【正文】 2023年 2月 4日星期六 4時 20分 8秒 04:20:084 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 4日星期六 上午 4時 20分 8秒 04:20: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :20:0804:20Feb234Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , February 4, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 4日星期六 4時 20分 8秒 04:20:084 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :20:0804:20:08February 4, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :20:0804:20Feb234Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 4, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 4日星期六 4時 20分 8秒 04:20:084 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 :20:0804:20:08February 4, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :20:0804:20Feb234Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 4, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 （現(xiàn)有住宅銷售獎勵延續(xù)至公寓與寫字樓銷售期間：月度銷售冠軍現(xiàn)金 3000獎勵，月度簽約冠軍現(xiàn)金 3000元獎勵，優(yōu)秀策劃現(xiàn)金 2023元獎勵，每月費用補助 600元） 銷售信息支持： ； ； ； 開發(fā)商需提供其他支持： Code of this report | 76 169。 98200元 / ㎡ Code of this report | 75 169。 Copyright Centaline Group, 2023 銷售： 老帶新獎勵機制： 針對老業(yè)主、前期極具購買力的大客戶、關系網(wǎng)絡較廣的客戶； 老帶新成交寫字樓 1套，獎勵現(xiàn)金 2萬元；成交寫字樓半層，獎勵現(xiàn)金 5萬；成交寫字樓 1層，獎勵現(xiàn)金 10萬； 銷售培訓安排： 6月 25日寫字樓認籌： 認籌方式：登記， 10萬抵 20萬，存 10萬到自己的銀行卡，辦理一張卡；每人不限辦卡數(shù)，一張卡對應一套房； 7月 22日寫字樓升級： 升級方式：繳納 50萬元誠意金，升級一張卡；每人不限辦卡數(shù)，一張卡對應一套房； Code of this report | 74 169。 Copyright Centaline Group, 2023 活動及拓客： 活動及拓客策略： 點面結合，廣撒網(wǎng)拓客 +定制型圈層活動客戶拓展，重在關系經(jīng)營與維護； Code of this report | 72 169。 Copyright Centaline Group, 2023 推廣鋪排： 階段推廣主題： Code of this report | 70 169。 Copyright Centaline Group, 2023 我們的寫字樓核心策略： 針對高端寫字樓差異化競爭，奪取廣泛客戶話語權！ Code of this report | 68 169。 Copyright Centaline Group, 2023 本案寫字樓核心價值體系： 產(chǎn)品定位：一站式奢侈商務中心 5大核心價值體系： 核心價值 1：平和堂、韓國等 7打主力店、上千商業(yè)品牌強勢入駐，吸納千億財富網(wǎng)絡 核心價值 2：大河西地段，永久保值物業(yè)！ 核心價值 3：豪華奢侈裝修， 5精裝辦公中心 核心價值 4：自由組合產(chǎn)品系，面積需求全面滿足 在激烈的競爭中，本案其他價值優(yōu)勢并不明顯的情況下，配套價值、差異化的產(chǎn)品仍將是本案的核心突破點！ Code of this report | 66 169。 Copyright Centaline Group, 2023 長沙產(chǎn)業(yè)結構的特征決定了： 面積需求較小 租金承受能力有限 對物業(yè)性價比的需求、高端配套的需求大過對形象及硬件的需求 Code of this report | 64 169。奢華的在 1215米之間。 ?面積需求：第一主力需求面積在 300500 ㎡；其中中小型企業(yè)主要需求 300500 ㎡，大型企業(yè)和房地產(chǎn)公司、金融投資公司主要需求 8001700 ㎡；第二主力需求面積在500800 ㎡ ；以知名企業(yè)駐長沙辦事處、銷售代理或分公司、進出口及貿(mào)易類公司、工業(yè)機械電器器械類公司為主； ?偏好分析：主要關注形象、物管、配套三大方面，對租金水平相對較為看重 Code of this report | 62 169。 停車位 —— 低于國際標準，非常擁擠 寫字樓硬件水平 —— 中下水平 寫字樓整體硬件水平處于中下，高端寫字樓硬件設施也相對落后； Code of this report | 61 169。 經(jīng)統(tǒng)計長沙寫字樓平均每部電梯（載重 1000 ）服務的辦公面積為 平方米左右。 最新的寫字樓做到了每人每小時 36到 40立方米的新風量，基本上跟國際接軌了。長沙其他寫字樓基本層高都在 3米以下； 商住樓空調系統(tǒng)安裝的部是分戶空調。 Copyright Centaline Group, 2023 大堂 —— 面積狹窄，挑高較低，裝修以中檔為主 長沙寫字樓平均層高為 。勞動路靠近芙蓉路沿線作為向南擴展的新興商務區(qū)，同時依托省人大機關以及政府南遷的優(yōu)勢，未來將有更大的發(fā)展?jié)摿ΑＨ腭v這一區(qū)域的企業(yè)多為國際、國內(nèi)大公司的駐長機構，大型代理商和大型貿(mào)易公司。 出租率： %； 出售率： 99%； 寫字樓租金、售價 —— 中下水平 大華賓館 神禹大酒店 華僑國際 神農(nóng)大酒店商務樓 佳天國際新城 核心驅動力 租金 /售價 租售狀況 發(fā)展趨勢 以政府應酬類商務為驅動 租金： /平米 〃 月； 售價：佳天國際 6846元 /平米 政府的力量在此區(qū)域體現(xiàn)無疑，雖然大華賓館等產(chǎn)品素質、服務、檔次均不是最高檔次，但似乎并不影響其地位；只是此區(qū)域市場化商務發(fā)展仍有待考驗； 出租率： %； 出售率： 98%； 華天酒店商務樓 華僑大廈 唯一星城國際 湖南文化大廈 匯富中心 亞大時代 湘域中央 通程大酒店 核心驅動力 租金 /售價 租售狀況 發(fā)展趨勢 酒店為核心驅動 租金： /平米 〃 月 。 售價：湖南文化大廈 7900 隨著花旗銀行的加入，金融中心地位逐漸穩(wěn)固，但寫字樓產(chǎn)品的素質和形象仍是制約其發(fā)展的最大障礙； 以芙蓉路為軸線的金融商務圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性，沿途數(shù)十家銀行證券公司參差林立。 售價：中隆 1W3；中天 1w5 出租率： %； 出售率： 98%； 隨著交通條件轉好，地位不會轉移，但產(chǎn)品素質成為發(fā)展的最大制約； 以五一市民綠化廣場為圓心、以五一大道為軸線的五一廣場商務圈，以商業(yè)為主打、以商業(yè)帶動商務。 Copyright Centaline Group, 2023 市場表現(xiàn) 中天廣場 項目評價 租戶組合 Code of this report | 59 169。 Copyright Centaline Group, 2023 長沙代表性寫字樓、酒店式寫字樓駐戶中，以 咨詢服務培訓類、 房地產(chǎn)公司、 金融投資公司、 知名企業(yè)駐長沙辦事處、 科技信息類駐戶為主； 整體需求面積來看： 第一主力需求面積在 300500 ㎡和 8001700 ㎡； 中小型企業(yè)主要需求 300500 ㎡，大型企業(yè)和房地產(chǎn)公司、金融投資公司主要需求 8001700 ㎡； 第二主力需求面積在 500800 ㎡ ； 以知名企業(yè)駐長沙辦事處、銷售代理或分公司、進出口及貿(mào)易類公司、工業(yè)機械電器器械類公司為主； 高端寫字樓、高端酒店式寫字樓駐戶分類及各類住戶辦公面積匯總 各需求面積段駐戶租購比 從各需求面積的駐戶租購情況來看： 長沙絕大多數(shù)寫字樓以租用為主， 但超過 800㎡面積的駐戶中，有少量是自購，占到約 %，以金融投資、機關事業(yè)單位、其他大型公司為主； Code of this report | 57 169。 但從 2023年寫字樓成交情況來看，寫字樓出售面積以 300~500平米為主； Code of this report | 55 169。 Copyright Centaline Group, 2023 甲級寫字樓租戶平均需求面積為 554平方米。 乙級寫字樓租戶層次低，行業(yè)來源龐雜， 信息產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易、服務行業(yè)的租戶比例均較高。 Code of this report | 53 169。 目前，已開盤項目如泊富廣場、萬達廣場的余貨銷售極其緩慢，基本停滯，月銷售套數(shù)多為 12套。 Copyright Centaline Group, 2023 市場條件 —— 近期將繼續(xù)下行，不容樂觀 目前長沙寫字樓銷售情況 長沙寫字樓量價： 2023年上半年持謹慎態(tài)度，態(tài)勢不容樂觀 2023年初，高端寫字樓成交價格受市場影響較小，銷售速度快，態(tài)勢良好。 2023年，施工面積漲幅擴大一倍，預計未來 23年辦公類用房將出現(xiàn)集中供應。 20232023年，辦公類施工、新開工、竣工波動均較平穩(wěn)。 市場條件 —— 未來 23年供應量較大 數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預警預報信息系統(tǒng) 辦公新開工增速 辦公竣工增速 辦公施工增速 單位：萬方 2023年長沙市辦公類施工面積 ，同比上漲 % ，其中竣工面積 ，同比下跌% ，新開工面積 ，同比上漲 % 。 數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預警預報信息系統(tǒng)