【正文】 北一環(huán)純商務(wù)板塊 360176。保險(xiǎn)箱式 寫字樓合肥藍(lán)鉆商務(wù)中心項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告報(bào)告結(jié)構(gòu)1 目標(biāo)梳理與問題界定2 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略3 營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系寫字樓是什么？寫字樓 是一種 生產(chǎn)工具 ，它的終極目的是為提高企業(yè)或資金的生產(chǎn)力；寫字樓 又是一種 投資工具 ，具有一定的保值、增值的功能。寫字樓 是現(xiàn)代城市中心建筑的主要建筑群體，是現(xiàn)代城市 ＣＢＤ的核心部分。寫字樓也 是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的反映，與寫字樓關(guān)系最密切的首先是寫字樓所處的 區(qū)位 。寫字樓 的市場(chǎng)行情是 經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo) ，其用戶構(gòu)成反映了這一區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)。寫字樓也 是 傳統(tǒng)價(jià)值體系 同地段和產(chǎn)品構(gòu)成，如不具備這兩大條件的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)如何突破？目標(biāo)梳理與問題界定? 客戶目標(biāo)? 市場(chǎng)環(huán)境? 本體條件? 問題界定我們對(duì)通過此項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)多層次的目標(biāo)理解企業(yè)層面 – 成為市場(chǎng)第一方陣中端寫字樓的明星項(xiàng)目，為后續(xù)類似項(xiàng)目的開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目層面 – 實(shí)現(xiàn)較好的市場(chǎng)收益，保證資金回籠的安全與速度。目標(biāo)梳理與問題界定? 客戶目標(biāo)? 市場(chǎng)環(huán)境? 本體條件? 問題界定合肥寫字樓進(jìn)入市場(chǎng)化階段，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒落，新型領(lǐng)袖項(xiàng)目尚未出現(xiàn)2023年以前老式辦公樓一批形象落后的低檔次辦公樓合肥寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程2023年左右大型國(guó)企高檔辦公樓郵電大廈金城大廈潤(rùn)安大廈202304年寫字樓市場(chǎng)化起步財(cái)富廣場(chǎng)一期美地陽(yáng)光大廈仁和大廈天徽大廈2023年 — 今寫字樓市場(chǎng)化發(fā)展期財(cái)富廣場(chǎng)二、三期CBD中央廣場(chǎng)徽商國(guó)際大廈香港廣場(chǎng)新都會(huì) 環(huán)球廣場(chǎng)圣大國(guó)際廣場(chǎng)匯金大廈置地廣場(chǎng)新成國(guó)際綠地羸海 藍(lán)海蔚藍(lán)商務(wù)港B0SS中心 ……逐漸被市場(chǎng)淘汰 部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)，標(biāo)定了合肥高檔寫字樓的形象 個(gè)別開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)化寫字樓開發(fā)，產(chǎn)品以中低端為主寫字樓開發(fā)被市場(chǎng)看好，供應(yīng)量放大，市場(chǎng)快速發(fā)展，產(chǎn)品開始細(xì)分寫字樓市場(chǎng)化時(shí)間不長(zhǎng)，對(duì)諸如地段、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶素質(zhì)等寫字樓評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領(lǐng)袖項(xiàng)目逐漸沒落，雖然新市場(chǎng)領(lǐng)袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及政務(wù)區(qū)的寫字樓群的崛起，合肥寫字樓市場(chǎng)將重上新的臺(tái)階。合肥寫字樓集中分布區(qū)域? 主要分布五個(gè)區(qū)域：? 北一環(huán)片區(qū)? 長(zhǎng)江路片區(qū)? 美菱大道沿線? 馬鞍山路? 政務(wù)區(qū)北一環(huán)片區(qū)政務(wù)區(qū)美菱大道長(zhǎng)江路片區(qū)馬鞍山路市場(chǎng)環(huán)境北一環(huán)片區(qū) —— 沿北一環(huán)呈帶狀分布，是合肥新興、高端寫字樓較集中商務(wù)區(qū)。 ? 交通便利? 辦公物業(yè)品質(zhì)優(yōu)異核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)? 租金： 4565元 /m2/月? 售價(jià)： 50006800元/m2租金 /售價(jià)? 后續(xù)供應(yīng)量較多 ；租售狀況? 高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 70％ 以上；? 交通便利，物業(yè)形象好，財(cái)富廣場(chǎng)、金鼎國(guó)際廣場(chǎng)等躋身目前合肥頂端寫字樓行列；? 北一環(huán)片區(qū)目前已經(jīng)相對(duì)成熟；也是合肥較高端的商務(wù)區(qū)域。片區(qū)分析核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金 /售價(jià)租售狀況片區(qū)分析長(zhǎng)江路片區(qū) —— 以三孝口、三里庵為核心，輻射周邊區(qū)域。 ? 本區(qū)是傳統(tǒng)的市中心，人氣很旺，交通方便，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯? 租金： 35—70 元/m2/月? 售價(jià)： 55007800本區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了郵電大廈，百大 CBD、金城大廈，向西更集中了置地廣場(chǎng)、金鵬大廈、匯金大廈、松芝廣場(chǎng)、 BOSS中心、豐樂國(guó)際公寓、拓基大廈、浙商大廈等，除三里庵較為集中，其余因線路更長(zhǎng)更分散。? 三孝口地區(qū)寫字樓供應(yīng)接近飽和程度，但向西增長(zhǎng)迅速。? 出租率在 85％以上市場(chǎng)環(huán)境核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金 /售價(jià)租售狀況片區(qū)分析美菱大道片區(qū) — 沿美菱大道展布，項(xiàng)目較老，聚集合肥當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。 ? 交通方便? 物業(yè)價(jià)格相對(duì)較低? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定? 租金： 35—45 元/m2/月? 價(jià)格： 54007000本區(qū)寫字樓眾多，但是品質(zhì)偏低，國(guó)際商務(wù)中心、金恒大廈、富廣大廈的作為填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)中高端寫字樓的市場(chǎng)空白的形象出現(xiàn)。與本項(xiàng)目的可比性很低，不做具體分析。? 本區(qū)寫字樓未來(lái)規(guī)劃較少? 出租率在 80％以上國(guó)際商務(wù)中心市場(chǎng)環(huán)境富廣大廈金恒大廈頂峰大廈核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金 /售價(jià)租售狀況片區(qū)分析政務(wù)新區(qū) —— 合肥政府搬遷，帶來(lái)一定的發(fā)展，雖然近年來(lái)又成為熱點(diǎn)，但要形成氣候尚需一段時(shí)間 ? 未來(lái)規(guī)劃? 價(jià)格上漲速度很快，目前每平米近 8000元? 租金： 25—40 元 /m2/月? 售價(jià)： 58007400元/m2涌現(xiàn)出新城國(guó)際、綠地藍(lán)海、蔚藍(lán)商務(wù)港、財(cái)智中心、天徽商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，但由于此區(qū)域是新興的商務(wù)區(qū)，品質(zhì)較高，環(huán)境較好，且離政府部門較近，但存在一定的競(jìng)爭(zhēng)力。? 政府大力開發(fā)，但認(rèn)知度不夠，出租率不高，成熟期將較長(zhǎng)，但發(fā)展勢(shì)頭迅猛? 出租率在 40％以上市場(chǎng)環(huán)境報(bào)業(yè)大廈出版大廈 省廣電合肥市場(chǎng)寫字樓總結(jié) 寫字樓中期前景比較樂觀：市場(chǎng)在售的純寫字樓前景比較樂觀，純寫字樓的將成為一種趨勢(shì)；純寫字樓的形象、檔次對(duì)自用類客戶的吸引力大；老項(xiàng)目存在著一定硬傷。 辦公樓區(qū)域化：寫字樓市場(chǎng)區(qū)域性特征尤為突出，各區(qū)域中心已成為寫字樓的發(fā)源地，伴隨辦公樓區(qū)域化的是辦公樓客戶的區(qū)域化和集群化。這已成為市場(chǎng)明顯特征。 區(qū)域形象重要：香港廣場(chǎng)癥結(jié)在于價(jià)格期望值太高；同地段的天徽大廈的入駐率低、租金水平低、打擊了投資信心，也對(duì)其形象形成致命影響，北一環(huán)區(qū)域雖然相對(duì)成熟，但是政務(wù)區(qū)寫字樓又漸成熱點(diǎn)對(duì)北一環(huán)的競(jìng)爭(zhēng)很大。 商務(wù)公寓漸漸弱化：以徽商 國(guó)際大廈為代表的商務(wù)公寓價(jià)格上也呈現(xiàn)出過渡性產(chǎn)品的特性，整體價(jià)格介于住宅與純商務(wù)寫字樓之間，價(jià)格在 4000—6000 ，但電梯配備不足和空調(diào)問題影響其建成后的入駐率、出租率。 24小時(shí)辦公仍需完善： 24小時(shí)辦公已成為目前新興寫字樓的重要賣點(diǎn)，但為 24辦公提供的服務(wù)仍很不完善?？深惐软?xiàng)目分析? 就本案所處的區(qū)域而言，周圍的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，且品質(zhì)相對(duì)較高。? 本板塊的商務(wù)辦公的集中性，對(duì)于寫字樓具案來(lái)說(shuō)是雙刃劍，聚集一方面能凸顯此區(qū)域在合肥的寫字樓市場(chǎng)的重要性，更能增加在此區(qū)域內(nèi)本項(xiàng)目的品牌效應(yīng) ,另一面則增加了本區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。? 針對(duì)本區(qū)域，選擇類似項(xiàng)目作對(duì)比。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱：星海遠(yuǎn)航大廈 項(xiàng)目位置：濉溪路 433號(hào)總建筑面積： 占地面積： 售樓處位置：項(xiàng)目處 開發(fā)商：安徽星海集團(tuán) 代理銷售：星海文化 售樓電話： 5531488； 5520488工程進(jìn)度：完畢 平均單價(jià) : 5700元 m2樓層差價(jià)： 30元 m2 主力套型 ： 180m2整層面積： 733m2 優(yōu)惠方式：無(wú) 交付日期： 2023年 付款方式（首付）： 30%樓高： 層高： 層數(shù)： 22層 公攤： 26%銀行：中行、建行、工行、徽商銀行 商場(chǎng)：沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)、樂購(gòu)、北京華聯(lián) 交通： 2 2 1 10 232周邊配套：雙崗小學(xué)、亳州路小學(xué)、 26中 電梯： 3部 品牌：三菱 車位車庫(kù)比例為 1： 1物業(yè)管理：星海物業(yè) 物業(yè)費(fèi)：未定 智能化： 5A容積率： 地下室：高度為 ，用作車庫(kù)銷售情況： 09年 1月份開盤，基本銷售完畢 設(shè)備裝修：毛坯 18項(xiàng)目名稱： 求實(shí)君臨國(guó)際 項(xiàng)目位置： 北一環(huán)與阜陽(yáng)路交叉口 總建筑面積： 3萬(wàn)方 占地面積： 售樓處位置： 雙崗十字路口東南角 開發(fā)商： 合肥求實(shí)置業(yè)代理銷售： 金沙文化推廣機(jī)構(gòu) 售樓電話： 5609111工程進(jìn)度： 結(jié)構(gòu)封頂，外立面已出 平均單價(jià) :6700元 /m2樓層差價(jià)： 40~80元 /m2主力套型 ： 48~70m2整層面積： 1000m2交付日期： 優(yōu)惠方式： 單價(jià)減 400元后一次性付清 ；銀行按揭 付款方式（首付）： 50%樓高： 100m層高： 層數(shù)： 28層 公攤： 27%銀行： 交行，徽行合肥科技農(nóng)村商業(yè)銀行商場(chǎng)： 紅府 交通： 12， 21， 22， 46， 5， 143， 117周邊配套： 栢景灣幼兒園；栢景灣小學(xué)；壽春中學(xué)；工大北區(qū)；杏花公園 電梯： 3部 車位車庫(kù) :200多個(gè) 物業(yè)管理：未定