【正文】 （圖四）寫字樓單價(jià)承受能力分布16%31%38%15%25003000元 /㎡ 30013500元 /㎡ 35014000元 /㎡ 4 0 0 1 元/㎡以上 13 （ 5）寫字樓總價(jià)承受能力分析 從圖五可以看出，被調(diào)查者可以接受的寫字樓總價(jià)范圍較廣，但主力部分仍集中在 2555 萬元這一區(qū)間。 （圖一）物業(yè)類型需求分布61%39%寫字樓 酒店式公寓 10 （ 2）寫字樓配套設(shè)施需求分析 在問及寫字樓項(xiàng)目該具備何種配套設(shè)施時(shí)，受訪者提及率最高的是停車位，其余依次為商務(wù)中心、餐飲場(chǎng)所、娛樂休閑場(chǎng)所、銀行、購(gòu)物場(chǎng)所等。 各類市場(chǎng)調(diào)查都難免存在誤差，誤差的產(chǎn)生來源于調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)、調(diào)查方法的選用、抽樣設(shè)計(jì)、調(diào)查員實(shí)地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)分析等 9 市場(chǎng)調(diào)查的每一個(gè) 環(huán)節(jié)，只有在每一個(gè)環(huán)節(jié)控制得當(dāng)，才能將誤差降到最低。 為確保調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要對(duì)調(diào)研對(duì)象的限制條件有： （ 1） 訪問對(duì)象均為微笑俱樂部成員； （ 2） 訪問對(duì)象限定為打算購(gòu)房的消費(fèi)者，不想買房的消費(fèi)者不作為訪問對(duì)象； 8 （ 3） 被訪者年齡須在 23 歲以上； （ 4） 被訪者必須為購(gòu)房決策者 /影響者； （ 5） 嚴(yán)格控制房地產(chǎn)公司 /房地產(chǎn)行銷代理公司 /專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)人員填寫無效問卷。我公司通過成 功營(yíng)銷推廣三笑國(guó)際花苑，借助于揚(yáng)州微笑俱樂部的高端客戶資源（登記會(huì)員近千人），充分發(fā)揮公司在全程營(yíng)銷策劃、銷售代理、市場(chǎng)調(diào)查、數(shù)據(jù)采集、理論分析、策略研究等方面的優(yōu)勢(shì)，力求在問卷調(diào)查活動(dòng)中通過周密詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查、嚴(yán)謹(jǐn)有效的數(shù)理分析、科學(xué)可行的對(duì)策研究，對(duì)新達(dá)項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策劃推廣提供準(zhǔn)確有力的參考依據(jù)。 隨著揚(yáng)州城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市功能進(jìn)一步拓展，城市建設(shè)將繼續(xù)保持一個(gè)快速發(fā)展的勢(shì)頭。 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 規(guī)劃特點(diǎn) 城東 陽(yáng)光城 所列項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)均為底層商業(yè)門面，三層或四層以上為辦公寫字樓。 城中 匯展閣、盛世商務(wù)樓 城南 九州大廈 城西 熙龍閣、來鶴廣場(chǎng)（規(guī)劃中） 3 揚(yáng)州在售寫字樓項(xiàng)目調(diào)查資料 項(xiàng)目名稱 九洲大廈 盛世商務(wù)樓 陽(yáng)光城 地理位置 江陽(yáng)中路 43 號(hào) 汶和南路 運(yùn)河西路 區(qū)域 城南 城中 城東 產(chǎn)品定位 14 層商場(chǎng)； 513 層寫字樓； 共 13 層 13 層沿街商鋪； 46 層寫字樓； 共 6 層 1 4 層商鋪； 512 層寫字樓； 共 12 層 銷售面積 26000 平方米左右 2500 平方米左右 30000 平方米左右 戶數(shù) 寫字樓 300 戶 26 戶（每層 9 戶） 寫字樓 135 戶 面積比例 62 ㎡；朝南， 120 ㎡； 朝北， 160— 190 ㎡ 551— 143 ㎡ 已售完 4 銷售價(jià)格 3180— 4080 元 /㎡（可優(yōu)惠 80 元 /㎡） 3650— 4160 元 /㎡ 100% 出租率 未出租 未出租 40% 得房率 70% 70% 6065% 物管費(fèi) 5 元 /平方 .月 1． 5 元 /平方 .月 3． 5 元 /平方 .月 入住情況 無 無 30% 備注 中央空調(diào)等 無中央空調(diào) 中央空調(diào)等 個(gè)案分析 【 九洲大廈 】 售價(jià)： 均價(jià)： 3630 元 /㎡，樓層及朝向差價(jià)：均為 100 元 /㎡。通過對(duì)揚(yáng)州城市內(nèi)人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、寫字樓樓面總量、人口與樓面歷年變化等進(jìn)行簡(jiǎn)單分析，不難判斷，當(dāng)前及未來市場(chǎng)寫字樓樓面需求潛力較大。 調(diào)研過程 — ：調(diào)查問卷設(shè)計(jì)、試訪問及定稿； — ：?jiǎn)柧碛∷ⅲL問員、復(fù)核員、督導(dǎo)培訓(xùn)； — ： 問卷訪問、問卷復(fù)核； — ：?jiǎn)柧韽?fù)核、問卷錄入、糾錯(cuò)、匯總、統(tǒng)計(jì)； — . 2：報(bào)告撰寫、印刷、裝訂成冊(cè)。 問卷設(shè)計(jì) 本次調(diào)查采用結(jié)構(gòu)類型問卷方式，目的是通過具體的多面性問題設(shè)計(jì)，指導(dǎo)受訪者依據(jù)設(shè)定的研究主題做出理性回答。本次調(diào)查涉及范圍廣，另外又界定了訪問對(duì)象，因此我公司在調(diào)查中采用嚴(yán)格的質(zhì)量控制程序來控制誤差的產(chǎn)生，以提高調(diào)查的準(zhǔn)確度。 （圖二）寫字樓配套設(shè)施需求提及率比較%%%%%%%%%%%%%%購(gòu)物場(chǎng)所 餐飲場(chǎng)所 停車位 商務(wù)中心 郵局購(gòu)物場(chǎng)所 健身配套 餐飲場(chǎng)所 娛樂休閑場(chǎng)所 停車位空中花園 商務(wù)中心 銀行 郵局 11 （ 3）寫字樓面積需求分析 調(diào)查表明，分別有 %（ 122 人）、 %（ 99 人）、 %（ 47 人）的受訪者對(duì)寫字樓的建筑面積要求分別對(duì)應(yīng)是 51100 ㎡、101150 ㎡、 151200 ㎡?？紤]到此次 調(diào)研對(duì)象所處社會(huì)階層普遍較高，項(xiàng)目總價(jià)應(yīng)盡量控制在 55 萬元以下。 (圖七 )寫字 樓購(gòu)買意向時(shí)間比較10%18%27%16%29%半年內(nèi) 一年內(nèi) 兩年內(nèi) 三年內(nèi) 無此打算 16 （ 8）調(diào)查對(duì)象家庭月收入分析 下圖表明，有 79%的受訪者家庭月收入分布在 2020— 8000 元之間。上述調(diào)查者現(xiàn)居地靠近項(xiàng)目所在地，比較了解項(xiàng)目周邊情況，因此，他們的意見具有較高的參考價(jià)值。此外知名度較高的匯展閣沒有自己的停車場(chǎng)，公司的車輛需要停到石塔賓館，非常不便，而且也有辦公空間過小、層高低、門廳狹窄等諸多問題，不利于進(jìn)駐企業(yè)的形象及經(jīng)營(yíng)。大量的公司由于找不到合適的辦公地點(diǎn)，只能進(jìn)駐 于這些商住項(xiàng)目中。 寫字樓市場(chǎng)形勢(shì)看好 隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，揚(yáng)州市大量的中小 公司注冊(cè)成立，外來公司逐年增多，寫字樓市場(chǎng)的需求越來越大。綜合兩方面的因素，寫字樓市場(chǎng)，尤其是高端寫字樓市場(chǎng)需求逐年增強(qiáng)，具有廣闊的市場(chǎng)空間，但是在產(chǎn)品的品質(zhì)、配套方面要下足功夫。但是在來鶴臺(tái)、宋城名都銷售完畢但是經(jīng)營(yíng)狀況不理想的狀況下，投資客的信心受到一定打擊，目前西區(qū)孫莊路商業(yè)步行街金萊閣由于商鋪分割面積較大，總價(jià)較高，銷售遇到一定阻力，銷售狀況不容樂觀。 商鋪購(gòu)買者構(gòu)成： （ 1）投資者是購(gòu)買商鋪的主力。 不少樓盤后續(xù)經(jīng)營(yíng)未能及時(shí)跟上 不少樓盤出售產(chǎn)權(quán)后的招商、經(jīng)營(yíng)工作開展不利，未能迅速進(jìn)入經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與后期經(jīng)營(yíng)并舉是今后揚(yáng)州本地與外地開發(fā)商必須重視的問題。將商鋪整體形象展現(xiàn)于市場(chǎng)，利于吸引顧客； 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)方向。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐步走向規(guī)?；疤厣?jīng)受市場(chǎng)考驗(yàn) 揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)已從 過去的“小農(nóng)意識(shí)”社區(qū)商鋪、住宅商鋪等，已逐步發(fā)展到關(guān)注城市區(qū)域的商業(yè)街、 SHOPPING MALL、主題式商場(chǎng)、內(nèi)藏式商鋪等。芝田街 一 層 9080 元 /㎡ 二 層 5500 元 /㎡ 三 層 3880 元 /㎡ 宋城名都 一 層 7000 元 /㎡ 二 層 4000 元 /㎡ 三 層 2300 元 /㎡ 東方家藝廣場(chǎng) 一 層 13000 元 /㎡ 二 層 9500 元 /㎡ 三 層 7300 元 /㎡ 鴻泰家園商業(yè)街 內(nèi)側(cè)二層商鋪均價(jià) 外側(cè)三層商鋪均價(jià) 內(nèi)側(cè)： 5800— 6800 元 /㎡ 外側(cè)： 5000— 7500 元 /㎡ 金鼎國(guó)際廣場(chǎng)裙房 臨街商鋪 三層商鋪均價(jià) 6000 元 /㎡ 潤(rùn)楊財(cái)富廣場(chǎng) 商業(yè)步行街部分一層 13000 元 /㎡ 商業(yè)步行街二層、 三層 6500 元 /㎡ 金萊閣 一、二層連售 均價(jià) 8000 元 /㎡ 崇文苑 三層商鋪均價(jià) 6000— 6500 元 /㎡ 25 揚(yáng)州市重點(diǎn)商鋪個(gè)案分析 ? 宋城名都 地理位置： 文昌中路與泰州路交匯處 建筑面積： 總建筑面積約 5萬平方米，一期面積 萬平方米，已建成，二期面積近 1萬平方米。 銷售方式： 按年回報(bào)率 68%，返租三年。 ? 來鶴臺(tái)廣場(chǎng) 樓盤概述： 揚(yáng)州來鶴臺(tái)廣場(chǎng)地處揚(yáng)州西城新區(qū)，南臨文昌西路，東傍邗城大道，承接著江南江北的物流通衢，它不僅是揚(yáng)州西區(qū)的首座“ shopping mall” ,而且為揚(yáng)州目前最大的市民廣場(chǎng)。 計(jì)劃經(jīng)營(yíng)： 白羽廊：精品專賣一條街 芝田街：美食一條街 銜珠樓：沿街店鋪 +商務(wù)辦公 銷售價(jià)格： 來鶴臺(tái)廣場(chǎng) ? 東方家藝廣場(chǎng) 地理位置 ：江陽(yáng)中路新世紀(jì)大酒店?yáng)|南側(cè)。 銷售方式： 包租十年，年回報(bào)率 8%。 建筑面積： 近 20200 平方米。 目前狀況： 未交付。 銷售方式： 13層裙樓商 鋪計(jì)劃經(jīng)營(yíng)休閑類項(xiàng)目， 13 層整體出售。 ? 潤(rùn)揚(yáng)財(cái)富廣場(chǎng) 樓盤概述： 位于邗江路與江陽(yáng)中路交叉口，緊鄰汽車西站。 3月 28日起開盤。 租售價(jià)： 101 與 102價(jià)格不詳。 銷售狀況： 開盤當(dāng)天有人排隊(duì)，但是沒有出現(xiàn)火爆搶購(gòu)場(chǎng)面。孫莊路目前有恒通公司、興盛公司、華利公司等幾家房產(chǎn)公司的項(xiàng)目在售或待售，物業(yè)類型非常接近。 得房