【正文】 61 客戶特征： ? 合肥市場(chǎng)寫字樓主要以投資客購買為主 投資客對(duì) 自處區(qū)域概念比較重 ? 少量自用客戶，改善辦公環(huán)境 關(guān)鍵詞：區(qū)位、品質(zhì)、性價(jià)比 核心客戶 重點(diǎn)客戶 游離客戶 本區(qū)域投資客 自用客戶 異地投資者 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 62 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略 ? 高端寫字樓價(jià)值體系研究 ? 客戶研究及市場(chǎng)策略 ? 客戶定位總結(jié) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 63 終端使用者（入駐企業(yè)）定位 領(lǐng)袖企業(yè) 跟隨企業(yè) ?預(yù)計(jì)總租賃面積 1/2以上 ?外企和外地企業(yè)為主，部分本地領(lǐng)先企業(yè)； ?電子電器、金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、信息軟件等行業(yè)； ?能承受市場(chǎng)最高租金； ?客戶訴求： ?頂尖形象 ?高檔配置 ?成熟地段 ?租戶勻質(zhì) ?一流服務(wù) ?本地領(lǐng)先企業(yè)為主； ?房地產(chǎn)、咨詢服務(wù)、商貿(mào)物流、裝飾裝修等行業(yè)； ?有購買需求，關(guān)注性價(jià)比； ?客戶訴求： ?高端形象 ?成熟地段 ?頂尖企業(yè)聚集 ?合理的使用成本 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 64 物業(yè)購買者定位：自用 30%，投資 70% 自用 投資 自用兼投資： 購買較大面積，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打算，目前部分用于自用，部分作為投資。 ? —— 角色： 本片區(qū)內(nèi)的挑戰(zhàn)者，挑戰(zhàn)財(cái)富廣場(chǎng)的領(lǐng)軍地位。 ? 面積分割可達(dá)到 70～ 200平米。 區(qū)域價(jià)值整合提升 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：與財(cái)富廣場(chǎng)三期、北區(qū)其他寫 字樓項(xiàng)目聯(lián)合炒作項(xiàng)目 報(bào)紙、平面媒體配合報(bào)道 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 99 政府文件（如有） 使用目的： 體現(xiàn)項(xiàng)目真實(shí)性、可靠性 完成時(shí)間： 2023年 11月 具體方法： 項(xiàng)目圍墻上可設(shè)置宣傳欄，將政府文件、獲獎(jiǎng)文件等張貼在宣傳欄內(nèi)，體現(xiàn)政府的規(guī)劃力度，側(cè)面反映開發(fā)商背景實(shí)力 區(qū)域價(jià)值整合提升 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：政府對(duì)片區(qū)規(guī)劃文件、項(xiàng)目文件 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 100 總營(yíng)銷舉措 區(qū)域論壇 區(qū)域價(jià)值 整合提升 公司品牌 價(jià)值推廣 建立產(chǎn)品 體系 推廣策略 展示策略 客戶策略 聯(lián)合炒作 政府文件 招商發(fā)布會(huì) 圍墻包裝 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 精品辦公樓巡展 物業(yè)管理公司簽約 報(bào)紙媒體 平面媒體 路旗路牌 電視媒體 臨時(shí)售樓處展示 大堂展示 項(xiàng)目物料展示 圍檔展示 掃樓客戶單 買客戶名單 銷控 老帶新 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 101 政府招商（外商）發(fā)布會(huì) 使用目的： 展示開發(fā)商背景、實(shí)力 完成時(shí)間：盡早 具體方法： 展示開發(fā)商實(shí)力，高層領(lǐng)導(dǎo)（海歸人員），以及曾經(jīng)開發(fā)過的項(xiàng)目（太陽城商業(yè)中心），主打開發(fā)商品牌。 展示策略 售樓處布置 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 119 展示區(qū) 目 的： 甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)高檔寫字樓標(biāo)簽；提高其購買欲 推動(dòng)銷售進(jìn)程。 公司品牌價(jià)值推廣 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：開發(fā)商介紹、簽約儀式 報(bào)紙、平面媒體配合報(bào)道 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 102 圍墻包裝 使用目的： 展示開發(fā)商背景、實(shí)力 完成時(shí)間：盡早 公司品牌價(jià)值推廣 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：開發(fā)商介紹、成功開發(fā)的項(xiàng)目 和嘉集團(tuán) 英文名 +LOGO 公司介紹 三跨為一組沿濉溪路布置 持續(xù)時(shí)間： 2個(gè)月左右 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 103 總營(yíng)銷舉措 區(qū)域論壇 區(qū)域價(jià)值 整合提升 公司品牌 價(jià)值推廣 建立產(chǎn)品 體系 推廣策略 展示策略 客戶策略 聯(lián)合炒作 政府文件 招商發(fā)布會(huì) 圍墻包裝 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 精品辦公樓巡展 物業(yè)管理公司簽約 報(bào)紙媒體 平面媒體 路旗路牌 電視媒體 臨時(shí)售樓處展示 大堂展示 項(xiàng)目物料展示 圍檔展示 掃樓客戶單 買客戶名單 銷控 老帶新 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 104 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 使用目的： 展示項(xiàng)目、提高項(xiàng)目知名度、 蓄客期開始 完成時(shí)間： 2023年 1月底 具體方法： 以新聞發(fā)布會(huì)的形式，在 XX酒店展開產(chǎn)品介紹。 ? 適應(yīng)不同規(guī)模的企業(yè)發(fā)展需求的任意組合。建立采用國(guó)際知名物業(yè)管理公司輸出管理（顧問）的形式，成本較低，實(shí)施靈活，又能起到物業(yè)管理國(guó)際化的市場(chǎng)效果。 O: 機(jī)會(huì) CBD核心 寫字樓需求 S vs W 整合優(yōu)勢(shì)，調(diào)整最佳產(chǎn)品，填補(bǔ)市場(chǎng)空白 以精工品質(zhì)為主題，強(qiáng)調(diào)一線城市甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。 ? 主要優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、最早樹立在片區(qū)的形象 本項(xiàng)目發(fā)展策略？ 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 71 本項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 ? —— 基礎(chǔ)： 濉溪路北一環(huán)片區(qū)共同營(yíng)造合肥頂級(jí)商務(wù)區(qū)，相互借勢(shì)，共同提升片區(qū)價(jià)值，以片區(qū)概念贏得市場(chǎng)。 樹標(biāo)桿 包容性 ?知名企業(yè)租金承受力高，并開始從傳統(tǒng)寫字樓中外溢，但總量有限； ?市場(chǎng)中的購買者以中小投資客為主，大單投資客較少； ?自用購買者以本地企業(yè)為主，外地企業(yè)和外企極少購買寫字樓； 市場(chǎng)結(jié)論 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 58 通過 內(nèi)部差異化 實(shí)現(xiàn)租戶升級(jí)并控制風(fēng)險(xiǎn) 1. 產(chǎn)權(quán)的整體性：協(xié)調(diào)租戶關(guān)系，保證租戶的整體素質(zhì)； 2. 產(chǎn)品定位準(zhǔn)確：昭示企業(yè)形象、適應(yīng)其辦公需求； 1. 保證產(chǎn)權(quán)不過于分散； 2. 提升產(chǎn)品的適應(yīng)性； 1. 完全排除中小投資客將影響銷售速度，陷入潛在競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)； 2. 完全排除市場(chǎng)主流租戶，將有可能使項(xiàng)目面臨有名無市的窘境。 目前合肥市場(chǎng)的投資客對(duì) 9%的投資回報(bào)率接受度很高。 檔次標(biāo)定 ?企業(yè)知名度 ?企業(yè)形象 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 44 “ 打時(shí)間差 ”和“ 適度前瞻 ”是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下保證回款安全的整體戰(zhàn)略，從租戶結(jié)構(gòu)上發(fā)力，產(chǎn)品配合 打時(shí)間差 適度前瞻 ?抓住北一環(huán)片區(qū)發(fā)展速度，超前于政務(wù)區(qū)形成規(guī)模 ?片區(qū)內(nèi)金色地帶、眾城國(guó)際等項(xiàng)目先與本項(xiàng)目投入市場(chǎng)，與財(cái)富三期聯(lián)合造勢(shì)，后發(fā)制人 ?引領(lǐng)租戶結(jié)構(gòu)升級(jí)，差異化營(yíng)銷，奠定領(lǐng)袖地位； ?產(chǎn)品配合：增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，配合租戶升級(jí)策略 整體戰(zhàn)略 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 45 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略 ? 高端寫字樓價(jià)值體系研究 ? 客戶研究及市場(chǎng)策略 ? 客戶定位總結(jié) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 46 我們對(duì)合肥寫字樓市場(chǎng)的客戶進(jìn)行了深入的分析，以此指導(dǎo)租戶升級(jí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo) 使用者 購買者 ?行業(yè)分布 ?企業(yè)性質(zhì) ?租金承受能力 ?需求面積 ?價(jià)值關(guān)注點(diǎn) ?購買動(dòng)機(jī) ?面積需求 ?行業(yè)特征 ?價(jià)值關(guān)注點(diǎn) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 47 中高檔寫字樓中企業(yè)以商貿(mào)物流、信息科技、電子電器設(shè)備及咨詢服務(wù)行業(yè)為主，本地企業(yè)占 70% 統(tǒng)計(jì)范圍：財(cái)富廣場(chǎng)一期、郵電大廈、 CBD中央廣場(chǎng)、金城大廈、潤(rùn)安大廈、國(guó)際商會(huì)大廈、天徽大廈、萬通大廈辦公企業(yè)，以下的圖表除特殊說明外均基于上述樣本。 財(cái)富廣場(chǎng)一期租戶行業(yè)分部21%16%13%13%10%8%6%4%4%3%1%1%18%商貿(mào)/ 物流 建筑/ 房地產(chǎn) 咨詢/ 法律/ 會(huì)計(jì)電子/ 電器/ 設(shè)備 信息/ 軟件/ 科技 建材/ 裝飾政府/ 組織 醫(yī)藥/ 化工/ 日用品 廣告/ 傳媒金融/ 保險(xiǎn) 其他 休閑/ 旅游/ 會(huì)展嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 40 北京國(guó)貿(mào)寫字樓產(chǎn)品素質(zhì)已相對(duì)落后，但租金仍然高于 CBD高檔寫字樓平均水平 50% ?入市時(shí)間： 1990年 ?區(qū)位：北京 CBD核心位置 ?業(yè)主：對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部 馬來西亞郭氏兄弟集團(tuán) ?盈利模式：持有招租 ?領(lǐng)袖租戶： 摩根斯坦利、殼牌石油、匯豐、埃克森美孚、福特汽車、豐田汽車、德意志銀行、杜邦、仲量聯(lián)行、高盛集團(tuán)、聯(lián)邦快遞、三菱重工 …… ?租戶構(gòu)成：世界 500強(qiáng)企業(yè) 57家，其中排名前十位的 5家 01020304050美元/平米 ?入市時(shí)間： 2023年左右 ?區(qū)位：老城區(qū)成熟地段 ?盈利模式：持有招租 ?目前租金： 65元 /平米 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 34 核心問題： 市場(chǎng)容量面臨考驗(yàn)，傳統(tǒng)價(jià)值體系下無明顯競(jìng) 爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)較好市場(chǎng)反映？ 本體條件 目標(biāo) 市場(chǎng)環(huán)境 片區(qū)有一定優(yōu)勢(shì)；片區(qū)內(nèi)地段優(yōu)勢(shì)共享 產(chǎn)品無明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 問題解析 樹立高形象，成為市場(chǎng)明星，提升企業(yè)品牌。 13萬平米綜合體：寫字樓、公寓、住宅、 百大 CBD購物中心。 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 18 本項(xiàng)目 8月 9月 10月 11月 12月 金色地帶 眾城國(guó)際 財(cái)富廣場(chǎng)三期 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 入 市 相 對(duì) 滯 后 在北一環(huán)片區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目入市相對(duì)較晚，存在一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。 商務(wù)公寓漸漸弱化： 以徽商 15000 財(cái)富廣場(chǎng)一期 6萬㎡ 4部 15000 郵電大廈 ㎡ 7部，為原裝奧迪斯電梯 5857 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 16 合肥現(xiàn)有的寫字樓存在著一些的硬傷 本項(xiàng)目正處于設(shè)計(jì)階段，可以完全避免這些缺陷 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 17 合肥市場(chǎng)寫字樓總結(jié) 寫字樓前景比較樂觀： 市場(chǎng)在售的純寫字樓 前景比較樂觀 ，純寫字樓的供給出現(xiàn)空檔；純寫字樓的形象、檔次對(duì)自用類客戶的吸引力大；老項(xiàng)目存在著一定硬傷； 辦公樓區(qū)域化： 寫字樓市場(chǎng)區(qū)域性特征尤為突出，各區(qū)域中心已成為寫字樓的發(fā)源地，伴隨 辦公樓區(qū)域化 的是辦公樓客戶的區(qū)域化和集群化。與本項(xiàng)目的可比性很低，不做具體分析。 ? 交通便利 ? 辦公物業(yè)品質(zhì)優(yōu)異 核心驅(qū)動(dòng)力 未來發(fā)展趨勢(shì) ? 租金： 3055元/m2/月 ? 售價(jià)： 42005700元/m2 租金 /售價(jià) ? 后續(xù)供應(yīng)量較多； 租售狀況 ? 高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 85％ 以上； ? 交通便利，物業(yè)形象好，財(cái)富廣場(chǎng)躋身頂端寫字樓行列； ? 北一環(huán)片區(qū)目前尚未形成一個(gè)整體； ? 火車站段擁有元一、金色地帶、中環(huán)國(guó)際等高尚物業(yè)，其中金色地帶的寫字樓物業(yè)會(huì)成為本項(xiàng)目的有力競(jìng)爭(zhēng)者。傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒落，新型領(lǐng)袖項(xiàng)目尚未出現(xiàn) 2023年以前 老式辦公樓 一批形象落后的低檔次辦公樓 合肥寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程 2023年左右 大型國(guó)企高檔辦公樓 郵電大廈 金城大廈 潤(rùn)安大廈 202304年 寫字樓市場(chǎng)化起步 財(cái)富廣場(chǎng)一期 美地陽光大廈 仁和大廈 天徽大廈 2023年 — 今 寫字樓市場(chǎng)化發(fā)展期 財(cái)富廣場(chǎng)二期 CBD中央廣場(chǎng) 徽商國(guó)際大廈 香港廣場(chǎng) 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 新都會(huì) 和 嘉國(guó)際廣場(chǎng) 1