【正文】 ?領(lǐng)袖租戶： 摩根斯坦利、殼牌石油、匯豐、?？松梨?、福特汽車、豐田汽車、德意志銀行、杜邦、仲量聯(lián)行、高盛集團(tuán)、聯(lián)邦快遞、三菱重工 …… ?租戶構(gòu)成：世界 500強(qiáng)企業(yè) 57家，其中排名前十位的 5家 01020304050美元/平米 目前合肥市場的投資客對 9%的投資回報(bào)率接受度很高。 ? 主要優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、最早樹立在片區(qū)的形象 本項(xiàng)目發(fā)展策略？ 嘉 國 際 廣 場 和 71 本項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 ? —— 基礎(chǔ)： 濉溪路北一環(huán)片區(qū)共同營造合肥頂級商務(wù)區(qū)，相互借勢，共同提升片區(qū)價(jià)值，以片區(qū)概念贏得市場。建立采用國際知名物業(yè)管理公司輸出管理（顧問）的形式，成本較低，實(shí)施靈活，又能起到物業(yè)管理國際化的市場效果。 公司品牌價(jià)值推廣 【 營銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：開發(fā)商介紹、簽約儀式 報(bào)紙、平面媒體配合報(bào)道 嘉 國 際 廣 場 和 102 圍墻包裝 使用目的： 展示開發(fā)商背景、實(shí)力 完成時間：盡早 公司品牌價(jià)值推廣 【 營銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：開發(fā)商介紹、成功開發(fā)的項(xiàng)目 和嘉集團(tuán) 英文名 +LOGO 公司介紹 三跨為一組沿濉溪路布置 持續(xù)時間： 2個月左右 嘉 國 際 廣 場 和 103 總營銷舉措 區(qū)域論壇 區(qū)域價(jià)值 整合提升 公司品牌 價(jià)值推廣 建立產(chǎn)品 體系 推廣策略 展示策略 客戶策略 聯(lián)合炒作 政府文件 招商發(fā)布會 圍墻包裝 產(chǎn)品發(fā)布會 精品辦公樓巡展 物業(yè)管理公司簽約 報(bào)紙媒體 平面媒體 路旗路牌 電視媒體 臨時售樓處展示 大堂展示 項(xiàng)目物料展示 圍檔展示 掃樓客戶單 買客戶名單 銷控 老帶新 嘉 國 際 廣 場 和 104 產(chǎn)品發(fā)布會 使用目的： 展示項(xiàng)目、提高項(xiàng)目知名度、 蓄客期開始 完成時間： 2023年 1月底 具體方法： 以新聞發(fā)布會的形式，在 XX酒店展開產(chǎn)品介紹。 區(qū)域價(jià)值整合提升 【 營銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：與財(cái)富廣場三期、北區(qū)其他寫 字樓項(xiàng)目聯(lián)合炒作項(xiàng)目 報(bào)紙、平面媒體配合報(bào)道 嘉 國 際 廣 場 和 99 政府文件（如有） 使用目的： 體現(xiàn)項(xiàng)目真實(shí)性、可靠性 完成時間： 2023年 11月 具體方法： 項(xiàng)目圍墻上可設(shè)置宣傳欄，將政府文件、獲獎文件等張貼在宣傳欄內(nèi)，體現(xiàn)政府的規(guī)劃力度，側(cè)面反映開發(fā)商背景實(shí)力 區(qū)域價(jià)值整合提升 【 營銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：政府對片區(qū)規(guī)劃文件、項(xiàng)目文件 嘉 國 際 廣 場 和 100 總營銷舉措 區(qū)域論壇 區(qū)域價(jià)值 整合提升 公司品牌 價(jià)值推廣 建立產(chǎn)品 體系 推廣策略 展示策略 客戶策略 聯(lián)合炒作 政府文件 招商發(fā)布會 圍墻包裝 產(chǎn)品發(fā)布會 精品辦公樓巡展 物業(yè)管理公司簽約 報(bào)紙媒體 平面媒體 路旗路牌 電視媒體 臨時售樓處展示 大堂展示 項(xiàng)目物料展示 圍檔展示 掃樓客戶單 買客戶名單 銷控 老帶新 嘉 國 際 廣 場 和 101 政府招商（外商）發(fā)布會 使用目的： 展示開發(fā)商背景、實(shí)力 完成時間：盡早 具體方法： 展示開發(fā)商實(shí)力，高層領(lǐng)導(dǎo)（海歸人員），以及曾經(jīng)開發(fā)過的項(xiàng)目（太陽城商業(yè)中心），主打開發(fā)商品牌。 1. 實(shí)現(xiàn)對中小投資客的包容性； 2. 實(shí)現(xiàn)對市場主流租戶的包容性； 市場條件 策略 目標(biāo) 嘉 國 際 廣 場 和 59 對樓層分區(qū)，進(jìn)行差異化的產(chǎn)品定位和客戶定位 標(biāo)桿性企業(yè) 外企和外地企業(yè)為主，部分本地領(lǐng)先企業(yè)； 金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、電子電器、信息軟件等行業(yè)； 租金承受力強(qiáng)，形象要求極高； 租賃為主； 跟隨型企業(yè) 本地領(lǐng)先企業(yè)為主； 商貿(mào)物流、裝飾裝修等； 租金承受力較弱，形象要求較高； 有購買需求； 4F 21F 24F 高端樓層 中端樓層 使用者 購買者 ?大單投資客 ?大單自用購買者 ?控制中小投資客比例 ?自用購買者 ?中小投資客 商業(yè) 產(chǎn)品 ?設(shè)備配置符合現(xiàn)代化辦公需求和寫字樓發(fā)展趨勢 ?設(shè)計(jì)能吸引標(biāo)桿企業(yè)的產(chǎn)品亮點(diǎn) ?保證相對于高端樓層的性價(jià)比優(yōu)勢，形象高但不增加會引起使用成本上升的產(chǎn)品配置 嘉 國 際 廣 場 和 60 項(xiàng)目客戶核心驅(qū)動力 吸引標(biāo)桿型企業(yè)入住 歷程一 大量本地下游企業(yè) 歷程二 帶動 投資者跟隨 歷程三 吸引 10% 20% 70% 嘉 國 際 廣 場 和 61 客戶特征： ? 合肥市場寫字樓主要以投資客購買為主 投資客對 自處區(qū)域概念比較重 ? 少量自用客戶，改善辦公環(huán)境 關(guān)鍵詞：區(qū)位、品質(zhì)、性價(jià)比 核心客戶 重點(diǎn)客戶 游離客戶 本區(qū)域投資客 自用客戶 異地投資者 嘉 國 際 廣 場 和 62 市場研究與整體戰(zhàn)略 ? 高端寫字樓價(jià)值體系研究 ? 客戶研究及市場策略 ? 客戶定位總結(jié) 嘉 國 際 廣 場 和 63 終端使用者（入駐企業(yè)）定位 領(lǐng)袖企業(yè) 跟隨企業(yè) ?預(yù)計(jì)總租賃面積 1/2以上 ?外企和外地企業(yè)為主，部分本地領(lǐng)先企業(yè)； ?電子電器、金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、信息軟件等行業(yè)； ?能承受市場最高租金； ?客戶訴求： ?頂尖形象 ?高檔配置 ?成熟地段 ?租戶勻質(zhì) ?一流服務(wù) ?本地領(lǐng)先企業(yè)為主； ?房地產(chǎn)、咨詢服務(wù)、商貿(mào)物流、裝飾裝修等行業(yè)； ?有購買需求，關(guān)注性價(jià)比； ?客戶訴求： ?高端形象 ?成熟地段 ?頂尖企業(yè)聚集 ?合理的使用成本 嘉 國 際 廣 場 和 64 物業(yè)購買者定位：自用 30%，投資 70% 自用 投資 自用兼投資： 購買較大面積，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展打算，目前部分用于自用，部分作為投資。 但這些知名企業(yè)能吸引大量下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)的跟隨 郵電大廈入住企業(yè)承受面積分布13%35%39%13%3000平方米以上500~1000平方米300~500平方米200~300金城大廈入住企業(yè)承受面積分布11%50%14% 25%1000平方米以上500~1000平方米200~300平方米200平方米以下嘉 國 際 廣 場 和 51 合肥寫字樓租戶特征總結(jié) 1. 市場主流租戶為本地中小型企業(yè)； 2. 跨國公司和全國性公司租金承受力高，面積需求通常較大，部分知名企業(yè)承租小面積； 3. 金融保險(xiǎn)、電子信息等行業(yè)租金承受力高，商貿(mào)物流等傳統(tǒng)行業(yè)租金承受力相對較弱； 4. 租戶結(jié)構(gòu)決定寫字樓租金水平； 嘉 國 際 廣 場 和 52 合肥寫字樓普遍以銷售模式盈利，購買者以中小投資客為主 財(cái)富二期業(yè)主置業(yè)目的59%41%投資 自用財(cái)富二期投資客成交面積區(qū)間分布18%52%15%7% 2%3% 3%1 0 0 以下 100150 150200 200300300400 400600 8001500市場 以中小投資需求為主 ，成交面積區(qū)間集中在 100150平米，總價(jià)區(qū)間約 5080萬 2 除郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)自建寫字樓為持有招租外，近年來出現(xiàn)的市場化寫字樓均采用了直接銷售的盈利模式。也有部分國際大公司，但比重不大。 本項(xiàng)目 嘉 國 際 廣 場 和 28 1 、項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，交通設(shè)計(jì)合理，擁有多條公交路線 2 、可以借勢于傳統(tǒng)的市中心人氣，沒有市中心交通擁堵的缺點(diǎn) 3 、財(cái)富廣場的 1， 2， 3期工程與本項(xiàng)目共同打造本區(qū)合肥市新興純商務(wù)寫字樓片區(qū)的形象。 24小時辦公： 24小時辦公 是財(cái)富廣場區(qū)別于市場同檔次產(chǎn)品的重要賣點(diǎn)。交通組織也不合理，客戶停車出入需要很長時間。 郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領(lǐng)袖項(xiàng)目逐漸沒落，能夠成為市場領(lǐng)袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)。 標(biāo) 片區(qū)分析 嘉 國 際 廣 場 和 9 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 租金 /售價(jià) 租售狀況 片區(qū)分析 長江路片區(qū) —— 以三孝口為核心，輻射周邊區(qū)域。這已成為市場明顯特征。 包括財(cái)富廣場三期、金色地帶、眾城國際。 1 實(shí)現(xiàn)較好的價(jià)格和安全的現(xiàn)金流。月國貿(mào) C B D 高檔寫字樓國貿(mào)在十幾年來積累的大批優(yōu)質(zhì)客戶和地標(biāo)性知名度，成為實(shí)現(xiàn)高租金的強(qiáng)力支撐，雖然近年來 CBD大量高品質(zhì)的項(xiàng)目入市，但仍然不能撼動國貿(mào)的領(lǐng)袖地位。 以財(cái)富廣場二期的銷售為例 ?開盤當(dāng)天推出 206套，成交 185套，均價(jià) 5100元 /平米，銷售火爆； ?按財(cái)富一期租金 42元 /平米 /月計(jì)算，每年平均出租 11個月，則財(cái)富廣場二期的年投資回報(bào)率為 42*11/5100=9%； 決定投資行為的另一個因素是投資風(fēng)險(xiǎn)性，就寫字樓投資來說，主要表現(xiàn)為兩個方面： ?對開發(fā)商的信任度：按期交房、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)等兌現(xiàn)承諾 ?市場風(fēng)險(xiǎn)：能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的租金水平 嘉 國 際 廣 場 和 55 自用買家以商貿(mào)、咨詢、房地產(chǎn)和電子電器行業(yè)為主，150平米以下占一半， 150400平米占 40% 財(cái)富二期自用業(yè)主行業(yè)分布34%16%13% 10%9%6%3%3%1%1%3%1%0%27%商貿(mào)/ 物流 咨詢/ 法律/ 會計(jì) 建筑/ 房地產(chǎn)電子/ 電器/ 設(shè)備 醫(yī)藥/ 化工/ 日用品 建材/ 裝飾廣告/ 傳媒 其他 金融/ 保險(xiǎn)食品/ 煙酒 信息/ 軟件/ 科技 休閑/ 旅游/ 會展政府/ 組織財(cái)富二期自用客戶成交面積區(qū)間分布14%39%8%18%13%3% 1% 4%1 0 0 以下 100150 150200 200300300400 400600 600800 8001500根據(jù)訪談結(jié)果，自用買家以本地企業(yè)為主，外企和外地駐肥企業(yè)極少購買寫字樓。 ? —— 形象： 以高檔純商務(wù)寫字樓概念進(jìn)入市場。 嘉 國 際 廣 場 和 81 完善的配套設(shè)施 包括： ? 銀行 ? 餐飲 ? 商務(wù)中心 ? 咖啡廳 ? 便利店 嘉 國 際 廣 場 和 82 體現(xiàn) 產(chǎn)品優(yōu)勢 五大要素 總結(jié)合肥市場寫字樓現(xiàn)有不足，做到產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢 ? 建筑外立面 ? 大 堂 ? 停 車 ? 電 梯 ? 細(xì) 節(jié) 嘉 國 際 廣 場 和 83 建筑外立面 關(guān)鍵詞：風(fēng)格鮮明、氣勢宏大 在低部及入口處做足文章 嘉 國 際 廣 場 和 84 大堂 關(guān)鍵詞：簡潔、明亮、高大 大堂挑高 8~10米 面積 600~700平方米 （大堂作為正式售樓處，以給客戶直觀感受） 可參考郵電大廈 嘉 國 際 廣 場 和 85 停車 關(guān)鍵詞：車位比高、進(jìn)出方便 設(shè)置 2~3個出口，方便進(jìn)出 地下連通，