠大學(xué)城北區(qū)商業(yè)中心，離官洲隧道僅 200 多米，在大學(xué)城北地鐵 A出口附近，毗鄰中山大學(xué)、廣外學(xué)院和華南師范大學(xué) 。項目地塊已完成拆遷，目前為空地，場地平 整。 表 項目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目 用地面積（㎡） 所占比重 居住小區(qū)規(guī)劃總用地 12518 一、居住用地 % 住宅用地 % 公建用地 % 道路用地 % 公共綠地 % 二、其他用地 項目名稱 基地面積（㎡） 層 裙樓（商鋪、公建） 4475 1 住宅 4140 9 垃圾收集站 160 2 基底面積總和（㎡） 5880 89 規(guī)劃要求基底面積總和（㎡） 表 項目名稱 用地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 社區(qū)居委會 120 老年人服務(wù)站點(diǎn) 120 社區(qū)服務(wù)站點(diǎn) 100 18 文化室 200 肉菜市場 600 公共廁所 40 垃圾收集站 160 150 幼兒園 1140 小計 2470 地下停車場 4375 合計 6845 表 項目建筑面積一覽表 總建筑面積 建筑面積（㎡） 住宅總建筑面積 33120 公建總建筑面積 2470 純商鋪總建筑面積 3415 總建筑面積和（㎡） 39000 規(guī)劃要求總建筑面積和（㎡） 39056 19 圖 本項目地塊現(xiàn)狀及周邊 周邊配套設(shè)施 （ 1）學(xué)校：中山大學(xué)、廣東外語外貿(mào)學(xué)院、星海音樂學(xué)院、華師大、廣州大學(xué)、華師附屬小學(xué)、廣大附中、華師幼兒園、北亭小學(xué)等； （ 2）商場：萬寧超市、教育超市、星海超市、生活動力超市、眼睛直通車超市、鴻福萬佳超市等； （ 3）醫(yī)院：華師范大學(xué)醫(yī)院門診； （ 4）銀行：工商銀行、中行、建行、農(nóng)行等； （ 5）餐飲娛樂：東宛酒家、千色客家坊、思湘閣土菜 館、大町回轉(zhuǎn)涮、英佰倫西餐等 （ 6）景點(diǎn)：環(huán)游樂園新天地店、南漢康陵博物館、桑翠園、生物島山地公園等 周邊交通設(shè)施 官洲隧道：距離 200 米 大學(xué)成外環(huán)路距離： 300米 公交車：大學(xué)城環(huán)線等多路公交車站 小結(jié) 項目地塊所位于的大學(xué)城內(nèi)北區(qū)中心臨近官洲隧道和外環(huán)路，周圍交通設(shè)施完善，生活基礎(chǔ)設(shè)施齊全，屬于一塊開發(fā)條件完備的“上地”再加上附近大學(xué)城的配套設(shè)施仍在不斷完善，生活娛樂設(shè)施在逐漸的增多，休閑景點(diǎn)在不斷開發(fā)，將來會極大升值空間 . 20 （四）、項目 SWOT 分析 競爭優(yōu)勢 1. 項目位于廣州大學(xué)城，綠化 優(yōu)越，空氣清新，且北向望江