寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案-wenkub
2023-03-24 13:58:18 本頁(yè)面
【正文】 為降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，普遍定位為商務(wù)類(lèi)公寓進(jìn)行銷(xiāo)售。寫(xiě)字樓主體部分設(shè)垂直交通電梯 4部。 銷(xiāo)售情況： 華融國(guó)際大廈，目前已是現(xiàn)房。 潤(rùn)嘉地產(chǎn) 20232023年 （規(guī)劃） （規(guī)劃） 2 3 1 4 8 主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目分布 5 6 7 潤(rùn)嘉地產(chǎn) 項(xiàng)目名稱(chēng)：華融國(guó)際大廈 項(xiàng)目地址：焦作市塔南路與站前路交叉口 開(kāi)發(fā)商： 河南華融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理：未定 銷(xiāo)售代理：河南華融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 華融國(guó)際大廈地上 29層，地下一層為車(chē)庫(kù)。 這些由政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓成為了焦作辦公物業(yè)供應(yīng)的一個(gè)重要來(lái)源。 據(jù) 2023年全國(guó)第 5次人口普查手工快速匯總統(tǒng)計(jì)，焦作市總?cè)丝?329萬(wàn)人；其中男性人口 168萬(wàn)人，女性人口 161萬(wàn)人；總戶(hù)數(shù) 81萬(wàn)戶(hù)。其服務(wù)的性質(zhì)決定需要購(gòu)買(mǎi)或租賃處于交通便利地段的寫(xiě)字樓物業(yè)開(kāi)展工作，以便為其客戶(hù)提供更好的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。如：國(guó)貿(mào)中心、嘉隆中心、龍澤苑。隨著投資者逐漸成熟，做長(zhǎng)線投資的客戶(hù)將更傾向于商業(yè)物業(yè)投資。 潤(rùn)嘉地產(chǎn) 焦作的寫(xiě)字樓主要分布于解放路、人民路、塔南路、新華大街的寫(xiě)字樓最具代表性，從配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理都可以說(shuō)是目前焦作頂級(jí)的寫(xiě)字樓。 潤(rùn)嘉地產(chǎn) 根據(jù)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，第一產(chǎn)業(yè)不需要辦公物業(yè)。 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度是決定一個(gè)城市寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)需求的主導(dǎo)因素。 2023年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 15781元，增長(zhǎng) %，總量是“十五” 末的 ，“十一五”年均增速為 %。 潤(rùn)嘉地產(chǎn) 臨街居住建筑改造成的辦公物業(yè) 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市局部道路交通條件的改善及周邊配套設(shè)施的建設(shè)，使焦作部分地區(qū)臨街的原本用于居住的住宅樓具備了辦公的條件，許多小公司如婚介、禮儀、廣告傾向于租賃此類(lèi)物業(yè)。其中一到四層是商業(yè)，五到二十五層為 ，二十六至二十八層規(guī)劃為空中景觀餐廳，二十九層為多功能會(huì)議室。據(jù)了解，目前已經(jīng)銷(xiāo)售 70%以上， 915層多被有實(shí)力的大單位和和房地產(chǎn)公司及關(guān)系戶(hù)整層或半層購(gòu)買(mǎi)，僅有少量部分樓層正在零星出售中； 78層主要作為中小企業(yè)辦公場(chǎng)所，目前 7層已經(jīng)銷(xiāo)售50%左右， 8層僅銷(xiāo)售 40%左右；很多樓層正在裝修，目前 15層以下基本上已經(jīng)裝修完畢，有個(gè)別公司已經(jīng)進(jìn)駐辦公。并設(shè) 2部樓梯作為疏散梯。這是 2023年后焦作市場(chǎng)中純寫(xiě)字樓項(xiàng)目明顯減少的主要原因。 ③ 為降低后期運(yùn)營(yíng)成本，許多寫(xiě)字樓沒(méi)有中央空調(diào)，這一現(xiàn)象在舊寫(xiě)字樓中普遍存在，但一引起新建的寫(xiě)字樓如 “ 華融國(guó)際 ” 也未設(shè)中央空調(diào)。但與住宅相比，寫(xiě)字樓的升值空間相對(duì)較大 ,在住宅市場(chǎng)受到各種因素的打壓時(shí) , 投資市場(chǎng)寫(xiě)字樓將成為一種趨勢(shì) ,隨著焦作市吸引力的增強(qiáng)及相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,寫(xiě)字樓的價(jià)值會(huì)逐漸體現(xiàn)。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 潤(rùn)嘉地產(chǎn) 優(yōu)劣分析： 潤(rùn)嘉地產(chǎn) 客戶(hù)分析 潤(rùn)嘉地產(chǎn) 第一類(lèi)：金融機(jī)構(gòu) 工商、農(nóng)業(yè)、中信、商業(yè)、信用社等 特點(diǎn)： ?需求面積大，通常與門(mén)店相結(jié)合； ?注重物業(yè)與企業(yè)形象相匹配； ?購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)，整層租賃或購(gòu)買(mǎi)； 大型金融機(jī)構(gòu)對(duì)寫(xiě)字樓形象提升、面積去化具有較大的帶動(dòng)作用，是近年焦作辦公物業(yè)重要的組成部分 潤(rùn)嘉地產(chǎn) 第二類(lèi)：集團(tuán)客戶(hù) 企業(yè)類(lèi)型：保險(xiǎn)公司、小額貸款公司，商貿(mào)、建筑類(lèi)企業(yè)集團(tuán) 需求特點(diǎn)： ? 整層租賃或購(gòu)買(mǎi)，極為重視企業(yè)的形象， ? 要求使用方便；需與自身行業(yè)、層次匹配； 潤(rùn)嘉地產(chǎn) 第三類(lèi) 中小企業(yè)自用 28 從原有的工作室模式發(fā)展為公司型 熟悉目前所處辦公區(qū)域的中小企業(yè) 租金承受能力有限，更注重交通便捷程度，對(duì)辦公物業(yè)關(guān)注度低 為提升企業(yè)形象，尋求更高檔的辦公場(chǎng)所。 潤(rùn)嘉地產(chǎn) 目標(biāo)客戶(hù)定位 本案終端使用者（入駐企業(yè)）定位 領(lǐng)袖企業(yè) 跟隨企業(yè) ?預(yù)計(jì)總租賃面積 1/5以上 ?本地領(lǐng)先金融企業(yè)、貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、咨詢(xún)服務(wù)、信息軟件、廣告文化等行業(yè)； ?能承受市場(chǎng)較高租金； ?客戶(hù)訴求： ?成熟區(qū)位 ?特殊配置 ?輻射地段 ?市政配套 ?24小時(shí)服務(wù) ?70年產(chǎn)權(quán) ?中小企業(yè)為主 ?各地市大中企業(yè)合肥辦事處 ?營(yíng)銷(xiāo)、咨詢(xún)服務(wù)、商貿(mào)物流、裝飾裝修等行業(yè)； ?有購(gòu)買(mǎi)需求，關(guān)注性?xún)r(jià)比； ?客戶(hù)訴求： ?個(gè)性化品牌形象 ?合理的使用成本 ?交通方便 ?大企業(yè)為鄰 潤(rùn)嘉地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo)策略 潤(rùn)嘉地產(chǎn) 問(wèn)題思考： 市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，怎么樣才能突破重圍，打開(kāi)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)回款？ 潤(rùn)嘉地產(chǎn) 銷(xiāo)售突破方向： 銷(xiāo)售順序 底商先售，保證回款的同時(shí)銷(xiāo)售辦公樓的 未抵押部分。我們采取那種模式？ 我們的建議，分三步走：一是 調(diào)整案名，在目前形象的基礎(chǔ)上，以藍(lán)鉆 2期的形式出現(xiàn)，緊扣形象定位全面提升案名的沖擊力；二是提推出新品 （既然是二期），以新產(chǎn)品支撐新案名，目前在售產(chǎn)品可在形式上銷(xiāo)控 或暫停銷(xiāo)售；三是調(diào)整銷(xiāo)售中心及所有媒體的表現(xiàn)形式。 潤(rùn)嘉地產(chǎn) 總營(yíng)銷(xiāo)舉措 區(qū)域論壇 區(qū)域價(jià)值 整合提升 公司品牌 價(jià)值推廣 建立產(chǎn)品
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