【正文】 …… ?租戶構(gòu)成： ? ?雙塔造形 ?5A智能化系統(tǒng) ?仲量聯(lián)行物管 案例研究： 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 42 案例總結(jié) 1. 高端寫字樓通常位于成熟地段，物業(yè)形象、產(chǎn)品配置和服務(wù)水平好； 2. 優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu)是高端寫字樓的核心價(jià)值，僅憑產(chǎn)品難以超越； 3. 優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu)和高租金相輔相成 ； 4. 產(chǎn)權(quán)的完整性是形成優(yōu)良租戶結(jié)構(gòu)的重要基礎(chǔ)。 財(cái)富廣場(chǎng)一期租戶行業(yè)分部21%16%13%13%10%8%6%4%4%3%1%1%18%商貿(mào)/ 物流 建筑/ 房地產(chǎn) 咨詢/ 法律/ 會(huì)計(jì)電子/ 電器/ 設(shè)備 信息/ 軟件/ 科技 建材/ 裝飾政府/ 組織 醫(yī)藥/ 化工/ 日用品 廣告/ 傳媒金融/ 保險(xiǎn) 其他 休閑/ 旅游/ 會(huì)展嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 40 北京國(guó)貿(mào)寫字樓產(chǎn)品素質(zhì)已相對(duì)落后，但租金仍然高于 CBD高檔寫字樓平均水平 50% ?入市時(shí)間： 1990年 ?區(qū)位：北京 CBD核心位置 ?業(yè)主：對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部 馬來西亞郭氏兄弟集團(tuán) ?盈利模式：持有招租 ?領(lǐng)袖租戶： 摩根斯坦利、殼牌石油、匯豐、?？松梨?、福特汽車、豐田汽車、德意志銀行、杜邦、仲量聯(lián)行、高盛集團(tuán)、聯(lián)邦快遞、三菱重工 …… ?租戶構(gòu)成：世界 500強(qiáng)企業(yè) 57家，其中排名前十位的 5家 01020304050美元/平米也有部分國(guó)際大公司，但比重不大。 ?入市時(shí)間： 2023年左右 ?區(qū)位：老城區(qū)成熟地段 ?盈利模式：持有招租 ?目前租金： 65元 /平米 2 新起項(xiàng)目逐漸改善原有項(xiàng)目各項(xiàng)缺點(diǎn)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)無明顯優(yōu)勢(shì) 1 辦公區(qū)域集中化，越來越明顯 2 和 嘉國(guó)際廣場(chǎng) 35 報(bào)告結(jié)構(gòu) 一． 目標(biāo)梳理與問題界定 二． 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略 三． 營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 36 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略 ? 高端寫字樓價(jià)值體系研究 ? 客戶研究及市場(chǎng)策略 ? 客戶定位總結(jié) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 37 本項(xiàng)目要成為市場(chǎng)領(lǐng)袖，必須突破寫字樓傳統(tǒng)價(jià)值體系， 尋求差異化的高檔寫字樓營(yíng)銷方向 高端寫字樓 價(jià)值體系 二元價(jià)值體系 市場(chǎng)現(xiàn)象解析 案例借鑒 …… 產(chǎn)品 地段 產(chǎn)品 地段 模型研究：高端寫字樓價(jià)值體系 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 38 郵電大廈入市六年，目前仍為合肥寫字樓租金水平的塔尖，租戶以跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)知名公司為主 建筑面積 41000平方米，高 ,地上 39層，地下 2層，裙房 3層。 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 34 核心問題： 市場(chǎng)容量面臨考驗(yàn)，傳統(tǒng)價(jià)值體系下無明顯競(jìng) 爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)較好市場(chǎng)反映？ 本體條件 目標(biāo) 市場(chǎng)環(huán)境 片區(qū)有一定優(yōu)勢(shì)；片區(qū)內(nèi)地段優(yōu)勢(shì)共享 產(chǎn)品無明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 問題解析 樹立高形象，成為市場(chǎng)明星，提升企業(yè)品牌。 本項(xiàng)目 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 28 1 、項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，交通設(shè)計(jì)合理，擁有多條公交路線 2 、可以借勢(shì)于傳統(tǒng)的市中心人氣，沒有市中心交通擁堵的缺點(diǎn) 3 、財(cái)富廣場(chǎng)的 1， 2， 3期工程與本項(xiàng)目共同打造本區(qū)合肥市新興純商務(wù)寫字樓片區(qū)的形象。 13萬平米綜合體：寫字樓、公寓、住宅、 百大 CBD購(gòu)物中心。 北一環(huán)片區(qū)入市項(xiàng)目時(shí)間對(duì)比 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 19 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較 項(xiàng)目 金色地帶 Utown 開發(fā)商 金塘利安 (杭州錢塘 ) 體量 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 2023年 10月 8月 28日開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 銷售速度 均價(jià) 暫定 5800 物業(yè)管理 第一太平戴維斯（顧問） 周邊配套 元一時(shí)代廣場(chǎng) , 工商銀行、招商銀行 交通狀況 位于火車站附近交通便利，七條公交線路 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 20 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較 項(xiàng)目 恒豐國(guó)際 開發(fā)商 合肥恒豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 體量 、 2萬商業(yè) 開盤時(shí)間 2023年 12月 銷售速度 3000平米 /月 均價(jià) 4200元 /平米 （截止 8月 20日） 物業(yè)管理 周邊配套 元一時(shí)代廣場(chǎng) , 工商銀行、招商銀行 、中山醫(yī)院，朝陽(yáng)醫(yī)院 交通狀況 位于火車站附近交通便利，多條公交線路 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 21 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較 項(xiàng)目 眾城國(guó)際 開發(fā)商 安徽省眾城置業(yè)發(fā)展有限公司 體量 SOHO商住樓 開盤時(shí)間 2023年 4月 22日 銷售速度 4000平米 /月 均價(jià) 4100元 /平米 （截止 8月 20日） 物業(yè)管理 周邊配套 三河酒家 ,香格里拉酒店 交通狀況 1 155等 30多路公車 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 22 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較 項(xiàng)目 財(cái)富廣場(chǎng) 開發(fā)商 置地投資 體量 三期寫字樓 2萬多（共 20萬） 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 2023年 5月 銷售速度 均價(jià) 5700元 /平米 （二期目前均價(jià)） 物業(yè)管理 安徽省信聯(lián)物業(yè)管理公司 周邊配套 杏花公園、環(huán)城河綠化帶、市圖書館、黑池壩、金滿樓、金海港、東怡大酒店、廬陽(yáng)區(qū)政府 交通狀況 124， 12， 22， 137， 14， 104，7路 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 23 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 未來潛力 金色地帶 區(qū)域人氣 物業(yè)管理 周邊配套 不能形成集中商務(wù)氛圍 綜合體 寫字樓 +公寓 恒豐國(guó)際 引進(jìn)家樂福 區(qū)域成熟 樓體品質(zhì)較低 不能滿足甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 與家樂福 強(qiáng)強(qiáng)連手 眾城國(guó)際 吸引中小企業(yè) 非純寫字樓 SOHO 商住兩用 財(cái)富廣場(chǎng) 最早入市 確立地位 開發(fā)商品牌 項(xiàng)目形象 停車、電梯 硬件設(shè)施 寫字樓 +酒店 +商業(yè) 20萬平米綜合體 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 24 目標(biāo)梳理與問題界定 ? 客戶目標(biāo) ? 市場(chǎng)環(huán)境 ? 本體條件 ? 問題界定 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 25 本體條件 一環(huán)內(nèi) ? 位于北一環(huán)濉溪路，和財(cái)富廣場(chǎng)僅一路之隔 ? 項(xiàng)目南側(cè)有廬陽(yáng)區(qū)法院，安徽省政協(xié)等政府辦公機(jī)構(gòu) ? 項(xiàng)目東側(cè)有市政大廈 項(xiàng)目位于合肥認(rèn)知最高的商務(wù)主干道，能便捷溝通老城區(qū)和西南產(chǎn)業(yè)區(qū) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 26 項(xiàng)目具體位置 財(cái)富廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng)二、三期 ? 北：濉溪路 南：鋼苑新村 東：洗衣場(chǎng)路 西：財(cái)富廣場(chǎng) ? 交通便利，擁有多條公交線路 ? 車量出入方便，有可苑路和穎上路可供車輛行駛 本體條件 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 27 本體條件 高層板式建筑，退濉溪路形成廣場(chǎng)，外立面玻璃幕墻 +鋁板幕墻，視覺效果好，但高度所限，難以成為新的城市建筑標(biāo)志 安徽郵電大廈 CBD中央廣場(chǎng) 置地廣場(chǎng) 建筑面積 41000平方米，高 ,地上 39層，地下 2層，裙房 3層。 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 18 本項(xiàng)目 8月 9月 10月 11月 12月 金色地帶 眾城國(guó)際 財(cái)富廣場(chǎng)三期 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 入 市 相 對(duì) 滯 后 在北一環(huán)片區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目入市相對(duì)較晚，存在一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。 24小時(shí)辦公： 24小時(shí)辦公 是財(cái)富廣場(chǎng)區(qū)別于市場(chǎng)同檔次產(chǎn)品的重要賣點(diǎn)。 商務(wù)公寓漸漸弱化： 以徽商 區(qū)域形象重要： 香港廣場(chǎng)癥結(jié)在于價(jià)格期望值太高；同地段的天徽大廈的成功銷售但入駐率低、租金水平低、打擊了投資信心，也對(duì)其形象形成致命影響。 15000 財(cái)富廣場(chǎng)一期 6萬㎡ 4部 15000 郵電大廈 ㎡ 7部，為原裝奧迪斯電梯 5857 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 16 合肥現(xiàn)有的寫字樓存在著一些的硬傷 本項(xiàng)目正處于設(shè)計(jì)階段，可以完全避免這些缺陷 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 17 合肥市場(chǎng)寫字樓總結(jié) 寫字樓前景比較樂觀： 市場(chǎng)在售的純寫字樓 前景比較樂觀 ，純寫字樓的供給出現(xiàn)空檔；純寫字樓的形象、檔次對(duì)自用類客戶的吸引力大；老項(xiàng)目存在著一定硬傷； 辦公樓區(qū)域化： 寫字樓市場(chǎng)區(qū)域性特征尤為突出，各區(qū)域中心已成為寫字樓的發(fā)源地，伴隨 辦公樓區(qū)域化 的是辦公樓客戶的區(qū)域化和集群化。交通組織也不合理，客戶停車出入需要很長(zhǎng)時(shí)間。與本項(xiàng)目的可比性很低，不做具體分析。 ? 本區(qū)是傳統(tǒng)的市中心，人氣很旺，交通方便，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ? 租金： 20— 60元/m2/月 ? 售價(jià)： 4000—5500元 /m2 ? 本區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了郵電大廈，百大CBD等高端樓盤，未來幾年的供應(yīng)量變化不大 ? 本區(qū)寫字樓供應(yīng)接近飽和程度，不是合肥未來幾年寫字樓的增長(zhǎng)點(diǎn) ? 出租率在 85％以上 百大CBD 市場(chǎng)環(huán)境 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 10 核心驅(qū)動(dòng)力 未來發(fā)展趨勢(shì) 租金 /售價(jià) 租售狀況 片區(qū)分析 美菱大道片區(qū) — 沿美菱大道展布，項(xiàng)目較老，聚集合肥當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。 ? 交通便利 ? 辦公物業(yè)品質(zhì)優(yōu)異 核心驅(qū)動(dòng)力 未來發(fā)展趨勢(shì) ? 租金： 3055元/m2/月 ? 售價(jià)： 42005700元/m2 租金 /售價(jià) ? 后續(xù)供應(yīng)量較多； 租售狀況 ? 高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 85％ 以上； ? 交通便利，物業(yè)形象好，財(cái)富廣場(chǎng)躋身頂端寫字樓行列； ? 北一環(huán)片區(qū)目前尚未形成一個(gè)整體； ? 火車站段擁有元一、金色地帶、中環(huán)國(guó)際等高尚物業(yè)，其中金色地帶的寫字樓物業(yè)會(huì)成為本項(xiàng)目的有力競(jìng)爭(zhēng)者。 郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領(lǐng)袖項(xiàng)目逐漸沒落，能夠成為市場(chǎng)領(lǐng)袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)。傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒落，新型領(lǐng)袖項(xiàng)目尚未出現(xiàn) 2023年以前 老式辦公樓 一批形象落后的低檔次辦公樓 合肥寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程 2023年左右 大型國(guó)企高檔辦公樓 郵電大廈 金城大廈 潤(rùn)安大廈 202304年 寫字樓市場(chǎng)化起步 財(cái)富廣場(chǎng)一期 美地陽(yáng)光大廈 仁和大廈 天徽大廈 2023年 — 今 寫字樓市場(chǎng)化發(fā)展期 財(cái)富廣場(chǎng)二期 CBD中央廣場(chǎng) 徽商國(guó)際大廈 香港廣場(chǎng) 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 新都會(huì) 起航 合肥濉溪路寫字樓項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告 和 嘉國(guó)際廣場(chǎng) 2 報(bào)告結(jié)構(gòu) 一． 目標(biāo)梳理與問題界定 二． 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略 三． 營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 3 目標(biāo)梳理與問題界定 ? 客戶目標(biāo) ? 市場(chǎng)環(huán)境 ? 本體條件 ? 問題界定 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 4 和嘉集團(tuán)期望通過此項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)多層次的目標(biāo) 企業(yè)層面 ? 成為市場(chǎng)中高形象的明星項(xiàng)目，為后續(xù)拿地計(jì)劃與政府建立良好關(guān)系 項(xiàng)目層面 ? 實(shí)現(xiàn)較好的市場(chǎng)收益，保證資金回籠的安全性。和 嘉國(guó)際廣場(chǎng) 1 BUSINESS STANDARD SAILING 商 標(biāo) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 5 目標(biāo)梳理與問題界定 ? 客戶目標(biāo) ? 市場(chǎng)環(huán)境 ? 本體條件 ? 問題界定 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 6 合肥寫字樓進(jìn)入市場(chǎng)化階段，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。 環(huán)球廣場(chǎng) 圣大國(guó)際廣場(chǎng) 逐漸被市場(chǎng)淘汰 部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)，標(biāo)定了合肥高檔寫字樓的形象 個(gè)別開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)化寫字樓開發(fā)，產(chǎn)品以中低端為主 寫字樓開發(fā)被市場(chǎng)看好，供應(yīng)量放大