【正文】 1997年前 2023年前 2023年前 探索階段 2023年前 發(fā)展階段 理惠商務(wù)、亞達大廈、銀河大廈、科瑞大廈、石橋飯店、明星大廈 經(jīng)緯大廈、未來大廈、裕達國貿(mào)、金博大商務(wù)中心、安華大廈 融豐花苑、江山智能大廈、日月星城、綠洲花園 信息大廈、聯(lián)合中心、順弛第一國際、綠地世紀峰、鑫苑 ?金融廣場、楷林大廈 階段 時期 代表項目 特征 規(guī)模小，設(shè)備簡陋、戶型單一； 租賃為主，無收費標準，價格混亂； 物業(yè)管理水平低下 以高層建筑為主；出現(xiàn)通信、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化設(shè)計；經(jīng)營方式以租賃為主；建筑結(jié)構(gòu)可靈活分割，物業(yè)管理水平有所提升。 代表項目： 航海路沿線在建：升龍聯(lián)合廣場、升龍金中環(huán)；二七運河規(guī)劃項目 紫荊板塊 副CBD 板塊 二七新城板塊 經(jīng)三板塊 鄭州寫字樓市場格局 金水東板塊 高鐵站站板塊 成熟板塊 規(guī)劃板塊 碧沙板塊 龍子湖板塊 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 寫字樓格局分布：鄭州整個甲 A級寫字樓的分布主要集中在東區(qū)，老城區(qū)受規(guī)劃限制 ，目前甲 A寫字樓項目較少且不集中，主要集中在鄭東新區(qū) CBD版塊、金水東路版塊、高鐵站版塊 。4—20層辦公 高檔石材與 LOWE玻璃相結(jié)合 ， 500㎡ 7部電梯 美盛中心 鄭東新 區(qū) 17萬㎡ 25層 3600㎡ 143—3600㎡ 1—25層寫字樓 高檔石材與 LOWE玻璃相結(jié)合 精裝 21部進口日立電梯 綠地中心千璽廣場 24萬㎡ 60層 2023㎡ 160300㎡ 14層為商業(yè)、535層為寫字樓， 3855層是萬豪超五星級酒店、58層為空中觀光層、 59層為頂級私人會所 金屬 28部日本原裝進口三菱電梯 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 ? 鄭州寫字樓市場當前以企業(yè)自用需求及固定資產(chǎn)投入居多，有少部分投資者。同時樓棟每隔 6層有挑高樓層，層高 ，挑高樓層僅 6戶，占據(jù)兩個對角位置，剩余兩個對角位置為鏤空的空中花園。 個案掃描 —— 升龍廣場 360房管網(wǎng) 9月 3日大河報封面通欄 8月 15日大河報報廣 推廣分析 個案掃描 —— 升龍廣場 ★地段都極具優(yōu)勢、升龍品牌有較高知名度，規(guī)模較大 ★形象好，在售 B14寫字樓產(chǎn)品高度是區(qū)域內(nèi)第二高， ★硬件常規(guī)、簽約希爾頓國際酒店 ★售價常規(guī)寫字樓 ★線上與線下相結(jié)合：活動 +推廣，推廣以報廣 +短信 +網(wǎng)絡(luò) +戶外+加油站燈箱 +廣告機 +路名牌為推廣渠道。A座 29層板樓，辦公區(qū)配備11部電梯，上設(shè)停機坪。 目前 A、 B兩棟 15層以下 房源 同時在售 ， 12層以下房源成交價格在 10000以內(nèi)。 合富平臺資源。 12:13:4312:13:4312:133/24/2023 12:13:43 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 下午 12時 13分 43秒 下午 12時 13分 12:13: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 3月 下午 12時 13分 :13March 24, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :13:4312:13:43March 24, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 12時 13分 :13March 24, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 12時 13分 43秒 下午 12時 13分 12:13: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 12:13:4312:13:4312:133/24/2023 12:13:43 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 12:13:4312:13:4312:13Friday, March 24, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 規(guī)模拓客。 ?推售策略： ①分樓棟推售、 以新品帶余貨，以整層拉升項目形象 （ 線上宣傳 新品 ，線下引導(dǎo)去化 15層以下散貨；以釋放高優(yōu)惠為噱頭，擴大客戶基數(shù) ）；以特價房去化剩余的房源（ 15層以下）； ②主抓自用型客戶、兼顧投資型客戶； ③ 變坐銷為行銷、走去銷售部主動尋找客戶；④ 通過首付分期（客戶付 14%房款簽合同，剩余的 36% 房款三年內(nèi)付清 ）降低客戶門檻。 項目基本情況 B座整 整層劃分 10個區(qū)間，面積區(qū)間 146314㎡ 。 產(chǎn)品總結(jié) 個案掃描 —— 升龍廣場 基礎(chǔ)信息 位 置 鄭州金水東路 /東風東路 開 發(fā) 商 河南綠東置業(yè)有限公司 總 體 量 63萬平方米 總 層 數(shù) 24 外 立 面 玻璃幕 物業(yè)服 務(wù) 上?？迫鹞飿I(yè) 單層面積 標準層 2023㎡ 其他 1300㎡ 電梯數(shù)量 單棟 8部 車位數(shù)量 3700 車位配比 100:1 裝修標準 公共精裝，房間毛坯 單層層高 大 堂 精裝 產(chǎn)品亮點 龍形規(guī)劃，寓意吉祥 個案掃描 —— 綠地新都會 動態(tài)分析 在售 房源 未售 房源 銷售 動態(tài) 價格 （元 /平米） 優(yōu)惠 銷售 金額 活動 來訪 2號樓A/B/C，3樓企業(yè)獨棟 9 一期 2號樓A/B/C已推95%房源， 3樓企業(yè)獨棟開始認籌 1250013000 指定房源11000 按揭 2%，一次性 5%； 企業(yè)獨棟認籌1萬抵總房款19%優(yōu)惠 689萬 9月 14日認籌活動 （效果一般） 1015組 /天 企業(yè)形象較高，價位中等， 優(yōu)惠力度加大 ， 銷售情況較好 個案掃描 —— 綠地新都會 機場戶外 新浪樂居網(wǎng)，中原樓市網(wǎng) 高鐵站立柱廣告 推廣分析 個案掃描 —— 綠地新都會 ★由綠地集團開發(fā)具有較高知名度，規(guī)模大 —— 70萬方 ★ 緊鄰金水東路，緊鄰地鐵一號線七里河站，毗鄰高鐵站，交通便利，地理位置優(yōu)越 ★ 3700個停車位，滿足辦公需求 ★ 產(chǎn)品類型多樣，后期物業(yè)形態(tài)豐富 ★ 推廣渠道形式一般 產(chǎn)品總結(jié) 個案掃描 —— 綠地新都會 基礎(chǔ)信息 位 置 鄭州東風東路商都路東 800米 開 發(fā) 商 河南建正房地產(chǎn)有限公司 總 體 量 278900平方米 總 層 數(shù) 地上 25層，地下 3層 外 立 面 金屬鋁板 +玻璃幕墻 物業(yè)服 務(wù) 正商物業(yè) 單層面積 2023平方米 電梯數(shù) 量 單層 10部 車位數(shù)量 600個 車位配 比 80： 1 裝修標準 精裝 修 單層層 高 大 堂 個案掃描 —— 建正東方中心 動態(tài)分析 在售 房源 未售 房源 銷售 動態(tài) 價格 （元 /平米） 優(yōu)惠 銷售 金額 活動 來訪 A、 C、D 及商業(yè) B棟 A、 C、D銷售90%， 9月 14日商業(yè)總裁簽售 A、 C、D10000元左右 c棟 19層 121平9900 精裝修額外優(yōu)惠 5001000元左右 /平 約 400萬 A、 C、 D座 9月 15日特惠活動除正常優(yōu)惠外額外優(yōu)惠 5001000元 9月 21日商鋪總裁簽售活動 510組 /天 價位較低，部分寫字樓房源不到 10000元，銷售較好 個案掃描 —— 建正東方中心 9月 11日大河報報廣 9月 11日東方今報報報廣 9月 5日大河報報廣 推廣分析 個案掃描 —— 建正東方中心 商都房產(chǎn)網(wǎng) 9月 5日大河報封面通欄 高鐵站立柱廣告 路名牌 個案掃描 —— 建正東方中心 ★集高檔寫字樓、金融、餐飲、娛樂等商業(yè)為一體的綜合性商業(yè)體 ★ 物業(yè)全精裝，高端商務(wù)配套 ★ 坐落高鐵商務(wù)區(qū)，區(qū)域辦公條件優(yōu)越 ★ 規(guī)模大、綜合商業(yè)體，滿足后期辦公需求 ★ 車位配比 80:1，打造充足停車空間 ★建正東方中心推廣力度加大，主要覆蓋高鐵站周邊，加上每周 2版報廣的頻繁投放加上派單、目精裝修，價格便宜，因此搶占市場有優(yōu)勢。 產(chǎn)品總結(jié) 個案掃描 —— 高鐵商圈 綠地中心 開發(fā)商 鄭州亞新鄭東置業(yè)有限公司 位置 商鼎路與心怡路口南 100米 規(guī)模 總建筑面積