【正文】 B14B棟在推 1117層特價房及3035層高層房源，B1 B12基本售罄， 3035高樓1300014000元 1115低樓層12023元左右 按揭 1%，一次性 2%；賭石活動客戶 88折優(yōu)惠 689萬 9月 7日賭石活動 9月 13日中秋節(jié)活動及 3035層開盤活動 15組 左右 /天 升龍廣場活動頻繁，幾乎周周活動，所以來訪量較高。 市場小結(jié) 市場小結(jié) ?地段：綠地中心、升龍廣場地段最好，建正東斱中心及嘉億大廈地段一般； ?品質(zhì)感：綠地中心、綠地新都會、升龍廣場、楷林 IFC品質(zhì)感較強，其余一般； ?價位：綠地中心價位最高將近 20230元 /平，綠地新都會、升龍廣場、楷林IFC緊隨其后，建正東斱中心價位較低； ?銷量：綠地中心、升龍廣場、建正東斱中心銷量較好，綠地中心與升龍廣場因為自身品牌好、地段優(yōu)越，建正東斱因其價格較低，同時其共同原因是推廣較多 ?優(yōu)惠：嘉億與綠地新都會優(yōu)惠均較大，市場上寫字樓市場在間接下降 ?總之：市場上寫字樓供大于求，綠地中心、升龍廣場、建正東斱中心除品牌外活動、推廣較多，銷量較好，其他均一般。 本項目問題研判 銷售策略上：在 2023年 911月份認(rèn)籌不理想的情況下，推出年底置業(yè)大優(yōu)惠活動（①：即日起，新訂房客戶交房前免月供，②：即日起，新訂房一次性客戶免去 5年空調(diào)費、物業(yè)費，③：即日起， 13+（ 14)層半層以上下定客戶給予放血價 10500元 /㎡）；受高鐵站區(qū)域綠地中心低區(qū)房源入市和其它乙級寫字樓項目促銷活動的沖擊，活動效果不是很理想。 老客戶挖掘。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 下午 12時 13分 :13March 24, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 24日星期五 下午 12時 13分 43秒 12:13: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 12:13:4312:13:4312:13Friday, March 24, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 12時 13分 43秒 下午 12時 13分 12:13: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 12:13:4312:13:4312:133/24/2023 12:13:43 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 12:13:4312:13:4312:13Friday, March 24, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 24日星期五 下午 12時 13分 43秒 12:13: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 資源合作。 線上推廣鋪開。 ）以來，到 2023年 7月份才簽約 11套，成交房源在 610層，相對于同質(zhì)化項目 亞新廣場，本案銷售業(yè)績相當(dāng)不理想。 ? 區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓項目月均銷售 10套，月均銷售 2149㎡ ，乙級寫字樓市場主流均價在 960013000／㎡之間。 個案掃描 —— 亞新廣場 個案掃描 —— 亞新廣場 亞新廣場銷售狀況匯總： 亞新廣場自 2023年 10月份進(jìn)場以來，推售房源為西塔 15層以下房源，總計 120套房源，銷售 60套，總面積 17942㎡，總成交面積 9128㎡，去化率為51%。 區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓成交情況 2023年 18月份區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓成交情況 區(qū)域 檔次 項目名稱 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 銷售均價 高鐵站板塊 乙級 建正東方中心 260 52425 504203047 9618 高鐵站板塊 乙級 東方陸港 42 150771359 12930 高鐵站板塊 乙級 嘉億東方大廈 19 3533 36621069 10365 高鐵站板塊 乙級 永和宇宙星 63 4163 55921377 13433 高鐵站板塊 乙級 蘭德威斯頓廣場 8 11502490 10337 高鐵站板塊 乙級 正巖鉑茲中心 33 4894 53670000 10966 區(qū)域內(nèi)丙級寫字樓產(chǎn)品特征 區(qū)域內(nèi)丙級寫字樓成交情況 2023年 18月份區(qū)域內(nèi)丙級寫字樓成交情況 區(qū)域 檔次 項目名稱 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 銷售均價 高鐵站板塊 丙級 正商和諧大廈 93 24531 220532933 8990 高鐵站板塊 丙級 偉業(yè)國際廣場 608 40129 332910184 8296 高鐵站板塊 丙級 易元國際 113 15901 80246203 5047 （內(nèi)部房源簽約） 從上圖來看，區(qū)域內(nèi)丙級寫字樓項目月均銷售 34套，月均銷售 3357㎡ ，丙級寫字樓市場主流均價在 83009000／㎡之間，比鄭東新區(qū)商品住宅的價格還低，嚴(yán)重商住倒掛。 未來 510年鄭州寫字樓格局 圖 文化路商務(wù)帶 高鐵商務(wù)帶 金水路商務(wù)帶 CBD副中心商務(wù)帶 龍子湖商務(wù)帶 花園路商務(wù)帶 二七商務(wù)帶 紫荊山商務(wù)帶 河醫(yī)商務(wù)帶 碧沙崗商務(wù)帶 航海西路商務(wù)帶 二七新城商務(wù)區(qū) 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 高新區(qū)商務(wù)帶 航海東路商務(wù)帶 鄭汴 商都路商務(wù)帶 一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程 二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 三、區(qū)域競品場分析 四、本項目問題研判及下一步推售策略 目 錄 寫字樓產(chǎn)品水平：硬件打造穩(wěn)步提高、管理服務(wù)水平相對滯后；老項目車位、會議室等商務(wù)配套普遍不足 ? 體量：大型綜合體項目的寫字樓物業(yè)，如興達(dá)國貿(mào)、曼哈頓等基本在 10萬㎡以上； ? 戶型：多數(shù)新項目搭配靈活，覆蓋小戶型單間到大戶型全層，各種戶型銷售情況均比較良好； ? 配套：當(dāng)前全市老項目均存在車位預(yù)置和公共會議室等商務(wù)配套不足的問題，未來對于入駐企業(yè)必將造成不便； ? 外觀：普遍采用現(xiàn)代風(fēng)格，層高普遍較低，一般采用公共位置帶精裝、套內(nèi)毛坯形式發(fā)售 項目 區(qū)域 容積率 戶型（㎡） 車位配比 (個 / 100㎡ ) 電梯配比 (臺 /10層 ) 層高（米） 曼哈頓金融中心 金水區(qū) 1002023 綠地千璽廣場 鄭東 新區(qū) 160300， 2600 綠地之窗二期 91/120/260 3 興達(dá)國貿(mào) 管城區(qū) 98/119/218， 3300 鄭州市代表性寫字樓項目供求情況 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 寫字樓產(chǎn)品水平分析（下附表） ?市場上高端寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層層高普遍在 米及以上，中端寫字樓層高在 米區(qū)間，層高在 米以下的為低端商住樓、 SOHO等。 代表項目： 千璽廣場、綠地峰會、河南國際商會大廈 新站 規(guī)劃引導(dǎo)的商務(wù)辦公集聚區(qū)， 品質(zhì) 好， 商務(wù)配套尚不健全 ， 大面積為主，銷售價格高 ，國內(nèi)外大中型企業(yè)為主。 代表項目： 升龍環(huán)球廣場、曼哈頓金融中心； 鄭東 新區(qū) CBD 規(guī)劃推動快速崛起的中央商務(wù)區(qū)，當(dāng)前最熱門的標(biāo)桿區(qū)域，中高端云集，租售價領(lǐng)軍市場，銷售較好但入住率較低，多為國內(nèi)外知名企業(yè)總部和辦事處。 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 房地產(chǎn)市場回暖，寫字樓價格上漲 鄭州市區(qū)主城區(qū)住宅限購，投資客戶轉(zhuǎn)向商業(yè)寫字樓，、綠地千璽廣場、綠地中心、美盛中心等國際甲+級寫字樓項目開盤銷售，成交價格進(jìn)一步上漲 20232023年區(qū)域內(nèi)打撈寫字樓項目上市，嚴(yán)重供大于求，以價換量，價格下滑 從 20232023年 7月份鄭東新區(qū)寫字樓成交價格走勢來看， 2023年 2023年鄭東新區(qū)寫字樓銷售價格持續(xù)快速上漲，但是由于 2023年 2023年區(qū)域內(nèi)大量的寫字樓項目入市，鄭東新區(qū)寫字樓嚴(yán)重供大于求， 2023年前七個月成交價格下滑至12300元／ ㎡ ，市場處于以價換量的狀態(tài) 。 區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓產(chǎn)品特征 從上圖來看，區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓項目月均銷售 10套，月均銷售 2149㎡ ，乙級寫字樓市場主流均價在 960013000／㎡之間。商業(yè)部分為 8 部電梯，其中 1 層規(guī)劃為證券、銀行等金融機構(gòu)； 2 層為員工餐廳； 34 層為中西式餐廳， 5 層包括會議中心、會所、游泳池等休閑娛樂設(shè)施。