某高檔寫字樓營銷推廣策略報告-全文預覽
【正文】 眾傳播 （具體針對寫字樓市場客戶屬性分析）,報紙,雜志,網(wǎng)絡,短信,電梯,DM,sp活動,針對性的媒體推廣活動,平安大廈寫字樓物業(yè)所輻射的區(qū)域一定是面向全武漢市乃至整個湖北省內(nèi)的，但就項目所在的區(qū)域和主要目標克群來講，又相對集中。,大客戶策略：,VIP客戶策略：,客戶描述： 平安集團武漢大客戶————平安大廈寫字樓 平安集團在武漢擁有龐大客戶群體，這部分群體對平安集團品牌認可度高，資金充裕，消費能力強，是項目寫字樓最大潛在客戶群體。,銷售方式三,營銷手段積累客戶,營銷手段： 本案的全新形象入市決定本案需要高調(diào)入市，而產(chǎn)品的靈活性與客 戶的多元化又決定看了營銷手段的多樣性。,銷售方式一,電話拜訪增加客戶量 時間：開盤前。,銷售手段積累客戶,寫字樓實地拜訪增加客戶量 置業(yè)顧問走出售樓部現(xiàn)場，到潛藏客戶需求的區(qū)域，進行主動拜訪，具體工作計劃如下 目的地：前期拜訪的目的地確定為在青年路、新華路、建設大道沿線寫字樓或商住兩用樓內(nèi)辦公的房地產(chǎn)、廣告、電子、貿(mào)易、物流、建材職業(yè)單位為主，進行拜訪。因此，寫字樓客戶總量是較為平穩(wěn)的，不會像住宅一樣有總量的大變化。,方案二：7700元/平米價格入市，貼近市場價格，按在售寫字樓的去化速度預計需要16個月左右可售罄。,定價建議：,寫字樓的月均銷量在3000平方米左右。S1評定指標： 客戶重疊程度、和本項目距離的遠近、和本項目的相似度,共9項比準指標： 地段，交通,生活配套，辦公環(huán)境、商務氛圍，建材，整體形象及物業(yè)管理，車位。這類項目寫字樓售價均與周邊住宅價格相近。價格差異主要由地段、所在商圈的能級高低、產(chǎn)品品質(zhì)影響。,目前在售項目單套面積分割在40160平米,武漢在售寫字樓市場/面積分割,目前對外銷售平面樓層情況：,,130平米,160平米,210平米,建議：單位沿柱體劃分，滿足不同面積需求。 8米氣派大堂，17部高速奧蒂斯電梯 武漢最頂級商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚 4. 61層超高層建筑，武漢數(shù)一數(shù)二高樓,由上表可得出本案優(yōu)劣勢,總 結 本案雖然在歷史形象和部分硬件方面存在一定缺陷，但在武漢人心目中佳麗廣場武漢最繁華商業(yè)中心的形象上也有其無法取代的優(yōu)勢。 電梯時速最高4米/秒，比較快捷。 客戶認為風水不好，有一些大型企業(yè) 搬出，降低了項目形象 物業(yè)管理比較落后 樓層矮，有壓抑感。 項目推出時間早，具有較高知名度，人氣高。 物業(yè)管理與高檔項目相比，存在較大差距。 75%左右的高得房率,世貿(mào)大廈,項目介紹 地址：江漢區(qū)解放大道686號 級別：乙級 層高：2.8米 戶型面積：601700平米 得房率： 63% 二手寫字樓售價：9000元/平米 租金：約45元/平米*月 車位：100個左右 物業(yè)費：14.5元/平米*月 外墻：石材加玻璃幕墻 配套：綜合商場:武漢廣場、武漢國際廣場、世貿(mào)廣場、SOGO、新世界。 全玻璃幕墻，外部形象好。首先就要“亮相”！,針對“平安大廈”，新聯(lián)康市場部經(jīng)過深度調(diào)研，具體對附近區(qū) 域的在售寫字樓項目展開，情況如下：,市場分析,競爭項目分布圖,本案,泰和廣場,世貿(mào)廣場,浦發(fā)銀行,世貿(mào)大廈,泰和廣場,浦發(fā)銀行大廈,項目臨近區(qū)域為參考對象，經(jīng)市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)在售項目僅有3個，下面將對各個項目優(yōu)劣勢展開詳細分析。 電梯：配置有17部電梯、 奧迪斯，載重1600kg； 走廊：高度3米，寬度2米，吊頂 經(jīng)營狀況 租金：約36元/㎡,項目認識,當時甲級寫字樓的硬件，但由于年代較長,擁有甲級寫字樓的身段,乙級寫字樓租金水平.,項目基本情況 地理位置：中山大道818號平安大廈 樓層狀況：共61層 開發(fā)商：香港陸氏集團 入戶大堂：高度8米，面積60㎡，意大利花崗巖。,項目需要全新的形象入市,Chapter 1,全 新 亮 相,亮相的定義？ 定義1：開始建立市場傳播體系，項目的整體形象出街！ 定義2：開始傳達項目銷售信息，項目的正式對外公開！ 第一戰(zhàn)——平安大廈亮相！,亮相的意義：,本案亮相： 不 同 于 一 般 項 目 的 形 象 建 立！ 本案勢必要完全顛覆前期的爛尾樓形象，全面塑造的新形象； 是形象全新顛覆的概念！ 本案勢必要在短時間內(nèi)完成形象的重塑工作，同時開始對外公開銷售的信息； 是短期內(nèi)全面亮相的概念！ 全新亮相，全面推出!,Chapter 2,為什么要亮相？ 本案周邊云集大量寫字樓項目，市場競爭激烈； 同時本案要在短時間內(nèi)顛覆“平安大廈”的的市場形象； 因此：本案勢必要以新的形象面世。 入駐企業(yè)全部為知名企業(yè)，大大提升項目檔次。物業(yè)費18元比較適中，頭兩年 物業(yè)費打五折。 車位不足。 層高位列武漢第二，屬于武廣商圈內(nèi)的標志性 建筑，擁有形象特征。,
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