某高檔寫(xiě)字樓營(yíng)銷推廣策略報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 眾傳播 （具體針對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)客戶屬性分析）,報(bào)紙,雜志,網(wǎng)絡(luò),短信,電梯,DM,sp活動(dòng),針對(duì)性的媒體推廣活動(dòng),平安大廈寫(xiě)字樓物業(yè)所輻射的區(qū)域一定是面向全武漢市乃至整個(gè)湖北省內(nèi)的，但就項(xiàng)目所在的區(qū)域和主要目標(biāo)克群來(lái)講，又相對(duì)集中。,大客戶策略：,VIP客戶策略：,客戶描述： 平安集團(tuán)武漢大客戶————平安大廈寫(xiě)字樓 平安集團(tuán)在武漢擁有龐大客戶群體，這部分群體對(duì)平安集團(tuán)品牌認(rèn)可度高，資金充裕，消費(fèi)能力強(qiáng)，是項(xiàng)目寫(xiě)字樓最大潛在客戶群體。,銷售方式三,營(yíng)銷手段積累客戶,營(yíng)銷手段： 本案的全新形象入市決定本案需要高調(diào)入市，而產(chǎn)品的靈活性與客 戶的多元化又決定看了營(yíng)銷手段的多樣性。,銷售方式一,電話拜訪增加客戶量 時(shí)間：開(kāi)盤前。,銷售手段積累客戶,寫(xiě)字樓實(shí)地拜訪增加客戶量 置業(yè)顧問(wèn)走出售樓部現(xiàn)場(chǎng)，到潛藏客戶需求的區(qū)域，進(jìn)行主動(dòng)拜訪，具體工作計(jì)劃如下 目的地：前期拜訪的目的地確定為在青年路、新華路、建設(shè)大道沿線寫(xiě)字樓或商住兩用樓內(nèi)辦公的房地產(chǎn)、廣告、電子、貿(mào)易、物流、建材職業(yè)單位為主，進(jìn)行拜訪。因此，寫(xiě)字樓客戶總量是較為平穩(wěn)的，不會(huì)像住宅一樣有總量的大變化。,方案二：7700元/平米價(jià)格入市，貼近市場(chǎng)價(jià)格，按在售寫(xiě)字樓的去化速度預(yù)計(jì)需要16個(gè)月左右可售罄。,定價(jià)建議：,寫(xiě)字樓的月均銷量在3000平方米左右。S1評(píng)定指標(biāo)： 客戶重疊程度、和本項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近、和本項(xiàng)目的相似度,共9項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)： 地段，交通,生活配套，辦公環(huán)境、商務(wù)氛圍，建材，整體形象及物業(yè)管理，車位。這類項(xiàng)目寫(xiě)字樓售價(jià)均與周邊住宅價(jià)格相近。價(jià)格差異主要由地段、所在商圈的能級(jí)高低、產(chǎn)品品質(zhì)影響。,目前在售項(xiàng)目單套面積分割在40160平米,武漢在售寫(xiě)字樓市場(chǎng)/面積分割,目前對(duì)外銷售平面樓層情況：,,130平米,160平米,210平米,建議：?jiǎn)挝谎刂w劃分，滿足不同面積需求。 8米氣派大堂，17部高速奧蒂斯電梯 武漢最頂級(jí)商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚 4. 61層超高層建筑，武漢數(shù)一數(shù)二高樓,由上表可得出本案優(yōu)劣勢(shì),總 結(jié) 本案雖然在歷史形象和部分硬件方面存在一定缺陷，但在武漢人心目中佳麗廣場(chǎng)武漢最繁華商業(yè)中心的形象上也有其無(wú)法取代的優(yōu)勢(shì)。 電梯時(shí)速最高4米/秒，比較快捷。 客戶認(rèn)為風(fēng)水不好，有一些大型企業(yè) 搬出，降低了項(xiàng)目形象 物業(yè)管理比較落后 樓層矮，有壓抑感。 項(xiàng)目推出時(shí)間早，具有較高知名度，人氣高。 物業(yè)管理與高檔項(xiàng)目相比，存在較大差距。 75%左右的高得房率,世貿(mào)大廈,項(xiàng)目介紹 地址：江漢區(qū)解放大道686號(hào) 級(jí)別：乙級(jí) 層高：2.8米 戶型面積：601700平米 得房率： 63% 二手寫(xiě)字樓售價(jià)：9000元/平米 租金：約45元/平米*月 車位：100個(gè)左右 物業(yè)費(fèi)：14.5元/平米*月 外墻：石材加玻璃幕墻 配套：綜合商場(chǎng):武漢廣場(chǎng)、武漢國(guó)際廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、SOGO、新世界。 全玻璃幕墻，外部形象好。首先就要“亮相”！,針對(duì)“平安大廈”，新聯(lián)康市場(chǎng)部經(jīng)過(guò)深度調(diào)研，具體對(duì)附近區(qū) 域的在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目展開(kāi)，情況如下：,市場(chǎng)分析,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖,本案,泰和廣場(chǎng),世貿(mào)廣場(chǎng),浦發(fā)銀行,世貿(mào)大廈,泰和廣場(chǎng),浦發(fā)銀行大廈,項(xiàng)目臨近區(qū)域?yàn)閰⒖紝?duì)象，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)在售項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)，下面將對(duì)各個(gè)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)展開(kāi)詳細(xì)分析。 電梯：配置有17部電梯、 奧迪斯，載重1600kg； 走廊：高度3米，寬度2米，吊頂 經(jīng)營(yíng)狀況 租金：約36元/㎡,項(xiàng)目認(rèn)識(shí),當(dāng)時(shí)甲級(jí)寫(xiě)字樓的硬件，但由于年代較長(zhǎng),擁有甲級(jí)寫(xiě)字樓的身段,乙級(jí)寫(xiě)字樓租金水平.,項(xiàng)目基本情況 地理位置：中山大道818號(hào)平安大廈 樓層狀況：共61層 開(kāi)發(fā)商：香港陸氏集團(tuán) 入戶大堂：高度8米，面積60㎡，意大利花崗巖。,項(xiàng)目需要全新的形象入市,Chapter 1,全 新 亮 相,亮相的定義？ 定義1：開(kāi)始建立市場(chǎng)傳播體系，項(xiàng)目的整體形象出街！ 定義2：開(kāi)始傳達(dá)項(xiàng)目銷售信息，項(xiàng)目的正式對(duì)外公開(kāi)！ 第一戰(zhàn)——平安大廈亮相！,亮相的意義：,本案亮相： 不 同 于 一 般 項(xiàng) 目 的 形 象 建 立！ 本案勢(shì)必要完全顛覆前期的爛尾樓形象，全面塑造的新形象； 是形象全新顛覆的概念！ 本案勢(shì)必要在短時(shí)間內(nèi)完成形象的重塑工作，同時(shí)開(kāi)始對(duì)外公開(kāi)銷售的信息； 是短期內(nèi)全面亮相的概念！ 全新亮相，全面推出!,Chapter 2,為什么要亮相？ 本案周邊云集大量寫(xiě)字樓項(xiàng)目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 同時(shí)本案要在短時(shí)間內(nèi)顛覆“平安大廈”的的市場(chǎng)形象； 因此：本案勢(shì)必要以新的形象面世。 入駐企業(yè)全部為知名企業(yè)，大大提升項(xiàng)目檔次。物業(yè)費(fèi)18元比較適中，頭兩年 物業(yè)費(fèi)打五折。 車位不足。 層高位列武漢第二，屬于武廣商圈內(nèi)的標(biāo)志性 建筑，擁有形象特征。,
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