某高檔寫字樓營銷推廣策略報(bào)告-文庫吧
2025-02-19 20:38 本頁面
【正文】 各項(xiàng)目綜合比較,劣勢 商務(wù)氛圍匱乏。 歷史遺留原因?qū)е虑捌谛蜗蟛患选?部分硬件陳舊,優(yōu)勢 武漢標(biāo)志性建筑——佳麗廣場。 8米氣派大堂，17部高速奧蒂斯電梯 武漢最頂級商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚 4. 61層超高層建筑，武漢數(shù)一數(shù)二高樓,,由上表可得出本案優(yōu)劣勢,總 結(jié) 本案雖然在歷史形象和部分硬件方面存在一定缺陷，但在武漢人心目中佳麗廣場武漢最繁華商業(yè)中心的形象上也有其無法取代的優(yōu)勢。,亮相：就是要把所有優(yōu)勢形成一股力量，脫穎而出 最終目的：整盤重塑、強(qiáng)化優(yōu)勢，弱化劣勢，建立形象高點(diǎn)！,Chapter 3,如何亮相？ 營銷策略 整改建議,營銷策略,產(chǎn)品建議 價(jià)格建議 營銷建議,以何種形象入市,主題: 武漢正中心，全城商務(wù) 中國平安大廈，寫字樓全新盛大推出,形象定位,產(chǎn)品建議,產(chǎn)品建議,目前在售辦公樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積多在8001000㎡左右，項(xiàng)目的單套面積隔斷一般在40160㎡。戶型規(guī)劃基本上以小戶型隔斷為主，以靈活多變的戶型尺度滿足各類客戶需求。,目前在售項(xiàng)目單套面積分割在40160平米,武漢在售寫字樓市場/面積分割,目前對外銷售平面樓層情況：,,,,,130平米,160平米,210平米,建議：單位沿柱體劃分，滿足不同面積需求。根據(jù)目前市場在售寫字樓面積為參考，面積劃分在80160平米為主力面積。 80%分割和組合銷售，20%整層銷售，靈活銷售的組合方式，不放走一個(gè)誠意客戶。,目前租售面積段,產(chǎn)品建議,價(jià)格建議,集中售價(jià)段在950011000元/平方米。價(jià)格差異主要由地段、所在商圈的能級高低、產(chǎn)品品質(zhì)影響。浦發(fā)銀行大廈產(chǎn)品等級相對較高，又靠近建設(shè)大道商務(wù)中心，售價(jià)最高，尾盤達(dá)到了18000元/平方米。目前在售寫字樓項(xiàng)目大多分布在城市次中心位置，非傳統(tǒng)辦公商業(yè)區(qū)，綜合體項(xiàng)目規(guī)劃居多，售價(jià)較接近區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目價(jià)格。如漢口的時(shí)代廣場、航天雙城、菱角湖萬達(dá)廣場；武昌的福星國際城；漢陽的閩東國際等均為城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃均含有住宅、寫字樓及集中式商業(yè)。這類項(xiàng)目寫字樓售價(jià)均與周邊住宅價(jià)格相近。,目前在售寫字樓價(jià)格在950010000元/平米,武漢在售寫字樓市場價(jià)格水平,選取比較樓盤,確定樓盤權(quán)重,打分,比準(zhǔn)價(jià)生成,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域或區(qū)域價(jià)值接近。 目標(biāo)客戶相似或部分重疊，銷售期重合。,根據(jù)與項(xiàng)目的競爭關(guān)系。評定指標(biāo)： 客戶重疊程度、和本項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近、和本項(xiàng)目的相似度,共9項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)： 地段，交通,生活配套，辦公環(huán)境、商務(wù)氛圍，建材，整體形象及物業(yè)管理，車位。,“市場比較法”的推導(dǎo)步驟,核心均價(jià)的主要推導(dǎo)方法:“市場比較法”。,市場比較法是將需要定價(jià)的對象與在定價(jià)期間有交易的類似房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此確定客觀合理價(jià)格的方法。,周邊二手寫字樓的價(jià)格主要集中在80009000元/平米,租金在3650元*平米/月,周邊二手寫字樓售價(jià),競爭項(xiàng)目對比：選取周邊檔次、租金相似寫字樓：世茂大廈與泰和廣場,打分及權(quán)重：,Y（項(xiàng)目均價(jià)）=K1S1N3/N1+ K2S2N3/N2 = 7700元/平米,評分結(jié)果：,對比定價(jià)——,9樓單價(jià)：5000元/平米,9樓單價(jià)：5000元/平米,17樓單價(jià)：7500元/平米,信息來源：周邊二手房中介,平安大廈目前在售二手寫字樓報(bào)價(jià)50007500元/平米,8樓單價(jià)：5600元/平米,平安大廈二手寫字樓售價(jià),市場比較法定價(jià)結(jié)果： 7700元/平米 平安大廈二手寫字樓價(jià)格水平: 50007500元/平米 價(jià)格策略：低開高走的策略（目前房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)低迷，高價(jià)入市風(fēng)險(xiǎn)較大） 價(jià)格建議：先推出部分低樓層房源，以7500元/平米低價(jià)入市，試探市場，最后根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)價(jià)。,定價(jià)建議：,寫字樓的月均銷量在3000平方米左右。地段極佳的Soho型小戶型商住項(xiàng)目，銷量稍好，每月去化量約在4000平方米。,武漢在售寫字樓—銷售情況,寫字樓月均去化量在3000平米左右。,項(xiàng)目規(guī)模：5萬平米 市場去化速度：月均去化3000平米左右 按武漢在售寫字樓去化速度分析5萬方需16個(gè)月 售罄,方案一：7500元/平米低價(jià)入市，由于低價(jià)入市，市場接受度高，加之前期的廣告宣傳，開盤即可去化大量房源，造成市場轟動效應(yīng)，預(yù)計(jì)只需要12個(gè)月（1年）左右時(shí)間可售罄。,方案二：7700元/平米價(jià)格入市，貼近市場價(jià)格，按在售寫字樓的去化速度預(yù)計(jì)需要16個(gè)月左右可售罄。,方案三：8000元/平米價(jià)格入市，高于市場價(jià)格，可能對銷售速度造成直接影響，預(yù)計(jì)24個(gè)月（2年）左右時(shí)間售罄。,營銷建議,尋找我們的客戶,調(diào)研武漢在售寫字樓特征： 根據(jù)武漢在售寫字樓項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研，
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