【正文】 ? 去化方式上，開發(fā)商均以出售為主，面積分割上 60～幾百平方米不等。 ? 去化情況來看，去化較好的分兩種：一是開發(fā)上利用關(guān)系營銷、爭取大客戶。二是分隔中小戶型，爭取投資性客群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從入住企業(yè)情況來看，合肥寫字樓 市場剛起步，并未形成入住企業(yè)類別群聚現(xiàn)象，從在售寫字樓項目推廣概念也可看出，均以自身形象或者地段吸引目標(biāo)客戶，并未出現(xiàn)市場成熟發(fā)展階段的金融行業(yè)、科技企業(yè)集聚的辦公物業(yè)。 因此， 我司認(rèn)為：本案可以 充分利用 商圈、位置、智能、品質(zhì)、品位等特點 ，提高物業(yè)品質(zhì)，建立高層次的物業(yè)形式，在合肥房地產(chǎn)市場建立標(biāo)志性的、領(lǐng)先的物業(yè)品牌形象。 相比之下，基于本案 地標(biāo)性的區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)良的品牌形象 —— 科技創(chuàng)新大廈，以及準(zhǔn)確的市場定位 (合肥首座國際化，全功能商務(wù)寫字樓 )等多項均好性因素，使本案具備了一定的競爭優(yōu)勢與強勢賣點，且功能齊全、設(shè)施配 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 套完備，優(yōu)質(zhì)化物業(yè)管理，因此，本案在某些競爭層面上具備了在 20xx 年寫字樓市場上搶占先機的理由。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ★ 土地稀缺逼迫樓盤“長”高。目前，合肥市區(qū)地價每畝已達數(shù)百萬元，開發(fā)商大多通過建高層，使土地成本盡量分?jǐn)偅档烷_發(fā)成本，控 制總房價，讓消費者接受。合肥辦公寫字樓的升溫很大程度上來源于政府對合肥城市發(fā)展的定位與升級。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。住宅市場雖然價格有上漲趨勢，但各樓盤普遍感覺銷售速度難以提升，老百姓對整個地產(chǎn)投資更加謹(jǐn)慎，炒房資金開始逐步流向股市和其他投資領(lǐng)域。 ★ 寫字樓因其租金和收益遠遠高于普通住宅和小戶型公寓而吸引大量社會閑置資金。 ★ 06 年 3 月份出臺的物業(yè)管理條例規(guī)定禁止在住宅小區(qū)內(nèi)辦公，是寫字樓市場的利好消息。這么多公司選擇在小區(qū)辦公的核心問題還是為了節(jié)約成本開支。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在住宅禁商后，大批的中小公司將回歸寫字樓市場，有相當(dāng)一部分企業(yè)將選擇中檔寫字樓作為自己的辦公地點，因此寫字樓將會成為近期的投資亮點。“ 141” 城市戰(zhàn)略、工業(yè)立市、全民創(chuàng)業(yè)，一個個催人奮進的字眼，洋溢著未來繁榮的合肥市必然是一派欣欣向榮局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 Part5 第五部分 項目 SWOT 分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目的優(yōu)勢 (S) ◇ 地理位置得天獨厚 本項目處于合肥中心城區(qū)西部商圈的一級核心地段，緊鄰兩條交通要道 —— 屯溪路和肥西路，毗鄰安徽國購廣場商圈， 與西園新村和五里墩立交橋相守望，區(qū)域物流系統(tǒng)暢通成熟。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目地處合肥市中心，公共建設(shè)、配套設(shè)施成熟齊全，交通便利，住宅小區(qū)密集，高收入人群集中，商業(yè)繁華，地理位置十分優(yōu)越。 ◆ 交通： 本項目所處屯溪路與肥西路 交匯處，又與長江西路、合作化路、梅山路一衣相連，形成交通平面合圍和地理立體放射的絕對優(yōu)勢。 ◆ 規(guī)模： 本項目占地 4789 平方米，由 1 棟 28層高尚智能化寫字樓、一層地下停車場（約 256 個車位）和地面廣場（約 69個車位）組成。延屯溪路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 街面長 60 米，進深約 30 米。代客洗衣業(yè)務(wù)；免費代訂機票服務(wù)；禮賓車出租服務(wù)；私人區(qū)域清潔服務(wù)；工程有償維修服務(wù)（適用于租房客戶）；代繳話費服務(wù)；日常應(yīng)急藥品提供服務(wù)；接飛機、火（汽）車服務(wù) . 項目的劣勢 (w) ◇ 認(rèn)識度問題 ◆ 合肥寫字樓市場發(fā)展不平衡，對高層寫字樓特點和優(yōu)勢的認(rèn) 識不夠。但近兩年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，收入的不斷提高，人們也越來越能認(rèn)識與接受了！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◆ 周期可能較長。 ◆ 購買人群有限。 項目機會 (O) ◇ 熱點板塊的積極影響 隨著省城寫字樓市場逐漸整體放量上行， 項目所處商圈為合肥又一新興商圈 — — 合肥次中心城區(qū)商圈，作為一個高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、超時代的規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，其商業(yè)前景必將成為繼三孝口 —— 四牌樓商圈之后又一嶄新亮點區(qū)位 ,區(qū)域內(nèi)樓盤以明顯的品質(zhì)優(yōu)勢占領(lǐng)合肥市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。城市發(fā)展南進優(yōu)勢明顯，擴寬了本項目的升值空間。發(fā)展空間和升值空間都有很大潛力。 ◇ 競爭機會 本項目周邊同類競爭樓盤相對不多，所以本項目在開發(fā)時間和位置上占有很大的機會。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◇ 開發(fā)高潮帶來的競爭壓力 大量樓盤不正常地集中上市，有可能今、明兩年出現(xiàn)擠爆市場局面； 即使大盤穩(wěn)健，但 屆時個案競爭必然極為激烈。 小 結(jié)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 根據(jù)上述項目的 SWOT 分析，該地塊在地理、環(huán)境、規(guī)模及蜀山區(qū)和合肥市發(fā)展規(guī)劃方面都極具開發(fā)的潛力。在未來幾年中，本案一定會成為合肥城市建設(shè)高檔寫字樓發(fā)展的模本。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。設(shè)置能源自動計量系統(tǒng)，各單元采用分體式空調(diào)，其外掛機設(shè)計于飄窗下，隱入柵欄內(nèi)； 電 梯： 國際知名品牌，另外設(shè)員工電梯 一臺； 停車位： 寫字樓面積與車位數(shù)比為： 100 m2設(shè) 個車位，并實現(xiàn)智能化高效管理； 供水系統(tǒng)： 24冷水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)； ◆ 裝飾裝修 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 外 立 面： 因該樓所處的位置決定了其外立面應(yīng)有一定的時代感和視覺沖擊力，以適應(yīng)其地標(biāo)性建筑的“身份”；鋁、石材，局部玻璃幕墻，以降低建造成本； 大 堂： 地面、墻面為高級大理石拼花 ，頂部為復(fù)式吊頂； 電 梯 廳： 地面、墻面為高級大理石拼花 ，頂部為復(fù)式吊頂； 走 廊： 地面為高級?；u，墻面為環(huán)保型乳膠漆，頂部為礦棉板吊頂； 衛(wèi) 生 間： 進口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通常石材洗面臺，設(shè)通長面鏡、洗手液盒、 電動干手機、手紙， 高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◆ 全智能化標(biāo)準(zhǔn) 1： OA（辦公智能化） 計算機網(wǎng)絡(luò)、會議中心等系統(tǒng) 有線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：提供 10M100M 光纖高速網(wǎng)絡(luò)入戶 無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：采用類似于無線電話基站的方式設(shè)置無線接入點，覆蓋一定范圍，使無線網(wǎng)卡的接入設(shè)備與INTERNET 連接。 2： CA（通訊傳輸智能化） 雙向電視電話會議、公共廣播等系統(tǒng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5： SA（安保智能化） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)： 在大樓門廳、電梯、各主出入口、地 下停車場及公共區(qū)域設(shè)置閉路電視監(jiān)控點，配置固定攝像機在大樓安保監(jiān)控室里進行監(jiān)控，閉路電視系統(tǒng)與自動報警系統(tǒng)聯(lián)動 停車庫系統(tǒng)： 采用基于非接觸式 IC卡讀卡技術(shù)，遠程感應(yīng)式 IC 卡停車場管理系統(tǒng)，系統(tǒng)自動完成檢驗、記錄、計算、收費等工作，道閘自動啟閉，全過程無須人員參與 一卡通門禁系統(tǒng)： 采用集信息管理、計算機控制、 IC卡技術(shù)于一體的非接觸式 MIFARE 卡智能門禁管理系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng)： 在地下停車場、各層樓梯間、各主出入口、公共區(qū)域及重要區(qū)域設(shè)置電子巡更裝置，每一巡更裝置與中央控制系統(tǒng)連接，可自由設(shè)定巡邏路線及時間， 如出現(xiàn)錯誤中央控制系統(tǒng)將自動發(fā)出糾正信息，電子巡更系統(tǒng)與自動報警系統(tǒng)聯(lián)動。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）形象定位 ○ 地產(chǎn)創(chuàng)新定位：合肥首座智能化純商務(wù)新領(lǐng)地 ○ 商務(wù)應(yīng)用定位：合肥中央商務(wù)地帶生活模式 ○ 高端品質(zhì)定位：得中心者，得天下 ○ 城市魅力定位：藍色夢想、金色財富與綠色生活的完美融合 （ 4）戶型配比分析 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果顯示：合肥寫字樓市場的戶型多以 60300平方不等； 安徽科技創(chuàng)新大廈以 80 平方為單位的戶型配 比，可自由分割，可塑性強，適應(yīng)多種需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 Part 7 第七部分 項目客戶群體定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3）目標(biāo)客戶定位 大、中型貿(mào)易公司 機關(guān)企事業(yè)單位 私營企業(yè) /科貿(mào)企業(yè) 駐外辦事處 /投資者 服務(wù)企業(yè) /創(chuàng)業(yè)型企業(yè) 租賃性中小型企業(yè) 特征：更理性、更專業(yè)、更文化、更具品質(zhì)和品位，同時關(guān)注規(guī)劃遠景、地 價的升值潛力、高層成熟度、配套功能完善度及聯(lián)動效應(yīng)等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 “國六條”的實施，對房地產(chǎn) 炒家 來說更是雪上加霜， 由于住宅禁商的再度實行，寫字樓的投資市場在近期表現(xiàn)得十分活躍，為投資者提供了一個新的選擇。但是，住宅由于市場供應(yīng)量較多，不同地點的物業(yè)之間可替代性高，所以租金的上升空間相對較低，住宅的投資回報率也相對偏低。與此同時，隨著寫字樓日益顯現(xiàn)的市場商機，盡管目前市場寫字樓的供應(yīng)也在逐漸增大，但相比 次類寫字樓的嚴(yán)重稀缺，短時期內(nèi)無法彌補較大的市場空白 。 CBD綜觀 合肥 各區(qū)的寫字樓租金水平，為 4070元 /平方米 左右 ，普遍的投資回報率為 8%15