【正文】 北一環(huán)純商務(wù)板塊 360176。保險箱式 寫字樓合肥藍(lán)鉆商務(wù)中心項目營銷報告報告結(jié)構(gòu)1 目標(biāo)梳理與問題界定2 市場研究與整體戰(zhàn)略3 營銷戰(zhàn)略與策略體系寫字樓是什么？寫字樓 是一種 生產(chǎn)工具 ，它的終極目的是為提高企業(yè)或資金的生產(chǎn)力；寫字樓 又是一種 投資工具 ，具有一定的保值、增值的功能。寫字樓 是現(xiàn)代城市中心建筑的主要建筑群體，是現(xiàn)代城市 ＣＢＤ的核心部分。寫字樓也 是城市經(jīng)濟發(fā)展的反映，與寫字樓關(guān)系最密切的首先是寫字樓所處的 區(qū)位 。寫字樓 的市場行情是 經(jīng)濟的風(fēng)向標(biāo) ，其用戶構(gòu)成反映了這一區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的特點。寫字樓也 是 傳統(tǒng)價值體系 同地段和產(chǎn)品構(gòu)成，如不具備這兩大條件的優(yōu)勢，應(yīng)如何突破？目標(biāo)梳理與問題界定? 客戶目標(biāo)? 市場環(huán)境? 本體條件? 問題界定我們對通過此項目實現(xiàn)多層次的目標(biāo)理解企業(yè)層面 – 成為市場第一方陣中端寫字樓的明星項目，為后續(xù)類似項目的開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。項目層面 – 實現(xiàn)較好的市場收益，保證資金回籠的安全與速度。目標(biāo)梳理與問題界定? 客戶目標(biāo)? 市場環(huán)境? 本體條件? 問題界定合肥寫字樓進入市場化階段，價值標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒落，新型領(lǐng)袖項目尚未出現(xiàn)2023年以前老式辦公樓一批形象落后的低檔次辦公樓合肥寫字樓市場發(fā)展歷程2023年左右大型國企高檔辦公樓郵電大廈金城大廈潤安大廈202304年寫字樓市場化起步財富廣場一期美地陽光大廈仁和大廈天徽大廈2023年 — 今寫字樓市場化發(fā)展期財富廣場二、三期CBD中央廣場徽商國際大廈香港廣場新都會 環(huán)球廣場圣大國際廣場匯金大廈置地廣場新成國際綠地羸海 藍(lán)海蔚藍(lán)商務(wù)港B0SS中心 ……逐漸被市場淘汰 部分進入租賃市場，標(biāo)定了合肥高檔寫字樓的形象 個別開發(fā)商進入市場化寫字樓開發(fā)，產(chǎn)品以中低端為主寫字樓開發(fā)被市場看好，供應(yīng)量放大，市場快速發(fā)展，產(chǎn)品開始細(xì)分寫字樓市場化時間不長，對諸如地段、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶素質(zhì)等寫字樓評價標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領(lǐng)袖項目逐漸沒落，雖然新市場領(lǐng)袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)，萬達(dá)廣場及政務(wù)區(qū)的寫字樓群的崛起，合肥寫字樓市場將重上新的臺階。合肥寫字樓集中分布區(qū)域? 主要分布五個區(qū)域：? 北一環(huán)片區(qū)? 長江路片區(qū)? 美菱大道沿線? 馬鞍山路? 政務(wù)區(qū)北一環(huán)片區(qū)政務(wù)區(qū)美菱大道長江路片區(qū)馬鞍山路市場環(huán)境北一環(huán)片區(qū) —— 沿北一環(huán)呈帶狀分布，是合肥新興、高端寫字樓較集中商務(wù)區(qū)。 ? 交通便利? 辦公物業(yè)品質(zhì)優(yōu)異核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢? 租金： 4565元 /m2/月? 售價： 50006800元/m2租金 /售價? 后續(xù)供應(yīng)量較多 ；租售狀況? 高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 70％ 以上；? 交通便利，物業(yè)形象好，財富廣場、金鼎國際廣場等躋身目前合肥頂端寫字樓行列；? 北一環(huán)片區(qū)目前已經(jīng)相對成熟；也是合肥較高端的商務(wù)區(qū)域。片區(qū)分析核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢租金 /售價租售狀況片區(qū)分析長江路片區(qū) —— 以三孝口、三里庵為核心，輻射周邊區(qū)域。 ? 本區(qū)是傳統(tǒng)的市中心，人氣很旺，交通方便，區(qū)位優(yōu)勢明顯? 租金： 35—70 元/m2/月? 售價： 55007800本區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了郵電大廈，百大 CBD、金城大廈，向西更集中了置地廣場、金鵬大廈、匯金大廈、松芝廣場、 BOSS中心、豐樂國際公寓、拓基大廈、浙商大廈等，除三里庵較為集中，其余因線路更長更分散。? 三孝口地區(qū)寫字樓供應(yīng)接近飽和程度，但向西增長迅速。? 出租率在 85％以上市場環(huán)境核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢租金 /售價租售狀況片區(qū)分析美菱大道片區(qū) — 沿美菱大道展布，項目較老，聚集合肥當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。 ? 交通方便? 物業(yè)價格相對較低? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定? 租金： 35—45 元/m2/月? 價格： 54007000本區(qū)寫字樓眾多，但是品質(zhì)偏低，國際商務(wù)中心、金恒大廈、富廣大廈的作為填補區(qū)域內(nèi)中高端寫字樓的市場空白的形象出現(xiàn)。與本項目的可比性很低，不做具體分析。? 本區(qū)寫字樓未來規(guī)劃較少? 出租率在 80％以上國際商務(wù)中心市場環(huán)境富廣大廈金恒大廈頂峰大廈核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢租金 /售價租售狀況片區(qū)分析政務(wù)新區(qū) —— 合肥政府搬遷，帶來一定的發(fā)展，雖然近年來又成為熱點，但要形成氣候尚需一段時間 ? 未來規(guī)劃? 價格上漲速度很快，目前每平米近 8000元? 租金： 25—40 元 /m2/月? 售價： 58007400元/m2涌現(xiàn)出新城國際、綠地藍(lán)海、蔚藍(lán)商務(wù)港、財智中心、天徽商業(yè)廣場等項目，但由于此區(qū)域是新興的商務(wù)區(qū)，品質(zhì)較高，環(huán)境較好，且離政府部門較近，但存在一定的競爭力。? 政府大力開發(fā)，但認(rèn)知度不夠，出租率不高，成熟期將較長，但發(fā)展勢頭迅猛? 出租率在 40％以上市場環(huán)境報業(yè)大廈出版大廈 省廣電合肥市場寫字樓總結(jié) 寫字樓中期前景比較樂觀：市場在售的純寫字樓前景比較樂觀，純寫字樓的將成為一種趨勢；純寫字樓的形象、檔次對自用類客戶的吸引力大；老項目存在著一定硬傷。 辦公樓區(qū)域化：寫字樓市場區(qū)域性特征尤為突出，各區(qū)域中心已成為寫字樓的發(fā)源地，伴隨辦公樓區(qū)域化的是辦公樓客戶的區(qū)域化和集群化。這已成為市場明顯特征。 區(qū)域形象重要：香港廣場癥結(jié)在于價格期望值太高；同地段的天徽大廈的入駐率低、租金水平低、打擊了投資信心，也對其形象形成致命影響，北一環(huán)區(qū)域雖然相對成熟，但是政務(wù)區(qū)寫字樓又漸成熱點對北一環(huán)的競爭很大。 商務(wù)公寓漸漸弱化：以徽商 國際大廈為代表的商務(wù)公寓價格上也呈現(xiàn)出過渡性產(chǎn)品的特性，整體價格介于住宅與純商務(wù)寫字樓之間，價格在 4000—6000 ，但電梯配備不足和空調(diào)問題影響其建成后的入駐率、出租率。 24小時辦公仍需完善： 24小時辦公已成為目前新興寫字樓的重要賣點，但為 24辦公提供的服務(wù)仍很不完善?？深惐软椖糠治? 就本案所處的區(qū)域而言，周圍的競爭項目較多，且品質(zhì)相對較高。? 本板塊的商務(wù)辦公的集中性，對于寫字樓具案來說是雙刃劍，聚集一方面能凸顯此區(qū)域在合肥的寫字樓市場的重要性，更能增加在此區(qū)域內(nèi)本項目的品牌效應(yīng) ,另一面則增加了本區(qū)域的競爭的激烈性。? 針對本區(qū)域，選擇類似項目作對比。競爭項目分析項目名稱：星海遠(yuǎn)航大廈 項目位置：濉溪路 433號總建筑面積： 占地面積： 售樓處位置：項目處 開發(fā)商：安徽星海集團 代理銷售：星海文化 售樓電話： 5531488； 5520488工程進度：完畢 平均單價 : 5700元 m2樓層差價： 30元 m2 主力套型 ： 180m2整層面積： 733m2 優(yōu)惠方式：無 交付日期： 2023年 付款方式（首付）： 30%樓高： 層高： 層數(shù)： 22層 公攤： 26%銀行：中行、建行、工行、徽商銀行 商場：沃爾瑪、大潤發(fā)、樂購、北京華聯(lián) 交通： 2 2 1 10 232周邊配套：雙崗小學(xué)、亳州路小學(xué)、 26中 電梯： 3部 品牌：三菱 車位車庫比例為 1： 1物業(yè)管理：星海物業(yè) 物業(yè)費：未定 智能化： 5A容積率： 地下室：高度為 ，用作車庫銷售情況： 09年 1月份開盤，基本銷售完畢 設(shè)備裝修：毛坯 18項目名稱： 求實君臨國際 項目位置： 北一環(huán)與阜陽路交叉口 總建筑面積： 3萬方 占地面積： 售樓處位置： 雙崗十字路口東南角 開發(fā)商： 合肥求實置業(yè)代理銷售： 金沙文化推廣機構(gòu) 售樓電話： 5609111工程進度： 結(jié)構(gòu)封頂，外立面已出 平均單價 :6700元 /m2樓層差價： 40~80元 /m2主力套型 ： 48~70m2整層面積： 1000m2交付日期： 優(yōu)惠方式： 單價減 400元后一次性付清 ；銀行按揭 付款方式（首付）： 50%樓高： 100m層高： 層數(shù)： 28層 公攤： 27%銀行： 交行，徽行合肥科技農(nóng)村商業(yè)銀行商場： 紅府 交通： 12， 21， 22， 46， 5， 143， 117周邊配套： 栢景灣幼兒園；栢景灣小學(xué)；壽春中學(xué)；工大北區(qū)；杏花公園 電梯： 3部 車位車庫 :200多個 物業(yè)管理：未定