南京高檔寫字樓詳細(xì)分析資料(已修改)
2025-02-04 01:03 本頁面
【正文】 珠江 1號 (金鷹天地 ) 1 地址 ： 珠江路 1號 占地面積 ： 13000㎡ 總建筑面積： 131000㎡（辦公 40000㎡） 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1700㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層高 ： (凈高 ) 總層數(shù) ： 58層 (辦公 2858) 建筑高度 ： 188米 租售形式 ： 只租不售 參考租價(jià) ： 5元 /㎡ *天 物業(yè)管理費(fèi)： 15元 /㎡ *月 車位數(shù) ： 380個(gè) 車位費(fèi) ： 1200/月（臨時(shí) 5元 /小時(shí)） 空調(diào) ： 特靈 中央空調(diào) 電梯 ： 8+1 三菱電梯 （低高兩 分區(qū)） 建筑開發(fā)商： 南京國際同仁發(fā)展有限公司 物業(yè)管理商： 南京金鷹國際集團(tuán)物業(yè)管理有限公司 交通情況 ： 地鐵 1號線 珠江路站， 10班以上公交車 珠江壹 號 由新百控股的南京 國際 同仁有限公司 開發(fā) ，后被金 鷹 集 團(tuán) 收 購 ， 并獨(dú) 家 擁 有整體 產(chǎn)權(quán) 。 金鷹國際集團(tuán)，創(chuàng)立于 1992年，是南京市批準(zhǔn)的首家外資企業(yè)集團(tuán)。擁有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。榮獲“南京市十大支柱產(chǎn)業(yè) 20強(qiáng)龍頭企業(yè)”、“最佳外商貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”、“中國外資企業(yè) 500強(qiáng)”等多項(xiàng)殊榮。經(jīng)過 16年快速成長， 2023年總營業(yè)額逾百億元人民幣，上繳國家稅收逾 6億元，員工總數(shù)逾萬人。旗下?lián)碛蟹慨a(chǎn)、商貿(mào)、投資、酒店、物業(yè)等專業(yè)集團(tuán)，致力于中國最具消費(fèi)潛力的城市深度發(fā)展、并成為行者佼佼者。 開發(fā)商信息 金 鷹國際 由 創(chuàng) 建 開 始扎根南京 20年 ， 擁 有豐富的高端客 戶與 政府人脈 關(guān) 系 。 在 項(xiàng) 目 籌 建期就已 經(jīng) 引 進(jìn) 包括 紫金保 險(xiǎn) 、 諾 基 亞 、西 門 子 等 國際 、 國內(nèi) 知名公司入 駐 。 寫 字 樓 的客 戶 比 較 看重知名企 業(yè) 的群聚效 應(yīng) ，前期知名企 業(yè) 的入 駐對寫 字 樓 形成良好的商 務(wù) 氛 圍相 當(dāng) 有 幫 助， 并 且 對 后期的成功招租奠定了 堅(jiān)實(shí) 的基 礎(chǔ) 。 入駐企業(yè) 區(qū)位與交通： “珠江壹號”位于珠江路與中山北路的交界路口，距離中華第一商圈南京新街口商圈正中心往北500米，坐擁新街口商圈的火爆人氣與東大南大的學(xué)生資源，給商業(yè)的成功添加助力。 緊鄰交通主干道中山北路，自駕行車方便快捷。項(xiàng)目與地鐵一號線珠江路站無縫對接，周邊有兩大公交站亭，公共交通優(yōu)勢巨大，為項(xiàng)目的升值提供后盾。 設(shè)計(jì)與設(shè)施： “珠江壹號” 08年初建成時(shí)在南京屬于最高檔次的寫字樓，整體外觀比較靚麗， 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1700㎡ ，采用比較方正戶型，利用率極大提高。 地下停車場下挖 4層，配備 車位 380個(gè) ，單個(gè)車位整租價(jià)格高達(dá) 1200元 /月 。 其他硬件設(shè)備： 8部電梯 分為低區(qū)與高區(qū)各 4部，國產(chǎn)三菱 荷載 18人 、美國 特靈中央空調(diào) 、高壓 10KV雙電源供電、千兆光纜。 規(guī)模與配套： “珠江壹號”占地 ㎡，建筑面積 14萬㎡，地上 58層，地下 4層，其中負(fù) 12層為員工餐廳、停車場及接通地鐵站商業(yè)配套， 15層為購物休閑廣場金鷹天地， 6層為大型餐廳作為餐飲配套， 78層為酒店配套（將配有游泳池、健身房、西餐廳、會(huì)議中心）， 926層為 5星級酒店套房， 27層以上定位為甲級寫字樓。建筑總高度為 188米。 項(xiàng)目西南為珠江路中山北路交界十字路口，視野開闊無遮擋，以路口為中心西北為龍世中心大廈，西南為易發(fā)信息大廈、君臨國際，東面有珠江壹號、交通大廈。共同組成了一個(gè)集寫字樓、酒店公寓、休閑娛樂購物中心為一體的區(qū)域性泛商業(yè)綜合體，對形成商務(wù)氛圍提供了較好環(huán)境。 初步分析 業(yè)權(quán)與物權(quán)： “珠江壹號” 08年投入使用，由于公司資金實(shí)力雄厚，采取只租不售的經(jīng)營策略。寫字樓 只租不售 的經(jīng)營方式給開發(fā)商的后期招租篩選與物業(yè)維護(hù)減少了很多麻煩。 項(xiàng)目物業(yè)由金鷹旗下物業(yè)公司接手， 物業(yè)費(fèi) 15元 /㎡ *月 的價(jià)格相對較低，寫字樓的物業(yè)服務(wù)與五星級酒店同等，為辦公企業(yè)提高貼心服務(wù)的同時(shí)，后期運(yùn)營提高了效率并且不會(huì)產(chǎn)生不必要的管理分歧。金鷹國際在運(yùn)營項(xiàng)目時(shí)選擇更優(yōu)于管理的方式，側(cè)面也彰顯了開發(fā)商資本實(shí)力強(qiáng)大。 升級與趨勢： “珠江壹號”在 08年作為當(dāng)時(shí)最高檔的寫字樓，卻是水泥地板毛坯交付，這對后期進(jìn)駐企業(yè)的裝修布線帶來了不小的麻煩。 項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn)層高 ，做完吊頂 凈高僅為 ，勉強(qiáng)達(dá)標(biāo)國家標(biāo)準(zhǔn)。（國際甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)不低于 ，香港等地標(biāo)準(zhǔn)為不低于 ） 初步分析 存在問題： ① 停車位太少，經(jīng)常停車場無空位，給企業(yè)停車造成困擾，也給客戶的來訪停車帶來問題，留下不佳印象。 ② 與市區(qū)其他頂級寫字樓相比，物業(yè)管理較為松懈，無刷卡進(jìn)門導(dǎo)致各類信用卡、保險(xiǎn)推銷人員可以隨意進(jìn)出暢通無阻。 ③ 8部電梯為荷載 18人的 4米 /秒中檔電梯，平均每部電梯需要承載 ，根據(jù)實(shí)地考察，高區(qū)電梯尚好，低區(qū)電梯經(jīng)常擁堵，等待時(shí)間較長。 ④ 無架空地板設(shè)計(jì)及凈高較低的問題，給企業(yè)進(jìn)駐裝修造成一定麻煩?？沙掷m(xù)成長性較差，無法滿足現(xiàn)代各類企業(yè)的特殊硬件要求容易被淘汰。例如：金融企業(yè)要求較高條件的空調(diào)與發(fā)電服務(wù)； IT企業(yè)存放服務(wù)器對 24小時(shí)空調(diào)房間的要求等。 ⑤ “珠江壹號” 從 08年開始租賃，由于主要針對知名企業(yè)招租，過濾了很多營業(yè)性質(zhì)的企業(yè)，提升了項(xiàng)目檔次的同時(shí)，抬高了門檻也造成了較長的空租期，最近一次調(diào)研于 11月 20號，據(jù)了解珠江
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