【正文】 房源 銷售 動態(tài) 價格 （元 /平米） 優(yōu)惠 銷售 金額 活動 來訪 B14B棟在推 1117層特價房及 3035層高層房源 B14A地塊 B14B棟在推 1117層特價房及3035層高層房源，B1 B12基本售罄， 3035高樓1300014000元 1115低樓層12023元左右 按揭 1%，一次性 2%；賭石活動客戶 88折優(yōu)惠 689萬 9月 7日賭石活動 9月 13日中秋節(jié)活動及 3035層開盤活動 15組 左右 /天 升龍廣場活動頻繁，幾乎周周活動，所以來訪量較高。 產(chǎn)品總結(jié) 個案掃描 —— 高鐵商圈 綠地中心 開發(fā)商 鄭州亞新鄭東置業(yè)有限公司 位置 商鼎路與心怡路口南 100米 規(guī)模 總建筑面積約 11萬平斱米，其中寫字樓 物業(yè)形態(tài) 整個項目由西、東塔組成 戶型面積 標(biāo)準(zhǔn)層面積為 1800㎡，面積區(qū)間 134171㎡； 價格 2023年 10月份內(nèi)部認購均價 12023元， 2023年 7月份開盤均價13300 銷售情況 項目自 2023年 9 月底售樓部開放，開始內(nèi)部認籌 配套設(shè)施 高鐵、商業(yè)配套 賣點 第一太平戴維斯物管 個案掃描 —— 亞新廣場 產(chǎn)品設(shè)計 —— 項目大堂挑高 米，面積 1500 ㎡，其中 15 層為商業(yè)， 624 層為寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層高 米，標(biāo)準(zhǔn)層面積為 1800 ㎡，平層 12 戶， 8 部電梯，內(nèi)有中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)以及配套網(wǎng)絡(luò)地板。北塔 13層為 17米挑高大堂， 453層為辦公， 5456為空中商業(yè)， 5763層為豪華辦公（南塔 54層為游泳池， 5663層為空中花園） 戶型面積 標(biāo)準(zhǔn)層面積 4400平米，主力戶型 190400平米 價格 一期實收均價 15000元 /㎡ 客戶構(gòu)成 成交客戶以鄭東新區(qū)和金水區(qū)為主，多為私營業(yè)主，企業(yè)高管及 高級白領(lǐng)等 銷售情況 北塔與去年 11月 10日開盤，推出 429層辦公區(qū)間，共計房源 376套，銷售價格 1400020230元 /㎡，一房一價，無附加優(yōu)惠，截止 12月，項目累計銷售約 331套左右，銷售額達 。 級別分類說明：甲級以上（滿足 5項標(biāo)準(zhǔn)中的 4項或全部標(biāo)準(zhǔn) ）、乙級 （滿足 5項標(biāo)準(zhǔn)中的 3項標(biāo)準(zhǔn)）、丙級（滿足 5項標(biāo)準(zhǔn)中的 3項標(biāo)準(zhǔn)以下） 在售項目 甲級以上 綠地中心 上上國際 升龍廣場 〃 天樞 亞新廣場 凱利國際中心 匯藝大廈 乙級 建正東方中心 威斯頓廣場 嘉億東方大廈 正巖 〃 鉑茲中心 1MA國際傳媒中心 河南商會大廈 永和宇宙星 東方陸港 海馬商務(wù)中心 中新海賦國際 萬眾大廈 丙級 易元國際 偉業(yè)國際廣場 廣地和順中心 正商和諧大廈 板內(nèi)甲級寫字樓產(chǎn)品特征分析 項目 名稱 項目 檔次 項目指標(biāo) 占地 面積（畝）容積率 總建面 （萬㎡） 地上 總建面（萬㎡） 裙房體量（萬㎡） 辦公體量 （萬㎡） 建筑形態(tài) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 （㎡） 辦公主力面積分割（㎡） 辦公標(biāo)準(zhǔn)層層高 （ m） 辦公裝修 停車位 辦公電梯 大堂 外立面 網(wǎng)絡(luò)地板 配比（㎡ /1個） 停車方式 面積配比 品牌及數(shù)量 內(nèi)飾 面積（㎡） 挑高 （ m） 裝修情況 綠地中心 甲 +級 63 15.7 82 54 雙塔 4000 442（ 3）、192202（ 8)、269276（ 4） 全精裝修 220 普通停車 3965 —— 、58部 豪華裝修 3700 16 豪華裝修 LOWE玻璃 有 上上國際 甲 +級 19 10.6 2 雙塔 1700 100460 全精裝修 121 全自動機械停車 3558 未定、9部 豪華裝修 3000 23 豪華裝修 LOWE玻璃 有 凱利國際中心 甲 +級 25 7 16 雙塔 2023 171370 全精裝修 140 全自動機械停車 4545 未定、11部 豪華裝修 1000 20 豪華裝修 LOWE玻璃 無 亞新廣場 甲 +級 33 7 12 雙塔 1800 131167 全精裝修 120 普通停車 4250 通力、單棟 8部 豪華裝修 1500 豪華裝修 LOWE玻璃 有 升龍廣場 〃天樞B座 甲級 —— —— —— —— —— 11 單塔 3542 140358 公共精裝 95 普通停車 3800 未定、26部 普通裝修 —— 15 普通精裝 LOWE玻璃 無 匯藝大廈 甲級 7 14.1 A塔 2160 151311 公共精裝 106 普通停車 4800 未定、10部 普通裝修 500 10 普通精裝 LOWE玻璃+局部石材點綴 無 B塔 1776 123180 公共精裝 2966 未定、6部 普通裝修 500 10 區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓成交情況 2023年 18月份區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓成交情況 區(qū)域 檔次 項目名稱 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 銷售均價 金水東路板塊 甲 +級 美盛中心 35 8370 208145215 24868 高鐵站板塊 甲 +級 綠地中心 331 93081 1607446305 17269 高鐵站板塊 甲級 匯藝大廈 56 7693 108557846 14111 高鐵站板塊 甲級 升龍廣場 122 24137 329691431 13659 高鐵站板塊 甲級 亞新廣場 60 9128 121325689 13292 高鐵站板塊 甲級 凱利國際中心 11 21967734 11434 金水東路板塊 甲級 楷林 IFC 249 43544 425413269 13761 金水東路板塊 甲級 東方國際廣場 221 30089 326320863 10845 金水東路板塊 甲級 綠地新都會 432 67302 835367236 12412 從上圖來看，區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓項目月均銷售 21套，月均銷售 3962㎡ ，超甲級寫字樓均價在 17000元／㎡以上，甲級寫字樓項目市場主流均價在 1080014200元／㎡ 之間。 ?隨著寫字樓項目供應(yīng)的增多、競爭的加劇，許多項目通過整體規(guī)劃、高度、立面造型的標(biāo)新立異來突出產(chǎn)品特色、增加項目賣點、塑造地標(biāo)形象，主要表現(xiàn)有立面風(fēng)格的多樣化、高度的多樣化、特殊造型、平面布局的特色等 。 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 從 20232023年 7月份鄭東新區(qū)寫字樓投放 39649套，投放量 3790563㎡ ，成交215904套，成交面積為 2143750㎡ ； 2023年 17月份成交均價為 12240元／㎡；剩余庫存 3745套，存量為 1646813㎡ ，按照 2023年前七個月的去化量來算，需要去化 30個月的時間，鄭東新區(qū)寫字樓嚴重供大于求。 代表項目： 興達國貿(mào)、裕鴻國際、金成國貿(mào) 中原區(qū) 碧沙 區(qū)域行政商務(wù)功能減弱 ， 存量不大 ， 未來供應(yīng) 主要依托城中村改造的城市綜合體，以中小面積產(chǎn)品為主，多中小型企業(yè)。 代表項目： 鑫苑金融廣場、省匯中心、國際企業(yè)中心、蘇荷中心 金水東 依托大型綜合體，交通便利、商務(wù)配套完善、機構(gòu)集中，戶型較大、品質(zhì)尚可、銷售較好但入駐率較低，多大中型企業(yè)。 SOHO類的商住樓陸續(xù)供應(yīng)；戶型、配套更加科學(xué)、齊全；投資型客戶明顯增多；省直 行政區(qū)及其周邊區(qū)域和 鄭東新區(qū) CBD逐漸形成 主要商務(wù)辦公區(qū)域 專業(yè)寫字樓 開始吸引實力型客戶；競爭使開發(fā)商增加停車、電梯等配套的投入，但物業(yè)管理水平仍處于較粗放水平 ； 2023年后 發(fā)展階段 裕鴻國際、曼哈頓