【正文】 約 11萬平斱米，其中寫字樓 物業(yè)形態(tài) 整個項(xiàng)目由西、東塔組成 戶型面積 標(biāo)準(zhǔn)層面積為 1800㎡，面積區(qū)間 134171㎡； 價格 2023年 10月份內(nèi)部認(rèn)購均價 12023元， 2023年 7月份開盤均價13300 銷售情況 項(xiàng)目自 2023年 9 月底售樓部開放，開始內(nèi)部認(rèn)籌 配套設(shè)施 高鐵、商業(yè)配套 賣點(diǎn) 第一太平戴維斯物管 個案掃描 —— 亞新廣場 產(chǎn)品設(shè)計 —— 項(xiàng)目大堂挑高 米，面積 1500 ㎡，其中 15 層為商業(yè)， 624 層為寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層高 米，標(biāo)準(zhǔn)層面積為 1800 ㎡，平層 12 戶， 8 部電梯，內(nèi)有中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)以及配套網(wǎng)絡(luò)地板。 級別分類說明：甲級以上（滿足 5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的 4項(xiàng)或全部標(biāo)準(zhǔn) ）、乙級 （滿足 5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的 3項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）、丙級（滿足 5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的 3項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)以下） 在售項(xiàng)目 甲級以上 綠地中心 上上國際 升龍廣場 〃 天樞 亞新廣場 凱利國際中心 匯藝大廈 乙級 建正東方中心 威斯頓廣場 嘉億東方大廈 正巖 〃 鉑茲中心 1MA國際傳媒中心 河南商會大廈 永和宇宙星 東方陸港 海馬商務(wù)中心 中新海賦國際 萬眾大廈 丙級 易元國際 偉業(yè)國際廣場 廣地和順中心 正商和諧大廈 板內(nèi)甲級寫字樓產(chǎn)品特征分析 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目 檔次 項(xiàng)目指標(biāo) 占地 面積（畝）容積率 總建面 （萬㎡） 地上 總建面（萬㎡） 裙房體量（萬㎡） 辦公體量 （萬㎡） 建筑形態(tài) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 （㎡） 辦公主力面積分割（㎡） 辦公標(biāo)準(zhǔn)層層高 （ m） 辦公裝修 停車位 辦公電梯 大堂 外立面 網(wǎng)絡(luò)地板 配比（㎡ /1個） 停車方式 面積配比 品牌及數(shù)量 內(nèi)飾 面積（㎡） 挑高 （ m） 裝修情況 綠地中心 甲 +級 63 15.7 82 54 雙塔 4000 442（ 3）、192202（ 8)、269276（ 4） 全精裝修 220 普通停車 3965 —— 、58部 豪華裝修 3700 16 豪華裝修 LOWE玻璃 有 上上國際 甲 +級 19 10.6 2 雙塔 1700 100460 全精裝修 121 全自動機(jī)械停車 3558 未定、9部 豪華裝修 3000 23 豪華裝修 LOWE玻璃 有 凱利國際中心 甲 +級 25 7 16 雙塔 2023 171370 全精裝修 140 全自動機(jī)械停車 4545 未定、11部 豪華裝修 1000 20 豪華裝修 LOWE玻璃 無 亞新廣場 甲 +級 33 7 12 雙塔 1800 131167 全精裝修 120 普通停車 4250 通力、單棟 8部 豪華裝修 1500 豪華裝修 LOWE玻璃 有 升龍廣場 〃天樞B座 甲級 —— —— —— —— —— 11 單塔 3542 140358 公共精裝 95 普通停車 3800 未定、26部 普通裝修 —— 15 普通精裝 LOWE玻璃 無 匯藝大廈 甲級 7 14.1 A塔 2160 151311 公共精裝 106 普通停車 4800 未定、10部 普通裝修 500 10 普通精裝 LOWE玻璃+局部石材點(diǎn)綴 無 B塔 1776 123180 公共精裝 2966 未定、6部 普通裝修 500 10 區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓成交情況 2023年 18月份區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓成交情況 區(qū)域 檔次 項(xiàng)目名稱 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 銷售均價 金水東路板塊 甲 +級 美盛中心 35 8370 208145215 24868 高鐵站板塊 甲 +級 綠地中心 331 93081 1607446305 17269 高鐵站板塊 甲級 匯藝大廈 56 7693 108557846 14111 高鐵站板塊 甲級 升龍廣場 122 24137 329691431 13659 高鐵站板塊 甲級 亞新廣場 60 9128 121325689 13292 高鐵站板塊 甲級 凱利國際中心 11 21967734 11434 金水東路板塊 甲級 楷林 IFC 249 43544 425413269 13761 金水東路板塊 甲級 東方國際廣場 221 30089 326320863 10845 金水東路板塊 甲級 綠地新都會 432 67302 835367236 12412 從上圖來看，區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓項(xiàng)目月均銷售 21套，月均銷售 3962㎡ ，超甲級寫字樓均價在 17000元／㎡以上，甲級寫字樓項(xiàng)目市場主流均價在 1080014200元／㎡ 之間。 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 從 20232023年 7月份鄭東新區(qū)寫字樓投放 39649套，投放量 3790563㎡ ，成交215904套，成交面積為 2143750㎡ ； 2023年 17月份成交均價為 12240元／㎡；剩余庫存 3745套，存量為 1646813㎡ ，按照 2023年前七個月的去化量來算，需要去化 30個月的時間，鄭東新區(qū)寫字樓嚴(yán)重供大于求。 代表項(xiàng)目： 鑫苑金融廣場、省匯中心、國際企業(yè)中心、蘇荷中心 金水東 依托大型綜合體，交通便利、商務(wù)配套完善、機(jī)構(gòu)集中，戶型較大、品質(zhì)尚可、銷售較好但入駐率較低，多大中型企業(yè)。 代表項(xiàng)目： 匯藝大廈、升龍廣場、綠地之窗、綠地中央廣場、建正東方中心等 管城區(qū) 紫荊 與商圈相成，交通便利、配套成熟，形象設(shè)施較落后，小面積產(chǎn)品為主，多小型企業(yè)，未來供應(yīng)以舊改項(xiàng)目為主。 從標(biāo)準(zhǔn)層面積看， 14002023平米為市場主流，中高端寫字樓單層劃分的間數(shù)多在 812 間，少數(shù)單層面積較大的項(xiàng)目單層達(dá)到 1518間，套均面積 150200平米的標(biāo)準(zhǔn)層劃分在高端項(xiàng)目中最為常見。 開發(fā)商 河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司 位置 鄭東新區(qū)東風(fēng)東路商鼎路交叉路口 規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 82萬㎡，容積率 19 物業(yè)形態(tài) 建筑形態(tài)為國際甲級辦公、高端商業(yè)、文化娛樂?？備N售額 121325689元，總回款額 5044萬元，內(nèi)購協(xié)議金額（ 30%、 50%首付），90851409元。本項(xiàng)目自 2023年 9月份開始會議招募認(rèn)籌以來，一直面臨著金水東路板塊甲級寫字樓項(xiàng)目和同區(qū)域內(nèi)（高鐵站區(qū)域）的眾多乙級寫字樓的雙重直面競爭。 小區(qū)名稱 總層數(shù) 所在層 面積 付款方式 均價 鐵科大廈 32 9 按揭 12400 鐵科大廈 32 8 按揭 12100 鐵科大廈 32 7 按揭 12200 鐵科大廈 32 7 一次性付款 10455 鐵科大廈 32 8 按揭 12200 鐵科大廈 32 7 一次性付款 10370 鐵科大廈 32 6 按揭 12023 鐵科大廈 32 6 按揭 12023 鐵科大廈 32 10 一次性付款 10725 鐵科大廈 32 10 一次性付款 10795 鐵科大廈 32 7 一次性付款 11160 本項(xiàng)目問題研判 推廣渠道上：除了 2023年 9月 12日， 26日在大河報上發(fā)布兩次報廣以后，沒有任何平面報廣，僅有金水路與未來路歐凱龍家居廣場上一個戶外廣告牌，其它除了電臺廣播外沒有任何推廣渠道。 戶外、廣播（口播）、短信、網(wǎng)絡(luò)貫穿全月，大河報報廣投放一次，釋放項(xiàng)目即將開盤信息。 針對三環(huán)內(nèi)主城區(qū)的洗車行、會所免費(fèi)供應(yīng)抽紙，洗車行免費(fèi)供應(yīng)一次性印制項(xiàng)目 LOGO的腳墊 。 。 :13:4312:13:43March 24, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :13:4312:13Mar2324Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的