【正文】 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 93 ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)是基礎(chǔ)，北一環(huán)的價(jià)值需要更深一步的挖掘和表達(dá)； ? 與財(cái)富共炒區(qū)域概念，提升片區(qū)價(jià)值； ? 差異化是關(guān)鍵，和直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在細(xì)節(jié)上的差異決定銷售結(jié)果； ? 提高性價(jià)比，截流分財(cái)富廣場(chǎng)三期客戶； ? 形象是旗幟，將產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)上升到形象高度，成為能讓客戶興奮的焦點(diǎn)； ? 售樓處做足展示，給客戶直觀感受； 營(yíng)銷總策略： —— 項(xiàng)目成功驅(qū)動(dòng)策略 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 94 營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系 ? 營(yíng)銷戰(zhàn)略 ? 營(yíng)銷策略體系 ? 營(yíng)銷各個(gè)重要節(jié)點(diǎn) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 95 總營(yíng)銷舉措 區(qū)域論壇 區(qū)域價(jià)值 整合提升 公司品牌 價(jià)值推廣 建立產(chǎn)品 體系 推廣策略 展示策略 客戶策略 聯(lián)合炒作 政府文件 招商發(fā)布會(huì) 圍墻包裝 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 精品辦公樓巡展 物業(yè)管理公司簽約 報(bào)紙媒體 平面媒體 路旗路牌 電視媒體 臨時(shí)售樓處展示 大堂展示 項(xiàng)目物料展示 圍檔 、樓體展示 掃樓客戶單 買客戶名單 銷控 客戶三年發(fā)展規(guī)劃 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 96 總營(yíng)銷舉措 區(qū)域論壇 區(qū)域價(jià)值 整合提升 公司品牌 價(jià)值推廣 建立產(chǎn)品 體系 推廣策略 展示策略 客戶策略 聯(lián)合炒作 政府文件 招商發(fā)布會(huì) 圍墻包裝 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 精品辦公樓巡展 物業(yè)管理公司簽約 報(bào)紙媒體 平面媒體 路旗路牌 電視媒體 臨時(shí)售樓處展示 大堂展示 項(xiàng)目物料展示 圍檔展示 掃樓客戶單 買客戶名單 銷控 老帶新 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 97 區(qū)域論壇 使用目的： 使北一環(huán) CBD核心概念深入人心 完成時(shí)間： 2023年 12月 具體方法： 由開發(fā)商牽頭，請(qǐng)合肥市政府官員，或者大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家等高級(jí)學(xué)者對(duì)濉溪路北一環(huán)區(qū)域作前景規(guī)劃論壇，使本區(qū)域成為 CBD熱點(diǎn) 區(qū)域價(jià)值整合提升 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：片區(qū)規(guī)劃及合肥商務(wù)遠(yuǎn)景 報(bào)紙媒體配合報(bào)道 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 98 聯(lián)合炒作 使用目的： 為項(xiàng)目入市共同營(yíng)造氣氛，提升北一環(huán)價(jià)值 完成時(shí)間： 2023年 1月 具體方法： 共同召開新聞發(fā)布會(huì)，合力炒熱北一環(huán) CBD區(qū)，建立投資者，自用者信心。 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 81 完善的配套設(shè)施 包括： ? 銀行 ? 餐飲 ? 商務(wù)中心 ? 咖啡廳 ? 便利店 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 82 體現(xiàn) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 五大要素 總結(jié)合肥市場(chǎng)寫字樓現(xiàn)有不足，做到產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì) ? 建筑外立面 ? 大 堂 ? 停 車 ? 電 梯 ? 細(xì) 節(jié) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 83 建筑外立面 關(guān)鍵詞：風(fēng)格鮮明、氣勢(shì)宏大 在低部及入口處做足文章 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 84 大堂 關(guān)鍵詞：簡(jiǎn)潔、明亮、高大 大堂挑高 8~10米 面積 600~700平方米 （大堂作為正式售樓處，以給客戶直觀感受） 可參考郵電大廈 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 85 停車 關(guān)鍵詞：車位比高、進(jìn)出方便 設(shè)置 2~3個(gè)出口，方便進(jìn)出 地下連通，滿足 200平米 /1車位的甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目停車位 300~350左右，如空間不夠可設(shè)置雙層機(jī)械停車位 VIP車位 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 86 電梯 關(guān)鍵詞：高速、單部服務(wù)面積、縮短等候時(shí)間 滿足 6000平米 /1部電梯，等候時(shí)間不超過(guò) 30秒的甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目?jī)伤歉髋渌牟浚ǜ咚?1350KG）電梯，高低層區(qū)分流 電梯廳簡(jiǎn)潔、明亮，公共空間不一定要用最好的材料，但要有視覺(jué)沖擊 推薦品牌 :迅達(dá)、三菱、 OTIS…… 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 87 細(xì)節(jié) 關(guān)鍵詞：實(shí)用、品位 ? 建筑分割： ? 建筑形態(tài)在追求獨(dú)立的同時(shí)，內(nèi)部空間要求能靈活分割，要注重內(nèi)部空間的實(shí)用性。 以財(cái)富廣場(chǎng)二期的銷售為例 ?開盤當(dāng)天推出 206套，成交 185套，均價(jià) 5100元 /平米，銷售火爆； ?按財(cái)富一期租金 42元 /平米 /月計(jì)算，每年平均出租 11個(gè)月，則財(cái)富廣場(chǎng)二期的年投資回報(bào)率為 42*11/5100=9%； 決定投資行為的另一個(gè)因素是投資風(fēng)險(xiǎn)性，就寫字樓投資來(lái)說(shuō)，主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面： ?對(duì)開發(fā)商的信任度：按期交房、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)等兌現(xiàn)承諾 ?市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的租金水平 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 55 自用買家以商貿(mào)、咨詢、房地產(chǎn)和電子電器行業(yè)為主，150平米以下占一半， 150400平米占 40% 財(cái)富二期自用業(yè)主行業(yè)分布34%16%13% 10%9%6%3%3%1%1%3%1%0%27%商貿(mào)/ 物流 咨詢/ 法律/ 會(huì)計(jì) 建筑/ 房地產(chǎn)電子/ 電器/ 設(shè)備 醫(yī)藥/ 化工/ 日用品 建材/ 裝飾廣告/ 傳媒 其他 金融/ 保險(xiǎn)食品/ 煙酒 信息/ 軟件/ 科技 休閑/ 旅游/ 會(huì)展政府/ 組織財(cái)富二期自用客戶成交面積區(qū)間分布14%39%8%18%13%3% 1% 4%1 0 0 以下 100150 150200 200300300400 400600 600800 8001500根據(jù)訪談結(jié)果，自用買家以本地企業(yè)為主，外企和外地駐肥企業(yè)極少購(gòu)買寫字樓。 1 實(shí)現(xiàn)較好的價(jià)格和安全的現(xiàn)金流。這已成為市場(chǎng)明顯特征。 標(biāo) 交通組織也不合理，客戶停車出入需要很長(zhǎng)時(shí)間。 本項(xiàng)目 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 28 1 、項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，交通設(shè)計(jì)合理，擁有多條公交路線 2 、可以借勢(shì)于傳統(tǒng)的市中心人氣，沒(méi)有市中心交通擁堵的缺點(diǎn) 3 、財(cái)富廣場(chǎng)的 1， 2， 3期工程與本項(xiàng)目共同打造本區(qū)合肥市新興純商務(wù)寫字樓片區(qū)的形象。 但這些知名企業(yè)能吸引大量下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)的跟隨 郵電大廈入住企業(yè)承受面積分布13%35%39%13%3000平方米以上500~1000平方米300~500平方米200~300金城大廈入住企業(yè)承受面積分布11%50%14% 25%1000平方米以上500~1000平方米200~300平方米200平方米以下嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 51 合肥寫字樓租戶特征總結(jié) 1. 市場(chǎng)主流租戶為本地中小型企業(yè)； 2. 跨國(guó)公司和全國(guó)性公司租金承受力高，面積需求通常較大，部分知名企業(yè)承租小面積； 3. 金融保險(xiǎn)、電子信息等行業(yè)租金承受力高，商貿(mào)物流等傳統(tǒng)行業(yè)租金承受力相對(duì)較弱； 4. 租戶結(jié)構(gòu)決定寫字樓租金水平； 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 52 合肥寫字樓普遍以銷售模式盈利，購(gòu)買者以中小投資客為主 財(cái)富二期業(yè)主置業(yè)目的59%41%投資 自用財(cái)富二期投資客成交面積區(qū)間分布18%52%15%7% 2%3% 3%1 0 0 以下 100150 150200 200300300400 400600 8001500市場(chǎng) 以中小投資需求為主 ，成交面積區(qū)間集中在 100150平米，總價(jià)區(qū)間約 5080萬(wàn) 2 除郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)自建寫字樓為持有招租外，近年來(lái)出現(xiàn)的市場(chǎng)化寫字樓均采用了直接銷售的盈利模式。 公司品牌價(jià)值推廣 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：開發(fā)商介紹、簽約儀式 報(bào)紙、平面媒體配合報(bào)道 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 102 圍墻包裝 使用目的： 展示開發(fā)商背景、實(shí)力 完成時(shí)間：盡早 公司品牌價(jià)值推廣 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：開發(fā)商介紹、成功開發(fā)的項(xiàng)目 和嘉集團(tuán) 英文名 +LOGO 公司介紹 三跨為一組沿濉溪路布置 持續(xù)時(shí)間： 2個(gè)月左右 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 103 總營(yíng)銷舉措 區(qū)域論壇 區(qū)域價(jià)值 整合提升 公司品牌 價(jià)值推廣 建立產(chǎn)品 體系 推廣策略 展示策略 客戶策略 聯(lián)合炒作 政府文件 招商發(fā)布會(huì) 圍墻包裝 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 精品辦公樓巡展 物業(yè)管理公司簽約 報(bào)紙媒體 平面媒體 路旗路牌 電視媒體 臨時(shí)售樓處展示 大堂展示 項(xiàng)目物料展示 圍檔展示 掃樓客戶單 買客戶名單 銷控 老帶新 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 104 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 使用目的： 展示項(xiàng)目、提高項(xiàng)目知名度、 蓄客期開始 完成時(shí)間： 2023年 1月底 具體方法： 以新聞發(fā)布會(huì)的形式，在 XX酒店展開產(chǎn)品介紹。 ? 主要優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、最早樹立在片區(qū)的形象 本項(xiàng)目發(fā)展策略？ 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 71 本項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 ? —— 基礎(chǔ)： 濉溪路北一環(huán)片區(qū)共同營(yíng)造合肥頂級(jí)商務(wù)區(qū)，相互借勢(shì)，共同提升片區(qū)價(jià)值，以片區(qū)概念贏得市場(chǎng)。 財(cái)富廣場(chǎng)一期租戶行業(yè)分部21%16%13%13%10%8%6%4%4%3%1%1%18%商貿(mào)/ 物流 建筑/ 房地產(chǎn) 咨詢/ 法律/ 會(huì)計(jì)電子/ 電器/ 設(shè)備 信息/ 軟件/ 科技 建材/ 裝飾政府/ 組織 醫(yī)藥/ 化工/ 日用品 廣告/ 傳媒金融/ 保險(xiǎn) 其他 休閑/ 旅游/ 會(huì)展嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 40 北京國(guó)貿(mào)寫字樓產(chǎn)品素質(zhì)已相對(duì)落后，但租金仍然高于 CBD高檔寫字樓平均水平 50% ?入市時(shí)間： 1990年 ?區(qū)位：北京 CBD核心位置 ?業(yè)主：對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部 馬來(lái)西亞郭氏兄弟集團(tuán) ?盈利模式：持有招租 ?領(lǐng)袖租戶： 摩根斯坦利、殼牌石油、匯豐、?？松梨?、福特汽車、豐田汽車、德意志銀行、杜邦、仲量聯(lián)行、高盛集團(tuán)、聯(lián)邦快遞、三菱重工 …… ?租戶構(gòu)成：世界 500強(qiáng)企業(yè) 57家，其中排名前十位的 5家 01020304050美元/平米 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 18 本項(xiàng)目 8月 9月 10月 11月 12月 金色地帶 眾城國(guó)際 財(cái)富廣場(chǎng)三期 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 入 市 相 對(duì) 滯 后 在北一環(huán)片區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目入市相對(duì)較晚，存在一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。 ? 交通便利 ? 辦公物業(yè)品質(zhì)優(yōu)異 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ? 租金： 3055元/m2/月 ? 售價(jià)： 42005700元/m2 租金 /售價(jià) ? 后續(xù)供應(yīng)量較多； 租售狀況 ? 高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 85％ 以上； ? 交通便利，物業(yè)形象好，財(cái)富廣場(chǎng)躋身頂端寫字樓行列； ? 北一環(huán)片區(qū)目