【正文】 業(yè) —— 現(xiàn)代服務業(yè)和高新技術產業(yè)；著重建設三區(qū) —— 王府井現(xiàn)代化商業(yè)中心區(qū)，地壇、雍和宮、國子監(jiān)傳統(tǒng)文化旅游區(qū)，東二環(huán)交通商務區(qū)； 項目周邊主要商業(yè)情況 ? 三利百貨 12023平方米、 ? 巨庫： 30000平方米 ? 東城文化館： 7600平方米 ? 東城圖書館： 11500平方米 ? 糖果娛樂空間（ KTV DISCO BAR）： 4000平米 ? 天客隆和平里店： 800平米 ? 京客隆和平里店： 1800平米 ? 地壇體育館： 13600平方米 北京商業(yè)市場概況 北京銷售均價超過 5萬元 /平米的商業(yè) 項目名稱 位 置 體 量 商鋪售價 財富中心 CBD 2 5萬元 /米 2 萬通中心 CBD 1萬米 2 6萬元 /米 2 朝外 SOHO CBD 2 6萬元 /米 2 東方梅地亞 CBD 2 5萬元 /米 2 中環(huán)世貿 CBD 2 5萬元 /米 2 第五廣場 東二環(huán) 2 /米 2 富力愛丁堡 東三環(huán) 2 /米 2 凱晨廣場 西長安街 2 6萬元 /米 2 中國紅街 工體東路 1萬米 2 5萬元 /米 2 共 9個 皇城國際商業(yè)基本情況 ? 項目商業(yè)面積 10107平米 ? 臨街面長超過 120米，進深約 57米，柱間距 ? 首層層高 ，二層層高 ? 使用率接近 60%（整層計算） ? 兩部自動扶梯 ? 停車位 479個（與寫字樓共用） 初步結論 ? 非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，商業(yè)氣氛不濃 ? 周邊現(xiàn)有商業(yè)不多且經(jīng)營情況并非理想 ? 鄰近項目的“巨庫”因產權式銷售紅極一時，但現(xiàn)況凄涼 ? 周邊缺乏具代表性的區(qū)域綜合商業(yè) ? 餐飲娛樂業(yè)生存空間較大，零售業(yè)阻力較大 ? 商業(yè)覆蓋范圍因交通、人口等原因較難突破區(qū)域局限 ? 進深較大、二層層高較低、垂直交通不夠等因素不利于銷售 ? 硬件配置尚有待加強，尤其在滿足餐飲條件方面 ? 暫定銷售價格不低，較其他同價位項目優(yōu)勢不明顯 城市中心商務新地標 項目總體形象建議 —— 安外大街唯一甲級綜合體 —— 舍我其誰的皇冠級商務領地 —— 升級區(qū)域綜合商業(yè)的世紀之作 ? 隨著北京寫字樓和商業(yè)檔次整體走高，現(xiàn)有區(qū)內的物業(yè)也很難滿足企業(yè)不斷提升形象的要求 ? 環(huán)顧整個北二環(huán)地區(qū)，整體商務氣氛都不濃厚，現(xiàn)有和即將投入使用的物業(yè)檔次不算高且分布零散。 ? 項目周邊至今沒有一座甲級物業(yè)，原有的物業(yè)檔次、形象一般，硬件上的不足也制約著更多的企業(yè)進入本區(qū)，尤其是與區(qū)內國企關系密切的上下游企業(yè) ? 本案無論是外在形象還是內在硬件水平，都遠遠領先于既有物業(yè)。而且，在未來一段時間內，也沒有同類的物業(yè)落成，本案的出現(xiàn)將大大提升區(qū)域內的商業(yè)形象，填補安外大街高端商業(yè)的空白。 項目總體形象建議 城市中心區(qū)頂級 5A寫字樓 寫字樓形象建議 —— 安外首席辦公領地 —— 超高標準的硬件設施 —— 提升企業(yè)形象的最優(yōu)選擇 城市中心區(qū)人文商業(yè)地標 商業(yè)形象建議 —— 引領區(qū)內商業(yè)全面升級 —— 打造區(qū)內中高端消費目的地 —— 利用文化包裝塑造項目獨特定位 目標客戶群分析 根據(jù)國家統(tǒng)計局的行業(yè)化分標準，并結合寫字樓入駐客戶的主要特點進行適當調整來界定入住客戶行業(yè)特征： 行業(yè)分類 行業(yè)范圍 A 高科技類 電子、通訊、軟件開發(fā)、網(wǎng)絡 B 制造 /加工類 飛機 /汽車制造、家具、紙業(yè)等 C 建筑 /地產類 建筑施工、工程設計、地產開發(fā)等 D 金融 /投資類 銀行、證券、基金、保險、投資公司等 E 咨詢服務類 咨詢公司、律師和會計師事務所等 F 文化 /教育類 文化、影視藝術、廣告、傳媒、學校等 G 物流 /商貿類 物流公司、航空運輸、船運、商業(yè)貿易等 H 能源 /化工類 石油、天然氣、水利、電力、化工等 I 政府機構類 政府代表處、國際組織 /非盈利機構代表處等 J 綜合類 經(jīng)營多種業(yè)務的綜合公司（如 GE公司） K 其他 農、林、牧、漁及生物醫(yī)藥、旅游等公司（較少） 物業(yè)名稱 主要客戶類型 浙江大廈 高科技類、咨詢服務類 安華發(fā)展大廈 咨詢服務類、物流 /商貿類、建筑 /地產類 長新大廈 高科技類、咨詢服務類 洲際大廈 高科技類、建筑 /地產類、制造 /加工類 三利大廈 高科技類、文化 /教育類 目標客戶群分析 ? 區(qū)內有升級辦公環(huán)境需求的自用客戶，包括大型國有企業(yè)、事業(yè)單位及其上下游企業(yè)單位 ? 與本區(qū)現(xiàn)有企業(yè)或鄰近區(qū)內企業(yè)有業(yè)務聯(lián)系的企業(yè)自用客戶 ? 鐘情于本區(qū)環(huán)境，認同本項目的中小型企業(yè) 物業(yè)名稱 知名客戶 浙江大廈 主要入駐公司有：浙江大學網(wǎng)絡系統(tǒng)有限公司 , 宋慶齡基金會 , 北京科萊特電子有限公司，金隅集團，埃力生集團，中海海員對外技術服務有限公司。 安華發(fā)展大廈 主要入駐公司有：中國聯(lián)合控股股份有限公司，北京城建一建建設工程有限公司，中國安華集團總公司。 長新大廈 主要入駐公司有：申銀萬國證券有限公司，北京華勝天成科技股份有限公司，中國醫(yī)療器械工業(yè)公司，吉達國際運輸公司。 洲際大廈 主要入駐公司有：日電系統(tǒng)集成（中國）有限公司，中國機床總公司，中國石油天然氣股份有限公司。 目標客戶群分析 周邊潛在客戶概況 目標客戶群分析 周邊潛在客戶概況 物業(yè)名稱 知名客戶 環(huán)球貿易中心 中國銀行、中國建設銀行、中電華通通訊有限公司、靈智精實廣告有限公司、德國德馬吉公司北京辦事處、前程無憂網(wǎng)絡信息技術 (北京 )有限公司、韓國 LS電纜株式會社北京代表處、北京雷石世紀技術有限公司、廣東威創(chuàng)日新電子有限公司北京辦事處、北京凱維斯醫(yī)藥咨詢有限公司、圣戈班依索維爾（固安）玻璃棉有限公司北京分公司、 北京市中瑞律師事務所、光彩四十九控股股份有限公司、科菱機電（上海）有限公司北京分公司、北京華福工程有限公司、北京京華四方貿易有限公司、三星（中國）投資有限公司、日沖商業(yè)（北京）有限公司、沖電氣實業(yè)（深圳）有限公司北京分公司、日本沖電氣工業(yè)（株）北京事務所、光華服務產業(yè)（中國）有限公司、中華人民共和國海事局、北京索浪計算機有限公司、香港新實業(yè)國際集團有限公司、茂名瑞派石化工程有限公司、北京神州掌訊信息技術有限公司 目標客戶群分析 近期意向購買客戶 ? 國家珠寶玉石質量監(jiān)督檢驗中心實驗室有限公司 20230平米 ? 中華人民共和國海事局 15000平米 ? 北京市政府對外聯(lián)絡辦公室 2023平米 ? 北京道路橋梁建設有限公司 4000平米 ? 北京市國家安全局 22023平米 ? 中石油技術開發(fā)公司 10000平米 目標客戶群 寫字樓投資客： ? 受限于國家政策，過往投資住宅現(xiàn)在轉向投資寫字樓的客戶 ? 北京本地長期看好寫字樓投資市場，并積極投資的客戶 ? “三北”地區(qū)來京投資，追求穩(wěn)定回報的投資客戶 商業(yè)用戶和投資客： ? 面積在 2023—— 10000平米需求，中大型零售、餐飲、娛樂業(yè)客戶 ? 北京本地長期看好商業(yè)投資市場，并積極投資的客戶