【正文】 和 26 項目具體位置 財富廣場 財富廣場二、三期 ? 北：濉溪路 南：鋼苑新村 東：洗衣場路 西：財富廣場 ? 交通便利，擁有多條公交線路 ? 車量出入方便，有可苑路和穎上路可供車輛行駛 本體條件 嘉 國 際 廣 場 和 27 本體條件 高層板式建筑，退濉溪路形成廣場，外立面玻璃幕墻 +鋁板幕墻，視覺效果好，但高度所限，難以成為新的城市建筑標志 安徽郵電大廈 CBD中央廣場 置地廣場 建筑面積 41000平方米，高 ,地上 39層，地下 2層，裙房 3層。 外立面石材加玻璃幕墻。 13萬平米綜合體：寫字樓、公寓、住宅、 百大 CBD購物中心。 位于三孝口繁華地段。 本項目 嘉 國 際 廣 場 和 28 1 、項目所處的地理位置優(yōu)越，交通設(shè)計合理，擁有多條公交路線 2 、可以借勢于傳統(tǒng)的市中心人氣，沒有市中心交通擁堵的缺點 3 、財富廣場的 1， 2， 3期工程與本項目共同打造本區(qū)合肥市新興純商務(wù)寫字樓片區(qū)的形象。 4 、項目周邊 商務(wù) 配套設(shè)施缺乏 項目地塊特點 嘉 國 際 廣 場 和 29 對比競爭項目，我們在寫字樓的傳統(tǒng)價值體系內(nèi)不具備足以超越競爭的客觀優(yōu)勢 產(chǎn)品屬性 財富廣場 置地廣場 本項目 核心 屬性 項目位置 北一環(huán)濉溪路 長江西路 北一環(huán)濉溪路 產(chǎn)品品質(zhì) 20萬平米綜合體 玻璃幕墻 +鋁板幕墻 一期大堂 200平米， 5m挑高 4層一挑空空中花園 4部品牌電梯、空調(diào)自理 石材、 LOWE玻璃 大堂 200平米， 14m挑高 單入戶花園、層高 7部品牌電梯、 VRV空調(diào) 5A自動化、網(wǎng)絡(luò)地板 玻璃幕墻 +鋁板幕墻 大堂建議 700平米 電梯： 6000平米 /部 停車位： 200平米 /個 外圍 屬性 物業(yè)配套 項目全部開發(fā)完畢 物業(yè)設(shè)施完善 滿足寫字樓需求的商務(wù)配套 周邊商業(yè)配套齊全 裙樓設(shè)置商務(wù)配套 餐飲、服務(wù)等 升值空間 北一環(huán) CBD商務(wù)核心區(qū) 已經(jīng)成熟，升值空間不 明顯 北一環(huán) CBD商務(wù)核心區(qū) 外延 屬性 形象定位 第三代寫字樓 合肥頂級寫字樓 合肥頂級寫字樓 綜合服務(wù) 開發(fā)商知名度 開發(fā)商知名度高 物管國際化 開發(fā)商做寫字樓品牌弱勢 物管國際化 商務(wù)氛圍 已經(jīng)形成規(guī)模 比較成熟 已經(jīng)形成規(guī)模 嘉 國 際 廣 場 和 30 同時，項目也存在一定的劣勢 對于投資者來說： ?開發(fā)商的品牌是其投資主要關(guān)注點之一，這點本項目暫時拼不過財富廣場 對于使用者來說： ?單層面積過小，也是本項目的一個硬傷 （甲級寫字樓單層面積通常在 1500平米以上） 對于項目本身來說： ?周邊的商務(wù)配套缺乏，也是影響項目形象和商務(wù)感的一個因素 嘉 國 際 廣 場 和 31 本項目在地段和產(chǎn)品上處于市場第一梯隊，但有限的差異化優(yōu)勢不足以完全壓倒競爭對手，且項目也存在著一定劣勢 1. 濉溪路北一環(huán)片區(qū)目前的 商務(wù)價值具備成熟的優(yōu)勢 ，短期內(nèi)發(fā)展前景高于其他區(qū)域 2. 政務(wù)新區(qū)在強勢利好的刺激下長期升值潛力被看好， 但成熟尚待時日 ； 地段 產(chǎn)品 1. 產(chǎn)品水平快速上升，市場反應(yīng)好的產(chǎn)品亮點和特色被迅速復(fù)制和升級； 2. 與潛在競爭項目相比，不具備壓倒性競爭優(yōu)勢； 嘉 國 際 廣 場 和 32 目標梳理與問題界定 ? 客戶目標 ? 市場環(huán)境 ? 本體條件 ? 問題界定 嘉 國 際 廣 場 和 33 我們對項目成功的理解：面市期間成為市場領(lǐng)袖項目，形象高，租售表現(xiàn)良好，知名企業(yè)帶動 保持項目在 面市期間 的領(lǐng)先地位，促進租售，后期難免被超越 ?合肥寫字樓產(chǎn)品開發(fā)水平尚未成熟，本項目的地段和產(chǎn)品方案不具備不可替代性，產(chǎn)品易于被模仿和超越； 租售表現(xiàn)良好，積聚市場知名企業(yè)，項目美譽度高 ?市場接受度高，實現(xiàn)銷售目標； ?招租狀況良好，成功吸引合肥知名企業(yè)進駐，租金處于市場一線水平； ?成為市場的明星項目，知名度美譽度俱佳。 嘉 國 際 廣 場 和 34 核心問題： 市場容量面臨考驗，傳統(tǒng)價值體系下無明顯競 爭優(yōu)勢，項目如何實現(xiàn)較好市場反映？ 本體條件 目標 市場環(huán)境 片區(qū)有一定優(yōu)勢；片區(qū)內(nèi)地段優(yōu)勢共享 產(chǎn)品無明顯競爭優(yōu)勢； 問題解析 樹立高形象，成為市場明星，提升企業(yè)品牌。 1 實現(xiàn)較好的價格和安全的現(xiàn)金流。 2 新起項目逐漸改善原有項目各項缺點，產(chǎn)品競爭無明顯優(yōu)勢 1 辦公區(qū)域集中化，越來越明顯 2 和 嘉國際廣場 35 報告結(jié)構(gòu) 一． 目標梳理與問題界定 二． 市場研究與整體戰(zhàn)略 三． 營銷戰(zhàn)略與策略體系 嘉 國 際 廣 場 和 36 市場研究與整體戰(zhàn)略 ? 高端寫字樓價值體系研究 ? 客戶研究及市場策略 ? 客戶定位總結(jié) 嘉 國 際 廣 場 和 37 本項目要成為市場領(lǐng)袖，必須突破寫字樓傳統(tǒng)價值體系， 尋求差異化的高檔寫字樓營銷方向 高端寫字樓 價值體系 二元價值體系 市場現(xiàn)象解析 案例借鑒 …… 產(chǎn)品 地段 產(chǎn)品 地段 模型研究：高端寫字樓價值體系 嘉 國 際 廣 場 和 38 郵電大廈入市六年，目前仍為合肥寫字樓租金水平的塔尖，租戶以跨國公司和國內(nèi)知名公司為主 建筑面積 41000平方米，高 ,地上 39層，地下 2層，裙房 3層。 外立面石材加玻璃幕墻。 ?入市時間： 2023年左右 ?區(qū)位：老城區(qū)成熟地段 ?盈利模式：持有招租 ?目前租金： 65元 /平米 月 ?領(lǐng)袖租戶： 索尼、雀巢、貝爾阿爾卡特、太平人壽、飛利浦、聯(lián)想等 ?租戶構(gòu)成： 郵電大廈租戶性質(zhì)10%55%35%本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位嘉 國 際 廣 場 和 39 財富廣場一期產(chǎn)品領(lǐng)先，四年來項目逐漸成熟，但租金水平并未得到提升 財富廣場一期租戶性質(zhì)75%20%5%本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位據(jù)項目組實地走訪的結(jié)果，目前財富廣場一期的實際空置率在 10%左右，主力租戶為商貿(mào)物流等實力較弱的本地公司，行業(yè)附加值較低、抗風(fēng)險能力差。也有部分國際大公司，但比重不大。 作為主力租戶的中小型成長型公司 經(jīng)營穩(wěn)定性差、租金承受力弱 ，是造成財富廣場一期空置和影響整體租金水平停滯不前的主要原因。 財富廣場一期租戶行業(yè)分部21%16%13%13%10%8%6%4%4%3%1%1%18%商貿(mào)/ 物流 建筑/ 房地產(chǎn) 咨詢/ 法律/ 會計電子/ 電器/ 設(shè)備 信息/ 軟件/ 科技 建材/ 裝飾政府/ 組織 醫(yī)藥/ 化工/ 日用品 廣告/ 傳媒金融/ 保險 其他 休閑/ 旅游/ 會展嘉 國 際 廣 場 和 40 北京國貿(mào)寫字樓產(chǎn)品素質(zhì)已相對落后，但租金仍然高于 CBD高檔寫字樓平均水平 50% ?入市時間： 1990年 ?區(qū)位：北京 CBD核心位置 ?業(yè)主：對外貿(mào)易經(jīng)濟合作部 馬來西亞郭氏兄弟集團 ?盈利模式：持有招租 ?領(lǐng)袖租戶： 摩根斯坦利、殼牌石油、匯豐、?？松梨?、福特汽車、豐田汽車、德意志銀行、杜邦、仲量聯(lián)行、高盛集團、聯(lián)邦快遞、三菱重工 …… ?租戶構(gòu)成：世界 500強企業(yè) 57家，其中排名前十位的 5家 01020304050美元/平米月國貿(mào) C B D 高檔寫字樓國貿(mào)在十幾年來積累的大批優(yōu)質(zhì)客戶和地標性知名度，成為實現(xiàn)高租金的強力支撐，雖然近年來 CBD大量高品質(zhì)的項目入市，但仍然不能撼動國貿(mào)的領(lǐng)袖地位。 案例研究： 嘉 國 際 廣 場 和 41 沈陽總統(tǒng)大廈中跨國公司和全國性公司等知名企業(yè)的比例明顯大于二線寫字樓 35%37%27%57%32%11%0%20%40%60%80%100%總統(tǒng)大廈 火炬大廈本地企業(yè) 外地企業(yè) 外企?入市時間： 2023年 ?區(qū)位：沈陽金融商貿(mào)中心和平北大街 ?業(yè)主：沈陽瑪莉藍國際實業(yè)有限責任公司 ?盈利模式：持有招租 ?領(lǐng)袖租戶： 通用、強生、柯達、愛默生、韓國 SK、佳能、住友、三星、出口信保、東方航空 …… ?租戶構(gòu)成： ? ?雙塔造形 ?5A智能化系統(tǒng) ?仲量聯(lián)行物管 案例研究： 嘉 國 際 廣 場 和 42 案例總結(jié) 1. 高端寫字樓通常位于成熟地段，物業(yè)形象、產(chǎn)品配置和服務(wù)水平好； 2. 優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu)是高端寫字樓的核心價值，僅憑產(chǎn)品難以超越； 3. 優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu)和高租金相輔相成 ； 4. 產(chǎn)權(quán)的完整性是形成優(yōu)良租戶結(jié)構(gòu)的重要基礎(chǔ)。 嘉 國 際 廣 場 和 43 在傳統(tǒng)的“地段 +產(chǎn)品”價值體系之外， 優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu) 是高端寫字樓極其重要的隱性價值 租戶 地段 產(chǎn)品 收益保證 ?租金承受力 ?經(jīng)營穩(wěn)定性 ?建筑形象 ?內(nèi)部配置 ?服務(wù)水平 ?成熟性 ?昭示性 ?可達性 本項目在地段和產(chǎn)品方面處于市場第一梯隊，通過優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)成為市場領(lǐng)袖是我們的機會。 檔次標定 ?企業(yè)知名度 ?企業(yè)形象 嘉 國 際 廣 場 和 44 “ 打時間差 ”和“ 適度前瞻 ”是當前市場環(huán)境下保證回款安全的整體戰(zhàn)略，從租戶結(jié)構(gòu)上發(fā)力，產(chǎn)品配合 打時間差 適度前瞻 ?抓住北一環(huán)片區(qū)發(fā)展速度，超前于政務(wù)區(qū)形成規(guī)模 ?片區(qū)內(nèi)金色地帶、眾城國際等項目先與本項目投入市場，與財富三期聯(lián)合造勢，后發(fā)制人 ?引領(lǐng)租戶結(jié)構(gòu)升級，差異化營銷，奠定領(lǐng)袖地位； ?產(chǎn)品配合：增強產(chǎn)品競爭力，配合租戶升級策略 整體戰(zhàn)略 嘉 國 際 廣 場 和 45 市場研究與整體戰(zhàn)略 ? 高端寫字樓價值體系研究 ? 客戶研究及市場策略 ? 客戶定位總結(jié) 嘉 國 際 廣 場 和 46 我們對合肥寫字樓市場的客戶進行了深入的分析，以此指導(dǎo)租戶升級，實現(xiàn)項目目標 使用者 購買者 ?行業(yè)分布 ?企業(yè)性質(zhì) ?租金承受能力 ?需求面積 ?價值關(guān)注點 ?購買動機 ?面積需求 ?行業(yè)特征 ?價值關(guān)注點 嘉 國 際 廣 場 和 47 中高檔寫字樓中企業(yè)以商貿(mào)物流、信息科技、電子電器設(shè)備及咨詢服務(wù)行業(yè)為主，本地企業(yè)占 70% 統(tǒng)計范圍：財富廣場一期、郵電大廈、 CBD中央廣場、金城大廈、潤安大廈、國際商會大廈、天徽大廈、萬通大廈辦公企業(yè)，以下的圖表除特殊說明外均基于上述樣本。 行業(yè) 占比 商貿(mào) /物流 % 信息 /軟件 /科技 % 電子 /電器 /設(shè)備 % 咨詢 /法律 /會計 % 建筑 /房地產(chǎn) % 金融 /保險 % 廣告 /傳媒 % 建材 /裝飾 % 醫(yī)藥 /化工 /日用品 % 政府 /組織 % 休閑 /旅游 /會展 % 食品 /煙酒 % 其他 % 文化 /教育 % 行業(yè)分布18%16%14%11%9%7%6%6%5% 4%2%1%1%0%25%商貿(mào)/物流 信息/軟件/科技 電子/電器/設(shè)備咨詢/法律/會計 建筑/房地產(chǎn) 金融/保險廣告/傳媒 建材/裝飾 醫(yī)藥/化工/日用品政府/組織 休閑/旅游/會展 食品/煙酒其他 文化/教育合肥中高檔寫字樓入駐企業(yè)性質(zhì)70%22%8%本地企業(yè)/單位外地企業(yè)/單位外企/單位嘉 國 際 廣 場 和 48 外地企業(yè)和外企租金承受能力較強，但企業(yè)數(shù)量較少，主力租戶決定寫字樓租金水平 合肥寫字樓企業(yè)性質(zhì)與租金水平的關(guān)系7858535146 4543410%20%40%60%80%100%郵電 CBD 金城 潤安 萬通 財富一期 天徽 國際商會企業(yè)性質(zhì)占比0102030405060708090租金水