【正文】 ；?付款方式牌付款方式牌 ———— 二期物業(yè)單體面積較大，總價(jià)高，目標(biāo)客戶受到一定限制。而且目前本一板塊的空置率還是比較高，如何解決客戶的后顧之憂，如何保證投資安全就成了吸引板塊的空置率還是比較高，如何解決客戶的后顧之憂，如何保證投資安全就成了吸引客戶的主要問(wèn)題之一。?產(chǎn)權(quán)牌產(chǎn)權(quán)牌 ———— 這是一張好牌，針對(duì)目前寫(xiě)字樓這是一張好牌，針對(duì)目前寫(xiě)字樓 40或或 50年的產(chǎn)權(quán)，本案的優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯年的產(chǎn)權(quán)，本案的優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，且對(duì)于產(chǎn)權(quán)后繼問(wèn)題目前國(guó)家尚未有明確規(guī)定，超長(zhǎng)的產(chǎn)權(quán)無(wú)疑是給客戶吃了一棵，且對(duì)于產(chǎn)權(quán)后繼問(wèn)題目前國(guó)家尚未有明確規(guī)定，超長(zhǎng)的產(chǎn)權(quán)無(wú)疑是給客戶吃了一棵定心丸，更重要的是，超長(zhǎng)產(chǎn)權(quán)即是超長(zhǎng)收益。?交通牌交通牌 本項(xiàng)目所在的位置是目前合肥交通最優(yōu)的地方，商務(wù)中心就是怕交通不便本項(xiàng)目所在的位置是目前合肥交通最優(yōu)的地方，商務(wù)中心就是怕交通不便，但也是共享優(yōu)勢(shì)；本項(xiàng)目的車位配比，但也是共享優(yōu)勢(shì)；本項(xiàng)目的車位配比 1：： 1是最大的優(yōu)勢(shì)，停車難是所有寫(xiě)字樓的是最大的優(yōu)勢(shì)，停車難是所有寫(xiě)字樓的硬傷硬傷?服務(wù)牌服務(wù)牌 隨著寫(xiě)字樓在合肥的崛起，越來(lái)越多的公司都會(huì)感到隨著寫(xiě)字樓在合肥的崛起，越來(lái)越多的公司都會(huì)感到 24小時(shí)的服務(wù)沒(méi)有概小時(shí)的服務(wù)沒(méi)有概念，我們?cè)诤戏示痛蚰?，我們?cè)诤戏示痛?24小時(shí)無(wú)休服務(wù)，打造合肥第一家真正的小時(shí)無(wú)休服務(wù)，打造合肥第一家真正的 24小時(shí)服務(wù)。關(guān)于本體的小結(jié)?北一環(huán)商務(wù)區(qū)北一環(huán)商務(wù)區(qū) 一定要打好此牌，不要怕此區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，而是要突出本區(qū)域的一定要打好此牌，不要怕此區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，而是要突出本區(qū)域的價(jià)值，當(dāng)客戶認(rèn)同了此區(qū)域的商務(wù)優(yōu)勢(shì)就會(huì)容易認(rèn)同本項(xiàng)目。28項(xiàng)目自身問(wèn)題結(jié)癥未能形成完整的品牌形象 ,且項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度有待提升銷售執(zhí)行力不到位 .銷售部銷售員專業(yè)性和接待能力較差 ,銷售部整體服務(wù)態(tài)度很差，讓客戶能以接受沒(méi)有在宣傳推廣中找到自身獨(dú)有的賣點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，無(wú)法在此區(qū)域中脫穎而出 B座銷售面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高 ,客戶儲(chǔ)備不足 .宣傳推廣方式和力度不夠，在合肥寫(xiě)字樓中知名度不高銷售部位置過(guò)于隱蔽，路過(guò)時(shí)很難讓人發(fā)現(xiàn)銷售模式過(guò)于單一，任然實(shí)用傳統(tǒng)銷售模式29項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)（共享優(yōu)勢(shì) ）? 地處合肥認(rèn)知度高，較成熟的北一環(huán)商務(wù)片區(qū)? 交通便利，配套較全，周邊寫(xiě)字樓群已經(jīng)成型?項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（個(gè)本優(yōu)勢(shì)）?70年產(chǎn)權(quán)?1： 1高配比車位?24小時(shí)全天候服務(wù)2 寫(xiě)字樓置地廣場(chǎng)本項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)星海 地下一層與車庫(kù)相連 物業(yè)費(fèi) :公寓 / m2，其余未定電梯數(shù)量 :7部 銀行 :交行 樓高 :整層面積 :1800 m2工程進(jìn)度 :封頂 售樓處位置 :項(xiàng)目處 21項(xiàng)目名稱 :新天地國(guó)際廣場(chǎng) 智能化 :5Am2車位地下二層 :500個(gè) 周邊配套 :雙崗菜市場(chǎng) m2m245元 /5621111售樓處位置 :財(cái)富廣場(chǎng)二期 B座一層 總建筑面積 : 銷售情況 :08年 10月開(kāi)盤(pán)，銷售約80%；項(xiàng)目由 A、 B兩棟建筑一字排開(kāi)，地下 2層為車庫(kù)， 1~3層為商業(yè)， 4~27層為辦公 物業(yè)管理 :正洽談 交通 :124， 126， 705樓高 :107m 整層面積 :900~1400 m2 售樓電話 :5102222 占地面積 :16畝 面積 1740物業(yè)費(fèi)：未定 物業(yè)管理：未定 電梯： 3部 公攤： 27%交付日期： m2m2:工程進(jìn)度： 結(jié)構(gòu)封頂，外立面已出 設(shè)備裝修：毛坯 物業(yè)管理：星海物業(yè) 周邊配套：雙崗小學(xué)、亳州路小學(xué)、 26中 公攤： 26% 付款方式（首付）： 30% 主力套型 ： 180m2 售樓電話： 5531488； 5520488 占地面積： 可類比項(xiàng)目分析? 就本案所處的區(qū)域而言，周圍的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，且品質(zhì)相對(duì)較高。 區(qū)域形象重要：香港廣場(chǎng)癥結(jié)在于價(jià)格期望值太高；同地段的天徽大廈的入駐率低、租金水平低、打擊了投資信心，也對(duì)其形象形成致命影響，北一環(huán)區(qū)域雖然相對(duì)成熟，但是政務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓又漸成熱點(diǎn)對(duì)北一環(huán)的競(jìng)爭(zhēng)很大。? 未來(lái)規(guī)劃? 價(jià)格上漲速度很快，目前每平米近 8000元? 租金： 25—40 元 /m2/月? 售價(jià)： 58007400元/m2涌現(xiàn)出新城國(guó)際、綠地藍(lán)海、蔚藍(lán)商務(wù)港、財(cái)智中心、天徽商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，但由于此區(qū)域是新興的商務(wù)區(qū)，品質(zhì)較高，環(huán)境較好，且離政府部門(mén)較近，但存在一定的競(jìng)爭(zhēng)力。 環(huán)球廣場(chǎng)圣大國(guó)際廣場(chǎng)匯金大廈置地廣場(chǎng)新成國(guó)際綠地羸海 寫(xiě)字樓也 是 傳統(tǒng)價(jià)值體系 同地段和產(chǎn)品構(gòu)成，如不具備這兩大條件的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)如何突破？目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定? 客戶目標(biāo)? 市場(chǎng)環(huán)境? 本體條件? 問(wèn)題界定我們對(duì)通過(guò)此項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)多層次的目標(biāo)理解企業(yè)層面 – 成為市場(chǎng)第一方陣中端寫(xiě)字樓的明星項(xiàng)目，為后續(xù)類似項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。保險(xiǎn)箱式 寫(xiě)字樓合肥藍(lán)鉆商務(wù)中心項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告報(bào)告結(jié)構(gòu)1 目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定2 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略3 營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系寫(xiě)字樓是什么？寫(xiě)字樓 是一種 生產(chǎn)工具 ，它的終極目的是為提高企業(yè)或資金的生產(chǎn)力；寫(xiě)字樓 又是一種 投資工具 ，具有一定的保值、增值的功能。360176。寫(xiě)字樓 的市場(chǎng)行情是 經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo) ，其用戶構(gòu)成反映了這一區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)。傳統(tǒng)寫(xiě)字樓逐漸沒(méi)落，新型領(lǐng)袖項(xiàng)目尚未出現(xiàn)2023年以前老式辦公樓一批形象落后的低檔次辦公樓合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程2023年左右大型國(guó)企高檔辦公樓郵電大廈金城大廈潤(rùn)安大廈202304年寫(xiě)字樓市場(chǎng)化起步財(cái)富廣場(chǎng)一期美地陽(yáng)光大廈仁和大廈天徽大廈2023年 — 今寫(xiě)字樓市場(chǎng)化發(fā)展期財(cái)富廣場(chǎng)二、三期CBD中央廣場(chǎng)徽商國(guó)際大廈香港廣場(chǎng)新都會(huì) 合肥寫(xiě)字樓集中分布區(qū)域? 主要分布五個(gè)區(qū)域：? 北一環(huán)片區(qū)? 長(zhǎng)江路片區(qū)? 美菱大道沿線? 馬鞍山路? 政務(wù)區(qū)北一環(huán)片區(qū)政務(wù)區(qū)美菱大道長(zhǎng)江路片區(qū)馬鞍山路市場(chǎng)環(huán)境北一環(huán)片區(qū) —— 沿北一環(huán)呈帶狀分布，是合肥新興、高端寫(xiě)字樓較集中商務(wù)區(qū)。片區(qū)分析核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金 /售價(jià)租售狀況片區(qū)分析長(zhǎng)江路片區(qū) —— 以三孝口、三里庵為核心，輻射周邊區(qū)域。? 出租率在 85％以上市場(chǎng)環(huán)境核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金 /售價(jià)租售狀況片區(qū)分析美菱大道片區(qū) — 沿美菱大道展布，項(xiàng)目較老，聚集合肥當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。? 本區(qū)寫(xiě)字樓未來(lái)規(guī)劃較少? 出租率在 80％以上國(guó)際商務(wù)中心市場(chǎng)環(huán)境富廣大廈金恒大廈頂峰大廈核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金 /售價(jià)租售狀況片區(qū)分析政務(wù)新區(qū) —— 合肥政府搬遷，帶來(lái)一定的發(fā)展，雖然近年來(lái)又成為熱點(diǎn)，但要形成氣候尚需一段時(shí)間 這已成為市場(chǎng)明顯特征。 24小時(shí)辦公仍需完善： 24小時(shí)辦公已成為目前新興寫(xiě)字樓的重要賣點(diǎn)，但為 24辦公提供的服務(wù)仍很不完善。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱：星海遠(yuǎn)航大廈 項(xiàng)目位置：濉溪路 433號(hào)總建筑面積： 代理銷售：星海文化 樓層差價(jià)： 30元 m2交付日期： 2023年 層數(shù)： 22層 交通： 2 2 1 10 232 車位車庫(kù)比例為 1： 1 地下室：高度為 ，用作車庫(kù)銷售情況： 09年 1月份開(kāi)盤(pán)，基本銷售完畢 售樓電話： 5609111平均單價(jià) 樓層差價(jià)： 40~80元 /： 48~70m2付款方式（首付）： 50%樓高： 100m層數(shù)： 28層 周邊配套： 栢景灣幼兒園；栢景灣小學(xué)；壽春中學(xué)；工大北區(qū)；杏花公園 地下室： 高度 。19項(xiàng)目名稱 :金鼎國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目位置 :濉溪路與阜陽(yáng)路交叉口總建筑面積 :7萬(wàn)方 代理銷售 :易成廣告 平均單價(jià) : 7000元 / m2 付款方式（首付） :50% 公攤系數(shù):30%車位 :500個(gè) 地下室 :2層約 1萬(wàn) m2項(xiàng)目位置 :蒙城路與北一環(huán)交口 占地面積 : 代理銷售 :安徽置地售樓電話 :5628888平均單價(jià) :租 6248元 m2主力套型 :120整層面積 :接近 1300層數(shù) :27層 商場(chǎng) :北京華聯(lián) 交通 :14， 21， 22， 705電梯品牌 :三菱 物業(yè)費(fèi) : /設(shè)備裝修 :精裝 占地面積 : 售樓電話 :5629888 主力套型 :100 m2 付款方式（首付 :50%公攤系數(shù) :周邊配套 :栢景灣小學(xué)、雙崗小學(xué)、 47中；杏花公園 物業(yè)管理 :戴德梁行 銷售情況 :09年 6月 28日開(kāi)盤(pán)至今已銷售約 60%，寫(xiě)字樓主樓一、二層為辦公入口大堂及銀行；三、四層為咖啡廳與精品店；五層至二十五層為辦公標(biāo)準(zhǔn)層?，F(xiàn)代化的外立面? 在北一環(huán)區(qū)域中的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于合肥認(rèn)知度較高的北一環(huán)商務(wù)片區(qū)，暢通一環(huán)、四里河立交通車使項(xiàng)目所在地能便捷溝通老城區(qū)、新站區(qū)、政務(wù)區(qū)及高新區(qū)，并可順達(dá)周邊地市本項(xiàng)目本體條件 高層板式建筑，外立面視覺(jué)效果好，但高度所限，加之周邊寫(xiě)字樓遍布，難以成為在北一環(huán)形成新的城市建筑標(biāo)志星海 .遠(yuǎn)航大廈中環(huán)城 、從區(qū)域大板塊來(lái)看，項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，且擁有多條公交路線。項(xiàng)目地塊特點(diǎn) —— 區(qū)域市場(chǎng)成熟度