【正文】 2023年區(qū)域內(nèi)打撈寫字樓項(xiàng)目上市，嚴(yán)重供大于求，以價(jià)換量，價(jià)格下滑 從 20232023年 7月份鄭東新區(qū)寫字樓成交價(jià)格走勢來看， 2023年 2023年鄭東新區(qū)寫字樓銷售價(jià)格持續(xù)快速上漲，但是由于 2023年 2023年區(qū)域內(nèi)大量的寫字樓項(xiàng)目入市，鄭東新區(qū)寫字樓嚴(yán)重供大于求， 2023年前七個月成交價(jià)格下滑至12300元／ ㎡ ，市場處于以價(jià)換量的狀態(tài) 。 代表項(xiàng)目： 中原萬達(dá)廣場，西園國際廣場 二七區(qū) 運(yùn)河 規(guī)劃引導(dǎo)的商貿(mào)物流辦公區(qū)域，依托舊改項(xiàng)目，檔次多元、產(chǎn)品豐富。 代表項(xiàng)目： 升龍環(huán)球廣場、曼哈頓金融中心； 鄭東 新區(qū) CBD 規(guī)劃推動快速崛起的中央商務(wù)區(qū)，當(dāng)前最熱門的標(biāo)桿區(qū)域，中高端云集，租售價(jià)領(lǐng)軍市場，銷售較好但入住率較低，多為國內(nèi)外知名企業(yè)總部和辦事處。1 凱利國際中心溝通稿 一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程 二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 三、區(qū)域競品場分析 四、本項(xiàng)目問題研判及下一步推售策略 目 錄 一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程 二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 三、區(qū)域競品場分析 四、本項(xiàng)目問題研判及下一步推售策略 目 錄 寫字樓發(fā)展歷程：近年來快速發(fā)展，開發(fā)項(xiàng)目迅速增加，已形成較為集中的商務(wù)辦公區(qū)域 起步階段 萌芽階段 1997年前 2023年前 2023年前 探索階段 2023年前 發(fā)展階段 理惠商務(wù)、亞達(dá)大廈、銀河大廈、科瑞大廈、石橋飯店、明星大廈 經(jīng)緯大廈、未來大廈、裕達(dá)國貿(mào)、金博大商務(wù)中心、安華大廈 融豐花苑、江山智能大廈、日月星城、綠洲花園 信息大廈、聯(lián)合中心、順弛第一國際、綠地世紀(jì)峰、鑫苑 ?金融廣場、楷林大廈 階段 時期 代表項(xiàng)目 特征 規(guī)模小，設(shè)備簡陋、戶型單一； 租賃為主，無收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格混亂； 物業(yè)管理水平低下 以高層建筑為主；出現(xiàn)通信、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化設(shè)計(jì)；經(jīng)營方式以租賃為主；建筑結(jié)構(gòu)可靈活分割，物業(yè)管理水平有所提升。 代表項(xiàng)目： 千璽廣場、綠地峰會、河南國際商會大廈 新站 規(guī)劃引導(dǎo)的商務(wù)辦公集聚區(qū)， 品質(zhì) 好， 商務(wù)配套尚不健全 ， 大面積為主，銷售價(jià)格高 ，國內(nèi)外大中型企業(yè)為主。 代表項(xiàng)目： 航海路沿線在建：升龍聯(lián)合廣場、升龍金中環(huán)；二七運(yùn)河規(guī)劃項(xiàng)目 紫荊板塊 副CBD 板塊 二七新城板塊 經(jīng)三板塊 鄭州寫字樓市場格局 金水東板塊 高鐵站站板塊 成熟板塊 規(guī)劃板塊 碧沙板塊 龍子湖板塊 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 寫字樓格局分布：鄭州整個甲 A級寫字樓的分布主要集中在東區(qū)，老城區(qū)受規(guī)劃限制 ，目前甲 A寫字樓項(xiàng)目較少且不集中，主要集中在鄭東新區(qū) CBD版塊、金水東路版塊、高鐵站版塊 。 未來 510年鄭州寫字樓格局 圖 文化路商務(wù)帶 高鐵商務(wù)帶 金水路商務(wù)帶 CBD副中心商務(wù)帶 龍子湖商務(wù)帶 花園路商務(wù)帶 二七商務(wù)帶 紫荊山商務(wù)帶 河醫(yī)商務(wù)帶 碧沙崗商務(wù)帶 航海西路商務(wù)帶 二七新城商務(wù)區(qū) 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 高新區(qū)商務(wù)帶 航海東路商務(wù)帶 鄭汴 商都路商務(wù)帶 一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程 二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 三、區(qū)域競品場分析 四、本項(xiàng)目問題研判及下一步推售策略 目 錄 寫字樓產(chǎn)品水平：硬件打造穩(wěn)步提高、管理服務(wù)水平相對滯后；老項(xiàng)目車位、會議室等商務(wù)配套普遍不足 ? 體量：大型綜合體項(xiàng)目的寫字樓物業(yè)，如興達(dá)國貿(mào)、曼哈頓等基本在 10萬㎡以上； ? 戶型：多數(shù)新項(xiàng)目搭配靈活，覆蓋小戶型單間到大戶型全層，各種戶型銷售情況均比較良好； ? 配套：當(dāng)前全市老項(xiàng)目均存在車位預(yù)置和公共會議室等商務(wù)配套不足的問題，未來對于入駐企業(yè)必將造成不便； ? 外觀：普遍采用現(xiàn)代風(fēng)格，層高普遍較低，一般采用公共位置帶精裝、套內(nèi)毛坯形式發(fā)售 項(xiàng)目 區(qū)域 容積率 戶型（㎡） 車位配比 (個 / 100㎡ ) 電梯配比 (臺 /10層 ) 層高（米） 曼哈頓金融中心 金水區(qū) 1002023 綠地千璽廣場 鄭東 新區(qū) 160300， 2600 綠地之窗二期 91/120/260 3 興達(dá)國貿(mào) 管城區(qū) 98/119/218， 3300 鄭州市代表性寫字樓項(xiàng)目供求情況 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 寫字樓產(chǎn)品水平分析（下附表） ?市場上高端寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層層高普遍在 米及以上，中端寫字樓層高在 米區(qū)間，層高在 米以下的為低端商住樓、 SOHO等。4—20層辦公 高檔石材與 LOWE玻璃相結(jié)合 ， 500㎡ 7部電梯 美盛中心 鄭東新 區(qū) 17萬㎡ 25層 3600㎡ 143—3600㎡ 1—25層寫字樓 高檔石材與 LOWE玻璃相結(jié)合 精裝 21部進(jìn)口日立電梯 綠地中心千璽廣場 24萬㎡ 60層 2023㎡ 160300㎡ 14層為商業(yè)、535層為寫字樓， 3855層是萬豪超五星級酒店、58層為空中觀光層、 59層為頂級私人會所 金屬 28部日本原裝進(jìn)口三菱電梯 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 ? 鄭州寫字樓市場當(dāng)前以企業(yè)自用需求及固定資產(chǎn)投入居多，有少部分投資者。 區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓成交情況 2023年 18月份區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓成交情況 區(qū)域 檔次 項(xiàng)目名稱 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 銷售均價(jià) 高鐵站板塊 乙級 建正東方中心 260 52425 504203047 9618 高鐵站板塊 乙級 東方陸港 42 150771359 12930 高鐵站板塊 乙級 嘉億東方大廈 19 3533 36621069 10365 高鐵站板塊 乙級 永和宇宙星 63 4163 55921377 13433 高鐵站板塊 乙級 蘭德威斯頓廣場 8 11502490 10337 高鐵站板塊 乙級 正巖鉑茲中心 33 4894 53670000 10966 區(qū)域內(nèi)丙級寫字樓產(chǎn)品特征 區(qū)域內(nèi)丙級寫字樓成交情況 2023年 18月份區(qū)域內(nèi)丙級寫字樓成交情況 區(qū)域 檔次 項(xiàng)目名稱 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 銷售均價(jià) 高鐵站板塊 丙級 正商和諧大廈 93 24531 220532933 8990 高鐵站板塊 丙級 偉業(yè)國際廣場 608 40129 332910184 8296 高鐵站板塊 丙級 易元國際 113 15901 80246203 5047 （內(nèi)部房源簽約） 從上圖來看，區(qū)域內(nèi)丙級寫字樓項(xiàng)目月均銷售 34套，月均銷售 3357㎡ ，丙級寫字樓市場主流均價(jià)在 83009000／㎡之間，比鄭東新區(qū)商品住宅的價(jià)格還低，嚴(yán)重商住倒掛。同時樓棟每隔 6層有挑高樓層，層高 ，挑高樓層僅 6戶，占據(jù)兩個對角位置，剩余兩個對角位置為鏤空的空中花園。 個案掃描 —— 亞新廣場 個案掃描 —— 亞新廣場 亞新廣場銷售狀況匯總： 亞新廣場自 2023年 10月份進(jìn)場以來，推售房源為西塔 15層以下房源，總計(jì) 120套房源，銷售 60套，總面積 17942㎡，總成交面積 9128㎡，去化率為51%。 個案掃描 —— 升龍廣場 360房管網(wǎng) 9月 3日大河報(bào)封面通欄 8月 15日大河報(bào)報(bào)廣 推廣分析 個案掃描 —— 升龍廣場 ★地段都極具優(yōu)勢、升龍品牌有較高知名度，規(guī)模較大 ★形象好，在售 B14寫字樓產(chǎn)品高度是區(qū)域內(nèi)第二高， ★硬件常規(guī)、簽約希爾頓國際酒店 ★售價(jià)常規(guī)寫字樓 ★線上與線下相結(jié)合：活動 +推廣，推廣以報(bào)廣 +短信 +網(wǎng)絡(luò) +戶外+加油站燈箱 +廣告機(jī) +路名牌為推廣渠道。 ? 區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓項(xiàng)目月均銷售 10套，月均銷售 2149㎡ ，乙級寫字樓市場主流均價(jià)在 960013000／㎡之間。A座 29層板樓，辦公區(qū)配備11部電梯，上設(shè)停機(jī)坪。 ）以來，到 2023年 7月份才簽約 11套，成交房源在 610層，相對于同質(zhì)化項(xiàng)目 亞新廣場，本案銷售業(yè)績相當(dāng)不理想。 目前 A、 B兩棟 15層以下 房源 同時在售 ， 12層以下房源成交價(jià)格在 10000以內(nèi)。 線上推廣鋪開。 合富平臺資源。 資源合作。 12:13:4312:13:4312:133/24/2023 12:13:43 P