【正文】 戶認(rèn)同了此區(qū)域的商務(wù)優(yōu)勢(shì)就會(huì)容易認(rèn)同本項(xiàng)目。28項(xiàng)目自身問(wèn)題結(jié)癥未能形成完整的品牌形象 ,且項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度有待提升銷售執(zhí)行力不到位 .銷售部銷售員專業(yè)性和接待能力較差 ,銷售部整體服務(wù)態(tài)度很差，讓客戶能以接受沒(méi)有在宣傳推廣中找到自身獨(dú)有的賣點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，無(wú)法在此區(qū)域中脫穎而出 B座銷售面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高 ,客戶儲(chǔ)備不足 .宣傳推廣方式和力度不夠，在合肥寫字樓中知名度不高銷售部位置過(guò)于隱蔽，路過(guò)時(shí)很難讓人發(fā)現(xiàn)銷售模式過(guò)于單一，任然實(shí)用傳統(tǒng)銷售模式29項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)（共享優(yōu)勢(shì) ）? 地處合肥認(rèn)知度高，較成熟的北一環(huán)商務(wù)片區(qū)? 交通便利，配套較全，周邊寫字樓群已經(jīng)成型?項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（個(gè)本優(yōu)勢(shì)）?70年產(chǎn)權(quán)?1： 1高配比車位?24小時(shí)全天候服務(wù)、提煉本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)，在眾多的寫字樓中突出自身的優(yōu)勢(shì)，打造自己的賣點(diǎn)，達(dá)到在此區(qū)域內(nèi)的與眾不同。21 寫字樓置地廣場(chǎng)本項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)星海 目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定? 客戶目標(biāo)? 市場(chǎng)環(huán)境? 本體條件? 問(wèn)題界定本體條件?? 總建筑面積：總建筑面積： ?? 層高：層高： ?? 套型面積（以下均為估算）：套型面積（以下均為估算）： 50100平方米平方米?? 車位數(shù)量：車位數(shù)量： 1：： 1?? 電梯數(shù)量：電梯數(shù)量： 8部部?? 產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)： 70年年?? 單層面積：?jiǎn)螌用娣e： 1000多平方米多平方米項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)本體條件? 位于四里河立交于北一環(huán)交叉口，交通便利? 與北一環(huán)眾多寫字樓相連，在成熟的北一環(huán)商務(wù)區(qū)之中? 屬于合肥中高檔寫字樓，擁有 地下一層與車庫(kù)相連 容積率 : 物業(yè)費(fèi) :公寓 / m2，其余未定 車位 :800個(gè) 電梯數(shù)量 :7部 交通 :14， 15， 137， 109， 114， 143， 155 銀行 :交行 層數(shù) :25層 樓高 :交付日期 :整層面積 :1800 m2平均單價(jià) :售 6200元 / m2工程進(jìn)度 :封頂 代理銷售 :無(wú) 售樓處位置 :項(xiàng)目處 總建筑面積 : 21項(xiàng)目名稱 :新天地國(guó)際廣場(chǎng) 智能化 :5Am2車位地下二層 :500個(gè) 周邊配套 :雙崗菜市場(chǎng) 公攤系數(shù) :27%層高 :樓高 :100m交付日期 :m2m2樓層差價(jià) :50元 m2售 45元 /工程進(jìn)度已封頂 5621111售樓處位置 :財(cái)富廣場(chǎng)二期 B座一層 總建筑面積 : 20項(xiàng)目名稱 :置地匯豐廣場(chǎng) 銷售情況 :08年 10月開盤，銷售約80%；項(xiàng)目由 A、 B兩棟建筑一字排開，地下 2層為車庫(kù)， 1~3層為商業(yè)， 4~27層為辦公 容積率 : 物業(yè)管理 :正洽談 電梯品牌 :進(jìn)口品牌 交通 :124， 126， 705 層數(shù) :27層 樓高 :107m交付日期 : 整層面積 :900~1400 m2 施工單位 :湖北同興 售樓電話 :5102222 開發(fā)商 :和嘉投資 占地面積 :16畝 設(shè)備裝修：毛坯 面積 1740容積率： 物業(yè)費(fèi)：未定 物業(yè)管理：未定 車位車庫(kù) :200多個(gè) 電梯： 3部 交通： 12， 21， 22， 46， 5， 143， 117公攤： 27%交付日期： 整層面積： 1000m2主力套型 m2m2:工程進(jìn)度： 結(jié)構(gòu)封頂，外立面已出 占地面積： 售樓處位置： 雙崗十字路口東南角 總建筑面積： 3萬(wàn)方 設(shè)備裝修：毛坯 智能化： 5A容積率： 物業(yè)管理：星海物業(yè) 品牌：三菱 周邊配套：雙崗小學(xué)、亳州路小學(xué)、 26中 商場(chǎng)：沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)、樂(lè)購(gòu)、北京華聯(lián) 公攤： 26% 層高： 付款方式（首付）： 30% 優(yōu)惠方式：無(wú) 主力套型 ： 180m2 平均單價(jià) : 5700元 m2 售樓電話： 5531488； 5520488 開發(fā)商：安徽星海集團(tuán) 占地面積： ? 針對(duì)本區(qū)域，選擇類似項(xiàng)目作對(duì)比?？深惐软?xiàng)目分析? 就本案所處的區(qū)域而言，周圍的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，且品質(zhì)相對(duì)較高。 國(guó)際大廈為代表的商務(wù)公寓價(jià)格上也呈現(xiàn)出過(guò)渡性產(chǎn)品的特性，整體價(jià)格介于住宅與純商務(wù)寫字樓之間，價(jià)格在 4000—6000 ，但電梯配備不足和空調(diào)問(wèn)題影響其建成后的入駐率、出租率。 區(qū)域形象重要：香港廣場(chǎng)癥結(jié)在于價(jià)格期望值太高；同地段的天徽大廈的入駐率低、租金水平低、打擊了投資信心，也對(duì)其形象形成致命影響，北一環(huán)區(qū)域雖然相對(duì)成熟，但是政務(wù)區(qū)寫字樓又漸成熱點(diǎn)對(duì)北一環(huán)的競(jìng)爭(zhēng)很大。 辦公樓區(qū)域化：寫字樓市場(chǎng)區(qū)域性特征尤為突出，各區(qū)域中心已成為寫字樓的發(fā)源地，伴隨辦公樓區(qū)域化的是辦公樓客戶的區(qū)域化和集群化。? 未來(lái)規(guī)劃? 價(jià)格上漲速度很快，目前每平米近 8000元? 租金： 25—40 元 /m2/月? 售價(jià)： 58007400元/m2涌現(xiàn)出新城國(guó)際、綠地藍(lán)海、蔚藍(lán)商務(wù)港、財(cái)智中心、天徽商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，但由于此區(qū)域是新興的商務(wù)區(qū)，品質(zhì)較高，環(huán)境較好，且離政府部門較近，但存在一定的競(jìng)爭(zhēng)力。與本項(xiàng)目的可比性很低，不做具體分析。 ? 三孝口地區(qū)寫字樓供應(yīng)接近飽和程度，但向西增長(zhǎng)迅速。 4565元 /m2/月? 售價(jià)： 50006800元/m2租金 /售價(jià)? 后續(xù)供應(yīng)量較多 ；租售狀況? 高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 70％ 以上；? 交通便利，物業(yè)形象好，財(cái)富廣場(chǎng)、金鼎國(guó)際廣場(chǎng)等躋身目前合肥頂端寫字樓行列；? 北一環(huán)片區(qū)目前已經(jīng)相對(duì)成熟；也是合肥較高端的商務(wù)區(qū)域。 郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領(lǐng)袖項(xiàng)目逐漸沒(méi)落，雖然新市場(chǎng)領(lǐng)袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及政務(wù)區(qū)的寫字樓群的崛起，合肥寫字樓市場(chǎng)將重上新的臺(tái)階。 環(huán)球廣場(chǎng)圣大國(guó)際廣場(chǎng)匯金大廈置地廣場(chǎng)新成國(guó)際綠地羸海 目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定? 客戶目標(biāo)? 市場(chǎng)環(huán)境? 本體條件? 問(wèn)題界定合肥寫字樓進(jìn)入市場(chǎng)化階段，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。寫字樓也 是 傳統(tǒng)價(jià)值體系 同地段和產(chǎn)品構(gòu)成，如不具備這兩大條件的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)如何突破？目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定? 客戶目標(biāo)? 市場(chǎng)環(huán)境? 本體條件? 問(wèn)題界定我們對(duì)通過(guò)此項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)多層次的目標(biāo)理解企業(yè)層面 – 成為市場(chǎng)第一方陣中端寫字樓的明星項(xiàng)目，為后續(xù)類似項(xiàng)目的開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。寫字樓也 是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的反映，與寫字樓關(guān)系最密切的首先是寫字樓所處的 區(qū)位 。保險(xiǎn)箱式 寫字樓合肥藍(lán)鉆商務(wù)中心項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告報(bào)告結(jié)構(gòu)1 目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定2 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略3 營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系寫字樓是什么？寫字樓 是一種 生產(chǎn)工具 ，它的終極目的是為提高企業(yè)或資金的生產(chǎn)力；寫字樓 又是一種 投資工具 ，具有一定的保值、增值的功能。北一環(huán)純商務(wù)板塊 360176。寫字樓 是現(xiàn)代城市中心建筑的主要建筑群體，是現(xiàn)代城市 ＣＢＤ的核心部分。寫字樓 的市場(chǎng)行情是 經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo) ，其用戶構(gòu)成反映了這一區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)。項(xiàng)目層面 – 實(shí)現(xiàn)較好的市場(chǎng)收益，保證資金回籠的安全與速度。傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒(méi)落，新型領(lǐng)袖項(xiàng)目尚未出現(xiàn)2023年以前老式辦公樓一批形象落后的低檔次辦公樓合肥寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程2023年左右大型國(guó)企高檔辦公樓郵電大廈金城大廈潤(rùn)安大廈202304年寫字樓市場(chǎng)化起步財(cái)富廣場(chǎng)一期美地陽(yáng)光大廈仁和大廈天徽大廈2023年 — 今寫字樓市場(chǎng)化發(fā)展期財(cái)富廣場(chǎng)二、三期CBD中央廣場(chǎng)徽商國(guó)際大廈香港廣場(chǎng)新都會(huì) 藍(lán)海蔚藍(lán)商務(wù)港B0SS中心 ……逐漸被市場(chǎng)淘汰 部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)，標(biāo)定了合肥高檔寫字樓的形象 個(gè)別開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)化寫字樓開發(fā)，產(chǎn)品以中低端為主寫字樓開發(fā)被市場(chǎng)看好，供應(yīng)量放大，市場(chǎng)快速發(fā)展，產(chǎn)品開始細(xì)分寫字樓市場(chǎng)化時(shí)間不長(zhǎng)，對(duì)諸如地段、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶素質(zhì)等寫字樓評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。合肥寫字樓集中分布區(qū)域? 主要分布五個(gè)區(qū)域：? 北一環(huán)片區(qū)? 長(zhǎng)江路片區(qū)? 美菱大道沿線? 馬鞍山路? 政務(wù)區(qū)北一環(huán)片區(qū)政務(wù)區(qū)美菱大道長(zhǎng)江路片區(qū)馬鞍山路市場(chǎng)環(huán)境北一環(huán)片區(qū) —— 沿北一環(huán)呈帶狀分布，是合肥新興、高端寫字樓較集中商務(wù)區(qū)。? 交通便利? 辦公物業(yè)品質(zhì)優(yōu)異核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)? 租金： 片區(qū)分析核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金 /售價(jià)租售狀況片區(qū)分析長(zhǎng)江路片區(qū) —— 以三孝口、三里庵為核心，輻射周邊區(qū)域。? 本區(qū)是傳統(tǒng)的市中心，人氣很旺，交通方便，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯? 租金： 35—70 元/m2/月? 售價(jià)： 55007800本區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了郵電大廈，百大 CBD、金城大廈，向西更集中了置地廣場(chǎng)、金鵬大廈、匯金大廈、松芝廣場(chǎng)、 BOSS中心、豐樂(lè)國(guó)際公寓、拓基大廈、浙商大廈等，除三里庵較為集中，其余因線路更長(zhǎng)更分散。? 出租率在 85％以上市場(chǎng)環(huán)境核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金 /售價(jià)租售狀況片區(qū)分析美菱大道片區(qū) — 沿美菱大道展布，項(xiàng)目較老，聚集合肥當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。?