【正文】 規(guī)模 建筑層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 主力分割面積 樓層產(chǎn)品分布 層高 外立面 大堂 電梯 新田廣場 二七區(qū) 20萬㎡ 20層 —— —— 15層商業(yè)， 520層辦公 玻璃幕墻 精裝修 —— 鼎盛時(shí)代 二七區(qū) ㎡ 2棟 16層 800㎡ 47400㎡ 13層商業(yè)、 416層辦公 LowE玻璃 約 1200㎡ ，挑高 10米 6部高速智能電梯（ 2棟） 索克 9號 高新區(qū) ㎡ 地下 1層，地上15層 1400㎡ 501400㎡ ，可自由分割 —— （ LOFT） 全玻璃幕墻 精裝， 6部靜音電梯 興達(dá)國貿(mào) 管城區(qū) 12萬㎡ 27層 3500㎡ 2003300㎡ 14層商業(yè)、 527層辦公 高檔石材 +LOWE玻璃 +純鋁扣板 700㎡ 石材裝修商務(wù)大堂，挑高 12米 10部電梯 正商國際廣場 管城區(qū) —— 20萬㎡ 3棟 22層 1260㎡ 1861260㎡ 13層商業(yè)、 422層辦公 外墻白色石材與LowE玻璃組合 8部電梯（每棟） 瀚海北金 金水區(qū) ㎡ 2棟 25層 1800㎡ 自由分割 地下一層永輝超市， 14層商業(yè)， 425層寫字樓 LOWE中空玻璃與高檔金屬板材相結(jié)合 大堂是大理石、花崗巖、人造石材、吸音材料等高檔材質(zhì)并采用獨(dú)特的拼接方式 12部進(jìn)口高速電梯 瀚海璞麗 金水區(qū) 16萬㎡ 25層 1030㎡ 、1714㎡ 、1795㎡ 待定 13層為商業(yè)， 425層為寫字樓 LOWE中空玻璃與高檔金屬板材相結(jié)合 精裝修 12部高速進(jìn)口電梯 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 寫字樓產(chǎn)品水平附表： 項(xiàng)目 區(qū)域 容積 率 建筑規(guī) 模 建筑層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層 面積 主力分割 面積 樓層產(chǎn)品分布 層高 外立面 大堂 電梯 綠地中央廣場 鄭東新區(qū) —— 45萬㎡ 36層 2023㎡ 130—2023㎡ 13層商業(yè)， 436層寫字樓 玻璃幕墻 精裝 —— 中科金座 鄭東新 區(qū) ㎡ 31層 2023㎡ 100200㎡ 1層 6層為商業(yè)群房，6層 31層為高檔寫字樓 LOWE全玻璃幕墻 ﹢ 局部石材 精裝修， 550㎡ ， 10部電梯 匯藝時(shí)代廣場 鄭東新區(qū) 7 ㎡ 兩棟，一棟25層，一棟26層 1623/2100㎡ 根據(jù)客戶需要進(jìn)行分割，1442882100㎡ 自由組合 14層商業(yè)、劇院，526層寫字樓 玻璃幕墻 精裝 —— 豫航中心 鄭東新 區(qū) ㎡ 2棟 20層高層 1700㎡ 100—270㎡ 1—3層商業(yè)， 1萬多㎡ 。4—20層辦公 高檔石材與 LOWE玻璃相結(jié)合 ， 500㎡ 7部電梯 美盛中心 鄭東新 區(qū) 17萬㎡ 25層 3600㎡ 143—3600㎡ 1—25層寫字樓 高檔石材與 LOWE玻璃相結(jié)合 精裝 21部進(jìn)口日立電梯 綠地中心千璽廣場 24萬㎡ 60層 2023㎡ 160300㎡ 14層為商業(yè)、535層為寫字樓， 3855層是萬豪超五星級酒店、58層為空中觀光層、 59層為頂級私人會所 金屬 28部日本原裝進(jìn)口三菱電梯 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 ? 鄭州寫字樓市場當(dāng)前以企業(yè)自用需求及固定資產(chǎn)投入居多，有少部分投資者。 ? 實(shí)力客戶（大型實(shí)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等）傾向于購買 800㎡大面積產(chǎn)品以上；中型企業(yè)普遍選擇約 300㎡ 中等面積產(chǎn)品；小型企業(yè)接受 200㎡ 300㎡ 中小戶型產(chǎn)品；個(gè)人投資多數(shù)選擇約 100㎡ 小戶型產(chǎn)品； ? 中高端客戶對寫字樓項(xiàng)目區(qū)位、檔次、物業(yè)管理水平等方面比較重視，以該部分客群為目標(biāo)的項(xiàng)目多以主流商務(wù)區(qū)、公共位置豪華裝修、原裝進(jìn)口設(shè)備、國際知名物管服務(wù)等作為重要賣點(diǎn)； ? 行業(yè)聚集效應(yīng)較為明顯，龍頭企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目能帶動多個(gè)相關(guān)企業(yè)入駐 （客戶）主要是金融機(jī)構(gòu)和貿(mào)易行，一拿就一整層，我們項(xiàng)目有 10層左右的客戶是金融、保險(xiǎn)、擔(dān)保等，剩下就是金萊克河南總代等這樣做貿(mào)易的 …… —— 升龍環(huán)球廣場置業(yè)顧問林先生 12%35%35%18%投資者 大型企業(yè) 中型企業(yè) 小型企業(yè)國際企業(yè)中心客戶構(gòu)成情況 37%18%14%11%11%9%其他 電器設(shè)備 咨詢顧問商貿(mào) 信息科技 組織機(jī)構(gòu)鄭州裕達(dá)國貿(mào)租戶行業(yè)分布情況 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程 二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 三、區(qū)域競品場分析 四、本項(xiàng)目問題研判及下一步推售策略 目 錄 競品項(xiàng)目分布圖 區(qū)域內(nèi)競品市場分析 競品項(xiàng)目分類 選取標(biāo)準(zhǔn)：辦公體量在 3萬㎡以上，結(jié)構(gòu)層高大于 ，標(biāo)準(zhǔn)層面積大于或等于 1800㎡，主力戶型在 100㎡以上面積區(qū)間，大堂挑高在 12米以上，滿足以上 5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的某一項(xiàng)或全部標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目作為樣本。 級別分類說明：甲級以上（滿足 5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的 4項(xiàng)或全部標(biāo)準(zhǔn) ）、乙級 （滿足 5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的 3項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）、丙級（滿足 5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的 3項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)以下） 在售項(xiàng)目 甲級以上 綠地中心 上上國際 升龍廣場 〃 天樞 亞新廣場 凱利國際中心 匯藝大廈 乙級 建正東方中心 威斯頓廣場 嘉億東方大廈 正巖 〃 鉑茲中心 1MA國際傳媒中心 河南商會大廈 永和宇宙星 東方陸港 海馬商務(wù)中心 中新海賦國際 萬眾大廈 丙級 易元國際 偉業(yè)國際廣場 廣地和順中心 正商和諧大廈 板內(nèi)甲級寫字樓產(chǎn)品特征分析 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目 檔次 項(xiàng)目指標(biāo) 占地 面積（畝）容積率 總建面 （萬㎡） 地上 總建面（萬㎡） 裙房體量（萬㎡） 辦公體量 （萬㎡） 建筑形態(tài) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 （㎡） 辦公主力面積分割（㎡） 辦公標(biāo)準(zhǔn)層層高 （ m） 辦公裝修 停車位 辦公電梯 大堂 外立面 網(wǎng)絡(luò)地板 配比（㎡ /1個(gè)） 停車方式 面積配比 品牌及數(shù)量 內(nèi)飾 面積（㎡） 挑高 （ m） 裝修情況 綠地中心 甲 +級 63 15.7 82 54 雙塔 4000 442（ 3）、192202（ 8)、269276（ 4） 全精裝修 220 普通停車 3965 —— 、58部 豪華裝修 3700 16 豪華裝修 LOWE玻璃 有 上上國際 甲 +級 19 10.6 2 雙塔 1700 100460 全精裝修 121 全自動機(jī)械停車 3558 未定、9部 豪華裝修 3000 23 豪華裝修 LOWE玻璃 有 凱利國際中心 甲 +級 25 7 16 雙塔 2023 171370 全精裝修 140 全自動機(jī)械停車 4545 未定、11部 豪華裝修 1000 20 豪華裝修 LOWE玻璃 無 亞新廣場 甲 +級 33 7 12 雙塔 1800 131167 全精裝修 120 普通停車 4250 通力、單棟 8部 豪華裝修 1500 豪華裝修 LOWE玻璃 有 升龍廣場 〃天樞B座 甲級 —— —— —— —— —— 11 單塔 3542 140358 公共精裝 95 普通停車 3800 未定、26部 普通裝修 —— 15 普通精裝 LOWE玻璃 無 匯藝大廈 甲級 7 14.1 A塔 2160 151311 公共精裝 106 普通停車 4800 未定、10部 普通裝修