寫字樓項目營銷推廣方案-wenkub
2023-03-24 13:58:18 本頁面
【正文】 為降低開發(fā)風險，普遍定位為商務(wù)類公寓進行銷售。寫字樓主體部分設(shè)垂直交通電梯 4部。 銷售情況： 華融國際大廈，目前已是現(xiàn)房。 潤嘉地產(chǎn) 20232023年 （規(guī)劃） （規(guī)劃） 2 3 1 4 8 主要寫字樓項目分布 5 6 7 潤嘉地產(chǎn) 項目名稱：華融國際大廈 項目地址：焦作市塔南路與站前路交叉口 開發(fā)商： 河南華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：未定 銷售代理：河南華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 華融國際大廈地上 29層，地下一層為車庫。 這些由政府機關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓成為了焦作辦公物業(yè)供應(yīng)的一個重要來源。 據(jù) 2023年全國第 5次人口普查手工快速匯總統(tǒng)計，焦作市總?cè)丝?329萬人；其中男性人口 168萬人，女性人口 161萬人；總戶數(shù) 81萬戶。其服務(wù)的性質(zhì)決定需要購買或租賃處于交通便利地段的寫字樓物業(yè)開展工作，以便為其客戶提供更好的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。如：國貿(mào)中心、嘉隆中心、龍澤苑。隨著投資者逐漸成熟，做長線投資的客戶將更傾向于商業(yè)物業(yè)投資。 潤嘉地產(chǎn) 焦作的寫字樓主要分布于解放路、人民路、塔南路、新華大街的寫字樓最具代表性，從配套、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理都可以說是目前焦作頂級的寫字樓。 潤嘉地產(chǎn) 根據(jù)產(chǎn)業(yè)的特點，第一產(chǎn)業(yè)不需要辦公物業(yè)。 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度是決定一個城市寫字樓物業(yè)市場需求的主導因素。 2023年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 15781元，增長 %，總量是“十五” 末的 ，“十一五”年均增速為 %。 潤嘉地產(chǎn) 臨街居住建筑改造成的辦公物業(yè) 隨著城市化進程的推進，城市局部道路交通條件的改善及周邊配套設(shè)施的建設(shè)，使焦作部分地區(qū)臨街的原本用于居住的住宅樓具備了辦公的條件，許多小公司如婚介、禮儀、廣告傾向于租賃此類物業(yè)。其中一到四層是商業(yè)，五到二十五層為 ，二十六至二十八層規(guī)劃為空中景觀餐廳，二十九層為多功能會議室。據(jù)了解，目前已經(jīng)銷售 70%以上， 915層多被有實力的大單位和和房地產(chǎn)公司及關(guān)系戶整層或半層購買，僅有少量部分樓層正在零星出售中； 78層主要作為中小企業(yè)辦公場所，目前 7層已經(jīng)銷售50%左右， 8層僅銷售 40%左右；很多樓層正在裝修，目前 15層以下基本上已經(jīng)裝修完畢，有個別公司已經(jīng)進駐辦公。并設(shè) 2部樓梯作為疏散梯。這是 2023年后焦作市場中純寫字樓項目明顯減少的主要原因。 ③ 為降低后期運營成本，許多寫字樓沒有中央空調(diào)，這一現(xiàn)象在舊寫字樓中普遍存在，但一引起新建的寫字樓如 “ 華融國際 ” 也未設(shè)中央空調(diào)。但與住宅相比，寫字樓的升值空間相對較大 ,在住宅市場受到各種因素的打壓時 , 投資市場寫字樓將成為一種趨勢 ,隨著焦作市吸引力的增強及相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,寫字樓的價值會逐漸體現(xiàn)。 項目優(yōu)劣勢分析 潤嘉地產(chǎn) 優(yōu)劣分析： 潤嘉地產(chǎn) 客戶分析 潤嘉地產(chǎn) 第一類：金融機構(gòu) 工商、農(nóng)業(yè)、中信、商業(yè)、信用社等 特點： ?需求面積大，通常與門店相結(jié)合； ?注重物業(yè)與企業(yè)形象相匹配； ?購買力很強，整層租賃或購買； 大型金融機構(gòu)對寫字樓形象提升、面積去化具有較大的帶動作用，是近年焦作辦公物業(yè)重要的組成部分 潤嘉地產(chǎn) 第二類：集團客戶 企業(yè)類型：保險公司、小額貸款公司，商貿(mào)、建筑類企業(yè)集團 需求特點： ? 整層租賃或購買，極為重視企業(yè)的形象， ? 要求使用方便；需與自身行業(yè)、層次匹配； 潤嘉地產(chǎn) 第三類 中小企業(yè)自用 28 從原有的工作室模式發(fā)展為公司型 熟悉目前所處辦公區(qū)域的中小企業(yè) 租金承受能力有限，更注重交通便捷程度，對辦公物業(yè)關(guān)注度低 為提升企業(yè)形象，尋求更高檔的辦公場所。 潤嘉地產(chǎn) 目標客戶定位 本案終端使用者（入駐企業(yè)）定位 領(lǐng)袖企業(yè) 跟隨企業(yè) ?預(yù)計總租賃面積 1/5以上 ?本地領(lǐng)先金融企業(yè)、貿(mào)易、金融保險、咨詢服務(wù)、信息軟件、廣告文化等行業(yè)； ?能承受市場較高租金； ?客戶訴求： ?成熟區(qū)位 ?特殊配置 ?輻射地段 ?市政配套 ?24小時服務(wù) ?70年產(chǎn)權(quán) ?中小企業(yè)為主 ?各地市大中企業(yè)合肥辦事處 ?營銷、咨詢服務(wù)、商貿(mào)物流、裝飾裝修等行業(yè)； ?有購買需求，關(guān)注性價比； ?客戶訴求： ?個性化品牌形象 ?合理的使用成本 ?交通方便 ?大企業(yè)為鄰 潤嘉地產(chǎn) 營銷策略 潤嘉地產(chǎn) 問題思考： 市場觀望情緒嚴重，怎么樣才能突破重圍，打開銷售，實現(xiàn)回款？ 潤嘉地產(chǎn) 銷售突破方向： 銷售順序 底商先售，保證回款的同時銷售辦公樓的 未抵押部分。我們采取那種模式？ 我們的建議，分三步走：一是 調(diào)整案名，在目前形象的基礎(chǔ)上，以藍鉆 2期的形式出現(xiàn)，緊扣形象定位全面提升案名的沖擊力；二是提推出新品 （既然是二期），以新產(chǎn)品支撐新案名，目前在售產(chǎn)品可在形式上銷控 或暫停銷售；三是調(diào)整銷售中心及所有媒體的表現(xiàn)形式。 潤嘉地產(chǎn) 總營銷舉措 區(qū)域論壇 區(qū)域價值 整合提升 公司品牌 價值推廣 建立產(chǎn)品
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