【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 6。政府土地主管部門(mén)答復(fù) 大學(xué)城建設(shè)限價(jià)房面臨的問(wèn)題：（ 1）島內(nèi)土地稀缺，投入巨資建設(shè)，是市政府 “壓箱底 ”的優(yōu)質(zhì)土地，建設(shè)限價(jià)房會(huì)降低片區(qū)檔次；不利于商住土地出讓和經(jīng)濟(jì)效益；城區(qū)土地利用必須符合有關(guān)條例，目前還沒(méi)有在黃金地段建設(shè)限價(jià)房的先例。（ 2）島上土地?zé)o法擴(kuò)張，即使建設(shè)限價(jià)房只能滿(mǎn)足部分教師，無(wú)法應(yīng)對(duì)今后新增教師；同時(shí)，老師收入較高，并非特殊階層，建設(shè)限價(jià)房會(huì)引發(fā)其他職業(yè)（醫(yī)生）等等意見(jiàn)，政府難以為繼。216。其他計(jì)劃：?亞運(yùn)村在亞運(yùn)會(huì)后用改為大學(xué)老師的限價(jià)房；?在沙溪島上征地用于限價(jià)房，競(jìng)得該地塊的發(fā)展商負(fù)責(zé)建設(shè)沙溪島與大學(xué)城間隧道建設(shè)；?在大學(xué)城島南面的新造鎮(zhèn)建設(shè)老師的限價(jià)房。 216。11月 7日市長(zhǎng)張廣寧談話(huà)： 在大學(xué)城建造限價(jià)房主要有兩種方案，一是由大學(xué)城的十所高校自己建公寓出租給教師住；二是采用市場(chǎng)化的辦法，蓋一批限價(jià)商品房專(zhuān)門(mén)出售給教師。 項(xiàng)目開(kāi)售08.11.16亞運(yùn)對(duì)大學(xué)城的影響：216。 正面影響：10年亞運(yùn)會(huì)期間，大學(xué)城將作為主要比賽場(chǎng)所，并修建部分體育場(chǎng)館，為亞運(yùn)會(huì)提供比賽場(chǎng)館等硬件設(shè)施。屆時(shí)將開(kāi)通快速公交的型式（如BRT等）及其他公交線路；這些線路部分將在賽后保留使用。大學(xué)城的城市界面、商業(yè)配套、安全保障都將有近一步的改善。亞運(yùn)會(huì)修建的亞運(yùn)村 10年可供給80萬(wàn)平米的住宅，產(chǎn)品線從 80170平米；后續(xù)仍有 190萬(wàn)平米住宅在11年后陸續(xù)推出，將對(duì)番禺、海珠、南沙 住宅市場(chǎng)造成嚴(yán)重沖擊 。08.11.16綜合地塊的情況分析，我們可以得到如下判斷：距離廣州天河中心區(qū)行車(chē)距離 20公里，進(jìn)入成熟區(qū)域行車(chē)距離 10公里，以?xún)蓷l快速道路連接大學(xué)城內(nèi)規(guī)劃主要以文教為主，建筑規(guī)劃密度大大低于城市中心區(qū)域，配套較為完善所在區(qū)域處于高校群中，生活氛圍優(yōu)雅，周邊無(wú)大工業(yè)，居住質(zhì)量良好交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近相對(duì)市中心居住密度低地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）具有一定江景土地品類(lèi)判斷：城郊改善作為第一居所追求舒適居住，通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)和企業(yè)品牌形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?島內(nèi)同期工業(yè)住宅面積近 30萬(wàn)平米；島內(nèi)后續(xù)住宅供給約 50萬(wàn)平米。島內(nèi)可能修建限價(jià)房；?亞運(yùn)村 2023年將供給住宅 80萬(wàn)平米；?生活配套起點(diǎn)高，但使用時(shí)間未確定（小學(xué)現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)基地、中學(xué)在建、生活配套商業(yè)尚不完備）08.11.16PART3 目標(biāo)客戶(hù)分析：來(lái)源與需求08.11.16客戶(hù)定位分析路線圖基本客戶(hù) 爭(zhēng)奪客戶(hù) 機(jī)會(huì)客戶(hù)工作 /居住緊靠項(xiàng)目，直接具需求通過(guò)交通路線可以在競(jìng)爭(zhēng)中導(dǎo)入未來(lái)利好事件導(dǎo)入的客戶(hù)客戶(hù)類(lèi)型特點(diǎn) /產(chǎn)品需求描述 /來(lái)源區(qū)域 /價(jià)格承受情況客戶(hù)細(xì)分細(xì)分客戶(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶(hù)定位客戶(hù)定位08.11.16基本客戶(hù)工作 /居住緊靠項(xiàng)目，需求直接明顯大學(xué)城教職員工目前 8大院校常駐教職員工約 15389人島內(nèi)約 5954原住村民， 1802戶(hù) 已經(jīng)進(jìn)駐的醫(yī)院公司、銀行、相關(guān)產(chǎn)業(yè)等配套單位工作人員針對(duì) 15萬(wàn)學(xué)生等租賃需求產(chǎn)生的投資客政府已經(jīng)規(guī)劃給與村民30平米 /人的拆遷回建房指標(biāo)，按此計(jì)算有回建房 18萬(wàn)平米目前學(xué)生主要集中在島內(nèi)四個(gè)自然村中， 2房的租金在450600元 /月，按年回報(bào)率 5%返算投資總價(jià)為 14萬(wàn)左右，單價(jià)計(jì)算 23000元 /平米教師的月薪收入水平在 400015000元，超過(guò) 1/3的教師屬于工作 35年的年輕教師，多為首置，面積承受 90100平米的三房為主據(jù)了解，目前有500余名高科技企業(yè)技術(shù)人員在島內(nèi)工作，整體情況年輕化，推斷置業(yè)需求與能力與年輕教師相類(lèi)似08.11.16爭(zhēng)奪客戶(hù)通過(guò)交通路線可以在競(jìng)爭(zhēng)中導(dǎo)入南沙港快速 東圃大橋方向南沙港快速 琶洲大橋方向南沙港快速 新窖東路方向華南快速 東曉南 /廣州大道東圃 /廣園東板塊，東至黃埔的客戶(hù)地鐵 4號(hào)線導(dǎo)入的客戶(hù)天河?xùn)| /珠江新城的客戶(hù)廣州大道南 /海珠中心區(qū) /東曉南板塊的客戶(hù)4號(hào)線 +2號(hào)線琶洲江南西客戶(hù)地面快速路導(dǎo)入的客戶(hù)，面臨的公共地面交通條件比較差，公共汽車(chē)線路 12條，但發(fā)車(chē)間隔基本都在半小時(shí)，一次通行時(shí)間需要 1個(gè)半小時(shí)左右， 故而此部分客戶(hù)的導(dǎo)入可能性關(guān)鍵點(diǎn)在于客戶(hù)是否擁有私家車(chē) 。而對(duì)于擁有私家車(chē)的客戶(hù)而言，置業(yè)的趨向基本都是基于改善型的產(chǎn)品需求，購(gòu)買(mǎi)力和預(yù)算方面，這部分客戶(hù)也相對(duì)比較高一般而言，主要依靠公共交通出行的客戶(hù)，置業(yè)的趨向偏于首置產(chǎn)品，購(gòu)買(mǎi)力預(yù)算方面偏低通過(guò)快速路自駕車(chē)導(dǎo)入的客戶(hù) =天河?xùn)| /廣園東 /海珠中心區(qū)居住 /工作 =大量換房改善客戶(hù) +收入較高的青年客戶(hù) =首改 + 再改型產(chǎn)品需求通過(guò)地面公共交通導(dǎo)入的客戶(hù) =需求樓巴配置 +首置產(chǎn)品需求依賴(lài)地鐵交通導(dǎo)入的客戶(hù) =首置產(chǎn)品需求 + 購(gòu)買(mǎi)力有限08.11.16宗地宗地通過(guò)琶洲大橋、東圃大橋、新窖東路與南沙港快線的連接，可以導(dǎo)入廣園東板塊、天河?xùn)|、廣州大道南板塊的客戶(hù)群20Km通過(guò)華南快速、東曉南路的導(dǎo)入，對(duì)海珠區(qū)、東曉南板塊、天河?xùn)|、珠江新城的客戶(hù)實(shí)施覆蓋，同時(shí)可以連接延伸濱江東板塊和越秀區(qū)的進(jìn)入天河?xùn)|天河?xùn)|天河公園板塊天河公園板塊珠江新城珠江新城天河中心區(qū)天河中心區(qū)天河北天河北廣州大道南廣州大道南東曉南板塊東曉南板塊濱江東板塊濱江東板塊越秀區(qū)越秀區(qū)爭(zhēng)奪客戶(hù)的導(dǎo)入方式琶洲琶洲板塊板塊08.11.16機(jī)會(huì)客戶(hù)作為 2023年亞運(yùn)會(huì)主要比賽場(chǎng)館集中地，可能帶來(lái)的客戶(hù)資源IT總部經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的進(jìn)展，帶來(lái)的高智人群客戶(hù)，比如已經(jīng)簽約的網(wǎng)易總部大學(xué)城北面的生物島，進(jìn)駐企業(yè)增加后獲得的科技企業(yè)員工客戶(hù)未來(lái)不確定性事件導(dǎo)入的客戶(hù)未來(lái)不確定性因素過(guò)多，不作為主要考慮的客戶(hù)可能性而進(jìn)一步潛在性的考慮，此部分機(jī)會(huì)客戶(hù)的層面比較高，對(duì)于住房需求的可能性更偏向于改善型08.11.16客戶(hù)解決方案客戶(hù)解決方案一：牢牢把握現(xiàn)有 基本客戶(hù) 需求：年輕教師的安家置業(yè)需求 +資深教師在島上工作的第二居住的需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主力戶(hù)型為 90100平米三房為主 ，輔以 2030%的 70平米兩房 +140平米四房單位缺陷：目標(biāo)客戶(hù)價(jià)格承受力不足，公共交通在項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)需要投入成本增加樓巴等，項(xiàng)目利潤(rùn)受影響優(yōu)點(diǎn)：客戶(hù)群落明確，營(yíng)銷(xiāo)直達(dá)性強(qiáng)，效率高客戶(hù)解決方案二：以 改善型客戶(hù) 為主，主力爭(zhēng)取外區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性客戶(hù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主力戶(hù)型為 120平米三房 180平米（三房至四房單位），按照 9000元 /平米，總價(jià)控制在 110萬(wàn)至 160萬(wàn)優(yōu)勢(shì)：利于營(yíng)造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，地塊與產(chǎn)品屬性匹配度高，爭(zhēng)奪片區(qū)內(nèi)外高端客戶(hù)，提高項(xiàng)目盈利能力威脅：面對(duì)來(lái)自廣州的競(jìng)爭(zhēng)，需要提高產(chǎn)品綜合素質(zhì)08.11.16四、項(xiàng)目定位針對(duì)客戶(hù)的需求，產(chǎn)品建議：超高層建筑；望江單位最大化；均奢華，處處能體現(xiàn)出尊貴與