南京高檔寫字樓詳細(xì)分析資料-文庫吧
2025-01-17 01:03 本頁面
【正文】 壹號(hào)可選擇 500㎡的戶型就有三層存在，空租最大面積為 1300㎡，最小空租面積 300㎡。目前入駐率僅達(dá)到 80%多。 值得學(xué)習(xí)： ① 戶型比較方正，利用率大大提高； ② 業(yè)權(quán)單一，只租不售，提高管理效率減少物權(quán)糾紛； ③ 底部商場與銜接地鐵商業(yè)的成功運(yùn)營，給盤活整個(gè)項(xiàng)目打下基礎(chǔ)； 問題解析 南京中心 7 地址 ： 中山南路 1號(hào) 占地面積 ： 17300㎡ 總建筑面積： 70000㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 14501790㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層高 ： （凈高 ） 總層數(shù) ： 69+4層 (辦公 969) 建筑高度 ： 249米 租售形式 ： 只租不售 參考租價(jià) ： 低區(qū) 4元 起、高區(qū) 5元 /㎡ *天 物業(yè)管理費(fèi)： 22元 /㎡ *月 車位數(shù) ： 400個(gè) 車位費(fèi) ： 1200/月（臨時(shí) 4元 /小時(shí)） 空調(diào) ： 三菱 中央空調(diào) 電梯 ： 12+2 三菱 電梯 (高中低三區(qū) ) 建筑開發(fā)商： 南京新街口百貨商店股份有限公司 物業(yè)管理商： 南京金鷹物業(yè)資產(chǎn)管理有限公司 交通情況 ： 地鐵 1+2號(hào)線 新街口站， 10班以上公交車 三胞集團(tuán)是一家大型多元化民營企業(yè)，自 1993年以來，經(jīng)過 17年的發(fā)展， 2023年集團(tuán)總資產(chǎn)已達(dá) 200億，年銷售額突破 350億，員工人數(shù)超過 16000人。 該集團(tuán)擁有宏圖高科、宏圖三胞、宏圖地產(chǎn)、金鵬集團(tuán)、富士通計(jì)算機(jī)設(shè)備有限公司等獨(dú)資、合資企業(yè) 20余家。 綜合實(shí)力 2023年被中國企業(yè)家聯(lián)合會(huì)評(píng)為“中國企業(yè) 500強(qiáng)”第 174名、“中國制造業(yè) 500強(qiáng)”第 82位；“中國民營 500強(qiáng)企業(yè)”第 14位；“ 2023江蘇省百強(qiáng)企業(yè)”第 15名、“江蘇省百強(qiáng)民營企業(yè)”第 4名。 開發(fā)商信息 南京中心由新百集團(tuán)開發(fā)，新大樓是在新百原有老樓的基礎(chǔ)上加蓋上來。新百本計(jì)劃將寫字樓采取租售結(jié)合的經(jīng)營模式，后金鷹邀三胞入主新百，新的管理層決定只租不售。 項(xiàng)目前期就已經(jīng)引進(jìn)包括 工商銀行、宏基、松下、華為、愛普生 等國際、國內(nèi)知名公司入駐。 入駐企業(yè) 區(qū)位與交通： “南京中心”占據(jù)中山南路、中山東路兩大城市主軸交匯的 “城市原點(diǎn) ”的獨(dú)特位置，這里擁有最便捷的地面交通系統(tǒng)，周邊公交車站有超過 10路以上公交，更是一、二線地鐵的最大樞紐中心，每天6： 00―23： 00點(diǎn)可從地鐵四個(gè)出入口直接進(jìn)入南京中心，真正實(shí)現(xiàn)寫字樓與地鐵的無縫對(duì)接。 設(shè)計(jì)與設(shè)施： “南京中心”多邊形的外立面采用 LOWE中空玻璃幕墻，使得大樓立體感更強(qiáng)外形更時(shí)尚，但是同時(shí)也造成了面積利用率不高，戶型不正，標(biāo)準(zhǔn)層面積 14501790㎡，得房率只有 64%。 項(xiàng)目在舊樓基礎(chǔ)上加蓋而成，地下停車場只能在有限范圍內(nèi)下挖，總配備車位 300多，單個(gè)車位整租價(jià)格 1200元 /月，臨時(shí)停車價(jià)格 4~5元 /小時(shí)。 其他硬件設(shè)備： 12部電梯分為低中高三區(qū)各 4部，國產(chǎn)三菱荷載僅 13人、美國特靈中央空調(diào)組、 LOWE中空玻璃幕墻、科勒衛(wèi)浴、 50KV/層電力供應(yīng)。 規(guī)模與配套： “南京中心”坐落在新百舊樓基礎(chǔ)上，建筑高度 249米，負(fù) 18層為商場、 969層為 5A寫字樓。寫字樓總建筑面積 7萬㎡，裙樓配套商業(yè)９萬㎡，目前為南京新街口最大的商業(yè)綜合體；整棟大廈實(shí)現(xiàn) 5A級(jí)的監(jiān)控與管理，同時(shí)擁有購物和餐飲等商業(yè)配套。 項(xiàng)目地處有號(hào)稱“中華第一商圈”的新街口黃金地段，周圍高樓大廈林立，國際金融中心、商貿(mào)世紀(jì)、天安國際、金陵飯店、國際貿(mào)易中心等等一大批集合了寫字樓、酒店公寓、商業(yè)購物中心的高層建筑。 商務(wù)配套到生活配套資源都是其他區(qū)位無可比擬的。 初步分析 業(yè)權(quán)與物權(quán)： “南京中心”采用只租不售的方式，由新百集團(tuán)掌握整體物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 項(xiàng)目物業(yè)由金鷹物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，物業(yè)費(fèi) 22元 /㎡ *月。相比珠江壹號(hào)，南京中心物業(yè)管理更加嚴(yán)格，進(jìn)出大樓要刷卡。 升級(jí)與趨勢： “南京中心”寫字樓于 2023年正式交付使用，新樓采用架空地板，高度為 5CM。標(biāo)準(zhǔn)層高 ，做完吊頂凈高為 ，達(dá)到國際甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。（國際甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)不低于 ，香港等地標(biāo)準(zhǔn)為不低于 ） 初步分析 存在問題： ① 停車位太少，經(jīng)常停車場無空位，給企業(yè)停車造成困擾，也給客戶的來訪停車帶來問題。并且由于老樓規(guī)劃停車場進(jìn)出口只有一個(gè)，非常不合理，導(dǎo)致新百停車場時(shí)常長時(shí)間擁堵，高峰期嚴(yán)重影響到中山東路主干道交通。 ② 寫字樓區(qū)分低中高三區(qū)，高區(qū)主要進(jìn)駐知名企業(yè)都為大面積客戶，而低區(qū)則把每層劃分為最小面積只有 100多平的辦公區(qū)域分租給各類小公司，據(jù)反映其中公司類型五花八門，嚴(yán)重影響寫字樓的辦公環(huán)境。 ③ 物業(yè)為打造頂級(jí)寫字樓的環(huán)境而努力，但入駐公司員工反映，南京中心物業(yè)管理苛刻到恐怖，不僅僅快遞送貨無法進(jìn)入大廈，甚至內(nèi)部工作員工不給帶吃的喝的進(jìn)入大樓，包括快餐飲料等。 ④ 南京中心大廳出入需刷門禁卡，但物業(yè)規(guī)定根據(jù)公司面積發(fā)放門禁卡， 20㎡發(fā)一個(gè)，對(duì)于很多公司超出部分員工沒有門禁卡，物業(yè)表示只能通過兩部貨梯上樓。給辦公員工造成很大困擾。 ⑤ 由于硬件條件限制大樓只能采用荷載 13人的低速電梯，據(jù)反映該電梯已經(jīng)出現(xiàn)多次“罷工”事故，中層停運(yùn)或者突降幾層的的問題，一直有待解決。 值得學(xué)習(xí)： ① 大樓頂部大屏幕 LED提升寫字樓
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