【正文】 展示策略 售樓處布置 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 119 展示區(qū) 目 的： 甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)高檔寫字樓標(biāo)簽；提高其購(gòu)買欲 推動(dòng)銷售進(jìn)程。 公司品牌價(jià)值推廣 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：開(kāi)發(fā)商介紹、簽約儀式 報(bào)紙、平面媒體配合報(bào)道 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 102 圍墻包裝 使用目的： 展示開(kāi)發(fā)商背景、實(shí)力 完成時(shí)間：盡早 公司品牌價(jià)值推廣 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：開(kāi)發(fā)商介紹、成功開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 和嘉集團(tuán) 英文名 +LOGO 公司介紹 三跨為一組沿濉溪路布置 持續(xù)時(shí)間： 2個(gè)月左右 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 103 總營(yíng)銷舉措 區(qū)域論壇 區(qū)域價(jià)值 整合提升 公司品牌 價(jià)值推廣 建立產(chǎn)品 體系 推廣策略 展示策略 客戶策略 聯(lián)合炒作 政府文件 招商發(fā)布會(huì) 圍墻包裝 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 精品辦公樓巡展 物業(yè)管理公司簽約 報(bào)紙媒體 平面媒體 路旗路牌 電視媒體 臨時(shí)售樓處展示 大堂展示 項(xiàng)目物料展示 圍檔展示 掃樓客戶單 買客戶名單 銷控 老帶新 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 104 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 使用目的： 展示項(xiàng)目、提高項(xiàng)目知名度、 蓄客期開(kāi)始 完成時(shí)間： 2023年 1月底 具體方法： 以新聞發(fā)布會(huì)的形式，在 XX酒店展開(kāi)產(chǎn)品介紹。 區(qū)域價(jià)值整合提升 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：與財(cái)富廣場(chǎng)三期、北區(qū)其他寫 字樓項(xiàng)目聯(lián)合炒作項(xiàng)目 報(bào)紙、平面媒體配合報(bào)道 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 99 政府文件（如有） 使用目的： 體現(xiàn)項(xiàng)目真實(shí)性、可靠性 完成時(shí)間： 2023年 11月 具體方法： 項(xiàng)目圍墻上可設(shè)置宣傳欄，將政府文件、獲獎(jiǎng)文件等張貼在宣傳欄內(nèi)，體現(xiàn)政府的規(guī)劃力度，側(cè)面反映開(kāi)發(fā)商背景實(shí)力 區(qū)域價(jià)值整合提升 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：政府對(duì)片區(qū)規(guī)劃文件、項(xiàng)目文件 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 100 總營(yíng)銷舉措 區(qū)域論壇 區(qū)域價(jià)值 整合提升 公司品牌 價(jià)值推廣 建立產(chǎn)品 體系 推廣策略 展示策略 客戶策略 聯(lián)合炒作 政府文件 招商發(fā)布會(huì) 圍墻包裝 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 精品辦公樓巡展 物業(yè)管理公司簽約 報(bào)紙媒體 平面媒體 路旗路牌 電視媒體 臨時(shí)售樓處展示 大堂展示 項(xiàng)目物料展示 圍檔展示 掃樓客戶單 買客戶名單 銷控 老帶新 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 101 政府招商（外商）發(fā)布會(huì) 使用目的： 展示開(kāi)發(fā)商背景、實(shí)力 完成時(shí)間：盡早 具體方法： 展示開(kāi)發(fā)商實(shí)力，高層領(lǐng)導(dǎo)（海歸人員），以及曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)的項(xiàng)目（太陽(yáng)城商業(yè)中心），主打開(kāi)發(fā)商品牌。 ? 適應(yīng)不同規(guī)模的企業(yè)發(fā)展需求的任意組合。 ? 面積分割可達(dá)到 70～ 200平米。建立采用國(guó)際知名物業(yè)管理公司輸出管理（顧問(wèn)）的形式，成本較低，實(shí)施靈活，又能起到物業(yè)管理國(guó)際化的市場(chǎng)效果。 O: 機(jī)會(huì) CBD核心 寫字樓需求 S vs W 整合優(yōu)勢(shì)，調(diào)整最佳產(chǎn)品，填補(bǔ)市場(chǎng)空白 以精工品質(zhì)為主題，強(qiáng)調(diào)一線城市甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。 ? —— 角色： 本片區(qū)內(nèi)的挑戰(zhàn)者，挑戰(zhàn)財(cái)富廣場(chǎng)的領(lǐng)軍地位。 ? 主要優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、最早樹(shù)立在片區(qū)的形象 本項(xiàng)目發(fā)展策略？ 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 71 本項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 ? —— 基礎(chǔ)： 濉溪路北一環(huán)片區(qū)共同營(yíng)造合肥頂級(jí)商務(wù)區(qū)，相互借勢(shì)，共同提升片區(qū)價(jià)值，以片區(qū)概念贏得市場(chǎng)。 1. 實(shí)現(xiàn)對(duì)中小投資客的包容性； 2. 實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)主流租戶的包容性； 市場(chǎng)條件 策略 目標(biāo) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 59 對(duì)樓層分區(qū)，進(jìn)行差異化的產(chǎn)品定位和客戶定位 標(biāo)桿性企業(yè) 外企和外地企業(yè)為主，部分本地領(lǐng)先企業(yè)； 金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、電子電器、信息軟件等行業(yè)； 租金承受力強(qiáng)，形象要求極高； 租賃為主； 跟隨型企業(yè) 本地領(lǐng)先企業(yè)為主； 商貿(mào)物流、裝飾裝修等； 租金承受力較弱，形象要求較高； 有購(gòu)買需求； 4F 21F 24F 高端樓層 中端樓層 使用者 購(gòu)買者 ?大單投資客 ?大單自用購(gòu)買者 ?控制中小投資客比例 ?自用購(gòu)買者 ?中小投資客 商業(yè) 產(chǎn)品 ?設(shè)備配置符合現(xiàn)代化辦公需求和寫字樓發(fā)展趨勢(shì) ?設(shè)計(jì)能吸引標(biāo)桿企業(yè)的產(chǎn)品亮點(diǎn) ?保證相對(duì)于高端樓層的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，形象高但不增加會(huì)引起使用成本上升的產(chǎn)品配置 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 60 項(xiàng)目客戶核心驅(qū)動(dòng)力 吸引標(biāo)桿型企業(yè)入住 歷程一 大量本地下游企業(yè) 歷程二 帶動(dòng) 投資者跟隨 歷程三 吸引 10% 20% 70% 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 61 客戶特征： ? 合肥市場(chǎng)寫字樓主要以投資客購(gòu)買為主 投資客對(duì) 自處區(qū)域概念比較重 ? 少量自用客戶，改善辦公環(huán)境 關(guān)鍵詞：區(qū)位、品質(zhì)、性價(jià)比 核心客戶 重點(diǎn)客戶 游離客戶 本區(qū)域投資客 自用客戶 異地投資者 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 62 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略 ? 高端寫字樓價(jià)值體系研究 ? 客戶研究及市場(chǎng)策略 ? 客戶定位總結(jié) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 63 終端使用者（入駐企業(yè)）定位 領(lǐng)袖企業(yè) 跟隨企業(yè) ?預(yù)計(jì)總租賃面積 1/2以上 ?外企和外地企業(yè)為主，部分本地領(lǐng)先企業(yè)； ?電子電器、金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、信息軟件等行業(yè)； ?能承受市場(chǎng)最高租金； ?客戶訴求： ?頂尖形象 ?高檔配置 ?成熟地段 ?租戶勻質(zhì) ?一流服務(wù) ?本地領(lǐng)先企業(yè)為主； ?房地產(chǎn)、咨詢服務(wù)、商貿(mào)物流、裝飾裝修等行業(yè)； ?有購(gòu)買需求，關(guān)注性價(jià)比； ?客戶訴求： ?高端形象 ?成熟地段 ?頂尖企業(yè)聚集 ?合理的使用成本 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 64 物業(yè)購(gòu)買者定位：自用 30%，投資 70% 自用 投資 自用兼投資： 購(gòu)買較大面積，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打算，目前部分用于自用，部分作為投資。 樹(shù)標(biāo)桿 包容性 ?知名企業(yè)租金承受力高，并開(kāi)始從傳統(tǒng)寫字樓中外溢，但總量有限； ?市場(chǎng)中的購(gòu)買者以中小投資客為主，大單投資客較少； ?自用購(gòu)買者以本地企業(yè)為主，外地企業(yè)和外企極少購(gòu)買寫字樓； 市場(chǎng)結(jié)論 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 58 通過(guò) 內(nèi)部差異化 實(shí)現(xiàn)租戶升級(jí)并控制風(fēng)險(xiǎn) 1. 產(chǎn)權(quán)的整體性：協(xié)調(diào)租戶關(guān)系，保證租戶的整體素質(zhì)； 2. 產(chǎn)品定位準(zhǔn)確：昭示企業(yè)形象、適應(yīng)其辦公需求； 1. 保證產(chǎn)權(quán)不過(guò)于分散； 2. 提升產(chǎn)品的適應(yīng)性； 1. 完全排除中小投資客將影響銷售速度，陷入潛在競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)； 2. 完全排除市場(chǎng)主流租戶，將有可能使項(xiàng)目面臨有名無(wú)市的窘境。 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 56 合肥寫字樓購(gòu)買者特征總結(jié) 1. 市場(chǎng)以中小投資需求為主，投資額 100萬(wàn)以上的投資者占 1/3左右； 2. 投資者關(guān)注投資回報(bào)率與投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì) 9%的回報(bào)率接受度高； 3. 自用買家以本地企業(yè)為主，需求面積比投資客大，是穩(wěn)定的現(xiàn)金流； 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 57 租戶結(jié)構(gòu)升級(jí)必須兼顧市場(chǎng)現(xiàn)狀，控制風(fēng)險(xiǎn) 在快速發(fā)展的市場(chǎng)中，本項(xiàng)目承擔(dān)了引導(dǎo)合肥寫字樓市場(chǎng)需求分級(jí)的責(zé)任， 以高租金承受力的企業(yè)為主力租戶定位，奠定項(xiàng)目未來(lái)的租金實(shí)現(xiàn)水平。 目前合肥市場(chǎng)的投資客對(duì) 9%的投資回報(bào)率接受度很高。 但這些知名企業(yè)能吸引大量下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)的跟隨 郵電大廈入住企業(yè)承受面積分布13%35%39%13%3000平方米以上500~1000平方米300~500平方米200~300金城大廈入住企業(yè)承受面積分布11%50%14% 25%1000平方米以上500~1000平方米200~300平方米200平方米以下嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 51 合肥寫字樓租戶特征總結(jié) 1. 市場(chǎng)主流租戶為本地中小型企業(yè)； 2. 跨國(guó)公司和全國(guó)性公司租金承受力高，面積需求通常較大，部分知名企業(yè)承租小面積； 3. 金融保險(xiǎn)、電子信息等行業(yè)租金承受力高，商貿(mào)物流等傳統(tǒng)行業(yè)租金承受力相對(duì)較弱； 4. 租戶結(jié)構(gòu)決定寫字樓租金水平； 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 52 合肥寫字樓普遍以銷售模式盈利，購(gòu)買者以中小投資客為主 財(cái)富二期業(yè)主置業(yè)目的59%41%投資 自用財(cái)富二期投資客成交面積區(qū)間分布18%52%15%7% 2%3% 3%1 0 0 以下 100150 150200 200300300400 400600 8001500市場(chǎng) 以中小投資需求為主 ，成交面積區(qū)間集中在 100150平米，總價(jià)區(qū)間約 5080萬(wàn) 2 除郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)自建寫字樓為持有招租外，近年來(lái)出現(xiàn)的市場(chǎng)化寫字樓均采用了直接銷售的盈利模式。 檔次標(biāo)定 ?企業(yè)知名度 ?企業(yè)形象 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 44 “ 打時(shí)間差 ”和“ 適度前瞻 ”是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下保證回款安全的整體戰(zhàn)略，從租戶結(jié)構(gòu)上發(fā)力，產(chǎn)品配合 打時(shí)間差 適度前瞻 ?抓住北一環(huán)片區(qū)發(fā)展速度，超前于政務(wù)區(qū)形成規(guī)模 ?片區(qū)內(nèi)金色地帶、眾城國(guó)際等項(xiàng)目先與本項(xiàng)目投入市場(chǎng)，與財(cái)富三期聯(lián)合造勢(shì)，后發(fā)制人 ?引領(lǐng)租戶結(jié)構(gòu)升級(jí)，差異化營(yíng)銷，奠定領(lǐng)袖地位； ?產(chǎn)品配合：增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，配合租戶升級(jí)策略 整體戰(zhàn)略 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 45 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略 ? 高端寫字樓價(jià)值體系研究 ? 客戶研究及市場(chǎng)策略 ? 客戶定位總結(jié) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 46 我們對(duì)合肥寫字樓市場(chǎng)的客戶進(jìn)行了深入的分析，以此指導(dǎo)租戶升級(jí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo) 使用者 購(gòu)買者 ?行業(yè)分布 ?企業(yè)性質(zhì) ?租金承受能力 ?需求面積 ?價(jià)值關(guān)注點(diǎn) ?購(gòu)買動(dòng)機(jī) ?面積需求 ?行業(yè)特征 ?價(jià)值關(guān)注點(diǎn) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 47 中高檔寫字樓中企業(yè)以商貿(mào)物流、信息科技、電子電器設(shè)備及咨詢服務(wù)行業(yè)為主，本地企業(yè)占 70% 統(tǒng)計(jì)范圍：財(cái)富廣場(chǎng)一期、郵電大廈、 CBD中央廣場(chǎng)、金城大廈、潤(rùn)安大廈、國(guó)際商會(huì)大廈、天徽大廈、萬(wàn)通大廈辦公企業(yè)，以下的圖表除特殊說(shuō)明外均基于上述樣本。 案例研究： 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 41 沈陽(yáng)總統(tǒng)大廈中跨國(guó)公司和全國(guó)性公司等知名企業(yè)的比例明顯大于二線寫字樓 35%37%27%57%32%11%0%20%40%60%80%100%總統(tǒng)大廈 火炬大廈本地企業(yè) 外地企業(yè) 外企?入市時(shí)間： 2023年 ?區(qū)位：沈陽(yáng)金融商貿(mào)中心和平北大街 ?業(yè)主：沈陽(yáng)瑪莉藍(lán)國(guó)際實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 ?盈利模式：持有招租 ?領(lǐng)袖租戶： 通用、強(qiáng)生、柯達(dá)、愛(ài)默生、韓國(guó) SK、佳能、住友、三星、出口信保、東方航空