【正文】 ，市場快速發(fā)展，產(chǎn)品開始細分 寫字樓市場化時間不長，對諸如 地段、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶素質(zhì)等寫字樓評價標(biāo)準(zhǔn)尚未建立 。 嘉 國 際 廣 場 和 7 合肥寫字樓集中分布區(qū)域 ? 主要分布四個區(qū)域： ? 北一環(huán)片區(qū) ? 長江路片區(qū) ? 美菱大道沿線 ? 政務(wù)區(qū) 北一環(huán)片區(qū) 政務(wù)區(qū) 美菱大道 長江路片區(qū) 嘉 國 際 廣 場 和 8 市場環(huán)境 北一環(huán)片區(qū) —— 沿北一環(huán)呈帶狀分布，是合肥新興、 高端寫字樓較集中商務(wù)區(qū)。 片區(qū)分析 嘉 國 際 廣 場 和 9 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 租金 /售價 租售狀況 片區(qū)分析 長江路片區(qū) —— 以三孝口為核心，輻射周邊區(qū)域。 ? 交通方便 ? 物業(yè)價格相對較低 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定 ? 租金： 20— 45元/m2/月 本區(qū)寫字樓眾多，但是品質(zhì)偏低，國際商務(wù)中心作為填補區(qū)域內(nèi)高端寫字樓的市場空白的形象出現(xiàn)。 ? 本區(qū)寫字樓未來規(guī)劃較少 ? 出租率在 80％以上 國際商務(wù)中心 市場環(huán)境 嘉 國 際 廣 場 和 11 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 租金 /售價 租售狀況 片區(qū)分析 政務(wù)新區(qū) —— 合肥政府搬遷，帶來一定的發(fā)展，但要 形成氣候尚需一段時間 ? 未來規(guī)劃 ? 價格較低 ? 項目新 ? 租金： 20— 40元/m2/月 ? 售價： 35004700元 /m2 涌現(xiàn)出新城國際、綠地藍海等項目，但區(qū)位競爭優(yōu)勢不大 ? 政府大力開發(fā)，但認(rèn)知度不夠，成熟期將較長 ? 出租率在 80％以上 綠地藍海 新城國際 市場環(huán)境 嘉 國 際 廣 場 和 12 寫 字 樓 硬 傷 1 大堂小、挑高低、形象不佳 名稱 大堂面積 大堂高度 金城大廈 100 5 香港廣場 150 9 置地廣場 200 14 財富廣場 200 5 百大 CBD 100 6 郵電大廈 1200 20 嘉 國 際 廣 場 和 13 寫 字 樓 硬 傷 2 停車位嚴(yán)重不足 市場上各大寫字樓，包括 百大 CBD、郵電大廈、中環(huán) 國際、財富廣場等 知名項目，停車位嚴(yán)重不足。 但也有新的項目正在彌補這點缺陷，比如香港廣場設(shè)置了 208個車位，已經(jīng)滿足 甲級寫字樓停車位標(biāo)準(zhǔn) （ 100平方米 /） 嘉 國 際 廣 場 和 14 寫 字 樓 硬 傷 3 物業(yè)管理公司檔次較低 ?物業(yè)管理主要是發(fā)展商或本地物業(yè)管理公司 ?物業(yè)管理僅限于簡單的保安和保潔服務(wù) 物業(yè) 物業(yè)管理公司 百大 CBD 安徽華安物業(yè)管理有限責(zé)任公司 （原為深圳鵬基物業(yè)） 置地廣場 安徽信聯(lián)物業(yè)發(fā)展有限公司 金城大廈 宇鵬物業(yè)管理公司 金色地帶 第一太平戴維斯（顧問） 香港廣場 全球知名品牌 管理 一般甲級寫字樓擁有名聲卓著具備相關(guān)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司 嘉 國 際 廣 場 和 15 寫 字 樓 硬 傷 4 電梯數(shù)量少，服務(wù)面積過大 甲級寫字樓電梯單部服務(wù)面積 —— 通常在 5000~6000平方米 /部 名稱 建筑面積 電梯品牌 /數(shù)量 單部服務(wù)面積 百大 CBD ㎡ 5*2部電梯 (包括商場 ) 13600 置地廣場 ㎡ 7部 7890 中環(huán)國際 6萬㎡ 4部三菱電梯，其中兩部為觀光電梯。這已成為市場明顯特征。 由此可見毗鄰的寫字樓形象的重要性。 國際大廈為代表的 商務(wù)公寓 價格上也呈現(xiàn)出過渡性產(chǎn)品的特性，整體價格介于住宅與純商務(wù)寫字樓之間，價格在 3400— 5500，但電梯配備不足和空調(diào)問題 影響 其建成后的入駐率、出租率。主題空中花園已成為財富廣場的重要特色，但其與商務(wù)活動的結(jié)合還不夠密切，應(yīng)該加強其溝通功能。 包括財富廣場三期、金色地帶、眾城國際。 外立面石材加玻璃幕墻。 位于三孝口繁華地段。 4 、項目周邊 商務(wù) 配套設(shè)施缺乏 項目地塊特點 嘉 國 際 廣 場 和 29 對比競爭項目，我們在寫字樓的傳統(tǒng)價值體系內(nèi)不具備足以超越競爭的客觀優(yōu)勢 產(chǎn)品屬性 財富廣場 置地廣場 本項目 核心 屬性 項目位置 北一環(huán)濉溪路 長江西路 北一環(huán)濉溪路 產(chǎn)品品質(zhì) 20萬平米綜合體 玻璃幕墻 +鋁板幕墻 一期大堂 200平米， 5m挑高 4層一挑空空中花園 4部品牌電梯、空調(diào)自理 石材、 LOWE玻璃 大堂 200平米， 14m挑高 單入戶花園、層高 7部品牌電梯、 VRV空調(diào) 5A自動化、網(wǎng)絡(luò)地板 玻璃幕墻 +鋁板幕墻 大堂建議 700平米 電梯： 6000平米 /部 停車位： 200平米 /個 外圍 屬性 物業(yè)配套 項目全部開發(fā)完畢 物業(yè)設(shè)施完善 滿足寫字樓需求的商務(wù)配套 周邊商業(yè)配套齊全 裙樓設(shè)置商務(wù)配套 餐飲、服務(wù)等 升值空間 北一環(huán) CBD商務(wù)核心區(qū) 已經(jīng)成熟，升值空間不 明顯 北一環(huán) CBD商務(wù)核心區(qū) 外延 屬性 形象定位 第三代寫字樓 合肥頂級寫字樓 合肥頂級寫字樓 綜合服務(wù) 開發(fā)商知名度 開發(fā)商知名度高 物管國際化 開發(fā)商做寫字樓品牌弱勢 物管國際化 商務(wù)氛圍 已經(jīng)形成規(guī)模 比較成熟 已經(jīng)形成規(guī)模 嘉 國 際 廣 場 和 30 同時，項目也存在一定的劣勢 對于投資者來說： ?開發(fā)商的品牌是其投資主要關(guān)注點之一，這點本項目暫時拼不過財富廣場 對于使用者來說： ?單層面積過小，也是本項目的一個硬傷 （甲級寫字樓單層面積通常在 1500平米以上） 對于項目本身來說： ?周邊的商務(wù)配套缺乏，也是影響項目形象和商務(wù)感的一個因素 嘉 國 際 廣 場 和 31 本項目在地段和產(chǎn)品上處于市場第一梯隊，但有限的差異化優(yōu)勢不足以完全壓倒競爭對手，且項目也存在著一定劣勢 1. 濉溪路北一環(huán)片區(qū)目前的 商務(wù)價值具備成熟的優(yōu)勢 ，短期內(nèi)發(fā)展前景高于其他區(qū)域 2. 政務(wù)新區(qū)在強勢利好的刺激下長期升值潛力被看好， 但成熟尚待時日 ； 地段 產(chǎn)品 1. 產(chǎn)品水平快速上升，市場反應(yīng)好的產(chǎn)品亮點和特色被迅速復(fù)制和升級； 2. 與潛在競爭項目相比，不具備壓倒性競爭優(yōu)勢； 嘉 國 際 廣 場 和 32 目標(biāo)梳理與問題界定 ? 客戶目標(biāo) ? 市場環(huán)境 ? 本體條件 ? 問題界定 嘉 國 際 廣 場 和 33 我們對項目成功的理解：面市期間成為市場領(lǐng)袖項目，形象高，租售表現(xiàn)良好，知名企業(yè)帶動 保持項目在 面市期間 的領(lǐng)先地位，促進租售，后期難免被超越 ?合肥寫字樓產(chǎn)品開發(fā)水平尚未成熟，本項目的地段和產(chǎn)品方案不具備不可替代性，產(chǎn)品易于被模仿和超越； 租售表現(xiàn)良好，積聚市場知名企業(yè)，項目美譽度高 ?市場接受度高，實現(xiàn)銷售目標(biāo)； ?招租狀況良好，成功吸引合肥知名企業(yè)進駐，租金處于市場一線水平； ?成為市場的明星項目，知名度美譽度俱佳。 1 實現(xiàn)較好的價格和安全的現(xiàn)金流。 外立面石材加玻璃幕墻。 月 ?領(lǐng)袖租戶： 索尼、雀巢、貝爾阿爾卡特、太平人壽、飛利浦、聯(lián)想等 ?租戶構(gòu)成： 郵電大廈租戶性質(zhì)10%55%35%本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位嘉 國 際 廣 場 和 39 財富廣場一期產(chǎn)品領(lǐng)先，四年來項目逐漸成熟，但租金水平并未得到提升 財富廣場一期租戶性質(zhì)75%20%5%本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位據(jù)項目組實地走訪的結(jié)果，目前財富廣場一期的實際空置率在 10%左右，主力租戶為商貿(mào)物流等實力較弱的本地公司，行業(yè)附加值較低、抗風(fēng)險能力差。 作為主力租戶的中小型成長型公司 經(jīng)營穩(wěn)定性差、租金承受力弱 ，是造成財富廣場一期空置和影響整體租金水平停滯不前的主要原因。月國貿(mào) C B D 高檔寫字樓國貿(mào)在十幾年來積累的大批優(yōu)質(zhì)客戶和地標(biāo)性知名度，成為實現(xiàn)高租金的強力支撐，雖然近年來 CBD大量高品質(zhì)的項目入市，但仍然不能撼動國貿(mào)的領(lǐng)袖地位。 嘉 國 際 廣 場 和 43 在傳統(tǒng)的“地段 +產(chǎn)品”價值體系之外， 優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu) 是高端寫字樓極其重要的隱性價值 租戶 地段 產(chǎn)品 收益保證 ?租金承受力 ?經(jīng)營穩(wěn)定性 ?建筑形象 ?內(nèi)部配置 ?服務(wù)水平 ?成熟性 ?昭示性 ?可達性 本項目在地段和產(chǎn)品方面處于市場第一梯隊，通過優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)成為市場領(lǐng)袖是我們的機會。 行業(yè) 占比 商貿(mào) /物流 % 信息 /軟件 /科技 % 電子 /電器 /設(shè)備 % 咨詢 /法律 /會計 % 建筑 /房地產(chǎn) % 金融 /保險 % 廣告 /傳媒 % 建材 /裝飾 % 醫(yī)藥 /化工 /日用品 % 政府 /組織 % 休閑 /旅游 /會展 % 食品 /煙酒 % 其他 % 文化 /教育 % 行業(yè)分布18%16%14%11%9%7%6%6%5% 4%2%1%1%0%25%商貿(mào)/物流 信息/軟件/科技 電子/電器/設(shè)備咨詢/法律/會計 建筑/房地產(chǎn) 金融/保險廣告/傳媒 建材/裝飾 醫(yī)藥/化工/日用品政府/組織 休閑/旅游/會展 食品/煙酒其他 文化/教育合肥中高檔寫字樓入駐企業(yè)性質(zhì)70%22%8%本地企業(yè)/單位外地企業(yè)/單位外企/單位嘉 國 際 廣 場 和 48 外地企業(yè)和外企租金承受能力較強，但企業(yè)數(shù)量較少，主力租戶決定寫字樓租金水平 合肥寫字樓企業(yè)性質(zhì)與租金水平的關(guān)系7858535146 4543410%20%40%60%80%100%郵電 CBD 金城 潤安 萬通 財富一期 天徽 國際商會企業(yè)性質(zhì)占比0102030405060708090租金水平本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位 租金企業(yè)性質(zhì)與租金承受力的關(guān)系45525670%22%8%4045505560本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位0%10%20%30%40%50%60%70%80%按企業(yè)性質(zhì)統(tǒng)計平均租金 企業(yè)數(shù)量占比?隨租金上升，各寫字樓中本地企業(yè)的數(shù)量占比呈明顯的下降趨勢，而外企數(shù)量明顯上升； ?寫字樓租金水平由其主力租戶決定，因此，郵電大廈能實現(xiàn)明顯高于其他項目的租金； ?外企和外地企業(yè)平均租金明顯高于本地企業(yè)； ?本地企業(yè)數(shù)量占 70%； 嘉 國 際 廣 場 和 49 金融保險、電子信息及建材裝飾行業(yè)租金承受力相對高，商貿(mào)物流和咨詢服務(wù)業(yè)租金承受力相對較弱 金融保險、現(xiàn)代科技制造行業(yè)能承受高租金； 咨詢服務(wù)業(yè)目前整體發(fā)展水平一般，表現(xiàn)為租金承受力較弱； 傳統(tǒng)的商貿(mào)物流企業(yè)數(shù)量最多，但租金承受力較弱； 行業(yè)性質(zhì)與租金承受力的關(guān)系514653464745454914%9%7%17%16%11%6% 6%4042444648505254電子/電器/設(shè)備建筑/房地產(chǎn)金融/保險商貿(mào)/物流信息/軟件/科技咨詢/法律/會計廣告/傳媒建材/裝飾0%5%10%15%20%行業(yè)平均租金 企業(yè)數(shù)量占比嘉 國 際 廣 場 和 50 高端寫字樓承租大面積的客戶比例較高，但也存在部分知名企業(yè)承租小面積的現(xiàn)象 大量知名企業(yè)在合肥的分支機構(gòu)屬于辦事處性質(zhì)，面積需求?。ㄈ?IBM在財富廣場一期僅租賃 150平米）。 1 嘉 國 際 廣 場 和 53 常規(guī)模式下的客戶分布 客戶類型 消化面積 價格承受能 力 數(shù)量比 例 營銷特征 客戶特點 客戶來源 自用客戶 大 客 戶 500—1