寫(xiě)字樓國(guó)際中心營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)-全文預(yù)覽
【正文】 適中 動(dòng)態(tài)分析 在售 房源 未售 房源 銷(xiāo)售 動(dòng)態(tài) 價(jià)格 （元 /平米） 優(yōu)惠 銷(xiāo)售 金額 活動(dòng) 來(lái)訪(fǎng) B14B棟在推 1117層特價(jià)房及 3035層高層房源 B14A地塊 B14B棟在推 1117層特價(jià)房及3035層高層房源，B1 B12基本售罄， 3035高樓1300014000元 1115低樓層12023元左右 按揭 1%，一次性 2%；賭石活動(dòng)客戶(hù) 88折優(yōu)惠 689萬(wàn) 9月 7日賭石活動(dòng) 9月 13日中秋節(jié)活動(dòng)及 3035層開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 15組 左右 /天 升龍廣場(chǎng)活動(dòng)頻繁，幾乎周周活動(dòng)，所以來(lái)訪(fǎng)量較高。 產(chǎn)品總結(jié) 個(gè)案掃描 —— 高鐵商圈 綠地中心 開(kāi)發(fā)商 鄭州亞新鄭東置業(yè)有限公司 位置 商鼎路與心怡路口南 100米 規(guī)模 總建筑面積約 11萬(wàn)平斱米，其中寫(xiě)字樓 物業(yè)形態(tài) 整個(gè)項(xiàng)目由西、東塔組成 戶(hù)型面積 標(biāo)準(zhǔn)層面積為 1800㎡，面積區(qū)間 134171㎡； 價(jià)格 2023年 10月份內(nèi)部認(rèn)購(gòu)均價(jià) 12023元， 2023年 7月份開(kāi)盤(pán)均價(jià)13300 銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目自 2023年 9 月底售樓部開(kāi)放，開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)籌 配套設(shè)施 高鐵、商業(yè)配套 賣(mài)點(diǎn) 第一太平戴維斯物管 個(gè)案掃描 —— 亞新廣場(chǎng) 產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 項(xiàng)目大堂挑高 米，面積 1500 ㎡，其中 15 層為商業(yè)， 624 層為寫(xiě)字樓，標(biāo)準(zhǔn)層高 米，標(biāo)準(zhǔn)層面積為 1800 ㎡，平層 12 戶(hù)， 8 部電梯，內(nèi)有中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)以及配套網(wǎng)絡(luò)地板。北塔 13層為 17米挑高大堂， 453層為辦公， 5456為空中商業(yè)， 5763層為豪華辦公（南塔 54層為游泳池， 5663層為空中花園） 戶(hù)型面積 標(biāo)準(zhǔn)層面積 4400平米，主力戶(hù)型 190400平米 價(jià)格 一期實(shí)收均價(jià) 15000元 /㎡ 客戶(hù)構(gòu)成 成交客戶(hù)以鄭東新區(qū)和金水區(qū)為主，多為私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)高管及 高級(jí)白領(lǐng)等 銷(xiāo)售情況 北塔與去年 11月 10日開(kāi)盤(pán)，推出 429層辦公區(qū)間，共計(jì)房源 376套，銷(xiāo)售價(jià)格 1400020230元 /㎡，一房一價(jià)，無(wú)附加優(yōu)惠，截止 12月，項(xiàng)目累計(jì)銷(xiāo)售約 331套左右，銷(xiāo)售額達(dá) 。 級(jí)別分類(lèi)說(shuō)明：甲級(jí)以上（滿(mǎn)足 5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的 4項(xiàng)或全部標(biāo)準(zhǔn) ）、乙級(jí) （滿(mǎn)足 5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的 3項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）、丙級(jí)（滿(mǎn)足 5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的 3項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)以下） 在售項(xiàng)目 甲級(jí)以上 綠地中心 上上國(guó)際 升龍廣場(chǎng) 〃 天樞 亞新廣場(chǎng) 凱利國(guó)際中心 匯藝大廈 乙級(jí) 建正東方中心 威斯頓廣場(chǎng) 嘉億東方大廈 正巖 〃 鉑茲中心 1MA國(guó)際傳媒中心 河南商會(huì)大廈 永和宇宙星 東方陸港 海馬商務(wù)中心 中新海賦國(guó)際 萬(wàn)眾大廈 丙級(jí) 易元國(guó)際 偉業(yè)國(guó)際廣場(chǎng) 廣地和順中心 正商和諧大廈 板內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品特征分析 項(xiàng)目 名稱(chēng) 項(xiàng)目 檔次 項(xiàng)目指標(biāo) 占地 面積（畝）容積率 總建面 （萬(wàn)㎡） 地上 總建面（萬(wàn)㎡） 裙房體量（萬(wàn)㎡） 辦公體量 （萬(wàn)㎡） 建筑形態(tài) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 （㎡） 辦公主力面積分割（㎡） 辦公標(biāo)準(zhǔn)層層高 （ m） 辦公裝修 停車(chē)位 辦公電梯 大堂 外立面 網(wǎng)絡(luò)地板 配比（㎡ /1個(gè)） 停車(chē)方式 面積配比 品牌及數(shù)量 內(nèi)飾 面積（㎡） 挑高 （ m） 裝修情況 綠地中心 甲 +級(jí) 63 15.7 82 54 雙塔 4000 442（ 3）、192202（ 8)、269276（ 4） 全精裝修 220 普通停車(chē) 3965 —— 、58部 豪華裝修 3700 16 豪華裝修 LOWE玻璃 有 上上國(guó)際 甲 +級(jí) 19 10.6 2 雙塔 1700 100460 全精裝修 121 全自動(dòng)機(jī)械停車(chē) 3558 未定、9部 豪華裝修 3000 23 豪華裝修 LOWE玻璃 有 凱利國(guó)際中心 甲 +級(jí) 25 7 16 雙塔 2023 171370 全精裝修 140 全自動(dòng)機(jī)械停車(chē) 4545 未定、11部 豪華裝修 1000 20 豪華裝修 LOWE玻璃 無(wú) 亞新廣場(chǎng) 甲 +級(jí) 33 7 12 雙塔 1800 131167 全精裝修 120 普通停車(chē) 4250 通力、單棟 8部 豪華裝修 1500 豪華裝修 LOWE玻璃 有 升龍廣場(chǎng) 〃天樞B座 甲級(jí) —— —— —— —— —— 11 單塔 3542 140358 公共精裝 95 普通停車(chē) 3800 未定、26部 普通裝修 —— 15 普通精裝 LOWE玻璃 無(wú) 匯藝大廈 甲級(jí) 7 14.1 A塔 2160 151311 公共精裝 106 普通停車(chē) 4800 未定、10部 普通裝修 500 10 普通精裝 LOWE玻璃+局部石材點(diǎn)綴 無(wú) B塔 1776 123180 公共精裝 2966 未定、6部 普通裝修 500 10 區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓成交情況 2023年 18月份區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓成交情況 區(qū)域 檔次 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售金額 銷(xiāo)售均價(jià) 金水東路板塊 甲 +級(jí) 美盛中心 35 8370 208145215 24868 高鐵站板塊 甲 +級(jí) 綠地中心 331 93081 1607446305 17269 高鐵站板塊 甲級(jí) 匯藝大廈 56 7693 108557846 14111 高鐵站板塊 甲級(jí) 升龍廣場(chǎng) 122 24137 329691431 13659 高鐵站板塊 甲級(jí) 亞新廣場(chǎng) 60 9128 121325689 13292 高鐵站板塊 甲級(jí) 凱利國(guó)際中心 11 21967734 11434 金水東路板塊 甲級(jí) 楷林 IFC 249 43544 425413269 13761 金水東路板塊 甲級(jí) 東方國(guó)際廣場(chǎng) 221 30089 326320863 10845 金水東路板塊 甲級(jí) 綠地新都會(huì) 432 67302 835367236 12412 從上圖來(lái)看，區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目月均銷(xiāo)售 21套，月均銷(xiāo)售 3962㎡ ，超甲級(jí)寫(xiě)字樓均價(jià)在 17000元／㎡以上，甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目市場(chǎng)主流均價(jià)在 1080014200元／㎡ 之間。 ?隨著寫(xiě)字樓項(xiàng)目供應(yīng)的增多、競(jìng)爭(zhēng)的加劇，許多項(xiàng)目通過(guò)整體規(guī)劃、高度、立面造型的標(biāo)新立異來(lái)突出產(chǎn)品特色、增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)、塑造地標(biāo)形象，主要表現(xiàn)有立面風(fēng)格的多樣化、高度的多樣化、特殊造型、平面布局的特色等 。 鄭州寫(xiě)字樓發(fā)展歷程 從 20232023年 7月份鄭東新區(qū)寫(xiě)字樓投放 39649套，投放量 3790563㎡ ，成交215904套，成交面積為 2143750㎡ ； 2023年 17月份成交均價(jià)為 12240元／㎡；剩余庫(kù)存 3745套，存量為 1646813㎡ ，按照 2023年前七個(gè)月的去化量來(lái)算，需要去化 30個(gè)月的時(shí)間，鄭東新區(qū)寫(xiě)字樓嚴(yán)重供大于求。 代表項(xiàng)目： 興達(dá)國(guó)貿(mào)、裕鴻國(guó)際、金成國(guó)貿(mào) 中原區(qū) 碧沙 區(qū)域行政商務(wù)功能減弱 ， 存量不大 ， 未來(lái)供應(yīng) 主要依托城中村改造的城市綜合體，以中小面積產(chǎn)品為主，多中小型企業(yè)。 代表項(xiàng)目： 鑫苑金融廣場(chǎng)、省匯中心、國(guó)際企業(yè)中心、蘇荷中心 金水東 依托大型綜合體，交通便利、商務(wù)配套完善、機(jī)構(gòu)集中，戶(hù)型較大、品質(zhì)尚可、銷(xiāo)售較好但入駐率較低，多大中型企業(yè)。 SOHO類(lèi)的商住樓陸續(xù)供應(yīng)；戶(hù)型、配套更加科學(xué)、齊全；投資型客戶(hù)明顯增多；省直 行政區(qū)及其周邊區(qū)域和 鄭東新區(qū) CBD逐漸形成 主要商務(wù)辦公區(qū)域 專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓 開(kāi)始吸引實(shí)力型客戶(hù)；競(jìng)爭(zhēng)使開(kāi)發(fā)商增加停車(chē)、電梯等配套的投入，但物業(yè)管理水平仍處于較粗放水平 ； 2023年后 發(fā)展階
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