【正文】 廣場、建業(yè)置業(yè)廣場、方圓創(chuàng)世 綜合性、多功能、復(fù)合型形式的項(xiàng)目為主，專業(yè)開發(fā)水平進(jìn)一步提升，企業(yè)總部向標(biāo)桿項(xiàng)目的 聚集效應(yīng) 進(jìn)一步明顯；鄭東新區(qū) CBD迅速崛起 ； ? 鄭州寫字樓市場經(jīng)歷完整發(fā)展階段，市場對(duì)寫字樓物業(yè)認(rèn)識(shí)到位，鑒別能力較強(qiáng)； ? 寫字樓市場格局逐漸明晰，形成省直（經(jīng)三路 農(nóng)業(yè)路）、鄭東新區(qū) CBD兩大主流辦公區(qū)域； ? 寫字樓物業(yè)開發(fā)水平穩(wěn)步提升，但物業(yè)管理服務(wù)水平仍處于相對(duì)滯后的階段； 2023年至今 寫字樓功能又一完善、建筑用材更加考究，鄭東新區(qū)新客站商圈目前正在形成 匯藝大廈、升龍廣場、綠地之窗、綠地中央廣場、建正東方中心等 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 寫字樓格局分布：老商務(wù)區(qū)依托老城區(qū)核心地段，經(jīng)規(guī)劃引導(dǎo)形成新的龍頭集聚區(qū) CBD；高鐵開通后的高鐵站版版塊、未來將產(chǎn)生龍子湖、副 CBD中心、二七新城等新的寫字樓聚集地 區(qū)劃 板塊 特征 金水區(qū) 經(jīng)三 農(nóng)業(yè)路 得益于省直機(jī)關(guān)聚集，較早發(fā)展，區(qū)域配套成熟、商務(wù)氛圍濃厚、品質(zhì)尚可、租售情況較好，以大中型企業(yè)、單位為主。 代表項(xiàng)目： 匯藝大廈、升龍廣場、綠地之窗、綠地中央廣場、建正東方中心等 管城區(qū) 紫荊 與商圈相成，交通便利、配套成熟，形象設(shè)施較落后，小面積產(chǎn)品為主，多小型企業(yè)，未來供應(yīng)以舊改項(xiàng)目為主。 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 從 20232023年 7月份鄭州寫字樓投放 35726套，投放量為 5666487㎡ ，成交28415套，成交面積為 3977745㎡ ； 2023年 17月份成交均價(jià)為 11115元／㎡；剩余庫存 7311套，存量為 1688742㎡ ，按照 2023年前七個(gè)月的月均去化量來算，需要去化 13個(gè)月的時(shí)間。 從標(biāo)準(zhǔn)層面積看， 14002023平米為市場主流，中高端寫字樓單層劃分的間數(shù)多在 812 間，少數(shù)單層面積較大的項(xiàng)目單層達(dá)到 1518間，套均面積 150200平米的標(biāo)準(zhǔn)層劃分在高端項(xiàng)目中最為常見。 ? 實(shí)力客戶（大型實(shí)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等）傾向于購買 800㎡大面積產(chǎn)品以上；中型企業(yè)普遍選擇約 300㎡ 中等面積產(chǎn)品；小型企業(yè)接受 200㎡ 300㎡ 中小戶型產(chǎn)品；個(gè)人投資多數(shù)選擇約 100㎡ 小戶型產(chǎn)品； ? 中高端客戶對(duì)寫字樓項(xiàng)目區(qū)位、檔次、物業(yè)管理水平等方面比較重視，以該部分客群為目標(biāo)的項(xiàng)目多以主流商務(wù)區(qū)、公共位置豪華裝修、原裝進(jìn)口設(shè)備、國際知名物管服務(wù)等作為重要賣點(diǎn)； ? 行業(yè)聚集效應(yīng)較為明顯，龍頭企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目能帶動(dòng)多個(gè)相關(guān)企業(yè)入駐 （客戶）主要是金融機(jī)構(gòu)和貿(mào)易行，一拿就一整層，我們項(xiàng)目有 10層左右的客戶是金融、保險(xiǎn)、擔(dān)保等，剩下就是金萊克河南總代等這樣做貿(mào)易的 …… —— 升龍環(huán)球廣場置業(yè)顧問林先生 12%35%35%18%投資者 大型企業(yè) 中型企業(yè) 小型企業(yè)國際企業(yè)中心客戶構(gòu)成情況 37%18%14%11%11%9%其他 電器設(shè)備 咨詢顧問商貿(mào) 信息科技 組織機(jī)構(gòu)鄭州裕達(dá)國貿(mào)租戶行業(yè)分布情況 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程 二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 三、區(qū)域競品場分析 四、本項(xiàng)目問題研判及下一步推售策略 目 錄 競品項(xiàng)目分布圖 區(qū)域內(nèi)競品市場分析 競品項(xiàng)目分類 選取標(biāo)準(zhǔn)：辦公體量在 3萬㎡以上，結(jié)構(gòu)層高大于 ，標(biāo)準(zhǔn)層面積大于或等于 1800㎡，主力戶型在 100㎡以上面積區(qū)間，大堂挑高在 12米以上，滿足以上 5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的某一項(xiàng)或全部標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目作為樣本。 開發(fā)商 河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司 位置 鄭東新區(qū)東風(fēng)東路商鼎路交叉路口 規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 82萬㎡，容積率 19 物業(yè)形態(tài) 建筑形態(tài)為國際甲級(jí)辦公、高端商業(yè)、文化娛樂。 個(gè)案掃描 —— 高鐵商圈 綠地中心 個(gè)案掃描 —— 高鐵商圈 綠地中心 動(dòng)態(tài)分析 在售 房源 未售 房源 銷售 動(dòng)態(tài) 價(jià)格 （元 /平米） 優(yōu)惠 銷售 金額 活動(dòng) 來訪 北塔 43層以下、南塔 37層以下及 442層 北塔 43層以上，南塔 42層以上 北塔 43層以下、南塔 37層以下及 442層認(rèn)籌 17000左右，部分剩余房源 14000元 4142 10萬抵50萬 約 800萬 9月 15日開盤 15組左右/天 價(jià)位為區(qū)域內(nèi)最高，兩棟同時(shí)在售，來訪量大，銷售情況較好 紫荊山人民會(huì)堂三面翻 經(jīng)三路紅磚路戶外大牌 高鐵站候車廳戶外 機(jī)場 環(huán)線 路名牌 廣告機(jī) 紫荊山路商城路戶外大牌 金水路紫荊山立交西 南省軍區(qū)旁屋頂戶外 推廣分析 個(gè)案掃描 —— 高鐵商圈 綠地中心 商都網(wǎng) ,搜房網(wǎng) 高鐵站立柱廣告 高鐵站立柱廣告 火車站戶外 紫荊山百貨液晶屏 鐵路地下橋廣告 個(gè)案掃描 —— 高鐵商圈 綠地中心 樓體字 寫字樓燈箱 路邊液晶廣告屏 中州大道金水立交戶外 候車廳 個(gè)案掃描 —— 高鐵商圈 綠地中心 ★由綠地集團(tuán)開發(fā)知名度高，規(guī)模大 —— 60萬方； ★ 地段為高鐵站正對(duì)面，河南第一高塔 286米，昭示性非常好 ★ 大堂 3700平米挑高 17米，絕無僅有 ★ 每七層一個(gè)空中花園， 240米空中無邊界泳池 ★ 進(jìn)口高速電梯 7米 /秒 ★綠地集團(tuán)戶外投放數(shù)量充足，人流量大的區(qū)域全面覆蓋，短信 50萬條 /周 以及每周各大報(bào)廣，多種渠道配合，在鄭州市場形成了覆蓋性投放，對(duì)項(xiàng)目銷售的信息釋放具有極大的配合作用，滿足項(xiàng)目強(qiáng)銷期的渠道需求?？備N售額 121325689元，總回款額 5044萬元，內(nèi)購協(xié)議金額（ 30%、 50%首付），90851409元。覆蓋面主要集中于鄭東新區(qū)，短信發(fā)送量基本維持在 10萬 /天，是項(xiàng)目來電重要支撐； 項(xiàng)目報(bào)廣平均每月投放 12版，主要維持市場項(xiàng)目形象的釋放和項(xiàng)目即時(shí)銷售信息的對(duì)外釋放。本項(xiàng)目自 2023年 9月份開始會(huì)議招募認(rèn)籌以來，一直面臨著金水東路板塊甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目和同區(qū)域內(nèi)（高鐵站區(qū)域）的眾多乙級(jí)寫字樓的雙重直面競爭。 B座 28層塔樓，辦公區(qū)配備 9部電梯， 3層底商自持 外立面 ：純玻璃幕墻 項(xiàng)目基本情況 A座整層劃分 9個(gè)區(qū)間，面積區(qū)間 173372㎡。 小區(qū)名稱 總層數(shù) 所在層 面積 付款方式 均價(jià) 鐵科大廈 32 9 按揭 12400 鐵科大廈 32 8 按揭 12100 鐵科大廈 32 7 按揭 12200 鐵科大廈 32 7 一次性付款 10455 鐵科大廈 32 8 按揭 12200 鐵科大廈 32 7 一次性付款 10370 鐵科大廈 32 6 按揭 12023 鐵科大廈 32 6 按揭 12023 鐵科大廈 32 10 一次性付款 10725 鐵科大廈 32 10 一次性付款 10795 鐵科大廈 32 7 一次性付款 11160 本項(xiàng)目問題研判 推廣渠道上：除了 2023年 9月 12日， 26日在大河報(bào)上發(fā)布兩次報(bào)廣以后，沒有任何平面報(bào)廣，僅有金水路與未來路歐凱龍家居廣場上一個(gè)戶外廣告牌，其它除了電臺(tái)廣播外沒有任何推廣渠道。 本項(xiàng)目下一步推售策略 ?營銷目標(biāo)：實(shí)現(xiàn) 2023年第四季度銷售 1億元的目標(biāo) ?價(jià)格策略：平開平走，分樓層發(fā)售、借勢周邊高鐵站商務(wù)板塊日趨成熟，小步微調(diào) 。 戶外、廣播（口播）、短信、網(wǎng)絡(luò)貫穿全月，大河報(bào)報(bào)廣投放一次，釋放項(xiàng)目即將開盤信息。 合富輝煌在河南十年操盤累計(jì)的 30萬組客戶資源以及整合合富集團(tuán)在全國各地的投資型客戶資源。 針對(duì)三環(huán)內(nèi)主城區(qū)的洗車行、會(huì)所免費(fèi)供應(yīng)抽紙，洗車行免費(fèi)供應(yīng)一次性印制項(xiàng)目 LOGO的腳墊 。 :13:4312:13Mar2324Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 24, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :13:4312:13:43March 24, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 24日星期五 12時(shí) 13分 43秒 12:13:4324 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :13:4312:13Mar2324Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 24日星期五 下午 12時(shí) 13分 43秒 12:13: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升