【正文】 :13:4312:13Mar2324Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 戶外、廣播（口播）、短信、網(wǎng)絡(luò)貫穿全月，大河報報廣投放一次，釋放項(xiàng)目即將開盤信息。本項(xiàng)目自 2023年 9月份開始會議招募認(rèn)籌以來，一直面臨著金水東路板塊甲級寫字樓項(xiàng)目和同區(qū)域內(nèi)（高鐵站區(qū)域）的眾多乙級寫字樓的雙重直面競爭。 開發(fā)商 河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司 位置 鄭東新區(qū)東風(fēng)東路商鼎路交叉路口 規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 82萬㎡，容積率 19 物業(yè)形態(tài) 建筑形態(tài)為國際甲級辦公、高端商業(yè)、文化娛樂。 代表項(xiàng)目： 匯藝大廈、升龍廣場、綠地之窗、綠地中央廣場、建正東方中心等 管城區(qū) 紫荊 與商圈相成，交通便利、配套成熟，形象設(shè)施較落后，小面積產(chǎn)品為主，多小型企業(yè)，未來供應(yīng)以舊改項(xiàng)目為主。 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 從 20232023年 7月份鄭東新區(qū)寫字樓投放 39649套，投放量 3790563㎡ ，成交215904套，成交面積為 2143750㎡ ； 2023年 17月份成交均價為 12240元／㎡；剩余庫存 3745套，存量為 1646813㎡ ，按照 2023年前七個月的去化量來算，需要去化 30個月的時間，鄭東新區(qū)寫字樓嚴(yán)重供大于求。 產(chǎn)品總結(jié) 個案掃描 —— 高鐵商圈 綠地中心 開發(fā)商 鄭州亞新鄭東置業(yè)有限公司 位置 商鼎路與心怡路口南 100米 規(guī)模 總建筑面積約 11萬平斱米，其中寫字樓 物業(yè)形態(tài) 整個項(xiàng)目由西、東塔組成 戶型面積 標(biāo)準(zhǔn)層面積為 1800㎡，面積區(qū)間 134171㎡； 價格 2023年 10月份內(nèi)部認(rèn)購均價 12023元， 2023年 7月份開盤均價13300 銷售情況 項(xiàng)目自 2023年 9 月底售樓部開放，開始內(nèi)部認(rèn)籌 配套設(shè)施 高鐵、商業(yè)配套 賣點(diǎn) 第一太平戴維斯物管 個案掃描 —— 亞新廣場 產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 項(xiàng)目大堂挑高 米，面積 1500 ㎡，其中 15 層為商業(yè)， 624 層為寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層高 米，標(biāo)準(zhǔn)層面積為 1800 ㎡，平層 12 戶， 8 部電梯，內(nèi)有中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)以及配套網(wǎng)絡(luò)地板。 項(xiàng)目基本情況 B座整 整層劃分 10個區(qū)間，面積區(qū)間 146314㎡ 。 規(guī)模拓客。 12:13:4312:13:4312:133/24/2023 12:13:43 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 下午 12時 13分 :13March 24, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 下午 12時 13分 :13March 24, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 12:13:4312:13:4312:133/24/2023 12:13:43 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 目前 A、 B兩棟 15層以下 房源 同時在售 ， 12層以下房源成交價格在 10000以內(nèi)。 個案掃描 —— 升龍廣場 360房管網(wǎng) 9月 3日大河報封面通欄 8月 15日大河報報廣 推廣分析 個案掃描 —— 升龍廣場 ★地段都極具優(yōu)勢、升龍品牌有較高知名度，規(guī)模較大 ★形象好，在售 B14寫字樓產(chǎn)品高度是區(qū)域內(nèi)第二高， ★硬件常規(guī)、簽約希爾頓國際酒店 ★售價常規(guī)寫字樓 ★線上與線下相結(jié)合：活動 +推廣，推廣以報廣 +短信 +網(wǎng)絡(luò) +戶外+加油站燈箱 +廣告機(jī) +路名牌為推廣渠道。4—20層辦公 高檔石材與 LOWE玻璃相結(jié)合 ， 500㎡ 7部電梯 美盛中心 鄭東新 區(qū) 17萬㎡ 25層 3600㎡ 143—3600㎡ 1—25層寫字樓 高檔石材與 LOWE玻璃相結(jié)合 精裝 21部進(jìn)口日立電梯 綠地中心千璽廣場 24萬㎡ 60層 2023㎡ 160300㎡ 14層為商業(yè)、535層為寫字樓， 3855層是萬豪超五星級酒店、58層為空中觀光層、 59層為頂級私人會所 金屬 28部日本原裝進(jìn)口三菱電梯 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 ? 鄭州寫字樓市場當(dāng)前以企業(yè)自用需求及固定資產(chǎn)投入居多，有少部分投資者。1 凱利國際中心溝通稿 一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程 二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 三、區(qū)域競品場分析 四、本項(xiàng)目問題研判及下一步推售策略 目 錄 一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程 二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 三、區(qū)域競品場分析 四、本項(xiàng)目問題研判及下一步推售策略 目 錄 寫字樓發(fā)展歷程：近年來快速發(fā)展，開發(fā)項(xiàng)目迅速增加，已形成較為集中的商務(wù)辦公區(qū)域 起步階段 萌芽階段 1997年前 2023年前 2023年前 探索階段 2023年前 發(fā)展階段 理惠商務(wù)、亞達(dá)大廈、銀河大廈、科瑞大廈、石橋飯店、明星大廈 經(jīng)緯大廈、未來大廈、裕達(dá)國貿(mào)、金博大商務(wù)中心、安華大廈 融豐花苑、江山智能大廈、日月星城、綠洲花園 信息大廈、聯(lián)合中心、順弛第一國際、綠地世紀(jì)峰、鑫苑 ?金融廣場、楷林大廈 階段 時期 代表項(xiàng)目 特征 規(guī)模小，設(shè)備簡陋、戶型單一； 租賃為主，無收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，價格混亂； 物業(yè)管理水平低下 以高層建筑為主；出現(xiàn)通信、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化設(shè)計(jì)；經(jīng)營方式以租賃為主；建筑結(jié)構(gòu)可靈活分割，物業(yè)管理水平有所提升。 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 寫字樓產(chǎn)品水平附表： 項(xiàng)目 區(qū)域 容積率 建筑規(guī)模 建筑層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 主力分割面積 樓層產(chǎn)品分布 層高 外立面 大堂 電梯 新田廣場 二七區(qū) 20萬㎡ 20層 —— —— 15層商業(yè)， 520層辦公 玻璃幕墻 精裝修 —— 鼎盛時代 二七區(qū) ㎡ 2棟 16層 800㎡ 47400㎡ 13層商業(yè)、 416層辦公 LowE玻璃 約 1200㎡ ，挑高 10米 6部高速智能電梯（ 2棟） 索克 9號 高新區(qū) ㎡ 地下 1層，地上15層 1400㎡ 501400㎡ ，可自由分割 —— （ LOFT） 全玻璃幕墻 精裝， 6部靜音電梯 興達(dá)國貿(mào) 管城區(qū) 12萬㎡ 27層 3500㎡ 2003300㎡ 14層商業(yè)、 527層辦公 高檔石材 +LOWE玻璃 +純鋁扣板 700㎡ 石材裝修商務(wù)大堂，挑高 12米 10部電梯 正商國際廣場 管城區(qū) —— 20萬㎡ 3棟 22層 1260㎡ 1861260㎡ 13層商業(yè)、 422層辦公 外墻白色石材與LowE玻璃組合 8部電梯（每棟） 瀚海北金 金水區(qū) ㎡ 2棟 25層 1800㎡ 自由分割 地下一層永輝超市， 14層商業(yè)， 425層寫字樓 LOWE中空玻璃與高檔金屬板材相結(jié)合 大堂是大理石、花崗巖、人造石材、吸音材料等高檔材質(zhì)并采用獨(dú)特的拼接方式 12部進(jìn)口高速電梯 瀚海璞麗 金水區(qū) 16萬㎡ 25層 1030㎡ 、1714㎡ 、1795㎡ 待定 13層為商業(yè)， 425層為寫字樓 LOWE中空玻璃與高檔金屬板材相結(jié)合 精裝修 12部高速進(jìn)口電梯 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 寫字樓產(chǎn)品水平附表： 項(xiàng)目 區(qū)域 容積 率 建筑規(guī) 模 建筑層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層 面積 主力分割 面積 樓層產(chǎn)品分布 層高 外立面 大堂 電梯 綠地中央廣場 鄭東新區(qū) —— 45萬㎡ 36層 2023㎡ 130—2023㎡ 13層商業(yè)， 436層寫字樓 玻璃幕墻 精裝 —— 中科金座 鄭東新 區(qū) ㎡ 31層 2023㎡ 100200㎡ 1層 6層為商業(yè)群房，6層 31層為高檔寫字樓 LOWE全玻璃幕墻 ﹢ 局部石材 精裝修， 550㎡ ， 10部電梯 匯藝時代廣場 鄭東新區(qū) 7 ㎡ 兩棟，一棟25層，一棟26層 1623/2100㎡ 根據(jù)客戶需要進(jìn)行分割，1442882100㎡ 自由組合 14層商業(yè)、劇院，526層寫字樓 玻璃幕墻 精裝 —— 豫航中心 鄭東新 區(qū) ㎡ 2棟 20層高層 1700㎡ 100—270㎡ 1—3層商業(yè)， 1萬多㎡ 。和周邊