【文章內(nèi)容簡介】 不齊 合肥市的寫字樓現(xiàn)在主要集中分布在二環(huán)線以內(nèi)的廬陽區(qū)。該區(qū)域是合肥市的市中心，交通便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。 在經(jīng)過老城區(qū)更新改造的規(guī)劃論證后，合肥市政府計劃到 20xx 年，解決老城區(qū)的交通問題和商務(wù)布局，把老城區(qū)打造成一個以商貿(mào)、金融、信息、行政為主要功能的 CBD商務(wù)中心 。 其中有 — 部分分布在長江路沿街，如 CBD 中央廣場、仁和大廈、招商大廈等。另外有一部分位于市府廣場附近，如天徽大廈、科技大廈等。還有— 部分較為分散，如位于北一環(huán)的財富廣場、沿蒙城路的潤安大廈、徽商國際大廈，在桐城路上的富通時代項目等等。從地理位置上可以看到合肥寫字樓形成了“一個中心，多極存在”的格局。從中仔細(xì)研究可發(fā)現(xiàn)這樣 — 個特點：“中心”內(nèi)主要集中老的寫字樓，而“多極”主要分布著新的寫字樓。一環(huán)以外的寫字樓，零星分布于蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，對商業(yè)板塊的依附較為明顯。如安徽國際商務(wù)中心與黃金廣場部位于合肥市 商業(yè)集中的區(qū)域。由于寫字樓本身的特性，在合肥市二環(huán)以外，只有高新技術(shù)開發(fā)區(qū)有少量的寫字樓，其它區(qū)域幾乎沒有專業(yè)化寫字樓的分布。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 Part3 第三部分 競爭性個案樓盤分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 香港廣場 中環(huán)國際 CBD 中央廣場 恒豐大廈 財富廣場 新城國際 一、 重點個案分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）個案基本情況 項目 CBD 中央廣場 香港廣場 財富廣場 中環(huán)國際大廈 恒豐國際大廈 新城國際 一期 二期 所屬區(qū)域 廬陽區(qū) 廬陽區(qū) 廬陽區(qū) 瑤海區(qū) 新站區(qū) 蜀山區(qū) 物業(yè)位置 長江中路 369 號 淮河路 288 號 濉溪路 287 號 勝利路與臨泉路交 口 鳳陽路與站西路 交口 東流路與潛山路 交叉口東南處 占地面積 141541m2 5433m2 20xx00 m2 約 40000 m2 13334 47019 m2 建筑面積 44000m2 50000 m2 78000 m2 60000 m2 69160 188203 m2 交付時間 20xx 年 12 月 20xx 年 5 月 20xx 年 20xx年 8月 20xx 年 10 月 20xx 年 3 月 層數(shù) 30 層（地上 2地下 2） 28 層（地上 2地下 2） 28 層 1 號 6 層， 2號 26 層 31（地 上 2地下2） 28 層 2 號 23 層， 3號 30 層， 4 號 3層 物業(yè)類型 寫字樓 寫字樓、公寓 寫字樓 寫字樓、商務(wù)公寓 辦公、居住 純寫字樓 分隔面積 104— 1400 ㎡ 60— 180 ㎡ 58— 355㎡ 80— 355㎡， 2/3 整層 127 ㎡ — 166 ㎡ 小面積 80— 130㎡，大面積半層整層 / 車位 個數(shù) 地下 208 個 180 個左右 地下 67個、地面23 個 和戶數(shù) 1： 1 166 個 400 個 1386 個 出售 不售 不售 不售 不售 6～ 8 萬 /個 不售 未定 出租 180— 350 元 /月 未定 地 下 380元 /月 待定 未定 未定 未定 交付標(biāo)準(zhǔn) 公共區(qū)精裝飾 公共區(qū)精裝飾 公共區(qū)精裝飾 公共區(qū)精裝飾 公共區(qū)精裝飾 公共區(qū)精裝飾 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 內(nèi)部配套 酒店公寓商務(wù)公所、高級景觀住宅會所 專屬多功能會議廳。 16 個空中花園、樓體泛光照明。 高規(guī)格會議室配套及 VIP 行政酒廊。 待定 待定 （ 2）硬件配置 類別 CBD 中央廣場 香港廣場 財富廣場 中環(huán)國際大廈 恒豐大廈 新城國際 一期 二期 建筑結(jié)構(gòu) 框剪 框剪 框剪 框剪 框剪 框剪 外墻 雙層中空玻璃 幕墻 雙層中空玻璃 幕墻 雙層中空 LOWE 玻璃 幕墻 鋼化玻璃幕墻 雙層中空玻璃幕 墻 雙層中空玻璃幕墻 消防 自動噴淋系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 安防 公共空間電視監(jiān)控，獨立的背景音樂系統(tǒng) 24 小時預(yù)警保安 公共空間電視監(jiān)控， 遠(yuǎn)程報警聯(lián)動 可視對講，電梯轎廂內(nèi)配置針式攝像探頭，底層大廳攝像監(jiān)控 遠(yuǎn)程報警聯(lián)動 待定 大堂 大堂面積214m2，挑高 米，豪華裝修。 9 米挑高商務(wù)大堂。 超大商務(wù)豪華大堂。 有大堂。 有大堂。 有大堂。 電梯 6 部中高速電梯，品牌待定 19 部高速客梯、貨梯及手扶梯 奧的斯， 4部 奧的斯， 14部 4 部高速日立電梯，其中 2 部為觀景電梯 高速電梯， 4 部 待定 空調(diào) 整體中央空調(diào) 分層中央空調(diào) 無中央空 調(diào) 分戶中央空 調(diào) 分層中央空調(diào) 無 待定 通訊 有線電視、電 有線電視、電 有線電視、電話、寬帶 有線電視、電話、 寬帶網(wǎng)及光纖引 待定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 話、寬帶 話、寬帶 寬帶 入 車庫 地下，非自動化 地下，自動化 地下、地上，非自動化 地下車庫 地下車庫 地下車庫 花園廣場 4300 ㎡空中花 園 無 16 個空中花園 無 無 空中花園 （ 3）物業(yè)用途規(guī)劃 項目名稱 CBD 中央廣場 香港廣場 財富廣場 中環(huán)國際大廈 恒豐大廈 新城國際 一期 二期 用途規(guī)劃 F F2 為地下停車場； F1— 5 大型整體商場。 F5— 28寫字樓。 F2 地下停車場， F1 為美食城。 F1— 5 休閑商業(yè)。 F6— 26辦公。 1— 3F 為商業(yè)， 4F為辦公配套， 5F 以上為商務(wù)辦公。 F1 地下停車場、 F1—— F2 大堂和商務(wù)配套， F3 以上為辦公。 F F2 地下停車場， F1 大堂，F(xiàn)2 以上為辦公、公寓。 F1 為地下停車場； A 樓 4 至 28是一個辦公、居住為一體的公寓式寫字樓。 B 樓是小高住宅， C 樓是三層大型 商場。 1 號樓、 2 號樓 23層， 3 號樓 30 層，地下各兩層為停車場，地上為寫字樓。4號樓 3層為商業(yè)，負(fù)一層為經(jīng)營場所。 通過對以上合肥市場在售寫字樓的個案調(diào)研分析，結(jié)合 ? 硬件設(shè)施方面 新建在售寫字樓比已投入使用的寫字樓在硬件方面有很大改善。由原來的每層的 2 部電梯發(fā)展到 3— 6 部電 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 梯?；九鋫淞酥醒肟照{(diào)。停車位比以前也顯著增加。個別項目開始采用環(huán)保、節(jié)能的高科技型材料，以提升項目品質(zhì)，如財富廣場二期 LOWE 玻璃。 電梯： 新寫字樓配置數(shù)量有所增加增加，以合資品牌為主， 奧的斯、三菱較多 ；調(diào)查發(fā)現(xiàn)成市商務(wù)樓的電 梯普遍存在數(shù)量不足，上下班擁擠現(xiàn)象。 車位： 合肥目前寫字樓物業(yè)普遍存在車位不足的問題 ， 并 呈 以下特點 ： 1） 車位主要以出租為主 ， 用于出售的比較少 。 2） 地下車位數(shù)量多于地上車位 ， 并且租金相對較高 。新寫字樓中，財富廣場增加了車位規(guī)劃，整個地下全部規(guī)劃為停車位，建成后車位配比達(dá)到 1： 1。 ? 環(huán)境設(shè)計方面 部分項目在設(shè)計時開始引進(jìn)專業(yè)環(huán)境規(guī)劃公司，在樓盤中導(dǎo)入小區(qū)景觀和建筑景觀，如空中花園、裙樓頂層花園等，增加項目賣點。 ? 內(nèi)部配套方面 為了提升寫字樓的品質(zhì)，在售的寫字樓都比較注重對內(nèi)部配套的完善。如在寫字樓中配備會議廳、 會所、商務(wù)中心、銀行、郵局、咖啡吧、品牌快餐店等，以滿足將來業(yè)主的商務(wù)需要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4）物業(yè)管理服務(wù) 項目 CBD 中央廣場 香港廣場 財富廣場 中環(huán)國際大廈 恒豐大廈 新城國際 一期 二期 物管公司 深圳鵬基物業(yè) 上海浦東物業(yè) 安徽郵電物業(yè) 合肥中港物業(yè) 待定 待定 物管費用 元 / m2/月 待定 元 / m2/月 元 / m2/月 待定 待定 電梯費 含在物管費內(nèi) 待定 含在物管費內(nèi) 待定 待定 待定 空調(diào)費 待定 根據(jù)自用數(shù)量 根據(jù)自用電數(shù)量 待定 根據(jù)自用電數(shù)量 待定 從調(diào)查結(jié)果看， ? 目前合肥的物業(yè)管理費在 ，收費標(biāo)準(zhǔn)比較低。 ? 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和樓書宣傳的相差很大，未兌現(xiàn)的較多。 ? 合肥目前寫字樓市場物業(yè)管理水平不高，物業(yè)管理提供的服務(wù)有限，不能滿足現(xiàn)代辦公的需要，有的寫字樓甚至沒有中央空調(diào)系統(tǒng)（如財富廣場一期）。有的寫字樓甚至沒有物業(yè)管理公司（如新鴻安），已投入使用的比較高檔的新寫字樓，軟件服務(wù)和物業(yè)管理跟不上。主要原因是目前合肥整體物業(yè)管理水平低下，從業(yè)人員 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 素質(zhì)較差，造成物業(yè)管理和物業(yè)形態(tài)不相配套。 （ 5）產(chǎn)品定位和推廣 科技創(chuàng)新大廈 得中心者 得天下 合 肥首座智能化純商務(wù)新領(lǐng)地 財富廣場 純商務(wù)基地，世界 500強(qiáng)的選擇 CBD 中央廣場 叱咤風(fēng)云，我們的CBD中央廣場承載城市的光榮和夢想 新都會 環(huán)球廣場 城市坐標(biāo)，占據(jù)一環(huán)線與馬鞍山路 黃金節(jié)點 萬通大廈 提升辦公品質(zhì) 引領(lǐng)商務(wù)時尚 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 6）價格、銷售方面 類別 CBD 中央廣場 香港