【文章內(nèi)容簡介】 抑制消費 ， 沒有出臺抑制投資的相關(guān)政策 ， 所以地產(chǎn)新政出臺后 ， 除對炒風(fēng)盛行的上海等地影響很大外 ，房地產(chǎn)業(yè)不僅沒有出現(xiàn)上世紀(jì) 90 年代的大起大落的狀況 ， 反而是更加理性健康的發(fā)展 ， 房價繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速增長 勢頭。 (9)土地新增建設(shè)用地使用費翻倍。地方政府的征地成本將大幅增加 ，土地收益大幅減少 ， 能有效切斷新增建設(shè)用地擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)動因 ， 促進(jìn)節(jié)約用地。 (10)征收土地增值稅。土地增值稅的征收對房地產(chǎn)行業(yè)存在的暴利情況進(jìn)行了有效的調(diào)控 ， 對企業(yè)的規(guī)范化運作和內(nèi)部管理水平提出了更高的要求。 洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 9 相信在未來一段時間里 ， 政府會根據(jù)對房價的抑制情況 ， 會進(jìn)一步對相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整 ， 這里面不排除繼續(xù)出臺一些不利于房地產(chǎn)開發(fā)商的政策或法規(guī)。因此 ， 對于本項目來說 ， 要排除一切困難 ， 抓緊時間實施 ， 同時加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理 ， 不斷提高企業(yè)贏利能力和市 場競爭能力。 洛陽經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 (1) 洛陽基本經(jīng)濟(jì)狀況 1992 年， 洛陽 市 GDP 達(dá)到 億元，首次突破百億元大關(guān)。 2020年， 洛陽 市 GDP 達(dá)到 1100 億元，成為我省繼鄭州之后又一個 GDP 超千億元的城市。從百億元到千億元，我們用了 13 年。而從千億元到 2020 年超過 2020 億元，僅僅用了 4 年時間。 2020 年洛陽 GDP 在全國城市排名中位列第 42 位，同比增長 13%。 2020 年， 洛陽 市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，較 2020 年同比增長 10%，洛陽 市邁進(jìn) 3000 億元 “俱樂部 ”。 洛陽 市統(tǒng)計局 昨日公布的去年我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)還有：完成地方公共財政預(yù)算收入 億元，較上年同比增長 %；完成固定資產(chǎn)投資 2294 億元，同比增長 %；完成社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 22636 元，較上年同比增長 %；農(nóng)民人均純收入 7777 元，同比增長 14%。 根據(jù)洛陽市 “十二五 ”發(fā)展規(guī)劃綱要，到 2020 年，我市 GDP 將達(dá) 4650億元，年均增長 12%；人均 GDP 達(dá) 65500 元。其中，要大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)，使服務(wù)業(yè)增加值占地 區(qū) GDP 的比重達(dá)到 37%。 (2) 洛陽市 城鎮(zhèn)居民收入狀況 調(diào)查資料顯示， 1981 年，洛陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 411 元，2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 20203 元，三十年間增長 倍，年均增長 %，除去價格上漲因素，居民收入實際增長 倍，年均實際增長 %。 2020 年，洛陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 22582 元，比 2020 年增加 16713 元，增長 倍，年均遞增 %。除去價格因素影響，居民人均收入實際增長 倍，年均實際增長 %。 洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 10 2020 年， 洛陽 市城鎮(zhèn)居民人均 工資性收入達(dá) 13972 元，同比增長%，拉動城鎮(zhèn)居民可支配收入增長 個百分點，成為居民收入水平較快增長的主要推動力。單位職工平均工資保持平穩(wěn)增長， 洛陽 市全面提高城鄉(xiāng)低保和農(nóng)村五保標(biāo)準(zhǔn)，加之全市機(jī)關(guān)、事業(yè)、企業(yè)單位全面增加取暖補(bǔ)貼，有效保障了工資性收入的平穩(wěn)增長。此外，居民創(chuàng)收意識增強(qiáng)，兼職、打工者增多。調(diào)查顯示， 2020 年 洛陽 市城鎮(zhèn)居民人均其他勞動收入為1306 元，比 2020 年增加 570 元。 基于以上數(shù)據(jù)，洛陽居民收入的提高有利于洛陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 洛陽文化環(huán)境分析 洛陽位于河南省 ，是被聯(lián)合國命名的世界文化名城，河南省及中原城市群的副中心城市。位于洛水之北，水之北乃謂“陽”，故名洛陽，又稱雒陽、雒邑。洛陽地處中原，境內(nèi)山川縱橫，西依秦嶺，東臨嵩岳，北靠太行山又有黃河之險，南望伏牛山，有“河山拱戴，形勢甲于天下”之說。洛陽最早建成于夏朝（二里頭遺址），有東周、東漢、曹魏、西晉、北魏等朝代在此定都，因此有“十三朝古都”之稱，與西安、南京、北京并列為中國四大古都，也是中國歷史上唯一被命名為神都的城市，它是中華文明和中華民族的主要發(fā)源地，中國的國名便源自古洛陽。被稱為“千年帝都，牡丹花城”。 正是因為 洛陽 具有這么 厚重的文化吸引了很多人到洛陽工作和居住，當(dāng)然還有洛陽整潔的市容給人們提供了良好的居住場所。 微觀環(huán)境分析 主要 競爭對手 就京熙帝景周邊而言，主要的競爭對手有以下幾個樓盤： (1) 美景閣 項目： 美景閣位于澗西區(qū)麗新路與濱河北路交匯處，臨近洛河，是由洛陽嘉禾置業(yè)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，項目在南昌路商業(yè)街附近，生活購物，都還比較方便，臨近洛浦公園，有天然的自然景觀優(yōu)勢，項目周邊交通便利，醫(yī)療配套完善。 該項目的缺點是價格相對較高。 (2) 中泰世紀(jì)花城項目：該項目是由洛 陽中泰房地產(chǎn)置業(yè)有限公司開洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 11 發(fā)的，項目位于洛陽市澗西區(qū)麗春西路西段， 地處洛陽市澗西區(qū)周山路西段，總建筑面積 95000 平米，西南有周山和國家周山森林公園，東臨社區(qū)1000 米濱河水景長廊，距離南昌路商業(yè)街較近，周圍配套完善。 (3) 世紀(jì)華陽項 目：該項目是由洛陽中亞置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)， 項目地址是洛陽市澗西區(qū)九都路和麗新路交叉口北側(cè)， 臨近萬達(dá)廣場，大型商業(yè)主力店舉步即到，是涵蓋奢華豪宅、寫字樓、辦公公寓、居住公寓、高檔商業(yè)街的城市綜合體 ，項目周邊配套完善。但是項目周圍缺乏自然的山水景觀 ，而且項目在萬達(dá)商業(yè)區(qū)附近 ，生活環(huán)境 嘈雜。 消費者 需求調(diào)查與 分析 以下四個表格是關(guān)于消費者需求調(diào)查與分析的調(diào)查結(jié)果， 包括消費者住房情況調(diào)查、消費者購房意向調(diào)查、消費者購房關(guān)注的因素調(diào)查、消費者購房對于房屋面積的需求四個方面。 表 31 消費者住房情況調(diào)查 你現(xiàn)在的住房屬于 頻數(shù) 百分比 % 累計百分比 % 自購的住房 110 55 55 父母的住房 32 16 71 單位的住房 14 7 78 租房 36 18 96 借親戚朋友 的 房子 5 其它 3 100 合計 200 100 由上圖調(diào)查結(jié)果可看出 ， 本次調(diào)查對象自己有住房的占 55%， 沒有住房的占 45%。 說明現(xiàn)在在 洛陽 的無住房的比例很高 ， 市場空間較大 ， 這與二手房交易紅火的情況是相一致的 。 表 32 消費者購房意向調(diào)查 您是否打算買房子 頻數(shù) 百分比 % 累計百分比 % 打算買 105 洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 12 不打算買 33 69 還沒想好 62 31 100 總計 200 100 由上圖調(diào)查結(jié)果可看出 ， 洛陽居民打算買房的高達(dá) %， 沒有想好的有31%， 不打算買的只占 %說明現(xiàn)在洛陽的居民對住房的滿意 程度較低 ，結(jié)合問題一的結(jié)果可看出無論是換房 ， 還是新購房 ， 都具有較大的市場 。 表 33 消費者購房關(guān)注的因素 購房最關(guān)注因素 關(guān)注 百分比 % 不關(guān)注 百分比 % 價格 150 75 50 25 交通 46 23 154 77 戶型 110 55 90 45 配套設(shè)施 38 19 162 81 周邊環(huán)境 68 34 132 66 小區(qū)環(huán)境 52 26 148 74 房屋質(zhì)量 92 46 108 54 物業(yè)管理 46 23 154 77 從上表可以看出 ， 洛陽居民買房的主要關(guān)注的原因是 :價格占 75%， 房屋質(zhì)量占 46%， 戶型占 55%， 周邊環(huán)境占 34%， 物業(yè)要求占 23%， 交通占 23%，小區(qū)環(huán)境占 26%。 表 34 消費者購房對于房屋面積的需求 您希望選擇的面積是 頻數(shù) 百分比 % 累計百分比 % 75 平米以下 36 18 18 75100 平米 56 28 46 100140 平米 100 50 96 140160 平米 2 1 97 160 平米以上 6 3 100 合計 200 100 從上圖可以看出 ， 選擇 100 平米以下占 46%， 100 一 140 平米的占 50%，140 平米以上占 4%。這種情況正 好與消費力調(diào)查相一致。 洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 13 SWOT 分析 項目的優(yōu)勢 首先，項目的位置有很大優(yōu)勢，項目位于周山路與瀛洲路交匯處， 在房地產(chǎn)項目的西側(cè)是 周山森林公園， 南部是風(fēng)景優(yōu)美的 洛河， 項目投資建設(shè)的 綠松林，風(fēng)景秀麗 。 項目東側(cè)是企業(yè)和政府共同斥資近兩個億為業(yè)主開發(fā)的景觀河 。 居住環(huán)境十分幽靜，能保證住房業(yè)主很好的休息環(huán)境。茶余飯后出外散步，可以在優(yōu)美的環(huán)境中愉悅身心。 項目周邊路網(wǎng)通達(dá)，交通便捷。項目緊鄰連接澗西區(qū)、高新區(qū)與洛南新區(qū)的交通樞紐 — 西苑橋、瀛洲橋、凌波橋；周山路、瀛洲路、麗春路三大要道直通南昌路繁 華地帶。 項目擁有良好的配套，社區(qū)規(guī)劃建設(shè)有頂級國際化會所、雙語幼兒園、游泳池、文化廣場、商業(yè)中心，國際化配套成就國際化生活方式。項目周邊商業(yè)氛圍濃厚，南昌路丹尼斯商圈、珠江路商業(yè)街、萬達(dá)商圈以及上海市場商圈環(huán)伺左右， 生活購物十分方便 。本地塊周邊 5 分鐘車程內(nèi)即有 5家綜合性醫(yī)院。區(qū)域內(nèi)教育資源豐富，景華路小學(xué)周山路分校、洛一高、河南科技大學(xué)教育資源云集， 豐富 的教育配套資源，為區(qū)域發(fā)展積淀了良好的文化氛圍，同時為業(yè)主的子女提供了一個良好的教育平臺。 項目給人很高的舒適感，建筑密度僅 15%， 85%以上的超級公共空 間，滿足最大化綠化空間、業(yè)主活動空間，空間就是生活的尺度，成就高尚社區(qū)。城市越來越大，車輛越來越多，城市病越來越突出。但在京熙帝景超低的建筑密度（ %），在大城市已經(jīng)無處可尋，超高的綠化率（ 50%以上）更是艷壓群芳，給業(yè)主塑造美好的生活空間。 項目的劣勢 項目位置既有很大的優(yōu)勢，也有致命的缺點，因為京熙帝景項目位于洛陽市的西北角，這樣一來可能會喪失很多的客戶，比如在老城區(qū)工作或是在洛龍區(qū)東邊工作的人或者是西工區(qū)東邊工作的人就可能覺得離工作的地方遠(yuǎn)而放棄在京熙帝景買房子。 京熙帝景項目的建 筑密度和高度給售房帶來很大的壓力，由于是建設(shè)在周山森林公園附近的房地產(chǎn)項目，洛陽政府指出京熙帝景項目的建設(shè)應(yīng)洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 14 該和周山森林公園保持一定的協(xié)調(diào)性。這就要求京熙帝景項目的建筑密度和高度要適度。這樣一來會使得房子的單位面積價格相對的會提高，會失去很多對于價格較敏感的客戶。 項目的機(jī)會 洛陽城市建設(shè)正在快速地推進(jìn)，近年來，洛陽市創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市和國家園林城市，相繼實施了以“建設(shè) 7 路 5 橋 1 園、整治 3 個景點、搞好 3 項公益設(shè)施”為主要內(nèi)容的“ 75133”工程，興建了東西長達(dá) 14 公里、綠地 147 萬平方米、 水面 148 萬平方米的洛河風(fēng)景游覽區(qū)。周山森林公園、龍門山森林公園、小浪底森林公園、上清宮森林公園四大森林公園“天然氧吧”為人們回歸大自然提供了去處。在洛陽市政府門前還坐落全亞洲最大的音樂噴泉 —— 開陽湖音樂噴泉。 2020 年 4 月 30 日，省委常委正式批復(fù)洛陽新區(qū)，新區(qū)規(guī)劃規(guī)劃面積達(dá) 平方公里，洛陽新區(qū)與鄭汴新區(qū)一起納入省級發(fā)展新區(qū)。 洛陽城市西移也為項目帶來了巨大的機(jī)遇。 另外，對于原來居住在洛陽的人來說，居住空間變得越來越擁擠，環(huán)境也越來越差，尤其是生活在老城區(qū)的人，很多人想找環(huán)境好，居住條件舒適，交通又 方便的地方，正好京熙帝景項目很符合他們的要求。在京熙帝景西側(cè)有周山森林公園，茶余飯后可以陪家人散步。南昌路商業(yè)街又近在咫尺，方便購物。項目周邊交通發(fā)達(dá)，方便準(zhǔn)時到達(dá)工作地點。 項目的威脅 首先，在國家政策上，國家為了對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，連續(xù)出臺了一系列的政策和法規(guī) ，這些政策和法規(guī)對開發(fā)商造成很大的影響。因此，只有加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，不斷提高市場競爭能力，才能更好的適應(yīng)市場。 針對洛陽市具體的房地產(chǎn)市場來說，房地產(chǎn)市場的競爭十分激烈，周邊的房地產(chǎn)開發(fā)項目給京熙帝景項目造成了很大的 沖擊。由于京熙帝景項目的建筑密度低，容積率較低，綠化面積大，使得單位面積價格上升，在價格上，不占有較大優(yōu)勢，例如京熙帝景項目周邊的東方今典觀瀾和瀛橋水苑在價格上對京熙帝景造成了很大的沖擊。 洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 15 第 4 章 目標(biāo)市場的選擇與定位 目標(biāo)市場的 細(xì)分 市場調(diào)查后 ， 開發(fā)公司以消費者職業(yè) 、 收入、年齡、消費意愿、項目區(qū)域環(huán)境等作為復(fù)合變量對市場進(jìn)行細(xì)分具體如下三個圖所示： (1)客戶市場劃分 在洛陽中心經(jīng)商渴望在洛陽居住的人，在洛陽市區(qū)有穩(wěn)定較高收入工作的人及 公 務(wù)員。 在洛陽市區(qū)居住有購房意愿，但是工作收入不穩(wěn)定 且較低 的人。 暫時在洛陽打工，工作 收入 不穩(wěn)定的人 ，