【正文】 級 7 14.1 A塔 2160 151311 公共精裝 106 普通停車 4800 未定、10部 普通裝修 500 10 普通精裝 LOWE玻璃+局部石材點綴 無 B塔 1776 123180 公共精裝 2966 未定、6部 普通裝修 500 10 區(qū)域內甲級寫字樓成交情況 2023年 18月份區(qū)域內甲級寫字樓成交情況 區(qū)域 檔次 項目名稱 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 銷售均價 金水東路板塊 甲 +級 美盛中心 35 8370 208145215 24868 高鐵站板塊 甲 +級 綠地中心 331 93081 1607446305 17269 高鐵站板塊 甲級 匯藝大廈 56 7693 108557846 14111 高鐵站板塊 甲級 升龍廣場 122 24137 329691431 13659 高鐵站板塊 甲級 亞新廣場 60 9128 121325689 13292 高鐵站板塊 甲級 凱利國際中心 11 21967734 11434 金水東路板塊 甲級 楷林 IFC 249 43544 425413269 13761 金水東路板塊 甲級 東方國際廣場 221 30089 326320863 10845 金水東路板塊 甲級 綠地新都會 432 67302 835367236 12412 從上圖來看，區(qū)域內甲級寫字樓項目月均銷售 21套，月均銷售 3962㎡ ，超甲級寫字樓均價在 17000元／㎡以上，甲級寫字樓項目市場主流均價在 1080014200元／㎡ 之間。4—20層辦公 高檔石材與 LOWE玻璃相結合 ， 500㎡ 7部電梯 美盛中心 鄭東新 區(qū) 17萬㎡ 25層 3600㎡ 143—3600㎡ 1—25層寫字樓 高檔石材與 LOWE玻璃相結合 精裝 21部進口日立電梯 綠地中心千璽廣場 24萬㎡ 60層 2023㎡ 160300㎡ 14層為商業(yè)、535層為寫字樓， 3855層是萬豪超五星級酒店、58層為空中觀光層、 59層為頂級私人會所 金屬 28部日本原裝進口三菱電梯 鄭州寫字樓產品特征分析 ? 鄭州寫字樓市場當前以企業(yè)自用需求及固定資產投入居多，有少部分投資者。 ?隨著寫字樓項目供應的增多、競爭的加劇，許多項目通過整體規(guī)劃、高度、立面造型的標新立異來突出產品特色、增加項目賣點、塑造地標形象，主要表現(xiàn)有立面風格的多樣化、高度的多樣化、特殊造型、平面布局的特色等 。 未來 510年鄭州寫字樓格局 圖 文化路商務帶 高鐵商務帶 金水路商務帶 CBD副中心商務帶 龍子湖商務帶 花園路商務帶 二七商務帶 紫荊山商務帶 河醫(yī)商務帶 碧沙崗商務帶 航海西路商務帶 二七新城商務區(qū) 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 高新區(qū)商務帶 航海東路商務帶 鄭汴 商都路商務帶 一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程 二、鄭州寫字樓產品特征分析 三、區(qū)域競品場分析 四、本項目問題研判及下一步推售策略 目 錄 寫字樓產品水平：硬件打造穩(wěn)步提高、管理服務水平相對滯后；老項目車位、會議室等商務配套普遍不足 ? 體量：大型綜合體項目的寫字樓物業(yè)，如興達國貿、曼哈頓等基本在 10萬㎡以上； ? 戶型：多數(shù)新項目搭配靈活，覆蓋小戶型單間到大戶型全層，各種戶型銷售情況均比較良好； ? 配套：當前全市老項目均存在車位預置和公共會議室等商務配套不足的問題，未來對于入駐企業(yè)必將造成不便； ? 外觀：普遍采用現(xiàn)代風格，層高普遍較低，一般采用公共位置帶精裝、套內毛坯形式發(fā)售 項目 區(qū)域 容積率 戶型（㎡） 車位配比 (個 / 100㎡ ) 電梯配比 (臺 /10層 ) 層高（米） 曼哈頓金融中心 金水區(qū) 1002023 綠地千璽廣場 鄭東 新區(qū) 160300， 2600 綠地之窗二期 91/120/260 3 興達國貿 管城區(qū) 98/119/218， 3300 鄭州市代表性寫字樓項目供求情況 鄭州寫字樓產品特征分析 寫字樓產品水平分析（下附表） ?市場上高端寫字樓的標準層層高普遍在 米及以上，中端寫字樓層高在 米區(qū)間，層高在 米以下的為低端商住樓、 SOHO等。 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 從 20232023年 7月份鄭東新區(qū)寫字樓投放 39649套，投放量 3790563㎡ ，成交215904套，成交面積為 2143750㎡ ； 2023年 17月份成交均價為 12240元／㎡；剩余庫存 3745套，存量為 1646813㎡ ，按照 2023年前七個月的去化量來算，需要去化 30個月的時間，鄭東新區(qū)寫字樓嚴重供大于求。 代表項目： 航海路沿線在建：升龍聯(lián)合廣場、升龍金中環(huán)；二七運河規(guī)劃項目 紫荊板塊 副CBD 板塊 二七新城板塊 經(jīng)三板塊 鄭州寫字樓市場格局 金水東板塊 高鐵站站板塊 成熟板塊 規(guī)劃板塊 碧沙板塊 龍子湖板塊 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 寫字樓格局分布：鄭州整個甲 A級寫字樓的分布主要集中在東區(qū)，老城區(qū)受規(guī)劃限制 ，目前甲 A寫字樓項目較少且不集中，主要集中在鄭東新區(qū) CBD版塊、金水東路版塊、高鐵站版塊 。 代表項目： 興達國貿、裕鴻國際、金成國貿 中原區(qū) 碧沙 區(qū)域行政商務功能減弱 ， 存量不大 ， 未來供應 主要依托城中村改造的城市綜合體，以中小面積產品為主，多中小型企業(yè)。 代表項目： 千璽廣場、綠地峰會、河南國際商會大廈 新站 規(guī)劃引導的商務辦公集聚區(qū)， 品質 好， 商務配套尚不健全 ， 大面積為主，銷售價格高 ，國內外大中型企業(yè)為主。 代表項目： 鑫苑金融廣場、省匯中心、國際企業(yè)中心、蘇荷中心 金水東 依托大型綜合體，交通便利、商務配套完善、機構集中，戶型較大、品質尚可、銷售較好但入駐率較低，多大中型企業(yè)。1 凱利國際中心溝通稿 一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程 二、鄭州寫字樓產品特征分析 三、區(qū)域競品場分析 四、本項目問題研判及下一步推售策略 目 錄 一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程 二、鄭州寫字樓產品特征分析 三、區(qū)域競品場分析 四、本項目問題研判及下一步推售策略 目 錄 寫字樓發(fā)展歷程：近年來快速發(fā)展，開發(fā)項目迅速增加，已形成較為集中的商務辦公區(qū)域 起步階段 萌芽階段 1997年前 2023年前 2023年前 探索階段 2023年前 發(fā)展階段 理惠商務、亞達大廈、銀河大廈、科瑞大廈、石橋飯店、明星大廈 經(jīng)緯大廈、未來大廈、裕達國貿、金博大商務中心、安華大廈 融豐花苑、江山智能大廈、日月星城、綠洲花園 信息大廈、聯(lián)合中心、順弛第一國際、綠地世紀峰、鑫苑 ?金融廣場、楷林大廈 階段 時期 代表項目 特征 規(guī)模小，設備簡陋、戶型單一； 租賃為主，無收費標準，價格混亂； 物業(yè)管理水平低下 以高層建筑為主；出現(xiàn)通信、網(wǎng)絡等現(xiàn)代化設計；經(jīng)營方式以租賃為主；建筑結構可靈活分割，物業(yè)管理水平有所提升。 SOHO類的商住樓陸續(xù)供應；戶型、配套更加科學、齊全；投資型客戶明顯增多；省直 行政區(qū)及其周邊區(qū)域和 鄭東新區(qū) CBD逐漸形成 主要商務辦公區(qū)域 專業(yè)寫字樓 開始吸引實力型客戶；競爭使開發(fā)商增加停車、電梯等配套的投入，但物業(yè)管理水平仍處于較粗放水平 ； 2023年后 發(fā)展階段 裕鴻國際、曼哈頓廣場、建業(yè)置業(yè)廣場、方圓創(chuàng)世 綜合性、多功能、復合型形式的項目為主，專業(yè)開發(fā)水平進一步提升，企業(yè)總部向標桿項目的 聚集效應 進一步明顯；鄭東新區(qū)CBD迅速崛起 ； ? 鄭州寫字樓市場經(jīng)歷完整發(fā)展階段，市場對寫字樓物業(yè)認識到位，鑒別能力較強； ? 寫字樓市場格局逐漸明晰，形成省直（經(jīng)三路 農業(yè)路）、鄭東新區(qū) CBD兩大主流辦公區(qū)域； ? 寫字樓物業(yè)開發(fā)水平穩(wěn)步提升，但物業(yè)管理服務水平仍處于相對滯后的階段； 2023年至今 寫字樓功能又一完善、建筑用材更加考究，鄭東新區(qū)新客站商圈目前正在形成 匯藝大廈、升龍廣場、綠地之窗、綠地中央廣場、建正東方中心等 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 寫字樓格局分布：老商務區(qū)依托老城