【正文】 40150150+三房面積均過百平， 120— 130㎡ 相對缺口， 50萬以下超低總價比例很小 從三房成交面積結(jié)構(gòu)來看， 面積段分布相對分散，總體上集中在 100—— 150㎡ ，其中 120 —— 130㎡呈現(xiàn)出缺口。 從成交總價的情況來看，分布非常離散， 低于 50萬的三房僅占到很小的比例， 50— 130萬的三房在各區(qū)間的分布較為平均。 三房表現(xiàn) 整體市場成交表現(xiàn) Tospur 小結(jié)： 總價 20— 35萬 面積 50— 70㎡ 總價 35~60萬 面積 90㎡ 左右 總價 50~130萬 面積 100— 150㎡ 三房產(chǎn)品： 中間段 120— 130㎡ 為缺口 總價敏感性差、低總價稀缺 兩房產(chǎn)品： 90㎡ 左右的產(chǎn)品占到主導(dǎo)性地 性價比高的產(chǎn)品成交表現(xiàn)旺盛 一房產(chǎn)品： 面積與總價的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng) 總價對于成交有決定性影響 開發(fā)區(qū)各產(chǎn)品功能成交總價承受力 Tospur 開發(fā)區(qū)市場均價 5000元以上項目近一年成交情況（按成交面積排序） 項目名稱 成交面積 (㎡ ) 成交總金額 (元 ) 成交均價（元 /㎡ ） 紅星海 145251 1054002146 7256 華潤 .海中國 136571 1100653755 8059 東北明珠 63564 361132941 5681 開建陽光馨苑 39853 235090300 5899 北歐假日 39269 269496728 6863 熱島黃金海岸 37105 223776340 6031 海富經(jīng)典 32150 213607993 6644 古耕景和園 30675 166894837 5441 開發(fā)區(qū)內(nèi)大盤、品牌的效應(yīng)明顯，均價因項目的資源性差異而差距明顯 ?成交量 最高的前 8個樓盤中有 6個位濱海板塊樓盤。 ?近一年內(nèi)成交第三位的項目成交面積不足前兩位的一半， 成交均價差異化明顯，這與市場整體的供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)。 典型項目成交表現(xiàn) 成交排名 Tospur 5055萬 4550萬 51 30 4045萬 39 40 3540萬 83 12 57 51 3035萬 13 61 2530萬 31 2025萬 紅星海 東北明珠 開建陽光馨苑 華潤海中國 北歐假日 從上表中可以看出濱海板塊與非濱海板塊在一房成交總價上以 35萬為分界點，濱海板塊一房相對價格均在 35萬以上， 非濱海項目成交以 35萬以下為主； 各典型項目一房的成交總體表現(xiàn)：較低總價好于較高總價 圖中數(shù)字為該總價段成交套數(shù) 典型項目總價箱體模型 —— 一房 無 典型項目比對 濱海樓盤 非濱海樓盤 典型項目成交表現(xiàn) Tospur 8085萬 7580萬 67 57 7075萬 72 54 6570萬 18 6065萬 89 50 70 40 5560萬 192 56 82 109 77 5055萬 56 119 72 74 58 4550萬 81 71 4045萬 67 49 3540萬 3035萬 71 2530萬 紅星海 東北明珠 開建陽光馨苑 華潤海中國 北歐假日 圖中數(shù)字為該總價段成交套數(shù) 典型項目總價箱體模型 —— 兩房 各典型項目兩房的成交總體表現(xiàn)：較低總價好于較高總價 典型項目比對 濱海樓盤 非濱海樓盤 從上表中可以看出濱海板塊與非濱海板塊在二房成交總價上以 55萬為分界點，濱海板塊二房相對價格 50萬以上占主力， 非濱海項目成交以 40~50萬為主； 典型項目成交表現(xiàn) Tospur 140150萬 130140萬 69 120130萬 86 50 110120萬 59 100110萬 56 50 95100萬 60 9095萬 56 69 8 8590萬 61 8 8085萬 3 56 16 7580萬 3 10 7075萬 11 3 16 6570萬 20 6065萬 19 6 5560萬 18 8 5055萬 11 4550萬 紅星海 東北明珠 開建陽光馨苑 華潤海中國 北歐假日 圖中數(shù)字為該總價段成交套數(shù) 典型項目總價箱體模型 —— 三房 各典型項目三房的成交總體表現(xiàn)：較低總價好于較高總價 典型項目比對 從上表中可以看出濱海板塊與非濱海板塊在三房成交總價上以 70萬為分界點，濱海板塊三房價格均在 70萬以上， 非濱海項目成交以 70萬以下為主； 濱海樓盤 非濱海樓盤 典型項目成交表現(xiàn) Tospur 東北明珠 % % % % % 開建陽光馨苑 % % % % 北歐假日 % % % % 華潤海中國 % % % % 紅星海 % % % 3040 4050 5060 6070 7080 8090 90100 100110 110120 120130 130140 140150 150160 160170 170+ 圖中數(shù)字為該面積段成交占該項目總成交的百分比 開發(fā)區(qū)濱海板塊的產(chǎn)品面積普遍大于區(qū)域內(nèi)其他項目的同類產(chǎn)品，且大面積產(chǎn)品比例也偏高 非濱海板塊各產(chǎn)品的面積段： 一房在 70㎡ 以下，兩房在 100㎡ 以下，三房在 130㎡ 以下 典型項目比對 一房 兩房 三房 濱海樓盤 非濱海樓盤 一房 二房 三房 典型項目成交表現(xiàn) Tospur 開發(fā)區(qū)濱海板塊的且大面積產(chǎn)品比例與其他項目相比偏高 紅星海 華潤海中國 北歐假日 開建陽光馨苑 東北明珠 一房 % 無 % % % 兩房 % % % % % 三房 % % % % % 典型個案各產(chǎn)品比例系數(shù)表 典型項目比對 ?從上表中可以看出，兩房無論在濱海板塊與非濱海板塊占絕對主力。 ?濱海板塊三房面積相對于非濱海板塊配比大，均在 40%以上，北歐假日雖屬于濱海板塊，但資源性與紅星海與海中國無法相比，因此比例相對比較低。 典型項目成交表現(xiàn) Tospur 紅星海世界觀 ?目前客源 60%為外地客戶 ，本地客戶中以大連市客戶居多 華潤海中國 ?客源主要是開發(fā)區(qū)改善型客戶及外省旅游、投資、養(yǎng)老客戶 ?客戶的價格承受力強(qiáng) ?客戶需求需求主要以追求海景資源及外省旅游、投資、養(yǎng)老為主 北歐假日 ?客源主要以追求海景資源的中高檔客群和投資客為主，外省市客戶較多 ?區(qū)域日韓人群居多，投資回報率高；項目學(xué)區(qū)較好，吸引了部分學(xué)區(qū)客 開建陽光馨苑 ?客源 80%為開發(fā)區(qū)本區(qū)內(nèi)客戶，年輕人居多，少有改善 東北明珠 ?起價低，客戶主要為首次臵業(yè)者 開發(fā)區(qū)濱海板塊的高品質(zhì)項目能夠有效吸引大連及外省市的客戶 典型項目比對 典型項目成交表現(xiàn) Tospur 各產(chǎn)品功能總價承受力 小結(jié)： 總價 25~35萬 面積在 6070㎡ 總價 40~50萬 面積在 7090㎡ 總價 55~70萬 面積在 110130㎡ 三房產(chǎn)品 濱海板塊： 90萬 —130萬 非濱海板塊： 55萬 —70萬 兩房產(chǎn)品 濱海板塊： 55萬 —65萬 非濱海板塊： 40萬 — 50萬 一房產(chǎn)品 濱海板塊： 35萬 — 50萬 非濱海板塊： 25萬 — 35萬 同項目、同產(chǎn)品功能，低總價產(chǎn)品的去化好于高總價產(chǎn)品去化 Tospur 總價 20— 35萬 面積 50— 70㎡ 總價 35~60萬 面積 90㎡ 左右 總價 50~130萬 面積 100— 150㎡ 總價 25~35萬 面積在 6070㎡ 總價 40~50萬 面積在 7090㎡ 總價 55~70萬 面積在 110130㎡ 一房 二房 三房 整體市場表現(xiàn) 非濱海板塊表現(xiàn) 覆蓋面最大產(chǎn)品主力面積及總價 產(chǎn)品功能 產(chǎn)品面積 產(chǎn)品總價 一房 5070㎡ 2035萬 二房 7090㎡ 3560萬 三房 100150㎡ 50130萬 + 同總價下的高舒適產(chǎn)品，是保證項目去化速度的關(guān)鍵 總結(jié)： Tospur 策略標(biāo)簽一： 高效產(chǎn)品 拓展市場客戶容量 提升產(chǎn)品去化能力 策略小結(jié) Tospur 難點釋疑二： 同策觀點：客源擴(kuò)散 客層聚焦 —— 海量客戶的尋找及其購買關(guān)注點挖掘 Tospur 定位高度 2020遠(yuǎn)洋全面覆蓋大連 多盤聯(lián)動無盲區(qū)輻射 紅星海世界觀 …… 本項目 領(lǐng)御大連山海城 領(lǐng)創(chuàng)大連未來城 …… 創(chuàng) 新 打造遠(yuǎn)洋作品品質(zhì)形象 領(lǐng)跑大連地產(chǎn)市場 遠(yuǎn)洋自然 領(lǐng)袖大連未來域 遠(yuǎn)洋西山 領(lǐng)導(dǎo)大連價值地 遠(yuǎn)洋風(fēng)景 領(lǐng)銜大連中心區(qū) Tospur 市場定位解析 創(chuàng)新是什么？ 創(chuàng)新是價值、是品位、是尊貴，更可能是這個世界里最珍貴和感人的物質(zhì) 比如裝在施華洛世奇水晶瓶子里的 1864年拉斐紅酒，香榭里大街一件定制的恤衫，上好的英國絲楠木手工煙斗 …… 那么，將大學(xué)城項目造就成一個 創(chuàng)新場， 代表最 IN的生活方式和磁場， 它象征著價值、品位、尊貴的疊加， 當(dāng)一套房子成為一大類人群的特定偏好時，問題就解決了！ 我們用創(chuàng)新的思考構(gòu)建創(chuàng)新的建筑，用它來改變這個城市的溫度，來滿足存在于這個城市各個角落的蕓蕓眾生，滿足他們心靈的缺失和對品位的持有權(quán) …… Tospur 定位高度 創(chuàng)新型 4P住區(qū) 產(chǎn)品特征，突出項目標(biāo)識性及稀缺性 FOUR “ P” — 產(chǎn)品：精煉建筑（ Purified building） — 規(guī)劃：多元規(guī)劃（ Polynary plan） — 景觀：滲透景觀（ Perative scenery） — 生活：完美生活（ Perfect life） 表現(xiàn)項目品質(zhì)，提升項目整體調(diào)性 突出項目居住性及社區(qū)感 承 接紅星?！靶律莩拗髁x生活”理念 首創(chuàng)大連“新舒適主義生活”標(biāo)準(zhǔn) 遠(yuǎn)洋 大連續(xù)航 2020遠(yuǎn)洋重要創(chuàng)新作品 Tospur 市場定位解析 創(chuàng)新型 4P 住區(qū) 產(chǎn)品特征，突出項目標(biāo)識性及稀缺性 FOUR “ P” — 產(chǎn)品：精煉建筑（ Purified building） — 規(guī)劃：多元規(guī)劃（ Polynary plan） — 景觀：滲透景觀（ Perative scenery） — 生活：完美生活（ Perfect life） 突出項目居住性及社區(qū)感 Tospur 生活方式 創(chuàng) 新 產(chǎn)品形態(tài) 創(chuàng) 新 客戶面寬，各客層所追求的產(chǎn)品有所差異 對于生活品質(zhì)的訴求相對接近 市場總價范圍內(nèi) 產(chǎn)品舒適度 4P產(chǎn)品 常規(guī)產(chǎn)品創(chuàng)新 產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新 90墅產(chǎn)品 創(chuàng)新型 4P精品住區(qū) 項目市場定位方向 新舒適主義生活 Tospur 新舒適主義生活 交流平臺 興趣愛好 主題公園 展示平臺 商業(yè)交通 居住環(huán)境 養(yǎng)生平臺 七大“舒適”標(biāo)準(zhǔn) 定位衍生因子 樂趣 健康 掌聲 童真 朋友 享受 便捷 Tospur 交流 平臺 廣場 會所 社區(qū)網(wǎng)站 興趣 愛好 音樂俱樂部 旅友俱樂部 攝影之家 …… 主題 公園 動漫主題樂園 養(yǎng)生 平臺 醫(yī)療中心 游泳館 室外運(yùn)動中心 展示 平臺 社區(qū)舞臺 博客 商業(yè) 交通 拼車俱樂部 社區(qū)班車 集中型商業(yè) 街區(qū)型商業(yè) 居住 環(huán)境 私家花園 組團(tuán)花園 大堂 社區(qū)公園 定位衍生因子 生活方式創(chuàng)新 Tospur 項目 一房主力總價應(yīng)集中在 25— 35萬 項目 二房主力總價應(yīng)集中在