【正文】 為主 銀河大廈 30000 3500 自由分隔，以 100多㎡的為主 、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給、需求及價(jià)格特征 從寫(xiě)字樓供應(yīng)情況分析：尚有許多存量即將投向市場(chǎng)，這部分存量已超過(guò)現(xiàn)有的供應(yīng)量，這個(gè)比例能夠反映出目前該區(qū)域?qū)懽謽枪┬桦p方態(tài)勢(shì)是比較嚴(yán)重的失去平衡，呈現(xiàn)較明顯的買(mǎi)方市場(chǎng)的特征。 ? 、遼寧路周邊區(qū)域 該區(qū)域?qū)懽謽峭饬⒚娑酁槊娲u和涂料、室內(nèi)多無(wú)裝修；商務(wù)功能配套不完善；部分寫(xiě)字樓仍局限于有無(wú)電梯、供水配電、消防等最基本的設(shè)施；內(nèi)部空間基本不能自由分割；大部分屬于第二代寫(xiě)字樓，少部分屬于第一代寫(xiě)字樓。基本屬于第三代寫(xiě)字樓。另一方面，以啤酒城、海爾路南端、山東頭為重點(diǎn)的海爾路商貿(mào)片區(qū)，以上海實(shí)業(yè)、石老人休閑健身區(qū)為重點(diǎn)的東海路商貿(mào)片區(qū)，以汽車(chē)城、泛美國(guó)際為重點(diǎn)的張村河沿岸商貿(mào)片區(qū)，以大拇指廣場(chǎng)重點(diǎn)的浮山商貿(mào)片區(qū)等 四個(gè)商貿(mào)片區(qū)建設(shè) ，加速集聚人流和商氣。（預(yù)測(cè)）未來(lái) 35年該區(qū)域會(huì)逐漸形成行業(yè)層次、檔次配置均較完整的區(qū)域型商務(wù)區(qū)的初級(jí)階段。（預(yù)測(cè)）未來(lái) 35年該區(qū)域會(huì)圍繞電子、科技產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展產(chǎn)生的上下游行業(yè)的一系列真實(shí)需求，逐漸形成具有強(qiáng)烈專(zhuān)一性風(fēng)格特征的區(qū)域型商務(wù)區(qū)。 、寫(xiě)字樓區(qū)域分布特征 ? 、山東路沿線區(qū)域 山東路商務(wù)大道的定位是輻射山東半島經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域性商務(wù)區(qū)，該區(qū)域目前正在進(jìn)行緊張的施工建設(shè)，（預(yù)測(cè)）未來(lái)的 35年將陸續(xù)建成行政辦公、商住及文化娛樂(lè)等較具個(gè)性特征的國(guó)際商務(wù)專(zhuān)區(qū)，該區(qū)域具有強(qiáng)大的個(gè)性商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間。會(huì)展三期寫(xiě)字樓 營(yíng)銷(xiāo)方案 SHANDONG CENTALINE PROPERTY CONSUL TANTS LTD. 第一部分、工作排期（略） 注：依據(jù)上述工作時(shí)間排期，在認(rèn)籌階段的前期 3月 5日開(kāi)始）銷(xiāo)售中心不會(huì)全面啟用，故在此階段需要有一臨時(shí)接待認(rèn)籌客戶的場(chǎng)所（一個(gè)月左右時(shí)間）。既為青島市核心CBD區(qū)域，該區(qū)域目前方興未艾，（預(yù)測(cè)）未來(lái)的 35年將陸續(xù)建成集行政辦公、餐飲商貿(mào)、商住及文化娛樂(lè)為一體的國(guó)際商務(wù)中心區(qū)，該區(qū)域具有強(qiáng)大的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間。 、寫(xiě)字樓區(qū)域分布特征 ? 、遼寧路周邊區(qū)域 青島市未來(lái)科技街的城市規(guī)劃已明確定位在遼寧路周邊區(qū)域，該區(qū)域目前已初具電子、科技產(chǎn)業(yè)鏈的雛形，同時(shí)也出現(xiàn)了部分區(qū)域性商務(wù)區(qū)的特征，但尚未十分完善、明顯。第二產(chǎn)業(yè)的走強(qiáng)一定會(huì)促進(jìn)相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，同時(shí)西海岸也是青島市未來(lái)重要的港口經(jīng)濟(jì)中心，相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)也會(huì)有較大程度的發(fā)展。一方面，要以 兩線、三區(qū)、四類(lèi)項(xiàng)目 為重點(diǎn)，加快 20多個(gè)投資過(guò)億元大項(xiàng)目建設(shè)，將嶗山打造成高水平的 中央商務(wù)區(qū) 。 ? CBD區(qū)域（延安三路以東、福州路以西、香港中路沿線區(qū)域） 此區(qū)域近幾年新建寫(xiě)字樓外立面多以玻璃和金屬為主，時(shí)尚感強(qiáng)烈；大堂、走道多采用現(xiàn)代、前衛(wèi)風(fēng)格設(shè)計(jì)；內(nèi)部空間可自由分割；物業(yè)配套較完善，有會(huì)議中心、餐廳、咖啡廳、健身娛樂(lè)場(chǎng)所、商場(chǎng)等設(shè)施。 ? 、團(tuán)島及八大峽周邊區(qū)域 該區(qū)域?qū)懽謽峭饬⒚娑酁槊娲u和涂料、室內(nèi)多無(wú)裝修；商務(wù)功能配套不完善；內(nèi)部空間基本不能自由分割；基本屬于第二代寫(xiě)字樓。 、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給、需求及價(jià)格特征 ? 、核心 CBD區(qū)域（延安三路以東、福州路以西、香港中路沿線區(qū)域） 核心 CBD區(qū)域樓盤(pán)供應(yīng)表 物業(yè)名稱(chēng) 總建面 在租 /售面積 租價(jià) /凈價(jià) （元 /天 /m2） 售價(jià)（元 / m2 ） 標(biāo)準(zhǔn)間面積（ m2 ） 國(guó)際金融中心 110000 25000左右 10500 3～ 24層自由分隔其余的整層出租或售 遠(yuǎn)洋大廈 40000 2023左右 / 100多㎡的為主 中港大廈 25000 出租率為 100% 3 / 80～ 160㎡ 之間為主 、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給、需求及價(jià)格特征 物業(yè)名稱(chēng) 總建面 ㎡ 在租 /售 面積 ㎡ 租價(jià) /凈價(jià) （ 元 /天 / ㎡ ） 售價(jià) （元 / ㎡ ） 標(biāo)準(zhǔn)間面積（ ㎡ ） 新世界數(shù)碼港 91000 8000左右 / 自由分隔 豐合廣場(chǎng) 74800 35000左右 4 10000 97～ 201㎡ 世紀(jì)大廈 54700 5000 3 10000 99～ 300㎡ 黃金廣場(chǎng) 8萬(wàn) 15000 / 自由分隔， 80165㎡ 青島貿(mào)易中心 12萬(wàn) 6000 3 / 20～ 200㎡ 海信大廈 56000 1500左右 34 / 自由分隔 華仁大廈 68000 7000 10500 350㎡ 華歐英得隆 51764 2023 / / 150200㎡ 核心 CBD區(qū)域樓盤(pán)供應(yīng)表 、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給、需求及價(jià)格特征 從寫(xiě)字樓供應(yīng)情況分析：尚有部分存量沒(méi)有釋放，除豐合廣場(chǎng)項(xiàng)目外，大部分項(xiàng)目存量?jī)H占供應(yīng)量的 10℅左右，這個(gè)比例能夠反映出目前該區(qū)域?qū)懽謽枪┬桦p方態(tài)勢(shì)是比較均衡的；從租金和售價(jià)的比例分析：（暫按當(dāng)前租金靜態(tài)計(jì)算）投資回報(bào)周期為 8年左右，這個(gè)數(shù)據(jù)能夠反映出該區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)是比較合理的。占地面積 80畝，總建筑面積 。 、 高科園周邊區(qū)域 ? 數(shù)碼科技中心大廈項(xiàng)目：該項(xiàng)目位于商務(wù)一區(qū)，占地面積 25畝，總建筑面積 8萬(wàn)平方米。 、 高科園周邊區(qū)域 從寫(xiě)字樓供應(yīng)情況分析：目前第二代寫(xiě)字樓（商住兩用型）尚有部分存量已經(jīng)投向市場(chǎng)，這部分存量正在被市場(chǎng)吸納（數(shù)碼科技中心、海同峰匯），還有部分潛在項(xiàng)目即將投向市場(chǎng)，這個(gè)比例能夠反映出目前該區(qū)域?qū)懽謽枪┬桦p方態(tài)勢(shì)正在較量中，尚未出現(xiàn)較明顯的特征。 ? 、 山東路沿線區(qū)域 入住單位檔次：國(guó)內(nèi)大、中型企業(yè)，大、中型民營(yíng)企業(yè)是主力客群。 ? 在 高科園地產(chǎn)板塊，具有比較優(yōu)越的位置。 ? 項(xiàng)目所在地附近區(qū)域目前商業(yè)配套尚比較匱乏，商貿(mào)人氣不旺 ? 項(xiàng)目所在地與成熟的核心 CBD區(qū)域之間可借用的關(guān)聯(lián)因素非常少，策劃、營(yíng)銷(xiāo)的基本層面上尚不能完全拋棄依托本區(qū)域的發(fā)展預(yù)期的手法來(lái)實(shí)現(xiàn)階段性的開(kāi)發(fā)目的。 本項(xiàng)目的住宅部分是一塊較好的資源，可以考慮與寫(xiě)字樓建立一定的關(guān)聯(lián)，即借用住宅的某種程度的優(yōu)勢(shì)來(lái)轉(zhuǎn)移寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的阻力； 可以考慮借用政府、政策資源及國(guó)展 ） 、項(xiàng)目系列定位 分析： 本項(xiàng)目建成后，不僅僅能夠滿足業(yè)主日常辦公的基本需求，還會(huì)因卓越的生態(tài)型