【正文】 2023年 3月 24日星期五 下午 12時 13分 43秒 12:13: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 24日星期五 12時 13分 43秒 12:13:4324 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 24, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :13:4312:13Mar2324Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 合富輝煌在河南十年操盤累計的 30萬組客戶資源以及整合合富集團在全國各地的投資型客戶資源。 本項目下一步推售策略 ?營銷目標：實現(xiàn) 2023年第四季度銷售 1億元的目標 ?價格策略：平開平走，分樓層發(fā)售、借勢周邊高鐵站商務板塊日趨成熟，小步微調 。 B座 28層塔樓，辦公區(qū)配備 9部電梯， 3層底商自持 外立面 ：純玻璃幕墻 項目基本情況 A座整層劃分 9個區(qū)間，面積區(qū)間 173372㎡。覆蓋面主要集中于鄭東新區(qū)，短信發(fā)送量基本維持在 10萬 /天，是項目來電重要支撐； 項目報廣平均每月投放 12版，主要維持市場項目形象的釋放和項目即時銷售信息的對外釋放。 個案掃描 —— 高鐵商圈 綠地中心 個案掃描 —— 高鐵商圈 綠地中心 動態(tài)分析 在售 房源 未售 房源 銷售 動態(tài) 價格 （元 /平米） 優(yōu)惠 銷售 金額 活動 來訪 北塔 43層以下、南塔 37層以下及 442層 北塔 43層以上，南塔 42層以上 北塔 43層以下、南塔 37層以下及 442層認籌 17000左右，部分剩余房源 14000元 4142 10萬抵50萬 約 800萬 9月 15日開盤 15組左右/天 價位為區(qū)域內(nèi)最高，兩棟同時在售，來訪量大，銷售情況較好 紫荊山人民會堂三面翻 經(jīng)三路紅磚路戶外大牌 高鐵站候車廳戶外 機場 環(huán)線 路名牌 廣告機 紫荊山路商城路戶外大牌 金水路紫荊山立交西 南省軍區(qū)旁屋頂戶外 推廣分析 個案掃描 —— 高鐵商圈 綠地中心 商都網(wǎng) ,搜房網(wǎng) 高鐵站立柱廣告 高鐵站立柱廣告 火車站戶外 紫荊山百貨液晶屏 鐵路地下橋廣告 個案掃描 —— 高鐵商圈 綠地中心 樓體字 寫字樓燈箱 路邊液晶廣告屏 中州大道金水立交戶外 候車廳 個案掃描 —— 高鐵商圈 綠地中心 ★由綠地集團開發(fā)知名度高，規(guī)模大 —— 60萬方； ★ 地段為高鐵站正對面，河南第一高塔 286米，昭示性非常好 ★ 大堂 3700平米挑高 17米，絕無僅有 ★ 每七層一個空中花園， 240米空中無邊界泳池 ★ 進口高速電梯 7米 /秒 ★綠地集團戶外投放數(shù)量充足，人流量大的區(qū)域全面覆蓋，短信 50萬條 /周 以及每周各大報廣，多種渠道配合，在鄭州市場形成了覆蓋性投放，對項目銷售的信息釋放具有極大的配合作用，滿足項目強銷期的渠道需求。 ? 實力客戶（大型實業(yè)、金融機構等）傾向于購買 800㎡大面積產(chǎn)品以上；中型企業(yè)普遍選擇約 300㎡ 中等面積產(chǎn)品；小型企業(yè)接受 200㎡ 300㎡ 中小戶型產(chǎn)品；個人投資多數(shù)選擇約 100㎡ 小戶型產(chǎn)品； ? 中高端客戶對寫字樓項目區(qū)位、檔次、物業(yè)管理水平等方面比較重視，以該部分客群為目標的項目多以主流商務區(qū)、公共位置豪華裝修、原裝進口設備、國際知名物管服務等作為重要賣點； ? 行業(yè)聚集效應較為明顯，龍頭企業(yè)進駐項目能帶動多個相關企業(yè)入駐 （客戶）主要是金融機構和貿(mào)易行，一拿就一整層，我們項目有 10層左右的客戶是金融、保險、擔保等，剩下就是金萊克河南總代等這樣做貿(mào)易的 …… —— 升龍環(huán)球廣場置業(yè)顧問林先生 12%35%35%18%投資者 大型企業(yè) 中型企業(yè) 小型企業(yè)國際企業(yè)中心客戶構成情況 37%18%14%11%11%9%其他 電器設備 咨詢顧問商貿(mào) 信息科技 組織機構鄭州裕達國貿(mào)租戶行業(yè)分布情況 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程 二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 三、區(qū)域競品場分析 四、本項目問題研判及下一步推售策略 目 錄 競品項目分布圖 區(qū)域內(nèi)競品市場分析 競品項目分類 選取標準：辦公體量在 3萬㎡以上，結構層高大于 ，標準層面積大于或等于 1800㎡，主力戶型在 100㎡以上面積區(qū)間，大堂挑高在 12米以上，滿足以上 5項標準中的某一項或全部標準的項目作為樣本。 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 從 20232023年 7月份鄭州寫字樓投放 35726套，投放量為 5666487㎡ ，成交28415套，成交面積為 3977745㎡ ； 2023年 17月份成交均價為 11115元／㎡；剩余庫存 7311套，存量為 1688742㎡ ，按照 2023年前七個月的月均去化量來算，需要去化 13個月的時間。 SOHO類的商住樓陸續(xù)供應；戶型、配套更加科學、齊全；投資型客戶明顯增多；省直 行政區(qū)及其周邊區(qū)域和 鄭東新區(qū) CBD逐漸形成 主要商務辦公區(qū)域 專業(yè)寫字樓 開始吸引實力型客戶；競爭使開發(fā)商增加停車、電梯等配套的投入，但物業(yè)管理水平仍處于較粗放水平 ； 2023年后 發(fā)展階段 裕鴻國際、曼哈頓廣場、建業(yè)置業(yè)廣場、方圓創(chuàng)世 綜合性、多功能、復合型形式的項目為主，專業(yè)開發(fā)水平進一步提升，企業(yè)總部向標桿項目的 聚集效應 進一步明顯；鄭東新區(qū) CBD迅速崛起 ； ? 鄭州寫字樓市場經(jīng)歷完整發(fā)展階段，市場對寫字樓物業(yè)認識到位，鑒別能力較強； ? 寫字樓市場格局逐漸明晰，形成省直（經(jīng)三路 農(nóng)業(yè)路）、鄭東新區(qū) CBD兩大主流辦公區(qū)域； ? 寫字樓物業(yè)開發(fā)水平穩(wěn)步提升，但物業(yè)管理服務水平仍處于相對滯后的階段； 2023年至今 寫字樓功能又一完善、建筑用材更加考究，鄭東新區(qū)新客站商圈目前正在形成 匯藝大廈、升龍廣場、綠地之窗、綠地中央廣場、建正東方中心等 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 寫字樓格局分布：老商務區(qū)依托老城區(qū)核心地段，經(jīng)規(guī)劃引導形成新的龍頭集聚區(qū) CBD；高鐵開通后的高鐵站版版塊、未來將產(chǎn)生龍子湖、副 CBD中心、二七新城等新的寫字樓聚集地 區(qū)劃 板塊 特征 金水區(qū) 經(jīng)三 農(nóng)業(yè)路 得益于省直機關聚集，較早發(fā)展，區(qū)域配套成熟、商務氛圍濃厚、品質尚可、租售情況較好，以大中型企業(yè)、單位為主。 代表項目： 興達國貿(mào)、裕鴻國際、金成國貿(mào) 中原區(qū) 碧沙 區(qū)域行政商務功能減弱 ， 存量不大 ， 未來供應 主要依托城中村改造的城市綜合體，以中小面積產(chǎn)品為主，多中小型企業(yè)。 ?隨著寫字樓項目供應的增多、競爭的加劇，許多項目通過整體規(guī)劃、高度、立面造型的標新立異來突出產(chǎn)品特色、增加項目賣點、塑造地標形象，主要表現(xiàn)有立面風格的多樣化、高度的多樣化、特殊造型、平面布局的特色等 。北塔 13層為 17米挑高大堂， 453層為辦公， 5456為空中商業(yè)， 5763層為豪華辦公（南塔 54層為游泳池， 5663層為空中花園） 戶型面積 標準層面積 4400平米，主力戶型 190400平米 價格 一期實收均價 15000元 /㎡ 客戶構成 成交客戶以鄭東新區(qū)和金水區(qū)為主，多為私營業(yè)主，企業(yè)高管及 高級白領等 銷售情況 北塔與去年 11月 10日開盤，推出 429層辦公區(qū)間，共計房源 376套，銷售價格 1400020230元 /㎡，一房一價，無附加優(yōu)惠，截止 12月，項目累計銷售約 331套左右，銷售額達 。 個案掃描 —— 升龍廣場 基礎信息 位 置 鄭東新區(qū)東風東路與商鼎路交匯處 開 發(fā) 商 河南連捷置業(yè)有限公司 總 體 量 600000平方米 總 層 數(shù) B1 37層 外 立 面 LOWE玻璃幕墻 物業(yè)服務 升龍 物業(yè) 單層面積 3700平方 電梯數(shù)量 8部高速進口三菱電梯 車位數(shù)量 地上加地下共 4329 車位配比 124:1 裝修標準 毛坯 +公共部分精裝 單層層高 4米 大 堂 1000平方米 產(chǎn)品亮點 緊鄰新客站、規(guī)模極具優(yōu)勢、標準層面積適中 動態(tài)分析 在售 房源 未售 房源 銷售 動態(tài) 價格 （元 /平米） 優(yōu)惠 銷售 金額 活動 來訪 B14B棟在推 1117層特價房及 3035層高層房源 B14A地塊