【正文】 媒體策動：大眾媒體全面?zhèn)鞑?，系列論壇持續(xù)關(guān)注，全面保證有效積累 媒介配合 : ⑴ 大眾傳播：硬廣 +網(wǎng)絡(luò) +戶外 +項目網(wǎng)站 ⑵ 系列業(yè)內(nèi)論壇：業(yè)內(nèi)論壇 +地產(chǎn)類雜志硬廣 +軟性宣傳報道 ⑶ 補(bǔ)充媒體：短信 +展會 PART 3： 思考 /營銷策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷售策略 第二階段 ——公寓開盤階段（ 2023年 11月下旬） 推廣目的：實(shí)現(xiàn)有效客群的關(guān)注度及開盤熱銷 推廣策略：整合優(yōu)勢媒體，集中轟炸 推廣主題： 大成時代中心 綻放西區(qū)！ PART 3： 思考 /營銷策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷售策略 媒介配合： ⑴主流媒體傳播 報紙硬廣：北青、北晚 專業(yè)雜志：新地產(chǎn)、安家硬廣 +軟性宣傳 網(wǎng)絡(luò)：新浪、焦點(diǎn)、搜房網(wǎng)； 戶外：投放廣告路牌； ⑵公關(guān)活動：開盤活動 第二階段 ——公寓開盤階段（ 2023年 11月下旬） PART 3： 思考 /營銷策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷售策略 第二階段 ——公寓強(qiáng)銷階段 2023年 12月 08年 2月 推廣目的：解讀產(chǎn)品優(yōu)勢、整合傳播，保持旺盛銷售力 推廣策略：保持主流媒體的投入量，以產(chǎn)品訴求為主，整合傳播 推廣主題： 大成時代中心 服務(wù)式精裝公寓火爆熱銷！ PART 3： 思考 /營銷策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷售策略 第二階段 ——公寓強(qiáng)銷階段 2023年 12月 08年 2月 媒介配合： ⑴公關(guān)活動：針對特定客群的主題活動、客戶關(guān)系的維護(hù)與保養(yǎng) ⑵主流報紙：活動或促銷發(fā)布 網(wǎng)絡(luò)：新浪、焦點(diǎn)網(wǎng) 創(chuàng)新型推廣： 貼片廣告、公益海報、賽事看板 數(shù)據(jù)庫直銷： DM直投、俱樂部直銷 PART 3： 思考 /營銷策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷售策略 第二階段 ——公館產(chǎn)品預(yù)熱階段 08年 1月 2月 推廣目的：更新市場興奮點(diǎn)，確立項目地位 推廣策略：業(yè)內(nèi)炒作 +大眾傳播 —— 更新市場興奮點(diǎn)，建立產(chǎn)品價值 推廣主題： 大成時代中心 “西區(qū)隱性商務(wù)”人群主要特征 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 PART 3： 思考 /營銷策略 形 象策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 市場表現(xiàn)：客群模糊 ＋ 銷售矛盾 產(chǎn)品疏理：公寓 ＋ 辦公 ＋ 商業(yè) 形象策略 基礎(chǔ) 產(chǎn)品策略回顧 ： 服務(wù)式精裝公寓 + 私人行政公館 + 商業(yè)配套 優(yōu)勢：每類產(chǎn)品 特點(diǎn)鮮明、品質(zhì)高尚、價值感強(qiáng) 整體產(chǎn)品 產(chǎn)品豐富、互不矛盾、互為依托 PART 3： 思考 /營銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 形象策略 目的 PART 3： 思考 /營銷策略 突破區(qū)域傳統(tǒng) 樹立區(qū)域地產(chǎn)新樣本 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 區(qū)域產(chǎn)品形象概述：以“中堂”、“萬科紫臺”等項目為代表，西南區(qū)域項目在形象建立及推廣上一貫遵循中式風(fēng)，整體形象表現(xiàn)調(diào)性較含蓄、沉穩(wěn)，缺乏年輕感、時尚感、國際感。 專屬化精裝設(shè)計，精裝標(biāo)準(zhǔn) 2500元 /㎡。 市場背景 PART 2： 剖析 /營銷視角 機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存 這是一個多方博弈的市場，我們早已被推波助瀾。在略顯低迷的辦公市場中怎樣樹立本案辦公部分的獨(dú)特價值打造？ 思考：辦公產(chǎn)品另辟蹊徑。2023年 8月 大 成 時 代 中 心 營 銷 報 告 營銷必須解決的問題是什么？ 探索 /營銷方向 我們是基于什么前提談營銷？ 剖析 /營銷視角 針對本案的營銷解決之道？ 思考 /營銷策略 提案架構(gòu)/Contents 策略執(zhí)行的戰(zhàn)術(shù)運(yùn)用？ 行動 /營銷執(zhí)行 探索 /營銷方向 產(chǎn)品價值構(gòu)建 產(chǎn)品特質(zhì)提煉 剖析 /營銷視角 市場背景 思考 /營銷策略 行動 /營銷執(zhí)行 目錄引擎/Contents 銷售執(zhí)行 策略闡述 形象策略 銷售策略 推廣策略 產(chǎn)品策略 推動策略 形象重塑 客群策動 營銷目標(biāo) 推廣核心 推廣主線 銷售目標(biāo) 策略核心 銷售模式 價格策略 推盤策略 本案營銷之前的課題研究？ PART 1： 探索 /營銷方向 營銷推廣策略制定的基礎(chǔ) —— 產(chǎn)品脈胳梳理 本案營銷之前的課題研究？ PART 1： 營銷探索 /方向 產(chǎn)品力提煉 產(chǎn)品力分析 明晰核心問題 制定核心策略 大成時代中心 市場背景 PART 2： 剖析 /營銷視角 背景 3－－辦公市場不瘟不火 需求溫和，價值理性。 預(yù)警：抓緊機(jī)遇，規(guī)避風(fēng)險。 存在大量“居住兼社交” 需求客群，但供給市場基本為零 PART 3： 思考 /營銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 產(chǎn)品 重塑 —— 私人行政公館 ? 滿足迫在眉睫的社交需要 ? 滿足體面品質(zhì)的居住要求 ? 滿足星級酒店的服務(wù)享受 ? 滿足交通便捷的工作需要 PART 3： 思考 /營銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 建議： 兼顧社交及居住功能的內(nèi)部精裝打造。 ?置業(yè)動機(jī)： 他們需要兼具社交和居住為一體的星級產(chǎn)品。 口碑營銷，打造品牌，創(chuàng)造雙贏局面。 PART 3： 思考 /營銷策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷售策略 媒體分類 媒體渠道 運(yùn)用時期 長效型媒體 網(wǎng)絡(luò)、售樓處戶外、軟宣、道具包裝 貫徹始終 沖擊型媒體 戶外、紙媒、廣播、展會、地鐵、轎廂廣告、業(yè)內(nèi)炒作 開盤及重要目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 精準(zhǔn)型媒體 活動、數(shù)據(jù)庫 節(jié)奏控制 創(chuàng)新型媒體 貼片廣告、公益海報、賽事看板 節(jié)點(diǎn)突破 推廣媒體選擇 推廣策略 推廣媒體選擇及媒體運(yùn)用策略原則 推廣策略 推廣費(fèi)用預(yù)算 結(jié)合目前房地產(chǎn)廣告媒體費(fèi)用行情與市場平均推廣投入預(yù)算，同時達(dá)到本案速度與利潤雙贏的最終目標(biāo)，建議全案推廣費(fèi)用投入控制在總銷金額的 2%左右；另外，在實(shí)際操作過程中，預(yù)留總推廣費(fèi)用 10%機(jī)動資金，據(jù)此說明，推廣費(fèi)用預(yù)算約在 1,980萬。 ? 以區(qū)域價格每年 25％的漲幅，預(yù)計 2023年 3月價格漲幅為 8％， 13450 ％＝ 14500元 /平米 建議開盤售價 14500元 /平米（含精裝修對外按 2500元標(biāo)準(zhǔn)報價） 預(yù)計 2023年 3月行政公館開盤 PART 3： 思考 /營銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣策略 銷售策略 服務(wù)式精裝公寓開盤均價＝ 13000元 /平米 （精裝） 行政公館開盤均價＝ 14500元 /平米 （精裝） 策略執(zhí)行的手段運(yùn)用？ PART 4： 行動 /營銷執(zhí)行 PART 4： 行動 /營銷執(zhí)行 一、銷售節(jié)奏控制 二、 推盤執(zhí)行方案 三、銷控 制定原理 四、 價格制定原理 五、銷售團(tuán)隊架構(gòu) 銷售執(zhí)行 方案 PART 4： 行動 /營銷執(zhí)行 序盤 階段二 階段三 階段四 階段五 業(yè)內(nèi)炒作 區(qū)域造勢 / 媒體炒作 階段一 開盤 中盤 蓄盤 清盤 廣域傳播 活動造勢 / 全攻快打 拓展攻略 話題營銷 / 產(chǎn)品升華 人際攻略 客戶保養(yǎng) / 口碑傳遞 滲透攻略 借市造勢 / 品牌奠定 蓄勢積累 業(yè)內(nèi)傳播 / 限量認(rèn)購 開盤強(qiáng)銷 公寓強(qiáng)銷 / 價格拉升 持續(xù)旺銷 新品入世 / 公寓借勢 二次強(qiáng)銷 活動營銷 / 業(yè)主回饋 名利雙收 實(shí)現(xiàn)利潤 / 鑄就品牌 推 廣 核 心 銷 售 核 心 整體節(jié)奏控制 銷售團(tuán)隊 推盤執(zhí)行 銷控制定 價格制定 銷售節(jié)奏 － － － － － PART 4： 行動 /營銷執(zhí)行 銷售團(tuán)隊 推盤執(zhí)行 銷控制定 價格制定 銷售節(jié)奏 基于工程進(jìn)度：預(yù)計 08年初正負(fù)零； 09年初封頂； 09年 8月交付 基于回款政策：期房必須封頂才能放款 07年 、 08年兩年的銷售回款僅限于首付款 服務(wù)式公寓回款 20％ － 30％ ；行政公館回款 40％ － 50％ 通過銷售價格控制，實(shí)現(xiàn)利潤與速度的均衡 推盤方案思考： PART 4： 行動 /營銷執(zhí)行 銷售團(tuán)隊 推盤執(zhí)行 銷控制定 價格制定 銷售節(jié)奏 推盤執(zhí)行 —— A方案 銷售速度與價格實(shí)現(xiàn)相對平穩(wěn) ， 考慮到 08前后的市場變化 ， 力求合理控制價格的同時 ， 實(shí)現(xiàn)奧運(yùn)前 85％ 的總銷售率 。