【正文】 橋?yàn)橹行牡慕B興市場；第二市場輻射到杭州市場；第三是整個浙江市場及周遍地區(qū)。 （二）項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目定位于柯橋 CBD中央商務(wù)區(qū)、精裝修中高檔寫字樓。 （三）目標(biāo)客戶 財(cái)富中心寫字樓，目標(biāo)客戶群主要分為三類：第一類是國內(nèi)外的外貿(mào)企業(yè)；第二類是外地企業(yè)駐柯橋辦事處；第三類是承租本公司廠房單位；第四類客戶其他有需求的公司。 四、營銷推廣策略 一、價(jià)格定位 根據(jù)我們對目標(biāo)市場的仔細(xì)調(diào)研 和深入分析，本項(xiàng)目的租價(jià)定位應(yīng)當(dāng)采取高價(jià)入市的策略。項(xiàng)目租價(jià)應(yīng)低于目前柯橋品質(zhì)最高精功大廈 600 元 /平方米 /年價(jià)格，高于華泰大廈、精工廣場、農(nóng)村信用社等寫字樓的水平，應(yīng)定為 450 元 /平方米 /年。 二、產(chǎn)品組合 （一）寫字樓出租組合 ◎ 整體租用 租期為五年或五年以上 年租金給予 — ，樓頂廣告位為該企業(yè)免費(fèi)宣傳一年。 租期為十年或十年以上 年租金給予 — 。，樓頂廣告位為該企業(yè)免費(fèi)宣傳兩年。 ◎ 兩層為一個單位租用 租期為五年或十年以上 年租金給予 — 。樓頂 廣告位 1/4面積為該企業(yè)免費(fèi)宣傳一年。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 租期為十年或十年以上 年租金給予 — 。樓頂廣告位 1/4面積為該企業(yè)免費(fèi)宣傳一年。 ◎ 單層租用 租期為五年或五年以上 年租金給予 — 。 租期為十年或十年以上 年租金給予 — 。 （一）廠房、寫字樓組合出租 ◎ 整體租用 租期為五年或五年以上 免去廠房半年租金，年租金給予 — 折優(yōu)惠；使用 沿金柯橋大道的空中廣告位為該企業(yè)免費(fèi)宣傳兩年， 寫字樓頂端廣告位免費(fèi)使用一年。 租期為十年或十年以上 免去廠房一年租金，年租 金給予 — 折優(yōu)惠，使用 沿金柯橋大道的空中廣告位為該企業(yè)免費(fèi)宣傳兩年， 寫字樓頂端廣告位免費(fèi)使用兩年。 ◎ 兩層寫字樓一層廠房為一個單位租用 租期為五年或五年以上 免廠房半年租金，使用 沿金柯橋大道的空中廣告位為該企業(yè)免費(fèi)宣傳兩年。 租期為十年或十年以上 免廠房一年租金，使用 沿金柯橋大道的空中廣告位為該企業(yè)免費(fèi)宣傳兩年。 （三）推廣戰(zhàn)術(shù) 戰(zhàn)術(shù)一 設(shè)立專門招商機(jī)構(gòu) 招商機(jī)構(gòu)作為前沿陣地、負(fù)責(zé)與客戶直接溝通，對客戶影響較大。因此，需要配備高素質(zhì)、專業(yè)的招商人員。另外還要齊全硬件資料，讓客戶全面了解信息 。 手段 寫字樓、廠房折頁：招商普及資料。優(yōu)勢在于費(fèi)用低，傳播范圍廣泛，內(nèi)容簡潔。 公司簡介：全面介紹公司信息，宣傳公司品牌形象，提高客戶對本項(xiàng)目的信心。 手袋；作為流動媒體宣傳，并可裝折頁、公司簡介及其它資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目的詳細(xì)資料：詳細(xì)介紹項(xiàng)目各種數(shù)據(jù)，讓客戶對本項(xiàng)目全面的了解。 電話：接待客戶電話咨詢，解答客戶就本項(xiàng)目提出的各種問題，并取得客戶聯(lián)系方式，爭取面談機(jī)會。 招商機(jī)構(gòu)在杭州、紹興各設(shè)一處，杭州機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)浙江全省范圍及杭州周遍地區(qū)的客戶聯(lián)系；紹興機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)浙江全省范圍及紹興周遍地區(qū)的客戶聯(lián)系，兩機(jī)構(gòu)之間 協(xié)調(diào)合作，保障招商工作順利進(jìn)行。 戰(zhàn)術(shù)二： 設(shè)立公關(guān)小組 公關(guān)小組負(fù)責(zé)與政府招商部門保持良好的溝通，獲得政府招商部門的大力支持。通過這一渠道，收集擬在紹興投資的目標(biāo)客戶的資料和聯(lián)系方式。公關(guān)小組盡可能掌握政策的最新動態(tài)及客戶的要求，保證本項(xiàng)目招商工作的順利進(jìn)行。 戰(zhàn)術(shù)三： 參加招商展示會 參加與本項(xiàng)目目標(biāo)客戶相關(guān)官方或半官方性質(zhì)的招商會，能達(dá)到更廣泛宣傳效果，同時提高了本項(xiàng)目公信力，而且針對性強(qiáng)。如果能邀請到知名人士或政府領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)蒞臨展臺，則更易與目標(biāo)客戶達(dá)成合作協(xié)議。 戰(zhàn)術(shù)四：借助裕興發(fā)達(dá)的營銷網(wǎng)絡(luò) 浙江 裕興不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)第一流公司，在浙江、上海、南京、昆明、蘇州、武漢等地?fù)碛旋嫶蟮臓I銷網(wǎng)絡(luò)和眾多的營銷精英。借助裕興發(fā)達(dá)的網(wǎng)絡(luò)的資源優(yōu)勢，使本項(xiàng)目信息達(dá)到快速傳播和全國范圍的覆蓋，可為招商工作提供有效的信息資源。 五、廣告投放及媒體組合 （一）廣告目標(biāo) 收集客戶資源，篩選符合條件目標(biāo)客戶。 實(shí)現(xiàn)市場擴(kuò)展目標(biāo)，完成招商計(jì)劃 突出項(xiàng)目的賣點(diǎn)，營造高品質(zhì)辦公環(huán)境 （二）廣告投放步驟 一）第一階段：預(yù)熱期 時間： 2021年 2月 23日 —— 3月 1日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二）第二階段：強(qiáng)攻期 時間： 2021年 3月 2日 —— 3月 23日 三）第三階段：收宮期 時間： 2021年 3月 30日 （三）媒體組合 媒體選擇了覆蓋全省范圍，有強(qiáng)大影響的媒體《錢江晚報(bào)》和區(qū)域范圍內(nèi)的強(qiáng)勢媒體《杭州日報(bào)》、《紹興日報(bào)》等傳統(tǒng)媒體，還選擇了中國廠房網(wǎng)、裕興在線、 EMAIL郵件等網(wǎng)絡(luò)媒體，進(jìn)行全方位，多角度的宣傳，營造強(qiáng)大招商攻勢，對目標(biāo)客戶產(chǎn)生有效影響。 （四）具體媒體投放計(jì)劃 20212 23 在 中國 廠房 網(wǎng)、裕興 在線 發(fā)布 寫字樓 、廠 房出 租信 息，同 時通過 EM AIL郵 件 向 潛 在客 戶傳 輸項(xiàng) 目出 租信 息。 費(fèi) 用 預(yù) 算 ； 4 000 元 20213 2 《 錢江 晚報(bào) 》二 分之 一通 欄，《紹 興日 報(bào)》 報(bào)眼 。 500 字 的招 商啟 事。500 字 的 招商 啟事 ，凸 現(xiàn)招 商的 優(yōu)惠的 政策 優(yōu)勢 ，配 套優(yōu) 勢，交 通優(yōu) 勢，廣 告 優(yōu) 勢 ，挖 掘目 標(biāo)客 戶。 費(fèi)用預(yù)算； 22960 元 20213 13 《 錢江 晚報(bào) 》二 分之 一通 欄，《紹 興日 報(bào)》 報(bào)眼 ， 500 字 的招 商啟 事。500 字 的 招商 啟事 ，凸 現(xiàn)招 商的 優(yōu)惠的 政策 優(yōu)勢 ，配 套優(yōu) 勢，交 通優(yōu) 勢，廣 告 優(yōu) 勢 ，挖 掘目 標(biāo)客 戶。 費(fèi)用預(yù)算； 22960 元 20213 16 《 錢江 晚報(bào) 》二 分之 一通 欄，《杭 州日 報(bào)》 二分 之一 通欄 。 500 字 的招商 啟事 。 500 字的 招商 啟事 ，凸 現(xiàn)招 商的 優(yōu)惠 的政 策優(yōu) 勢， 配套 優(yōu)勢 ，交 通 優(yōu) 勢 ，廣 告優(yōu) 勢， 挖掘 目標(biāo) 客戶 。 費(fèi)用預(yù)算； 20960 元 20213 23 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 《 杭州 日報(bào) 》二 分之 一通 欄，《錢 江晚 報(bào)》 二分 之一 通欄 。 500 字 的招商 啟事 。 500 字的 招商 啟事 ，凸 現(xiàn)招 商的 優(yōu)惠 的政 策優(yōu) 勢， 配套 優(yōu)勢，交 通 優(yōu) 勢 ，廣 告優(yōu) 勢， 挖掘 目標(biāo) 客戶 。 費(fèi)用預(yù)算； 20960 元 20213 30 《 錢江 晚報(bào) 》四 分之 一通 欄。 300 字 的招 商啟 事。 500 字 的招 商啟事 ，凸現(xiàn)招商的優(yōu)惠的政策優(yōu)勢，配套優(yōu)勢，交通優(yōu)勢，廣告優(yōu)勢，挖掘目 標(biāo) 客 戶 。 費(fèi) 用 預(yù) 算 ； 6 480 元 費(fèi)用合計(jì)： 97400元 營銷費(fèi)用預(yù)算 媒體費(fèi)用； 97400 元 資料費(fèi)用； 13000 元 公關(guān)費(fèi)用； 30000 元 參展費(fèi)用； 60000 元 其他費(fèi)用； 13700 元 總計(jì)： 214100 廣州白云大廈寫字樓整體策劃案（節(jié)選） 4．寫字樓投資方向及重點(diǎn)分析 4． 1 區(qū)域位置分析 寫字樓投資成功與否的首要條件是區(qū)位的選擇。從目前的寫字樓市場格局來看，是以天河北、環(huán)市中兩地區(qū)為主要集中地段。珠江新城雖被定位為廣州未來的中央商務(wù)區(qū)，對寫字樓的發(fā)展無疑有非常良好的前景。但從目前情況來看，珠江新城現(xiàn)僅完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和部分的住宅建設(shè)，無論從政府規(guī)劃計(jì)劃及其現(xiàn)狀發(fā)展來看，要真正形成一種濃 烈的商務(wù)氛圍，尚需一段比較長的建設(shè)期和發(fā)展期。 預(yù)計(jì)在未來至少 5年內(nèi)，廣州寫字樓的區(qū)域焦點(diǎn)將仍集中在天河、東山兩區(qū)，而市內(nèi)新寫子 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 樓區(qū)的氣候形成仍需一段暑期的發(fā)展。 天河北和環(huán)市中兩個熱門地段均分別集中了市內(nèi)較多的甲級寫字樓，并已形成相當(dāng)成熟的商務(wù)氛圍。但由于區(qū)域內(nèi)的寫字樓物業(yè)多已建成并已使用多年，且擁有良好的入駐率。因此對于這兩區(qū)的新建寫字樓物業(yè)，其發(fā)展空間將受到較大限制。 而市內(nèi)其他寫字樓集中地段，如白云一沿江路一帶、東風(fēng)中以東一帶，解放路一帶及地鐵一號線沿線物業(yè)，這幾個地段寫字樓物業(yè)均有非常好的位置和交 通等利好因素，因此這幾個地段不少物業(yè)均有較好的入駐率。但同時要看到的是，這幾區(qū)域雖有一定的發(fā)展優(yōu)勢，但因?qū)懽謽堑奈飿I(yè)分布較散，且均有其區(qū)域的主要功能（如東風(fēng)路和解放路是廣州縱橫兩條的交通主干道，而白云路一帶和地鐵一號線沿線則有較強(qiáng)的商住氣氛），特別對白云路一帶個地段而言，尚需視乎政府規(guī)劃、政策、市場大環(huán)境等因素，才有可能形成較強(qiáng)的商務(wù)氣氛。 4． 2 功能分析 從寫字樓的功能來看，目前廣州投入使用的優(yōu)質(zhì)寫字樓大多是具有綜合型功能，即除辦公外，還有餐飲、商場等多種功能，如世貿(mào)中心、好世界廣場，時代廣場、大都會廣場 等。而隨著用戶需求的發(fā)展，寫字樓不僅需要具備以上功能，公寓功能的需求亦有所增加，為寫字樓用家提供自住或招待之用。目前廣州帶公寓功能的寫字樓尚不多，但如中信廣場，其附樓帶的公寓很受寫字樓用家的青睞，有比較高的入駐率。應(yīng)該說，具備多種功能的綜合性寫字樓物業(yè)在天河北一帶具有一定的市場空間。 4． 3 管理定位分析 綜觀現(xiàn)時廣州的寫字樓物業(yè)，雖然不少都在以 智能化 為標(biāo)榜，也有局部、零碎的自動化功能，但卻沒有一家真正能提供足夠完事的硬件支持全面的智能化管理。而隨著社會、經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，企業(yè)越來越需要有 高效、方便、快捷 的辦公環(huán)境，全面實(shí)現(xiàn)樓宇自動化、通信自動化、辦公自動化日益成為寫字樓的必要需求，因此智能化管理成為現(xiàn)代寫字樓發(fā)展的必然方向。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中天廣場策劃推廣 二、 前言 ??? 就該項(xiàng)目推廣思路細(xì)則及實(shí)施方案作一具體描述推廣思路及實(shí)施方案遵循 “ 準(zhǔn)確、合理、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可操性 ” 等原則，以求使該項(xiàng)目一推出市場即贏得 “ 滿堂紅 ” 。 二、市場分析 二、 寫字樓市場調(diào)查與 分析 沒有一個深入細(xì)則及科學(xué)的市場調(diào)查與科學(xué)的市場分析，則市場推廣思路就是無本之木，無源之水 ?? 在房地產(chǎn)開發(fā)四大產(chǎn)品（住宅、商鋪、寫字樓、廠房）中，寫字樓的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，同時風(fēng)險(xiǎn)亦較大。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r，在 9 93年房地產(chǎn)一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當(dāng)時的地標(biāo)性物業(yè) “ 世貿(mào)中心 ” 就曾賣到 16000元 /M2。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調(diào)控政策的 實(shí)施，寫字樓的命運(yùn)也最為悲慘，以 96年以后的廣州寫字樓市場為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的 250350 元 /M2 跌到 120180 元/M2，跌幅近 60％，且空置率仍相當(dāng)高。寫字樓的蕭條直至 98 年底。 1999 年至 2021年，隨著中國即將加入世貿(mào)步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到 40％。 2021年以后，隨著中國正式加入世貿(mào)組織和國家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，國外機(jī)構(gòu)和國內(nèi)企業(yè)對寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬