【文章內(nèi)容簡介】 6。政府土地主管部門答復(fù) 大學(xué)城建設(shè)限價房面臨的問題：（ 1）島內(nèi)土地稀缺，投入巨資建設(shè)，是市政府 “壓箱底 ”的優(yōu)質(zhì)土地，建設(shè)限價房會降低片區(qū)檔次；不利于商住土地出讓和經(jīng)濟效益；城區(qū)土地利用必須符合有關(guān)條例，目前還沒有在黃金地段建設(shè)限價房的先例。（ 2）島上土地?zé)o法擴張，即使建設(shè)限價房只能滿足部分教師，無法應(yīng)對今后新增教師；同時，老師收入較高，并非特殊階層，建設(shè)限價房會引發(fā)其他職業(yè)（醫(yī)生）等等意見，政府難以為繼。216。其他計劃：?亞運村在亞運會后用改為大學(xué)老師的限價房；?在沙溪島上征地用于限價房，競得該地塊的發(fā)展商負(fù)責(zé)建設(shè)沙溪島與大學(xué)城間隧道建設(shè)；?在大學(xué)城島南面的新造鎮(zhèn)建設(shè)老師的限價房。 216。11月 7日市長張廣寧談話： 在大學(xué)城建造限價房主要有兩種方案，一是由大學(xué)城的十所高校自己建公寓出租給教師?。欢遣捎檬袌龌霓k法，蓋一批限價商品房專門出售給教師。 項目開售08.11.16亞運對大學(xué)城的影響：216。 正面影響：10年亞運會期間，大學(xué)城將作為主要比賽場所，并修建部分體育場館，為亞運會提供比賽場館等硬件設(shè)施。屆時將開通快速公交的型式（如BRT等）及其他公交線路；這些線路部分將在賽后保留使用。大學(xué)城的城市界面、商業(yè)配套、安全保障都將有近一步的改善。亞運會修建的亞運村 10年可供給80萬平米的住宅，產(chǎn)品線從 80170平米；后續(xù)仍有 190萬平米住宅在11年后陸續(xù)推出，將對番禺、海珠、南沙 住宅市場造成嚴(yán)重沖擊 。08.11.16綜合地塊的情況分析，我們可以得到如下判斷：距離廣州天河中心區(qū)行車距離 20公里，進入成熟區(qū)域行車距離 10公里，以兩條快速道路連接大學(xué)城內(nèi)規(guī)劃主要以文教為主，建筑規(guī)劃密度大大低于城市中心區(qū)域，配套較為完善所在區(qū)域處于高校群中，生活氛圍優(yōu)雅，周邊無大工業(yè)，居住質(zhì)量良好交通便捷，可快速到達；離城市成熟區(qū)域比較近相對市中心居住密度低地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）具有一定江景土地品類判斷：城郊改善作為第一居所追求舒適居住，通過產(chǎn)品品質(zhì)和企業(yè)品牌形成競爭優(yōu)勢?島內(nèi)同期工業(yè)住宅面積近 30萬平米；島內(nèi)后續(xù)住宅供給約 50萬平米。島內(nèi)可能修建限價房；?亞運村 2023年將供給住宅 80萬平米；?生活配套起點高，但使用時間未確定（小學(xué)現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)基地、中學(xué)在建、生活配套商業(yè)尚不完備）08.11.16PART3 目標(biāo)客戶分析：來源與需求08.11.16客戶定位分析路線圖基本客戶 爭奪客戶 機會客戶工作 /居住緊靠項目，直接具需求通過交通路線可以在競爭中導(dǎo)入未來利好事件導(dǎo)入的客戶客戶類型特點 /產(chǎn)品需求描述 /來源區(qū)域 /價格承受情況客戶細分細分客戶市場競爭客戶定位客戶定位08.11.16基本客戶工作 /居住緊靠項目，需求直接明顯大學(xué)城教職員工目前 8大院校常駐教職員工約 15389人島內(nèi)約 5954原住村民， 1802戶 已經(jīng)進駐的醫(yī)院公司、銀行、相關(guān)產(chǎn)業(yè)等配套單位工作人員針對 15萬學(xué)生等租賃需求產(chǎn)生的投資客政府已經(jīng)規(guī)劃給與村民30平米 /人的拆遷回建房指標(biāo)，按此計算有回建房 18萬平米目前學(xué)生主要集中在島內(nèi)四個自然村中， 2房的租金在450600元 /月，按年回報率 5%返算投資總價為 14萬左右，單價計算 23000元 /平米教師的月薪收入水平在 400015000元，超過 1/3的教師屬于工作 35年的年輕教師，多為首置，面積承受 90100平米的三房為主據(jù)了解，目前有500余名高科技企業(yè)技術(shù)人員在島內(nèi)工作，整體情況年輕化，推斷置業(yè)需求與能力與年輕教師相類似08.11.16爭奪客戶通過交通路線可以在競爭中導(dǎo)入南沙港快速 東圃大橋方向南沙港快速 琶洲大橋方向南沙港快速 新窖東路方向華南快速 東曉南 /廣州大道東圃 /廣園東板塊，東至黃埔的客戶地鐵 4號線導(dǎo)入的客戶天河?xùn)| /珠江新城的客戶廣州大道南 /海珠中心區(qū) /東曉南板塊的客戶4號線 +2號線琶洲江南西客戶地面快速路導(dǎo)入的客戶，面臨的公共地面交通條件比較差，公共汽車線路 12條，但發(fā)車間隔基本都在半小時，一次通行時間需要 1個半小時左右， 故而此部分客戶的導(dǎo)入可能性關(guān)鍵點在于客戶是否擁有私家車 。而對于擁有私家車的客戶而言，置業(yè)的趨向基本都是基于改善型的產(chǎn)品需求，購買力和預(yù)算方面，這部分客戶也相對比較高一般而言，主要依靠公共交通出行的客戶，置業(yè)的趨向偏于首置產(chǎn)品，購買力預(yù)算方面偏低通過快速路自駕車導(dǎo)入的客戶 =天河?xùn)| /廣園東 /海珠中心區(qū)居住 /工作 =大量換房改善客戶 +收入較高的青年客戶 =首改 + 再改型產(chǎn)品需求通過地面公共交通導(dǎo)入的客戶 =需求樓巴配置 +首置產(chǎn)品需求依賴地鐵交通導(dǎo)入的客戶 =首置產(chǎn)品需求 + 購買力有限08.11.16宗地宗地通過琶洲大橋、東圃大橋、新窖東路與南沙港快線的連接，可以導(dǎo)入廣園東板塊、天河?xùn)|、廣州大道南板塊的客戶群20Km通過華南快速、東曉南路的導(dǎo)入，對海珠區(qū)、東曉南板塊、天河?xùn)|、珠江新城的客戶實施覆蓋，同時可以連接延伸濱江東板塊和越秀區(qū)的進入天河?xùn)|天河?xùn)|天河公園板塊天河公園板塊珠江新城珠江新城天河中心區(qū)天河中心區(qū)天河北天河北廣州大道南廣州大道南東曉南板塊東曉南板塊濱江東板塊濱江東板塊越秀區(qū)越秀區(qū)爭奪客戶的導(dǎo)入方式琶洲琶洲板塊板塊08.11.16機會客戶作為 2023年亞運會主要比賽場館集中地，可能帶來的客戶資源IT總部經(jīng)濟規(guī)劃的進展，帶來的高智人群客戶，比如已經(jīng)簽約的網(wǎng)易總部大學(xué)城北面的生物島，進駐企業(yè)增加后獲得的科技企業(yè)員工客戶未來不確定性事件導(dǎo)入的客戶未來不確定性因素過多，不作為主要考慮的客戶可能性而進一步潛在性的考慮，此部分機會客戶的層面比較高，對于住房需求的可能性更偏向于改善型08.11.16客戶解決方案客戶解決方案一：牢牢把握現(xiàn)有 基本客戶 需求：年輕教師的安家置業(yè)需求 +資深教師在島上工作的第二居住的需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主力戶型為 90100平米三房為主 ，輔以 2030%的 70平米兩房 +140平米四房單位缺陷：目標(biāo)客戶價格承受力不足，公共交通在項目前期運營需要投入成本增加樓巴等，項目利潤受影響優(yōu)點：客戶群落明確，營銷直達性強，效率高客戶解決方案二：以 改善型客戶 為主，主力爭取外區(qū)域競爭性客戶產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主力戶型為 120平米三房 180平米（三房至四房單位），按照 9000元 /平米，總價控制在 110萬至 160萬優(yōu)勢：利于營造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，地塊與產(chǎn)品屬性匹配度高，爭奪片區(qū)內(nèi)外高端客戶，提高項目盈利能力威脅：面對來自廣州的競爭，需要提高產(chǎn)品綜合素質(zhì)08.11.16四、項目定位針對客戶的需求，產(chǎn)品建議：超高層建筑；望江單位最大化；均奢華，處處能體現(xiàn)出尊貴與