【正文】 車位 個數(shù) 地下 208 個 180 個左右 地下 67個、地面23 個 和戶數(shù) 1： 1 166 個 400 個 1386 個 出售 不售 不售 不售 不售 6～ 8 萬 /個 不售 未定 出租 180— 350 元 /月 未定 地 下 380元 /月 待定 未定 未定 未定 交付標(biāo)準(zhǔn) 公共區(qū)精裝飾 公共區(qū)精裝飾 公共區(qū)精裝飾 公共區(qū)精裝飾 公共區(qū)精裝飾 公共區(qū)精裝飾 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 香港廣場 中環(huán)國際 CBD 中央廣場 恒豐大廈 財(cái)富廣場 新城國際 一、 重點(diǎn)個案分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 Part3 第三部分 競爭性個案樓盤分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。從中仔細(xì)研究可發(fā)現(xiàn)這樣 — 個特點(diǎn)：“中心”內(nèi)主要集中老的寫字樓，而“多極”主要分布著新的寫字樓。 其中有 — 部分分布在長江路沿街，如 CBD 中央廣場、仁和大廈、招商大廈等。因此，隨著發(fā)展的加快，合肥寫字樓市場必將走向 — 個欣欣向榮的時代。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從長遠(yuǎn)看根本不能滿足未來合肥城市快速發(fā)展的需求。隨著國內(nèi)一些大型企業(yè)總部或跨國公司分支機(jī)構(gòu)的人住增加，像一些世界 500強(qiáng)企業(yè)的地區(qū)總部如果設(shè)在合肥，合肥肯定就必須要有高品質(zhì)的寫字樓供其使用，合肥對高品質(zhì)的寫字樓的需求必將隨之增加。 件都十分上檔次的高端寫字樓的誕生。 1000 億元的經(jīng)濟(jì)總量，必然帶動一批品質(zhì)高、配套設(shè)施優(yōu)、軟硬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。隨著合肥“ 141”城市戰(zhàn)略的加速發(fā)展，合肥正沐浴著“中部崛起”的環(huán)境中，“長三角”的大量勞動密集型產(chǎn)業(yè)和資金將向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移，同時合肥正加快推進(jìn)工業(yè)城市，為合肥大力發(fā)展、大力建設(shè)提供基礎(chǔ)保障。 過去，合肥寫字樓無論從層高、外立面、配套、建筑品質(zhì)上，都比較落后。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 是否看重目標(biāo)物業(yè)屬于 “ 甲 ” 級寫字樓：總的來說，在選擇物業(yè)時， 68%非?？粗鼗虮容^看重所選的寫字樓是否屬于 “ 甲 ” 級 寫字樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這些新盤無論是品質(zhì)上還是功能設(shè)計(jì)上都優(yōu)于舊盤，無形中給商務(wù)樓市場帶來一股清新的風(fēng)。 與商品住宅市場 相比，商務(wù)樓市場雖然比不上其熱銷火旺，但也隨著合肥市整個房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)旺，商業(yè)地產(chǎn)的日漸成熟，甚至國內(nèi)部分大中城市已出現(xiàn)商務(wù)樓盤旺銷的市場景象，不但積壓樓盤有所消化，新樓盤的上市量劇增且銷售前景看好。 商業(yè)地產(chǎn) 銷售 前景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。這對寫字樓投資是個利好，所以原本準(zhǔn)備投資住宅的一部分資金，轉(zhuǎn)而流向?qū)懽謽堑耐顿Y。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 六、 合肥寫字樓市場表現(xiàn) 十一五規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃等多個規(guī)劃出臺，合肥房地產(chǎn)遠(yuǎn)景藍(lán)圖初繪，濱湖夢想啟動。隨著合肥市委、市政府的陸續(xù)遷入，合肥的行政中心轉(zhuǎn)移，使該區(qū)域內(nèi)的政務(wù)功能和商務(wù)功能得以加強(qiáng)，有可能成為繼三孝口和四牌樓之后的另外一個商務(wù)中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◆ 新站區(qū)的迅速崛起帶動了瑤海區(qū)的快速發(fā)展，由于火車站、汽車站陸續(xù)的搬入，使該區(qū)域成為合肥的物流中轉(zhuǎn)中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆ 但是由于城市中心交通和土地資源的稀缺性等因素，將對該區(qū)域未來寫字樓的發(fā)展產(chǎn)生一定的制約。 從區(qū)域劃分來看： 發(fā)現(xiàn)一類型四大板塊主要集中于廬陽區(qū)，二類型五大板塊主要分散于包河、蜀山和瑤海三個區(qū)，這主要于合肥的規(guī)劃有關(guān)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。由于寫字樓本身的特性，在合肥市二環(huán)以外，只有高新技術(shù)開發(fā)區(qū)有少量的寫字樓，其它區(qū)域幾乎沒有有專業(yè)化寫字樓的分布。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從地理位置上 發(fā)現(xiàn)合肥寫字樓形成了 “ 一個中心，多極 并存 ” 的格局。主要是因?yàn)?，該區(qū)域是合肥市的市中心，交能便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。特別是中環(huán)國際大廈和 CBD 廣場的建設(shè)，使合肥的寫字樓向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫字樓的格局。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、 合肥寫字樓整體情況 概述 在九十年代中后期開發(fā)興建的老的寫字樓已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代企業(yè)的辦公需要，隨著一批新的寫字樓投入市場，合肥目前如盛安大廈、新華大廈、金通寫字樓等將逐漸被市場淘汰。 寫字樓總體市場特征 目前，合肥市的寫字樓總建筑面積已 近 200 萬平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、 合 肥寫字樓呈現(xiàn)特點(diǎn) ◎ 合肥市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動程度，進(jìn)而影響市場對寫字樓物業(yè)需求 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。這一階段的寫字樓整體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上要高于前兩個階段，但是也存在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低下的產(chǎn)品，如：美地陽光大廈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 投資方：國家相關(guān)單位為主，民營企業(yè)為輔。這也表示著寫字樓開始由計(jì)劃向市場的轉(zhuǎn)變，改變了以往都是以單位為寫字樓興建方的現(xiàn)象，例如潤安大廈等都是以民營企業(yè)作為投資方，此階段的寫字樓市場呈以下特點(diǎn)： 時間（年） 寫字樓項(xiàng)目 合肥經(jīng)濟(jì) 發(fā)展情況 90 年代中期～ 20xx 年 盛安大廈、潤安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達(dá)大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦 女兒童活動中心 發(fā)展較快 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ※ 投資方：主要是國家相關(guān)機(jī)關(guān)單位。 第一階段： 分析： 此階段寫字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門投資興建 ,以單位自用為主 ,多余部分對外出租。寫字樓隨著合肥市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下幾個階段： 時間（年） 寫字樓項(xiàng)目 合肥經(jīng)濟(jì) 發(fā)展描述 80～ 90 年代中期 九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長江大廈、綠都商城、建工大廈、國信大廈 發(fā)展較為緩慢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。進(jìn)入 90 年代后期，合肥市寫字樓發(fā)展 由初期品質(zhì)較低的辦公寫字樓逐漸發(fā)展成為具備初級智能化的現(xiàn)代寫字樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。隨著新型寫字樓的蓬勃發(fā)展，這批寫字樓在未來將難以避免被淘汰的命運(yùn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二階段： 分析： 該階段的寫字樓興建呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)：政府相關(guān)部門、國有企業(yè)、私營企業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第三階段： 時間（年） 寫字樓項(xiàng)目 合肥經(jīng)濟(jì) 發(fā)展情況 20xx 年～至今 天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬通大廈、財(cái)富廣場、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務(wù)中心、美地陽光大廈 發(fā)展較快 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 分析： 以天徽大廈為代表拉開了合肥寫字樓正式對外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績，改變了以往只租不售的局面，進(jìn)入了真正意義上的市場化。 ※ 地理位置：分布上出現(xiàn)了以市中心為主，其他區(qū)域共同存在的格局。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 合肥市寫字樓總體品質(zhì)不高，物業(yè)環(huán)境較差，尚未有達(dá)到真正 意義上的 5A標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，市場缺少軟件和硬件都能達(dá)到高品質(zhì)的寫字樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一方面企業(yè)單位買不到高品質(zhì)、專業(yè)化的寫字樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這一部分寫字樓的供應(yīng)拉動了合肥寫字樓市場的整體檔次的上升，這也是近年來合肥經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的表現(xiàn)，優(yōu)化了合肥的辦公環(huán)境和投資環(huán)境。 四、 合肥寫字樓分布及發(fā)展情況 合肥市的寫字樓現(xiàn)主要集中在一環(huán)線以內(nèi)的廬陽區(qū)。還有一部分較為分散，如位于北一環(huán)的“財(cái)富廣場”；沿蒙城路的“潤安大廈”、“徽商國際大廈”；在桐城路上的“富通時代”項(xiàng)目等等。如安徽國際商務(wù)中心與黃金廣場都位于合肥市 IT行業(yè)集 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中的區(qū)域。 從形成時間上看： 一類型寫字樓主要是老寫字樓， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二類型寫字樓主要是近年來新建寫字樓。因此，在未來合肥城市發(fā)展過程中，該區(qū)域?qū)⑷匀皇呛戏蕦懽謽堑木奂行摹? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 瑤海區(qū)：規(guī)劃以物流為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆ 蜀山區(qū)的快速發(fā)展，特別是政務(wù)新區(qū)的建立使高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)連為一體，使合肥的新城區(qū)格局得以形成。所以，該區(qū)域?qū)蔀楹戏蕦懽謽鞘袌鲩_發(fā)的熱點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。雖然新政對房地產(chǎn)市場造 成很大的震動，但是新政主要是針對住宅市場，寫字樓投資基本不受期房禁止轉(zhuǎn)讓、征收營業(yè)稅等限制。走職能化、集中式、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等特點(diǎn)，是商務(wù)寫字樓發(fā)展的必然趨向。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。一批以開發(fā)高密度、厚利潤、低水平物管為 榮的開發(fā)商，正向適中密度、科學(xué)規(guī)劃、設(shè)計(jì)，良好物管尋求發(fā)展空間，并以智能化、集中式、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等為新賣點(diǎn)。 目前合肥寫字樓市場需求分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 板 塊 板塊特征 主要客戶 三孝口板塊 交通便利、配套完善 銷售代理、廣告策劃及代理公司、外地公司分支機(jī)構(gòu) 四牌樓板塊 商業(yè)氛圍濃厚、交通便利 外地企業(yè)的駐合肥分公司、分支機(jī)構(gòu)、本地企業(yè) 百花井板塊 一般寫字樓和商住樓 中小型私營企業(yè) 大鐘樓板塊 濃厚商業(yè)氛圍，交通擁擠 金融、科技類企業(yè) 科大板塊 專業(yè)化市場 從事計(jì)算機(jī)軟、硬件開發(fā)、銷售 北一環(huán)板塊 交通便利，商務(wù)氛圍、配套欠缺 外地企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)類企業(yè)、代理公司 南一環(huán)板塊 交通便利、配套完善、 中介服務(wù)類、貿(mào)易類、實(shí)業(yè)類 等本地企業(yè)