南京高檔寫字樓詳細(xì)分析資料(完整版)
【正文】 中心大廈，西南為易發(fā)信息大廈、君臨國際，東面有珠江壹號(hào)、交通大廈。 入駐企業(yè) 區(qū)位與交通： “珠江壹號(hào)”位于珠江路與中山北路的交界路口，距離中華第一商圈南京新街口商圈正中心往北500米，坐擁新街口商圈的火爆人氣與東大南大的學(xué)生資源，給商業(yè)的成功添加助力。 金鷹國際集團(tuán)，創(chuàng)立于 1992年，是南京市批準(zhǔn)的首家外資企業(yè)集團(tuán)。 開發(fā)商信息 金 鷹國際 由 創(chuàng) 建 開 始扎根南京 20年 ， 擁 有豐富的高端客 戶與 政府人脈 關(guān) 系 。 其他硬件設(shè)備： 8部電梯 分為低區(qū)與高區(qū)各 4部，國產(chǎn)三菱 荷載 18人 、美國 特靈中央空調(diào) 、高壓 10KV雙電源供電、千兆光纜。金鷹國際在運(yùn)營項(xiàng)目時(shí)選擇更優(yōu)于管理的方式，側(cè)面也彰顯了開發(fā)商資本實(shí)力強(qiáng)大。例如：金融企業(yè)要求較高條件的空調(diào)與發(fā)電服務(wù)； IT企業(yè)存放服務(wù)器對(duì) 24小時(shí)空調(diào)房間的要求等。 項(xiàng)目前期就已經(jīng)引進(jìn)包括 工商銀行、宏基、松下、華為、愛普生 等國際、國內(nèi)知名公司入駐。 商務(wù)配套到生活配套資源都是其他區(qū)位無可比擬的。 ② 寫字樓區(qū)分低中高三區(qū)，高區(qū)主要進(jìn)駐知名企業(yè)都為大面積客戶，而低區(qū)則把每層劃分為最小面積只有 100多平的辦公區(qū)域分租給各類小公司，據(jù)反映其中公司類型五花八門，嚴(yán)重影響寫字樓的辦公環(huán)境。在樹立企業(yè)良好開發(fā)品牌的基礎(chǔ)上，也與眾多的金融企業(yè)建立了良好的合作關(guān)系包括：匯豐銀行、渣打銀行、日本三井住友銀行、中國銀行、招商銀行、工商銀行 等 開發(fā)商信息 新地中心自立足南京面向長三角以來，便成為南京政府金融區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)扶植項(xiàng)目。 設(shè)計(jì)與設(shè)施： “新地中心”作為當(dāng)前頂級(jí)的寫字樓，從建筑品質(zhì)上采用智能化 5A甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，配備國際一線的硬件設(shè)施。 初步分析 業(yè)權(quán)與物權(quán)： “新地中心”采用只租不售的運(yùn)營方式，由新地集團(tuán)掌握整體物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 ③ 因政策對(duì)金融科技公司進(jìn)駐有扶持，內(nèi)部進(jìn)駐部分保險(xiǎn)公司，因業(yè)務(wù)人員較多，據(jù)反映一定程度上影響了同層等候電梯的時(shí)間。后續(xù)入駐包括 賓利汽車、渣打銀行、挪威船級(jí)社、韓國 LG物流、新加坡富登金融機(jī)構(gòu)、中國國際金融、遠(yuǎn)大空調(diào) 等一大批世界 500強(qiáng)知名企業(yè)。 規(guī)模與配套： “紫峰大廈”建筑用地面積為 18721平方米。 升級(jí)與趨勢： “紫峰大廈”主樓辦公層高 ， 15CM架空地板，做完吊頂業(yè)有 3米層高，目前南京最高（國際甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)不低于 ，香港等地標(biāo)準(zhǔn)為不低于 ）。雇員總數(shù)達(dá) 5萬多人。 項(xiàng)目初期就已經(jīng)引進(jìn)包括 渣打銀行、資生堂、韋萊保險(xiǎn)、華潤燃?xì)?、大成基?等國際、國內(nèi)知名公司入駐。 物業(yè)管理公司由仲量聯(lián)行負(fù)責(zé)，物業(yè)費(fèi) 15元 /㎡ *月?！?NIC御景華府”位于北塔 11—38層。 問題解析 世界甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)： 位置于中心商業(yè)區(qū) CBD內(nèi) 有完善的中央空調(diào)充足數(shù)量及合理分布的升降機(jī)和電梯服務(wù) 甲級(jí)專業(yè)物業(yè)管理 樓層間格等恰當(dāng) 樓底凈高在 每層建筑面積最少 1千平方米 有零煩惱的停車場 圭谷分析 圭谷分析 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 區(qū)位 硬件 物業(yè) 模式 入駐率 層高 標(biāo)準(zhǔn)層面積 空調(diào) 電梯 車位 珠江壹號(hào) 金鷹集團(tuán) 珠江路、廣州路交匯路口 、 1700㎡ 特靈 8+1國產(chǎn)三菱 380個(gè) 金鷹物業(yè) 只租不售 80%以上 南京中心 新百集團(tuán) 新街口 、 14501790㎡ 日立 12+2國產(chǎn)三菱 300個(gè) 金鷹物業(yè) 只租不售 85% 新地中心 新地集團(tuán) 河西江東中路元通站 、 1900㎡ 特靈 12+2進(jìn)口三菱 1400個(gè) 青島雅園物業(yè) 只租不售 90% 紫峰大廈 綠地集團(tuán) 鼓樓廣場 、 2023㎡ 日立 16+2進(jìn)口迅達(dá) 950個(gè) 上?？迫鹞飿I(yè) 租售結(jié)合 70% 國際廣場 南京國際集團(tuán) 玄武門、中央路 、 1937㎡ 美意 3+1國產(chǎn)三菱 700個(gè) 第一太平戴維斯物業(yè) 寫字樓只租不售 100% 根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)我們作出下面的對(duì)比表格 。從根本上解決了辦公日常所需的一切需求。 升級(jí)與趨勢： “南京國際廣場”寫字樓部分采用了 5CM的架空地板，做完架空地板后凈高 ，相對(duì)其他頂級(jí)寫字樓來說較低（國際甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)不低于 ，香港等地標(biāo)準(zhǔn)為不低于 ）。 地鐵 1號(hào)線玄武門站直抵；約 500米可進(jìn)入玄武湖隧道，可方便連接滬寧高速、機(jī)場高速等城市交通網(wǎng)絡(luò)。摩根士丹利是最早進(jìn)入中國發(fā)展的國際投資銀行之一，多年來業(yè)績卓越。 初步分析 存在問題： ① 戶型設(shè)計(jì)新穎，但不夠方正，戶型利用率不高 ； ② 低區(qū)的出租戶型最小從 100多㎡起步，進(jìn)駐了相當(dāng)一部分的小型皮包公司、信貸公司等； ③ 小公司居多的低區(qū)，空租率一直很高。主要功能設(shè)有六星級(jí)酒店（約 65000平方米）、甲級(jí)辦公樓（約 55000平方米；裙房地上 6層局部 7層，主要功能為商場（約 45000平方米）與酒店附屬用房。鼓樓周邊區(qū)域有玄武湖、北極閣、鼓樓、明城墻等歷史文物古跡；該地段是南京城區(qū)的中心點(diǎn)及城市的制高點(diǎn)，周邊遠(yuǎn)景盡收眼底?，F(xiàn)成功租賃比例占90%，價(jià)格也漲至 4元 /㎡ ④ 一期租賃成功，二期公寓項(xiàng)目果斷改為租售結(jié)合寫字樓副樓，行動(dòng)果斷。大廳進(jìn)出門禁，物業(yè)管理嚴(yán)格。 其他硬件設(shè)備： 1400個(gè)車
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