【正文】 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :50:2023:50:20March 23, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 9時(shí) 50分 :50March 23, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 9時(shí) 50分 20秒 下午 9時(shí) 50分 21:50: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 21:50:2023:50:2023:503/23/2023 9:50:20 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 ? 服務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書間 ， 翻譯服務(wù) ，秘書服務(wù) ， 律師服務(wù) 、會(huì)計(jì)服務(wù) ， 辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù) 。建議本項(xiàng)目采用預(yù)留 10公分的地臺(tái)設(shè)計(jì)，既實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)地板的作用，又可以降低建筑成本。 指標(biāo)設(shè)置 ： ? 電梯設(shè)計(jì)等候時(shí)間小于 45”； ? 電梯最小速度不小于 （甲級(jí)寫字樓的最低標(biāo)準(zhǔn)）。 寫字樓 商業(yè)裙樓 4F33F 1F3F 占地 總建筑可達(dá) 商業(yè)面積約 寫字樓面積 寫字樓單層面積 地下面積 [1F、 2F] 停車位 總體規(guī)劃建議 70m 商務(wù)外環(huán)路 寫字樓 三層商業(yè)裙樓 寫字樓產(chǎn)品建議： 南北長約 50米，東西長約 30米，單層面積約 1500平米，設(shè)置 6梯 12戶；層高設(shè)置 ； 規(guī)模適度，分割靈活 寫字樓產(chǎn)品面積 商業(yè)產(chǎn)品建議： 建議本項(xiàng)目商業(yè)裙樓主要以大型餐飲為主，一樓外街面以高檔煙酒、快餐為主，二樓大型知名餐飲，三樓可自持，可做寫字樓的配套設(shè)施，例如商務(wù)會(huì)所 +會(huì)議室 71m 商務(wù)外環(huán)路 寫字樓 三層商業(yè)裙樓 商業(yè) 主入口 一層臨街門面 裙樓商業(yè) 通過客戶需求強(qiáng)化設(shè)計(jì)要點(diǎn) 硬件配置 外 立 面： 玻璃幕墻、燈光工程 公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn) : 電 梯： 轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計(jì)等候時(shí)間 空 調(diào)： 系統(tǒng)類型、運(yùn)營方式、計(jì)量方式 網(wǎng)絡(luò)地板： 地板類型、離地面高度、實(shí)用性 配套設(shè)施： 會(huì)議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店 軟件配置 物業(yè)服務(wù)： 管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù) 智能化系統(tǒng)： 5A智能化 發(fā)展商品牌： 發(fā)展商曾經(jīng)運(yùn)作項(xiàng)目口碑 大堂 電梯間 衛(wèi)生間 甲級(jí)樓宇要素 客戶“埋單”的原因，也是項(xiàng)目賣點(diǎn)的來源 物業(yè)形象關(guān)鍵詞 玻璃幕墻 考慮因素： 玻璃幕墻奠定了項(xiàng)目的第一印 象，彰顯昭示性，樹立項(xiàng)目的高檔物業(yè)形象。 投資回報(bào)率高 與此相匹配的客戶在哪里？ 【客戶分析】 項(xiàng)目最能打動(dòng)客戶的核心優(yōu)勢： 大規(guī)模跨國公司客戶 中等整購半層客戶 分割式寫字間客戶 國內(nèi)市場有實(shí)力的企業(yè)，通常與政府或壟斷性資源關(guān)系密切，地方利稅大戶，談判議價(jià)能力較強(qiáng) 行業(yè)中較具競爭力和影響力的企業(yè)，有一定知名度和實(shí)力，購買能力較強(qiáng)；機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者 中小型成長企業(yè) 購買能力及企業(yè)實(shí)力 企業(yè)需求及購買頻率 寫字樓產(chǎn)品將面對(duì)三類客戶群的商務(wù)空間需求 目標(biāo)客群定位 問題：誰是目前本項(xiàng)目的主力客戶群？ 目標(biāo)客戶 決策要素 投資 機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者 全部或部分出租，以期租金回報(bào) 控制總價(jià)與回報(bào)期 具有持有增值潛力 具有較明顯的商業(yè)回報(bào)前景 自用 行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)或?qū)嵙Ω偁幷? 擴(kuò)張或搬遷需求 企業(yè)獨(dú)特性充分體現(xiàn) 物業(yè)可定制化程度較高 購買投資與企業(yè)戰(zhàn)略的平衡 成長型中等企業(yè) 升級(jí)使用 總價(jià)相對(duì)較低 極高檔的物業(yè)外觀形象 有良好的物管服務(wù)品質(zhì) 配套及公共交通便利 企業(yè)獨(dú)立形象 ? 結(jié)論： ? 從購買目的角度可將客戶分兩大類三小類： ? A 投資客戶（機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者）； ? B 自用客戶（擴(kuò)張導(dǎo)致購買、升級(jí)導(dǎo)致購買） ?機(jī)構(gòu)投資者 增多， ”大單” 成交數(shù)量上升，寫字樓整售將逐步發(fā)展成為辦公物業(yè)市場新的市場增長點(diǎn) 本區(qū)域人群 周邊 CBD的公司，想搬遷成立大型辦公場所 千璽廣場等買不到滿意房源的客戶 臨近區(qū)域 在金水區(qū)辦公的公司，想遷往鄭東，購買辦公場所 其他 外來的大型公司入駐，鄭州市和其他省份 的投資客 項(xiàng)目目標(biāo)人群來源 項(xiàng)目客戶群分析 問卷調(diào)查樣本： 選取金水區(qū)、鄭東新區(qū)內(nèi)代表性寫字樓客戶 調(diào)查內(nèi)容： 客戶購買需求分析 客戶購買渠道分析 客戶基礎(chǔ)背景調(diào)查 調(diào)查目的： 了解客戶需求，對(duì)本項(xiàng)目定位有很強(qiáng)指導(dǎo)意義。附近有鄭州四十五中，鄭州三十九中等學(xué)校。尚未開盤 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 整層面積 20233000㎡ 主力單套 面積 20233000㎡ 銷售均價(jià) 80009000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 5A級(jí)智能甲級(jí)寫字樓，中央空調(diào)， LOWE中空玻璃幕墻， 15部高速電梯，分設(shè)雙電梯廳， 257個(gè)停車位 溫哥華大廈 項(xiàng)目名稱 溫哥華大廈 項(xiàng)目地址 商務(wù)外環(huán)路南、眾意路東 開發(fā)商 楓華（鄭州）置業(yè)有限公司 投資商 / 代理公司 / 總占地面積 3300㎡ 建筑面積 36000㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 地上 28F，地下 3F 層高 商業(yè)裙樓 14 開盤時(shí)間 / 交房時(shí) 間 / 裝修情況 全裝修 銷售情況 整層賣。 新政后，市面上有部分樓盤 實(shí)行低首付 ，加上高端樓盤依其品質(zhì) 價(jià)格堅(jiān)挺 ，所以導(dǎo)致五月份均價(jià)上升。 供應(yīng)特征 單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無附加值。 房地產(chǎn)市場以二級(jí)市場交易為主、市場為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)；土地市場與商品房市場完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。 文 化 路商務(wù)圈 經(jīng)三路商務(wù)圈 裕達(dá)國貿(mào) 紫荊山 路商務(wù)圈 未來 路商務(wù)圈 歷史：以路為基本要素的商務(wù)區(qū) , 以代表性寫字樓為核心的商務(wù)區(qū)。 （ T） （ O） 項(xiàng)目 SWOT分析 ? CBD最后少數(shù)幾棟商務(wù)樓之一 ， 極其稀缺； ? 新政對(duì)住宅投資的抑制 ， 為商業(yè)辦公帶來機(jī)會(huì)； ? 市場出現(xiàn)空白點(diǎn) ， 為項(xiàng)目帶來發(fā)展空間； ? 千璽廣場價(jià)格標(biāo)桿極大的拉升了區(qū)域物業(yè)市場價(jià)值 。 競爭者數(shù)量減少；市場細(xì)分充分，占有新的細(xì)分市場較難；開發(fā)商注重效益 /低成本。 產(chǎn)品形式極為豐富，高質(zhì)量。 房地產(chǎn)投資自 2023年增長迅猛，商業(yè)地產(chǎn)類投資近兩年以 40%的速度迅速增長 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房地局 市場供應(yīng)量預(yù)判 單位：萬平方 宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境掃描 鄭州樓市 狀況分析 寫字樓 市場分析 宏觀市場分析 樓盤名稱 建筑面積 (平方米 ) 發(fā)售時(shí)間 銷售率 (%) 成交價(jià)格 (元 /平方 ) 銷售速度 國際企業(yè)中心 100000 04年 10月 95％ 4500 4280 永和國際 30000 04年 8月 90％ 4000 1100 藍(lán)碼地王大廈 56000 05年 7月 95％ 6500 2200 綠地峰會(huì)天下 52023 06年 10月 85％ 6100 4900 浦發(fā)國際 50000 06年 10月 99％ 6000 6200 省匯中心 75000 06年 10月 95％以上 5800 7900 財(cái)富廣場 2期 100000 05年 11月 95％以上 5300 6300 盛潤白宮 140000 08年初 96% 8900 5833 楷林國際 78000 08年中旬 95% 10000[現(xiàn)銷售價(jià) ] 4333 榮勛贏座 59000 08年中旬 100% 8000 4900 千璽廣場 240000 2023年 5月 30000 銷售速度 寫字樓市場的月均銷售速度： 4795平方米 [從開盤計(jì)算 ] 鄭州寫字樓分布圖 鄭東新區(qū) 中原區(qū) 金水區(qū) 管城區(qū) 二七區(qū) 按照物業(yè)檔次、目前售價(jià) /租金將板塊分級(jí) — — — 7000— 9000 9000— 25000 6000— 8000 金水區(qū)板塊 —— 鄭州高端寫字樓最為集中的的商務(wù)圈。 整層面積 2023㎡ 主力單套面 積 148㎡ 400㎡ 銷售均價(jià) 85009000元／㎡ 租金情況 目前只售不租，以后情況不詳。 PART4 項(xiàng)目客戶思考 【核心賣點(diǎn)分析】 1. 鄭東 CBD最后一塊寫字樓用地價(jià)值所在； 2. 三條河流圍繞的綠化生態(tài)及未來規(guī)劃發(fā)展； 3. 會(huì)展中心、文化中心、藝術(shù)中心、商務(wù)中心的旗艦級(jí)配套； 4. 周邊便宜的教育資源； 5. 高端 5A級(jí)寫字樓，獨(dú)有的管理模式，稀缺就是生產(chǎn)力； 一切與地段、資源 有關(guān)！ 【核心價(jià)值提煉】 區(qū)域未來價(jià)值 鄭州步入核心輻射連綿發(fā)展的衛(wèi)星擴(kuò)張?jiān)鲩L階段，項(xiàng)目區(qū)域是鄭州最具潛力的核發(fā)展片區(qū)；未來發(fā)展空間巨大。 客戶購買需求分析 表 1：購買面積 (平方米 ) 表 2：購買區(qū)域 客戶購買需求分析 9000元以上80008999元70007999元60006999元50005999元40004999元4000元以下8001000萬元500800萬元 300500萬元 200300萬元 100200萬元 50 100 萬元 50萬元以下表 3：購買單價(jià) 表 4：購買總價(jià) 50008000元為主 50200萬元為主 1 －5 F 6 －1 0 F 1 1 －1 5 F1 6 －2 0 F 2 0 －2 5 F 2 5 －3 0 F3 0 F 以上客戶購買需求分析 表 5：購買樓層選擇 選擇中低區(qū)為主，注重性價(jià)比 時(shí)尚另類9%精致典雅21%富麗豪華7%大氣尊貴34%現(xiàn)代簡約25%傳統(tǒng)古樸3%其他1%表 6：寫字樓氣質(zhì)喜好 客戶喜歡的寫字樓氣質(zhì)大氣尊貴型占 34%，其次是現(xiàn)代簡約型。 建議要點(diǎn)： ?車行大堂的設(shè)計(jì)需要注意雨篷的設(shè)置； ?車行大堂的設(shè)計(jì)需要考慮明確的人車分流，使車行動(dòng)線與人行動(dòng)線互不干擾； 硬件配置 通過交通障礙物或圍欄的設(shè)置實(shí)現(xiàn)人車分流 人行道 車行道 同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出 ——體現(xiàn)尊貴的車行大堂 廣州中泰國際廣場車行大堂設(shè)計(jì) 項(xiàng)目地址 廣州火車東站西側(cè) 規(guī)模及類型 45層超高層寫字樓 結(jié)構(gòu)類型 框筒結(jié)構(gòu) 樓體高度 210m 容積率 建筑面積 100000㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層面積 2800㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層層高 標(biāo)準(zhǔn)層凈高 27 車位 600 空調(diào) 分戶式中央空調(diào)